DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 253)

[Aliberto]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.184.640 von philojoephus am 06.08.19 12:00:03

@philojoephus

Du solltest Dir vielleicht einmal die Diskussion und meine Beiträge in KC-Thread durchlesen und dann würdest Du evtl. deutlich vorsichtiger argumentieren.

[batters1996]

wegen der Meldung von Heute, überlege ich hier nachzulegen? ein starkes Managment

[erfg]

Warburg-Research:

http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Starkes_FF…

[Flat Eric]

es steht der defama eine spannende zeit bevor: heute ist der erste tag der roadshow! die börse lieferte an den letzten beiden handelstagen ja ein schönes kaufargument, nämlich, dass der immobilienbereich gar nicht von den mannigfaltigen aktuellen bedrohungen betroffen ist!

aber zurück zur defama: nachdem sich der radeberg-verkauf verzögerte, war anzunehmen, dass für das weitere wachstum eine ke durchgeführt wird. allerdings hat mich deren mutmaßliche höhe anfangs durchaus erstaunt. die aufteilung von 1 – 1,5 mio euro für umbauten und renovierungen sowie 5 – 6,5 mio euro für neukäufe halte ich für sinnvoll. bei der summe für neukäufe ist davon auszugehen, dass einige vertragsverhandlungen schon ziemlich weit fortgeschritten sind, vielleicht sogar ein kleiner portfoliokauf ansteht. vom volumen her könnten immobilien für etwa 40 – 50 mio euro erworben werden!

es ist also angedacht, 487.500 neue aktien zu emitieren (1/8 von 3.900.000 aktien). der emissionspreis läge zwischen 14,36 euro (bei 7 mio euro bruttoeinnahmen) und 16,41 euro (8 mio). matthias schrade wird sich gut vorbereitet haben und er kann einiges bieten: klare einkaufsstrategie; leicht verständliches, berechenbares und konjunkturunabhängiges geschäft; hohe marge dank profitabler nische; kontinuierliches wachstum; progressive dividende; erfahrene und kompetente mitarbeiter; offene informationsarbeit; hgb-bilanzierung; stramme kredittilgungen und planmäßige abschreibungen.

zudem kann er darauf hinweisen, dass dies wohl die letzte möglichkeit sein wird, mit größeren stückzahlen und auf diesem kursniveau bei der defama einzusteigen. ich vermute daher, dass die roadshow erfolgreich verlaufen wird und die ke zeitnah im anschluss kommt. das sollte in den nächsten 12 monaten für eine anzahl guter nachrichten reichen (inkl. radeberg).

die heutige meldung über die revalutierung finde ich äußerst interessant, weil es die erste ihrer art ist. ich hatte ja schon mal geschrieben, dass theoretisch ein objekt nach 3 jahren tilgung durch die revalutierung ein objekt gleicher größe finanzieren kann. damit wären weitere ke nicht mehr nötig. wir hätten dann ein noch profitableres wachstum…

wie immer: da muss jeder nach seinem gusto handeln. ich habe es!

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.184.067 von LongTermForever am 06.08.19 10:58:29

@ all

Ich sehe das genauso wie LongTerm. Bisher hatte der Vorstand nur davon gesprochen, dass Revalutierungen vermutlich möglich sind. Aber nun ist es offziell bestätigt und das früher als gedacht.

Ich gehe davon aus, dass die KE noch kommt. Ob noch im angekündigten Umfang wird man sehen. Aber vermutlich wird es die letzte (größere) KE sein, denn bis die aufgebraucht ist, dürfte dann auch Radeberg im verkaufsfähigen Zustand sein und im Anschluss sind bei vielen Objekten die Tilgungen so weit fortgeschritten, dass weitere Revalutierungen möglich sein sollten. So hat der Vorstand es angekündigt und so scheint es zu kommen (siehe auch meinen Beitrag unten, den ich auf einem anderen Board gepostet hatte).

Kleinanleger sind ja nicht auf eine KE angewiesen, um eine Position aufzubauen, aber die größeren Anleger, die an der aktuell stattfindenden Roadshow teilnehmen, müssen nun genau überlegen, was sie machen. Gut möglich, dass die nächste KE die letzte sein wird, um leicht an eine nennenswerte Position zu kommen. Und in diesem Kontext ist auch die Revalutierungsmeldung von heute zu sehen. Denn die bestätigt, dass die DeFaMa sich in Zukunft auch auf anderem Wege Kapital beschaffen kann.

MfG JE

Beitrag in Slack (Ende 2018 eingestellt)

Es gab auch noch einen Artikel in der Vorstandswoche (siehe hier: https://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Portfolio… ).

