Investmentfonds geerbt - was nun? - 500 Beiträge pro Seite

[pipetman]

Ich habe vor einiger Zeit Anteile an einem Investmentfonds geerbt und diese Anteile sind - nach Erledigung einer Menge Papierkram - kuerzlich an mich uebertragen worden. Sehr viele Informationen zu Art und Umfang der Anteile habe ich noch nicht erhalten.

Es handelt sich jedoch offensichtlich um den DCM Verwaltungs GmbH & Co. Renditefonds 11 KG.

Da ich mit der Art dieses Investitionsvehikels ueberhaupt nich vertraut bin, war ich zunaechst etwas erstaunt, dass ich die Anteile nicht einfach aufloesen konnte. Offensichtlich sind die Anteile erst Ende 2018 kuendbar.

So lange will ich sie jedoch nicht halten, da ich im Ausland lebe und das zu immensen buerokratischen Komplikationen fuehren wuerde. Man teilte mir beim Fondsverwalter jedoch mit, dass ich die Anteile an einer Fondboerse veraeussern koennte (zweitmarkt.de).

Bei Zweitmarkt.de habe ich mich umgesehen und da kann man wohl (auf nicht ganz umkomplizierte Weise) die Anteile verkaufen. Was mir nicht klar ist, ist das Limit das angeben werden muss. Wenn ich das richtig verstehe, ist das ein Prozentsatz den man bereit ist als Abschlag auf den Nominalwert zu akzeptieren? Aber wie legt man dieses Limit denn fest? Greift man da ein Wert aus der Luft? Kann man sich an irgendwelchen Richtwerten orientieren?

Fuer jegliche Informationen in dieser Hinsicht waere ich sehr dankbar.

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.689.483 von pipetman am 24.06.16 13:10:39

Du kannst dich an den letzten Kursen orientieren. Der letzte Umsatz beim DCM 11 Bonn, falls es der ist, lag bei 20% des Nominalwerts. Ruf bei Zweitmarkt an und lass dich beraten.

Handelsabwicklung:
040 / 480 920 - 20

[honigbaer]

Diese Art geschlossener Fonds, bei denen die Anleger Kommanditisten sind, war in Deutschland sehr verbreitet. Der Gedanke dahinter waren anfangs Verlustzuweisungen an die Kommanditisten. Die Verluste entstanden aus der Erstellung oder anschaffung von Immobilien durch die Fonds mit hoher Fremdfinanzierung und führten bei den Kommanditisten so zu Steurerparnis. Bei späteren Gestaltungen stand die Generierung von Verlusten nicht unbedingt im Vordergrund, allerdings gab es viele Fonds ohne oder mit nur bescheidenem Ertrag, da die Immobilienpreise in Deutschland lange Zeit stagnierten.
(Auch teure Finanzierungen, anschaffungs- und Verwaltungskosten konnten dazu führen.)

Der Zweitmarkt ist allerdings eher als Notausgang zu verstehen. Es gibt natürlich immer Anleger, die aus irgendeinem Grund schnell zu Geld kommen wollen, auf der anderen Seite stehen da aber vor allem die Initiatoren selbst oder Schnäppchenjäger als Käufer, die oft keine angemessenen Preise bieten.

Über den Wert der Fondsanteile kann man nur auf Basis des Jahresberichts der Fondsgesellschaft etwas sagen, den man als Anteilsinhaber sicher bekommen kann: http://www.pronovi.de/immobilien.html

Auch auf www.bundesanzeiger.de werden die Jahresberichte veröffentlicht, aber meist ohne Gewinn- und Verlustrechnung, was somit nur bedingt aussagekräftig ist. Wenn ich bei google "DCM Leistungsbilanz" suche, kommt immerhin ein pdf von 2011, in dem auf Seite 34 etwas mehr über den Fonds steht. (Es gibt sicher aktuellere Informationen bei pronovi.)

Also wenn ich mal zusammenfasse, 18,238 Mio war wohl das Kommanditkapital am Anfang und es wurde ein Kredit von 22,5 Mio aufgenommen, um das Bürogebäude in Bonn mit 13.825 qm Nutzfläche zu kaufen. Mieteinnahmen 2011 waren 2,061 Mio, Verbindlichkeiten immer noch 21 Mio. Aus den Mieten wurden die Schulden nicht abbezahlt, dafür bekamen die Kommanditisten bereits etwa 10 Mio als Ausschüttungen "variables Kapitalkonto" und etwa 6 Mio Verlust zugewiesen.

