GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) (Seite 76)
eröffnet am 10.08.15 09:35:47 von
neuester Beitrag 15.09.22 00:05:23 von
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Nach der Warburg Studie, hier die neueste Meldung. Demnach hegt der Aufbau des Portfolios gut voran:
GxP German Properties (ISIN: DE000A2E4L00, WKN: A2E4L0) hat das Closing der beiden kürzlich erworbenen Büroimmobilien in Frankfurt am Main und Hamm mit einem Gesamtwert von 29,8 Mio. Euro und einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 17.200 Quadratmetern erfolgreich abgeschlossen.
Der derzeitige Gesamtwert des GxP-Portfolios beläuft sich nunmehr auf rund 164 Mio. Euro. Davon sind bereits ca. 146 Mio. Euro bilanziell erfasst.
Das Closing der jüngst erworbenen Immobilie in Berlin-Teltow, mit einer vermietbaren Fläche von ca. 10.000 Quadratmetern und einem Wert von rund 18,2 Mio. Euro, soll planmäßig noch im vierten Quartal 2017 erfolgen.
GxP German Properties (ISIN: DE000A2E4L00, WKN: A2E4L0) hat das Closing der beiden kürzlich erworbenen Büroimmobilien in Frankfurt am Main und Hamm mit einem Gesamtwert von 29,8 Mio. Euro und einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 17.200 Quadratmetern erfolgreich abgeschlossen.
Der derzeitige Gesamtwert des GxP-Portfolios beläuft sich nunmehr auf rund 164 Mio. Euro. Davon sind bereits ca. 146 Mio. Euro bilanziell erfasst.
Das Closing der jüngst erworbenen Immobilie in Berlin-Teltow, mit einer vermietbaren Fläche von ca. 10.000 Quadratmetern und einem Wert von rund 18,2 Mio. Euro, soll planmäßig noch im vierten Quartal 2017 erfolgen.
neue Warburg Studie
neue Studie von Warburg 6,84 Eurohttp://gxpag.com/data-matrix/uploads/2017/10/GxP-German-Prop…
gruß
Am NAV orientiere ich mich weniger. Das ist natürlicheine griffige Kennzahl, gibt aber auch zum Teil einfach nur an, wie die Gesellschaft die eigenen Immobilien bewertet. Man hat zwar auch eine Anschaffungspipeline, aber solche Aussagen, demnächst kaufe ich noch was und dann habe ich bis zum Jahresende wieder einen Bewertungsgewinn und steigenden NAV, das begeistert mich nicht.
Hauptsache groß werden ist doch dabei das Motto, nur will ja jedes Wachstum mit Eigekapital unterlegt werden und muss finanziert werden. Man musste ja jetzt schon die Aktie als Akquisitionswährung einsetzen, auch noch zu Kursen von 4,16 bzw 4,30 Euro. Entweder verschenkt man da "unsere" "demnächst" fast 6 Euro NAV an die Verkäufer der Immobilien, oder das ist halt einfach doch etwas weit in die Zukunft gedacht.
Und mit den Zukäufen in 2017 hat man bisher die Mieten von 7,53 auf 10,35 Mio gesteigert, die Immobilienberwertung stieg aber von 106,2 auf 164,1 Mio, so dass die Rendite von 7,1% auf 6,3% sank. (Siehe entsprechende Portfoliotabelle in den Präsentationen.)
164,1 GAV-Ansatz / 10,35 Mio Miete = 15,8 als Faktor.
Aus meiner Sicht könnte das für einen Immobilienbestandshalter ganz akzeptabel sein. Aber wie da schnelle 20% oder 30% Gewinne beim Wiederverkauf daraus werden sollen, sehe ich nicht. Natürlich stecken die bisherigen Höherbewertungen in dieser GAV-Zahl schon drin, 7,7 Mio im ersten Halbjahr und da kommt sicher noch etwas dazu. Aber von einem opportunistischen Immobilienhändler könnte man sich schon mehr erwarten. Zumal das ja keineswegs alls so rosig ist, dass die Büroimmobilien jetzt den Einfamilienhäusern in der Wertentwicklung hinterher laufen. Der Markt ist ganz anders und kann auf ein verschlechtertes Finanzierungsumfeld ganz anders reagieren.