Dank dem Artikel in der Vorstandswoche und dem Artikel samt Interview im Nebenwerte Journal ist für mich jetzt ziemlich deutlich geworden, warum die DeFaMa auf absehbare Zeit keine KEs mehr durchführen muss, aber trotzdem weiter wachsen kann. Aus meiner Sicht ist das enorm wertschaffend, weil der FFO durch weitere Akquisitionen weiter ansteigt, aber die Aktionäre nicht durch KEs verwässert werden. Für eine Immobiliengesellschaft ist das ziemlich ungewöhnlich. Die meisten Immo-Gesellschaften müssen KE’s machen, wenn sie wachsen wollen. Ich glaube nicht, dass das schon viele (potentielle) Aktionäre verstanden haben. So richtig klar ist es mir selbst auch erst jetzt geworden.
Die Eigenkapitalgenerierung könnte in Zukunft auf zwei Wegen erfolgen:

1.) Durch den Verkauf des Radeberger Objekts

„Eine weitere Kapitalmaßnahme schließe Schrade erst einmal aus. "Funktioniert alles, was wir in den nächsten zwei bis drei Jahren vorhaben, dann brauchen wir kein neues Kapital mehr." (Anm. von mir: Das allein ist schon eine Hammer-Aussage mit der das Unternehmen ganz anders zu bewerten ist, weil ein Wachstum ohne verwässernde KEs natürlich für die Aktionäre viel wertvoller ist, als ein Wachstum mit verwässernden KEs)
„Hintergrund sei ein sich im Portfolio befindliches Einkaufszentrum in Radeberg. Dieses Einkaufszentrum soll modernisiert und erweitert werden. Schrade schätze, dass die Kosten für den Umbau den ursprünglichen Kaufpreis von 5,5 Mio. Euro übersteigen würden und nahezu vollständig über Fremdkapital sichergestellt werden könnten. Bei unterstellten Baukosten von 7,5 Mio. Euro hätte DEFAMA inklusive des Kaufpreises in das Einkaufszentrum dann über 13 Mio. Euro in Radeberg investiert. Das Projekt solle nicht in den Bestand übergehen. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete liege bei 760.000 Euro und würde sich nach dem Umbau auf mehr als 1,2 Mio. Euro steigern. "Das Interesse von Mietern für die erweiterte Fläche ist schon heute sehr hoch. Wir sind sehr zuversichtlich, dass wir in Radeberg vollvermietet sind, bevor die Umbaumaßnahmen Anfang 2020 abgeschlossen sind." Ziel sei das Objekt zu verkaufen. Das könnte bereits 2019 der Fall sein. Unterstelle man ein Multiple von 15 bis 18 bei der Jahresnettokaltmiete, könnte für DEFAMA am Ende ein außerordentlicher Gewinn von 6 bis 10 Mio. Euro hängenbleiben. Der maßgebliche Grund, weshalb Schrade für das künftige Wachstum auch keine weitere Kapitalerhöhung mehr benötige." (Quelle: Die Vorstandswoche)

Die durch den Verkauf frei werdenden Mittel dürften für mehrere Jahre Wachstum ausreichen und die DeFaMa soweit bringen, dass sie auf die zweite Refinanzierungsmöglichkeit zugreifen kann:

2.) Revalutierungen

Da die DeFaMa günstig einkauft, kann sie sich einen hohen Tilgungsanteil leisten. „Das eröffnet [der DeFaMa] perspektivisch voraussichtlich auch Spielräume zur Revalutierung, also der Wiederaufstockung von Darlehen, die bereits zu einem guten Teil getilgt sind. Im Idealfall können wir das Eigenkapital für je einen Zukauf künftig durch die Revalutierung eines Bestandsobjekts generieren – ohne zu verkaufen. Wenn uns dies gelingt, brauchen wir auch keine Kapitalerhöhungen mehr, um weiter zu wachsen. ... Wir gehen davon aus, „dass wir nach dem Umbau des Einkaufzentrums Radeberg dort einen Verkauf durchführen werden – es ist das einzige Objekt in unserem Bestand, bei dem dies geplant ist. Dieser Verkauf wird uns voraussichtlich € 6 bis 10 Mio. in die Kasse spülen. Bis wir diese Mittel neu investiert haben, wird es eine Weile dauern. Hinzu kommt, dass wir in zwei bis drei Jahren wohl die ersten Altdarlehen revalutieren und so zusätzliche Mittel für das Wachstum freisetzen können.“
(Quelle: https://www.nebenwerte-journal.de/newsletter/Titel_Defama_1…


MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.184.067 von LongTermForever am 06.08.19 10:58:29

Und kurz zur Ergänzung:

Diese Meldung kam m.E. gerade zum richtigen Zeitpunkt. Momentan sind einige roadshows, die teils auch im Ausland stattfinden. Hier hat man jetzt die wunderbare Möglichkeit, auch gleich zu zeigen, dass die Aufstockung von bestehenden Darlehen tatsächlich funktioniert. Denn diese roadshows sind m.E. die Vorbereitung zur erfolgreichen KE. Und neue Investoren lassen sich am besten finden, wenn das Geschäftsmodell gut funktioniert, weshalb diese Meldung für mich extrem wichtig ist. -ganz im Gegensatz zu babbelino, der es noch immer nicht verstanden hat oder wahrscheinlich eher nicht verstehen will oder einfach nur schlecht schreiben möchte-

LG

Michale

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.183.611 von babbelino am 06.08.19 10:20:07

Bitte vor dem üblichen Bashing mal wieder den Kontext dieses Unternehmens beachten...

Für 600.000 Tsd. Euro müsste DEFAMA aktuell 40.000 neue Aktien ausgeben, das will wohl keiner, oder...

Mit 600.000 Tsd. Euro kann man bei rund 80 % Fremdfinanzierungsquote ein zusätzliches Ankaufvolumen von 3 Mio. Euro stemmen, was wieder 1 bis 2 kleine Fachmärkte sind.

Und der Erfolg liegt natürlich des Weiteren darin, dass dies ja erst die erste Revalutierung ist, welche in Zukunft noch öfter erfolgen wird, was die oben beschriebenen Zahlen weiter positiv skaliert.

Daher von mir wie immer: Gute Arbeit und weiter so Herr Schrade!


Viele Grüße
LongTermForever

[babbelino]

@gate4share

In der ad-hoc vom 17.6. war von einem Bezugsverhältnis von 8:1 die Rede.

Defama zieht alle Register. Ein im Verhältnis zur Unternehmunsbewertung winziger Geschäftsvorfall i.H.v. 0,6 Mio. Euro wird als "strategischer Erfolg für mittelfristiges Wachstum ohne Kapitalerhöhungen" verkauft.

[gate4share]

Korrektur:

ich habe geschrieben " Diese Form der KE ist jedoch auf höchstens 10 % des aktuellen Kurses begrenzt."

Richtig muss es heissen, "Diese Form der KE ist jedoch auf höchstens 10 % des aktuellen Aktienkapitals begrenzt."

[gate4share]

So nun ist die "Revalutierung" alter Darlehen das erste mal gelungen. Es wird aber auch klar dargestellt, dass man schon über 3 Jahre, jeweils hohe Tilgungen leistete, dann höhere und längere Mietverträge nun vorweisen kann, gegenüber der damaligen Darlehensaufnahme.

Das wird sicherlich nicht bei allen Objekten der Fall sein.

Die Frage die sich mir stellt, was ist denn nun mit der Prüfung einer Kapitalerhöhung um 7 zu 1 oder war es 8 zu 1, was angedacht war?

Das wäre dann die erste grosse Kapitalerhöhung mit vollem Bezugsrecht. Die bisherigen KE wurden mehr intern gemacht , wohl auch mit verminderten Aufwand, dass man jeweils so die Aktien zu einem Kurs nahe am Börsenkurs zuteilen konnte. Diese Form der KE ist jedoch auf höchstens 10 % des aktuellen Kurses begrenzt.

Man muss ja nicht eine KE, es war nur damals so gross erklärt, dass man den Gelder dann für längere Zeit genug da wäre um viele neue Objekte zu kaufen und auch um Umbauten in einzelnen Objekten vorzunehmen um evtl neue und längere Mietverträge abschliesen zu können. Und jeweils einzelne Kreditverträge über diese relativ kleinen Kreditbeträge, wohl im Schnitt um 100 tsd, zu aufwendig seien.

Also wird es keine grosse KE geben, weil die Nachfrage nicht da ist, bzw. der Kurs zu stark beeinträchtigt würde?

Natürlich bringt es nichts, einige MIo da liegen zu haben, die man gar nicht benötigt, aber dieses zusätzliche Kapital auch noch mit einer Dividende bedienen zu müssen. Also ist es grundsätzlich tendenziell besser, erst mal keine Kapitalerhöhung zu machen?! Über die Zukunft der Börsenkurse kann keiner was sagen.