Der Handelskurs von 20% auf Zweitmarkt würde einem Wert des Fonds von 18,238 Mio x 20% = 3,6476 Mio bedeuten. (Das Limit ist der "Kurs" relativ zum Nennwert. Ein Kurs von 20% bedeutet also einen Abschlag von 80% auf den Nennwert.)

Das Gebäude mit den 2,061 Mio Mieteinnahmen wird vielleicht 25 oder 30 Mio wert sein.
30 Mio abzüglich 21 Mio Schulden macht 9 Mio, also das wäre vielleicht ein vernünftiger Wert der Fondsanteile (etwa 50% des Nennwerts also des ursprünglichen Kommanditkapitals).
Die 20% sind nunmal der Preis, für den sowas derzeit gehandelt wird, es ist ja nicht verboten, ein Bürohaus mit 20 Mio Schulden, das 2 Mio Mietertrag bringt für 25 Mio zu verkaufen. Über die Zeit könnten trotzdem die Schulden abbezahlt werden und irgendwann wäre man als Fondseigner Mitbesitzer der schuldenfreien Immobilie.

Naja, die Zukunft kann niemand vorhersehen.
Vielleicht ist ja auch eine andere Anlage lukrativer.

Also der Witz bei so einer Anlage ist, dass mit geringem Kapitaleinsatz ein großes Anlagevermögen bewegt wird. (entsprechende Chancen und Risiken) Die Steuervorteile wurden bereits in der Vergangeheit vereinnahmt, dürfte in Zukunft wenig bedeutend sein.

Je nach Summe, um die es geht, sollte das doch kein Problem sein, die Anteile zu behalten.
Selbst wenn Ausschüttungen gezahlt werden und positive Einkünfte zuzurechnen sind, wäre doch je nach Doppelbesteuerungsabkommen vermutlich schlimmstenfalls Steuer darauf in Deutschland zu zahlen. Wahrscheinlich werden aber erstmal die Schulden zurückgeführt (siehe Text in der Leistungsbilanz), bevor es dann vielleicht ab dem 5. Jahr oder so dann jährlich 3 oder 5% Ausschüttung gibt und das vielleicht sogar noch steuerfrei.
(Kapitalfluss aus Ausschüttungen und steuerliche Gewinn- / Verlustzuweisung ist ja bei diesen Fonds "getrennt".)

Vielleicht ist meine Erwartung einer Ausschüttung zu optimistisch, wie sieht es 2014 / 2015 aus, wie hoch waren die Mieteinnahmen? Zu welchem Zins werden die 21 Mio Restschulden im Fonds geliehen und wann kann dieser sinken?

Ich würde eher von einem Verkauf absehen. Nur wenn man das Geld dringend braucht?! Andererseits vielleicht eine schöne Erinnerung an den Erblasser?

[prinzregent]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.689.483 von pipetman am 24.06.16 13:10:39

DCM Verwaltungs GmbH & Co. Renditefonds 11 KG

- wer da mal googelt, findet ja wunderbares:

a DCM Renditefonds - Wir helfen Ihnen beim Ausstieg - johstrichter Anwälte

b ‎ Verluste mit DCM Fonds? - So erhalten Anleger ihr Geld zurück‎

und so weiter.

an deiner Stelle, ab ins Ausland und vergiss die Sache "dickes Erbe".

Konzentriere dich auf das was du bekommen hast und nicht auf das was du haben könntest.

[pipetman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.693.000 von prinzregent am 25.06.16 04:05:33

Zunaechst mal vielen Dank an alle fuer die umfangreichen Infornationen. Muss wohl noch ein paar Hausaufgaben machen, fuehle mich aber zumindest schon wesentlich besser informiert.

Bezueglich der Probleme mit den DCM Fonds, dazu habe ich auch ein paar Hinweise in meinen (begrenzten) Unterlagen gefunden. Soweit ich diesen Unterlagen aber entnehmen konnte, sind etwaige Unregelmaessigkeiten ueber einen Vergleich geregelt worden.

