DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 175)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.944.627 von Aktienangler am 31.08.20 23:47:31

@ Aktienangler schrieb am 31.08.20 23:47:31 Beitrag Nr. 2.071 (64.944.627)

>> Alle diese Player screenen tausende Objekte pro Jahr
Das wäre eine Erklärung, warum die Objekte so günstig zu haben sind - es gibt sehr viele Objekte, aber nur sehr wenige Player, die als Käufer auftreten.

>> Wenn DEFAMA ein neues tolles Objekt mit 11% Ankaufsrendite erwirbt, sollte man sich mal
>> überlegen, warum andere wie die DKR hier nicht gekauft haben (die Wahrscheinlichkeit, dass sie das
>> Objekt auch auf dem Tisch bzw. im Screening hatten, ist sehr hoch). Einzige Erklärung ist, dass
>> Schrade ein erhöhtes Risiko eingeht und eben nicht immer das beste Objekt am Platz kauft, so wie
>> ein Elgeti.
Also das hat Elgeti mittlerweile auch schon wieder eingeschränkt. In diesem Jahr betonte er auf der HV: uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben;

>> Bei DEFAMA gibt es Objekte im Portfolio, die ich fraglich finde
Geht mir manchmal auch so.

>> Dieses Jahr hat sich hier die DKR das beste Objekt am Platz gesichert: Das E-Center mitten im
>> Stadtzentrum
Hä? Wie kommst Du darauf, dass die DKR das E-Center gekauft hat?
Die DKR listet die Immobilien doch sehr vorbildlich jedes Quartal auf. Unter diesem Link kann man die DKR Portfolioübersicht als PDF herunterladen: https://www.deutsche-konsum.de/portfolio/ Da ist zu lesen, dass Genthiner Objekt ein NP-Markt in der Altmärkerstr. Ist. Und NICHT das E-Center in der Geschwister-Scholl-Straße 30.

Und schon ein Blick auf die Karte zeigt doch, dass der Standort des DeFaMa-Objekts deutlich besser ist, als der des DKR-Objekts.



Das DeFaMa-Objekt liegt direkt an der Kreuzung der einzigen zwei Bundesstraßen und fast mitten im Ort. Darüber hinaus liegt es direkt an der Straße (1. Reihe) und ist damit von allen Seiten sehr gut sichtbar. Rein von der Karte und dem Satellitenbild her, ist DAS die beste Lage im Ort. Und zweifellos um Klassen besser, als die Lage des DKR-Objekts.

Der NP-Markt der DKR liegt dagegen in einem Wohngebiet am Rande der Stadt. Er liegt nicht einmal an der Bundesstraße, sondern eher zweite, wenn nicht schon dritte Reihe. Dazu kommt, dass die Stadt durch einen Kanal geteilt ist. Der NP-Markt liegt auf der kleineren Seite der Stadt.
Das DKR-Objekt ist eher ein Single Tenant Objekt, hat also nur einen Mieter (NP) und ein paar Büroflächen. Dagegen hat das DeFaMa-Objekt mehrere größere Mieter (Deichmann, Takko, dän. Bettenlager, McGeiz) und noch einen Aldi in direkter Nachbarschaft.

>> Ohne den ALDI in einem Fremdobjekt nebenan, sehe das gar nicht gut aus.
Aufgrund der guten Lage des DeFaMa-Objekts bezweifle ich, dass es hier einen Lebensmittelanker bräuchte. Vermutlich würde die DeFaMa sogar einen bekommen, wenn die anderen Mieter Platz machen würden.
Und was den Aldi angeht: Gemäß den Bildern bei Google wurde Aldi da gerade ein neues Gebäude hingestellt, denn auf dem Objektbild der DeFaMa ist im Hintergrund noch ein altes Aldigebäude zu erkennen. Wie Elgeti immer sagt: Wenn der Standort gut ist, wollen die Mieter bleiben. Und wenn ich weiß, dass es ein guter Standort ist, weiß ich auch, dass Aldi bleibt, selbst wenn Aldi nicht mein Mieter ist. Hier hat sich das gerade bestätigt und das obwohl Aldi schon in der zweiten Reihe steht und nicht in der ersten, wie das DeFaMa-Objekt. Und jetzt, wo Aldi da einen Neubau hat, wird Aldi ganz sicher mindestens die nächsten 15 Jahre da bleiben.
Übrigens, wie mir Herr Schrade auf Nachfrage mitteilte: Im Zuge des Aldi-Neubaus wurden die vorher getrennten Parkplätze auf Veranlassung der DEFAMA vereinigt. D.h. man kann jetzt mit dem Auto direkt von Aldi auf das Grundstück der DeFaMa fahren (oder laufen) und umgekehrt. Für die Kunden wirkt das damit wie ein Objekt!