Einzig, dass man mit 10 bis 15 Miojährlichen Bewertungsgewinnen die 30 Mio Goodwillabschreibung in einem überschaubaren Zeitraum aufholen kann, ist ein Trost. Es stellt sich nur die Frage, wieviele neue Aktien dazu verwässernd ausgegeben werden müssen. Man will ja Richtung 300 Mio Immobilienbestand durchstarten, nur bei 6,3% Rendite sehe ich nicht so viel Eigenfinanzierungskraft.
(Auch wenn sich die 6,3% auf die Bewertung beziehen und es zum Ankaufspreis eher über 7% Anfangsrenrendite sind.)
Hauptsache groß werden ist doch dabei das Motto, nur will ja jedes Wachstum mit Eigekapital unterlegt werden und muss finanziert werden. Man musste ja jetzt schon die Aktie als Akquisitionswährung einsetzen, auch noch zu Kursen von 4,16 bzw 4,30 Euro. Entweder verschenkt man da "unsere" "demnächst" fast 6 Euro NAV an die Verkäufer der Immobilien, oder das ist halt einfach doch etwas weit in die Zukunft gedacht.
Und mit den Zukäufen in 2017 hat man bisher die Mieten von 7,53 auf 10,35 Mio gesteigert, die Immobilienberwertung stieg aber von 106,2 auf 164,1 Mio, so dass die Rendite von 7,1% auf 6,3% sank. (Siehe entsprechende Portfoliotabelle in den Präsentationen.)
164,1 GAV-Ansatz / 10,35 Mio Miete = 15,8 als Faktor.
Aus meiner Sicht könnte das für einen Immobilienbestandshalter ganz akzeptabel sein. Aber wie da schnelle 20% oder 30% Gewinne beim Wiederverkauf daraus werden sollen, sehe ich nicht. Natürlich stecken die bisherigen Höherbewertungen in dieser GAV-Zahl schon drin, 7,7 Mio im ersten Halbjahr und da kommt sicher noch etwas dazu. Aber von einem opportunistischen Immobilienhändler könnte man sich schon mehr erwarten. Zumal das ja keineswegs alls so rosig ist, dass die Büroimmobilien jetzt den Einfamilienhäusern in der Wertentwicklung hinterher laufen. Der Markt ist ganz anders und kann auf ein verschlechtertes Finanzierungsumfeld ganz anders reagieren.
Einzig, dass man mit 10 bis 15 Miojährlichen Bewertungsgewinnen die 30 Mio Goodwillabschreibung in einem überschaubaren Zeitraum aufholen kann, ist ein Trost. Es stellt sich nur die Frage, wieviele neue Aktien dazu verwässernd ausgegeben werden müssen. Man will ja Richtung 300 Mio Immobilienbestand durchstarten, nur bei 6,3% Rendite sehe ich nicht so viel Eigenfinanzierungskraft.
(Auch wenn sich die 6,3% auf die Bewertung beziehen und es zum Ankaufspreis eher über 7% Anfangsrenrendite sind.)
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.935.371 von MONOTONI am 12.10.17 10:02:23
Ob es sinnvoll ist, werden einzig die Ergebnisse zeigen (Neuvermietung, Mietvertragsverlängerung). Das kann man jetzt noch nicht beurteilen.
Zitat von MONOTONI: Es scheint mir schon relativ sinnvoll, sich zunächst auf den Aufbau des Immobilienportfolios zu konzentrieren.
Die rein technische Verwaltung in der Startphase an Dritte zu geben, ist doch kein wirkliches Problem. Das kann man jederzeit in das eigene Haus zurück holen.