Wie dem auch sei, ich erwarte nicht grosse Reichtuemer einzustreichen, aber Geld auf dem Tisch liegen lassen will ich auch nicht.

[El_Matador]

20% vom nominalwert hoert sich nach einem echt lukrativen deal an. pass mal auf, dass du nicht mehrere jahre nach dem verkauf einen brief vom finanzamt mit einer steuerforderung auf den nominalwert oder aehnlichem erhaelst. vielleicht haettest du das erbe einfach ablehnen sollen.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.694.053 von pipetman am 25.06.16 11:21:47

Zitat von pipetman: . Soweit ich diesen Unterlagen aber entnehmen konnte, sind etwaige Unregelmaessigkeiten ueber einen Vergleich geregelt worden.

.

Dann scheint ja der Verstorbene ein Teil seines eingesetzten Betrages wieder erhalten zu haben.

Da ich nicht weiss, wo du im Ausland lebst, kann ich auch nichts zur steuerlichen Betrachtungsweise des "Neuengagements" machen. Aber aus eigener Erfahrung kann ich nur sagen, das eine Steuererklärung in D, in diesem Fall wäre es ja nur aus einer Beteiligung, gar nicht so umständlich ist. Da du ja so und so eine Steuernummer , es sei denn du bist kein Deutscher, hast, ist das im Zeitalter von Internet wirklich kein Hexenwerk.

[pipetman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.705.693 von mopswombard am 27.06.16 16:28:43

Jetzt muss ich nochmal ganz dumm fragen: Falls ich mich entscheiden sollte den Fond zu halten und dann zum naechstmoeglichen Zeitpunkt (Ende 2018) kuendige, bekomme ich dann den Nominalwert ausgezahlt oder richtet sich die Ausschuettung auch wiederum nach dem gegenwaertigen Wert des Immobilienobjekts minus etwaiger Schulden etc.?

[honigbaer]

Das müsste ebenso wie das Kündigungsrecht in der Satzung (Gesellschaftsvertrag) geregelt sein.
Ob da extra eine Auseinandersetzungsbilanz erstellt wird oder ob einfach das Guthaben der Kommanditisten zu Grunde gelegt wird?

In der Bilanz von 2014 ist ja nur ein Eigenkapital der Kommanditisten von 515.459 Euro ausgewiesen, entfallend auf die 15.912.737 Euro Kommanditkapital. Das wären etwa 3% des Kapitals, wenn kein höherer Wertansatz für die Immobilie angewendet wird. Wo sollten die 100% auch herkommen, das ist gänzlich unrealistisch. Schließlich wurden die ursprünglich eingezahlten 15 Mio mit 9 Mio ausschüttungen zurückgezahlt und mit 6 Mio Verlust aufgebraucht.

In der Bilanz 2014 im Bundesanzeiger steht:
"Das Festkapital der Kommanditisten belief sich zum Bilanzstichtag auf EUR 15.912.737,27. Die Reduktion des gezeichneten Kommanditkapitals gegenüber dem Vorjahr um TEUR 794 resultiert aus ordentlichen Kündigungen diverser Publikumskommanditisten gemäß § 19 des Gesellschaftsvertrages mit Ablauf des 31. Dezember 2013. Neben dem gezeichneten Kapital wurde per 01. Januar 2014 das auf die Kündigungen entfallende variable Kapital (Entnahmen und Ausschüttungen) sowie die entsprechenden Ergebnisvorträge ausgebucht."

Demnach kann man bei der Verwaltung nachfragen, was es zuletzt für ausscheidende Kommanditisten gab. Auch steuerlich entsteht bei der Kündigung kein Verlust, denn die bisherigen steuerfreien Rückzahlungen und die bisher zugewiesenen Verluste sind natürlich auf die ursprüngliche Investition anzurechnen. Die Kündigung wird meist die schlechteste Lösung sein, da ja kein Anreiz besteht, die stillen Reserven (soweit davon hier überhaupt die Rede sein kann) zu Gunsten ausscheidender Gesellschafter aufzudecken.

Wie hoch ist denn der erbschaftsteuerlich anzusetzende Wert, das ist wohl auch ein Anhaltspunkt.