Jetzt mal ganz ehrlich. Du findest der NP hat die bessere Lage?

Nachdem, was Elgeti immer erklärt hat, wäre der NP-Markt m.M. nach einer der ersten Märkte, der von einer Schließung bedroht wäre, weil er am Rande (Peripherie) der Stadt in einem Wohngebiet liegt, keine Agglomeration von Geschäften ist und auf der kleineren Seite der Stadt liegt. Das ist ein typischer Nahversorger, der von der Entwicklung in dem Wohngebiet abhängt. Das ist okay, aber doch nicht vergleichbar mit dem DeFaMa-Standort, der die ganze Stadt versorgt. Aber ich bin sicher, dass die DKR einen guten Grund hatte, warum sie dieses Objekt gekauft hat. Aber ganz ehrlich, für mich ist er nicht erkennbar. Aus meiner Sicht ist das DKR-Objekt fraglich, aber nicht das DeFaMa-Objekt. Und ich würde sagen, dieses Objekt zeigt eindeutig, dass Elgeti nicht immer die die beste Lage im Ort kauft. Und es gibt noch ein paar weitere Orte wo das so ist (z.B. in Erkner).

Um noch einmal auf Dein Anfangsargument einzugehen. Das Genthiner Objekt hat die DeFaMa für 1,4 Mio. Euro gekauft. Gemäß DeFaMa-Geschäftsbericht 2016 betrug die Jahresmiete damals 173.359 Euro, was einer beachtlichen Anfangsrendite von 12,3 % entspricht. Ich weiß nicht, warum die DKR dieses Objekt nicht gekauft hat. Aber gemäß dem letzten Geschäftsbericht beträgt die Miete heute 190.342 Euro, womit die Mietrendite sogar auf 13,5 % gestiegen ist. Seien wir ehrlich, wenn alle Objekte der DeFaMa so laufen würden, wie dieses hier, geb‘s wohl gar keinen Grund mehr, sich Sorgen zu machen.

>> Deutlich weniger Risiko als bei DEFAMA dafür etwas weniger Rendite. Nicht ohne Grund habe ich
>> auch DKR im Depot.
Also ich kann nicht erkennen, warum Du bei der DKR weniger Risiko siehst. Je nachdem auf welche Kennziffer man schaut, ist mal die DKR besser (LTV) oder die DeFaMa (Leerstand). Für mich ist das unterm Strich ziemlich ausgeglichen. Aber die DKR notiert mit einer Mietrendite von 5,4 % (=18,5fachen Mietfaktor, siehe Beitrag Nr. 2.039), was nicht „etwas weniger Rendite“ ist, sondern deutlich weniger ist als die 8,1 % Mietrendite (=12,4fache Miete, siehe Beitrag Nr. 2.024) zu der die DeFaMa notiert.

Bleib gesund.

MfG JE

P.S. Schade, dass ich Deinen Beitrag Nr. 2.073 erst jetzt gelesen habe. Dann hätte ich mir die Mühe mit meinem Beitrag sparen können. Denn mit dem Beitrag hast Du Dich komplett disqualifiziert. Es ist eine Sache schlecht recherchierte Informationen oder Vermutungen über die Objekte der DeFaMa hier zu posten. Aber andere Personen wegen körperlicher Eigenschaften oder mit verleumderischen Aussagen zu diffamieren, das geht gar nicht!

[Michale]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Zitat des zuvor, auf Wunsch des Users, gelöschten Posting 64.949.850

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.949.850 von Aktienangler am 01.09.20 13:09:13

Ähm

Zitat von Aktienangler: dass Ex-AFDler Schrade mit seinem Silberblick potentiellen Schwiegermüttern reihenweise Fachmarktzentren zu Traumpreisen entlockt...

Das kann man so nicht stehen lassen.
Schrade war bei den Piraten und nicht bei der AFD.

Ob das jetzt Unwissen oder bloße Ignoranz von dir war, mal dahingestellt, aber so gehts nicht 😉

[LongTermForever]

Bitte vorher auf den Twitter Account von Herrn Schrade schauen, bevor man hier einen AFD Bezug herstellt und auch sonst etwas die Etikette beachten, das hat dieser hier seit Jahren gut geordnete Thread verdient.