Ob es sinnvoll ist, werden einzig die Ergebnisse zeigen (Neuvermietung, Mietvertragsverlängerung). Das kann man jetzt noch nicht beurteilen.
Es scheint mir schon relativ sinnvoll, sich zunächst auf den Aufbau des Immobilienportfolios zu konzentrieren.
Die rein technische Verwaltung in der Startphase an Dritte zu geben, ist doch kein wirkliches Problem. Das kann man jederzeit in das eigene Haus zurück holen.
Für mich bleibt der positive Aspekt. Der NAV pro GXP-Aktie liegt bei Börsenkursen um 5 EUR etwa 15% höher (und zwar ohne Goodwill; reine Betrachtung der Immobilien)
Die rein technische Verwaltung in der Startphase an Dritte zu geben, ist doch kein wirkliches Problem. Das kann man jederzeit in das eigene Haus zurück holen.
Für mich bleibt der positive Aspekt. Der NAV pro GXP-Aktie liegt bei Börsenkursen um 5 EUR etwa 15% höher (und zwar ohne Goodwill; reine Betrachtung der Immobilien)
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.931.249 von gate4share am 11.10.17 19:05:45Mal sehen, ob der Einsatz der Fremdfirma wenigstens etwas bringt. Arbeit haben die ja genug. Schließlich hat GxP extra Immobilien erworben, die eine hohe Leerstandsquote (teils im zweistelligen %-Bereich) und teils recht kurzen Restmietlaufzeiten haben. Da es bei diesen noch Wertsteigerungspotential gibt.
Wenn sich hier bis Jahresende jetzt deutlich mehr tut, dann könnte sich es für die Aktionäre doch noch lohnen. Auch wenn die Bewertung des eingebrachten Know-How bei der Sach-KE dadurch natürlich endgültig lächerlich hoch erscheint.
Wenn sich hier bis Jahresende jetzt deutlich mehr tut, dann könnte sich es für die Aktionäre doch noch lohnen. Auch wenn die Bewertung des eingebrachten Know-How bei der Sach-KE dadurch natürlich endgültig lächerlich hoch erscheint.
Es ist sehr enttäuschend wenn nun ein teil der Verwaltgung von Objekten von Dritten übernnommen wird. Da ist sicher erst mal die Frage, warum sollen es denn dritte besser und/oder günstiger kosten? Ist die AG so schlecht, dass sie es nicht kann? Kann sie es nicht so gut und hat eben keine Föhigketein und keine kompetenten Leute?
Wenn dem so ist, dann ist dier Geschäftswert auf jeden Fall weniger als 35 Mio wert, aber selbst wenn, war dieesr wert immer schon zu hoch, da ist aber hier schon oft besprochen worden.
Nun man könnte das Poperty Managment selber machen.........aber auch genasuo gut? Vielleicht machen es dritte Firmen, wie diese bei anderen Objekten bewiesen haben, so viel besser, dass sie diese Objekte an Wert massiv steigern konnten, und man selbere kaum Steigerungen veranlasste.
Also wenn ich als Vermieter ein Objekt habe, dann führe ich das sparsam, mache dann Reparuten wenn sie sein müssen und Umbauten auch nur dann.
Dann könnte aber ein Fachmann meinen, man müsste schon viel früher ansetzen und eine neue Front machen und dann eine neue Heizung etfc.....klar ist damit zunächst der Ertrag viel geringer, aber es gleicht sich evtl langfristig dadurch aus, dass zum einen Haus mehr wert ist und dann in kommenden Jahren ,höhere Mieten generierrt werden können und gleichzeitig auch noch in 5 oder 10 Jahren noch mit langfrisitigen Verträgen vermietet werden kann.
Aber in jedem Fall wäre es besser, auch die eigene AG wäre leistungsfähig genug auch ein guter PopertiyManamger zu sein.