[Aktienangler]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Löschung auf Wunsch des Users

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.944.627 von Aktienangler am 31.08.20 23:47:31

In diesem Bereich läuft einiges auch nur über "beste Kontakte und Vernetzungen".

Nicht alle Objekte werden offen am Markt angeboten, und objektiv zum maximal möglichen Höchstpreis verkauft.

Ist Fakt. Hat viele Gründe.

Deshalb kann auch nicht jeder "Branchenneuling" hier optimal loslegen.

Oft ist es so, man kennt sich, man schätzt sich.

Ist aber bei Wohnobjekten oft nicht anders. Viele echte Juwelen gehen dort selten in den offenen Vermarktungsbereich. Zuerst haben die "besten Kontakte" den Erstzugriff. Das Vitamin "B"......

Immobilien oft nicht wie Börsenhandel.

Und es gibt sie, die Verkäufer, die nicht den Verkaufspreis optimieren wollen. Eine ältere Dame aus meinem Umfeld wollte ihr Anwesen verkaufen, Art Juwel am Wasser, und was war, ein ihr nicht genehmes Paar bekam es nicht, obwohl diese den besten Preis boten.....Makler war sauer...... ;-)

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.859.786 von LongTermForever am 24.08.20 10:58:36

Zitat von LongTermForever: ...
DKR würde dieses hochqualitative Portfolio, welches DEFAMA besitzt, nicht oder nur mit hohem Aufwand selbst erwerben können. Man muss doch nur mal schauen, wie zeitaufwändig es für DEFAMA ist, einzelne Objekte zu erwerben, geschweige denn die ganzen 39 Stück! Das geht auch bei DKR nicht schneller, wenn man denselben Qualitätsmaßstab anlegt.

Klar kann DKR (wie man an der Historie sieht) mit hohem Tempo eigene Objekte kaufen, aber nicht in dieser speziellen Kombination aus Preisgünstig und von hoher Qualität wie DEFAMA es macht, was hier schon öfter thematisiert wurde. Deshalb ist z.B. auch der Portfolio-Leerstand bei DKR mit durchschnittlich 10,8% deutlich höher als bei DEFAMA.

Und dieses Portfolio würde man aus diesen Gründen eben nie zu dem 11-fachen bekommen, wie es seitens DEFAMA bilanziert und letztendlich in deren NAV (und in gewissem Umfang auch im Kurs) abgebildet wird.
...

Ich frage mich, was deiner Meinung nach DEFAMA kann, was DKR und andere nicht können? Klar kann die DKR die gleichen Objekte erwerben, wie DEFAMA. Alle diese Player screenen tausende Objekte pro Jahr und kaufen nur die, die am besten zu ihren selbstauferlegten erfolgversprechenden Kriterien passen. Die Verkäufer dieser Objekte werden diese nicht nur DEFAMA oder nur der DKR, sondern vielen Interessenten anbieten, alles andere wäre unsinnig, denn sie wollen ja den besten Preis erzielen. Wenn DEFAMA ein neues tolles Objekt mit 11% Ankaufsrendite erwirbt, sollte man sich mal überlegen, warum andere wie die DKR hier nicht gekauft haben (die Wahrscheinlichkeit, dass sie das Objekt auch auf dem Tisch bzw. im Screening hatten, ist sehr hoch). Einzige Erklärung ist, dass Schrade ein erhöhtes Risiko eingeht und eben nicht immer das beste Objekt am Platz kauft, so wie ein Elgeti. DEFAMA managed seine Objekte bisher sehr gut, die Strategie geht bislang auf. Aber jedes höhere Rendite-Prozent kommt mit höherem Risiko einher. Da macht diese Welt bei DEFAMA keine Ausnahme!

Bei DEFAMA gibt es Objekte im Portfolio, die ich fraglich finde. Beispiel Genthin: Das Objekt der DEFAMA beherbergt nicht einmal einen Lebensmittel-Ankermieter. Ohne den ALDI in einem Fremdobjekt nebenan, sehe das gar nicht gut aus. Man hat den Lebensmittelanker also nicht selbst "in der Hand", kann da nichts "managen". Wenn er geht, dann geht er. Und dann steht auch das DEFAMA-Objekt leer. Dieses Jahr hat sich hier die DKR das beste Objekt am Platz gesichert: Das E-Center mitten im Stadtzentrum (http://www.deal-magazin.com/news/91668/IC-Immobilien-verkauf…). Deutlich weniger Risiko als bei DEFAMA dafür etwas weniger Rendite. Nicht ohne Grund habe ich auch DKR im Depot.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.891.475 von philojoephus am 26.08.20 18:18:05

Zitat von philojoephus:

Was die Demografie angeht, hat Rolf Elgeti, der Vorstand der Dt. Konsum, auf der 2019er HV etwas sehr Interessantes gesagt:

- wir beschäftigen uns sehr stark mit der Demografie; Die besten Renditen erzielen wir in den Lagen mit der schlechtesten Demografie; das hängt mit unserer Ankaufsstrategie zusammen; uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber nicht wo wir in dieser Stadt sind; denn in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben; Warum macht folgendes Bespiel deutlich: In einer kleinen Stadt gibt es drei Supermärkte; wenn einer drei schließt, geht es den anderen beiden nachhaltig richtig gut, da gibt es dann hohes Mietsteigerungspotential - eine der größten und stärksten Mietsteigerungen hatten wir (bei Obi) in Bitterfeld; In Bitterfeld haben mittlerweile drei Einzelhändler in der Nähe unseres Centers die weiße Fahne gehisst
- in den Schwachen Orten ist es wichtig, dass es mindestens einen Standort gibt, der noch schwächer ist als wir;

Wenn Du Dich zu dem Thema noch etwas genauer belesen willst, dann schaue Dir mal Beitrag Nr. 55 vom 17.11.16 11:16:12 an. Dort stehen ein paar interessante Beispiele von Orten mit grauenhafter Demografie und prosperierenden Einzelhandelsobjekten (Stichwort: Peripherie-Theorie).

Auch in der Immobilien Zeitung vom 08.02.2018 war zu lesen, dass die Preisunterschiede zwischen Ost und West nicht mehr so groß sind:

Hier ein gerade aktuelles Beispiel, wie gut unsere DaFaMa aktuell ist:

Wir hatten zum 31.12.2019 im Jahr 2015 gekauftem und 2010 gebautem Objekt Königsee einen Leerstand von 17,43%. Dies war, da Königsee ein relativ kleines Objekt ist, ein Betrag in Höhe von jährlich 36.000€, der hier weniger als Miete hereinkam.
Jetzt hat H. Schrade auf Twitter geschrieben:

"Diese drei in der PM vom 2.6. erwähnten Verträge sind übrigens inzwischen alle abgeschlossen. Bei dem namhaften Textiler in Königsee handelt es sich um NKD."

Und warum poste ich dies? In Königsee ist die NKD bereits vorhanden. Und warum wird die leerstehende Fläche erst ab Anfang 2021 vermietet? Der Mietvertrag der NKD in der bisherigen Schwarzenburger Straße 15 läuft sehr wahrscheinlich erst Ende 2020 aus und wird nicht verlängert.
Hier sieht man sehr schön, wie wichtig die jeweilige Lage am jeweiligen Ort ist! Elgeti lässt grüßen!

Michale

[philojoephus]

@ all

Ich eigentlich überhaupt kein Freund davon die Kursentwicklung zu kommentieren, weil dadurch so ein Board einfach nur total zumüllt, aber heute werde ich doch mal schwach.

Habt Ihr gesehen, dass seit gestern auf Tradegate 27.000 DeFaMa-Aktien für 18,50 Euro gesucht sind? Das entspricht mehr als einer halben Mio. Euro bzw. ein bis drei Wochenumsätzen auf Xetra. Das ist echt ein dicker Brocken.

Bleibt gesund.

MfG JE

[supialexi2]

Würde gern noch min die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre mitmachen.

Zunächst finde ich spannend, was mit Raadeberg passiert!
Dann in den nächsten sechs, sieben Jahren wenn immer mehr Objekte aus der zehn jährigen Zinsfestschreibung fallen, und jeweils ehr geringe Bankverbindlichkeiten haben.
Wie wird sich da die Vermietungsquote stellen? Tilgt man dann die Restdarlehen möglichst schnell, oder kauft immer noch viel zu, und man dafür die meistenn Gelder braucht.

Dann kommt bei mir schon die Perspektive in so zehn bis zwölf Jahren und schon viele Objekte gar keine Schulden mehr haben.......schüttet man dann viel von den hohen Gewinnen aus? Oder kauft man noch weiter stark zu, oder muss gar evtl viel Geld in Reparatuen, Instandhhalrtungen, oder sogar Neubauten investieren müssen?

So oder so, der Wert der Aktienanteile wird sich erhöht haben! Glaube an eine Verdoppelung in zwölf Jahren, bei glleichzeitig jährlicher Dividende zwischen drei und vier Prozent, des jeweiligen Kurswertes!