Wenn dem so ist, dann ist dier Geschäftswert auf jeden Fall weniger als 35 Mio wert, aber selbst wenn, war dieesr wert immer schon zu hoch, da ist aber hier schon oft besprochen worden.
Nun man könnte das Poperty Managment selber machen.........aber auch genasuo gut? Vielleicht machen es dritte Firmen, wie diese bei anderen Objekten bewiesen haben, so viel besser, dass sie diese Objekte an Wert massiv steigern konnten, und man selbere kaum Steigerungen veranlasste.
Also wenn ich als Vermieter ein Objekt habe, dann führe ich das sparsam, mache dann Reparuten wenn sie sein müssen und Umbauten auch nur dann.
Dann könnte aber ein Fachmann meinen, man müsste schon viel früher ansetzen und eine neue Front machen und dann eine neue Heizung etfc.....klar ist damit zunächst der Ertrag viel geringer, aber es gleicht sich evtl langfristig dadurch aus, dass zum einen Haus mehr wert ist und dann in kommenden Jahren ,höhere Mieten generierrt werden können und gleichzeitig auch noch in 5 oder 10 Jahren noch mit langfrisitigen Verträgen vermietet werden kann.
Aber in jedem Fall wäre es besser, auch die eigene AG wäre leistungsfähig genug auch ein guter PopertiyManamger zu sein.
Was man zur Ehrenrettung von GxP sagen muss. In der letzten Firmenpräsentation vom September schreiben sie auf S. 13 unter dem Punkt Asset Management:
"Property Management wird an lokale Partner ausgelagert"
Auch wenn wir uns wohl alle gewünscht hätten dass dies GxP mit den vorhandenen Leuten ohne Mehrkosten abgedeckt hätte.
http://gxpag.com/data-matrix/uploads/2017/09/2017_GxP_IR_Pre…
"Property Management wird an lokale Partner ausgelagert"
Auch wenn wir uns wohl alle gewünscht hätten dass dies GxP mit den vorhandenen Leuten ohne Mehrkosten abgedeckt hätte.
http://gxpag.com/data-matrix/uploads/2017/09/2017_GxP_IR_Pre…
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.887.241 von Wertefinder1 am 05.10.17 16:12:17
http://www.immokonzept-plus.de/2012/06/05/property-managemen…
Ist wohl etwas mehr, als nur diese beiden Dinge.
Zitat von Wertefinder1: http://www.cordinggroup.com/de/our-services/property-managem…
"Nur" Nebenkostenabrechnung und Buchhaltung - ?
http://www.immokonzept-plus.de/2012/06/05/property-managemen…
Ist wohl etwas mehr, als nur diese beiden Dinge.
Das ist nicht nur mega peinlich. Das grenzt ja dann fast schon an Betrug. Die Anleger wurden somit "fast" schon bewiesen bei der Sach-KE beschissen.
Aus dem GB 2016
Es beinhaltet den Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von 35,4 Millionen Euro. Er resultiert aus
der Einlage der GIMH-GmbH in die GxP AG und repräsentiert das in dieser Gesellschaft gebündelte
Immobilien- und Management-Knowhow.
Wenn dieses Knowhow nicht mehr vorhanden ist oder deutlich niedriger ausfällt, müsste es eigentlich eine massive einmalige Abschreibung auf den Geschäfts- und Firmenwert geben. Wird aber natürlich nicht passieren.
Aus dem GB 2016
Es beinhaltet den Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von 35,4 Millionen Euro. Er resultiert aus
der Einlage der GIMH-GmbH in die GxP AG und repräsentiert das in dieser Gesellschaft gebündelte
Immobilien- und Management-Knowhow.
Wenn dieses Knowhow nicht mehr vorhanden ist oder deutlich niedriger ausfällt, müsste es eigentlich eine massive einmalige Abschreibung auf den Geschäfts- und Firmenwert geben. Wird aber natürlich nicht passieren.
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