DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 275)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.590.373 von philojoephus am 17.05.19 13:42:46

Danke, Joe für Deinen Beitrag. Wie immer sehr fundiert.

Das mit den größeren Objekten zum 10-fachen statt kleineren mit dem 9-fachen hatte ich bisher
noch nicht so gesehen. Dies kann ich jedoch sehr gut nachvollziehen. Vor allem, was dann später bei der "IMMA" noch dranhängt, was ja keiner sieht, wie viel Arbeit sich dann noch auftut, bis die neuen Objekte eingearbeitet sind. Und die IMMA hat -sofern ich richtig recherchiert habe -hat jetzt bereits 13 Angestellte. Wenn durch zu viele kleine Objekte und eine Vielzahl einzelner Mieter noch ein zusätzlicher Mitarbeiter eingestellt werden muss, so ist auch dies in die Überlegung, welche Objektgrößen man bevorzugen soll und ob ein Objekt zum 10-fachen nicht doch besser zu kaufen wäre, als mehrere zum 9-fachen.

Und momentan scheinen vermehrt Objekte im Markt zu sein. Hier zitiere ich H. Elgeti auf seiner HV im März d.J. also ziemlich aktuell:

"Im Moment kommen viele Objekte auch von ausländischen Playern, die z.B. in UK, Rumänien und in Deutschland Objekte haben; in der UK drehen die Banken den Hahn zu; die Objekte in Rumänien würde der Besitzer dann gerne verkaufen, wird die aber nicht los; die deutschen Objekte will er nicht verkaufen, muss sie aber verkaufen, um das Loch in UK zu stopfen".

Ein schönes Wochenende Euch allen

Michale.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.586.878 von gate4share am 16.05.19 21:54:05

@ gate4share schrieb am 16.05.19 21:54:05 Beitrag Nr. 1.073

ich bin unsicher, ob es sich überhaupt noch lohnt auf Dein Genöle einzugehen, wenn Du scheinbar zu faul bist, selbst mal etwas zu recherchieren.
Wer sich nur auf die Aussagen des Vorstands verlässt, in dessen Unternehmen er investiert, hat den Knall weder bei Enron, noch bei Karstadt noch sonstwo rechtzeitig gehört. Es gehört doch zum normalen 1x1 des Investierens sich seine eigenen Gedanken zu machen und zu schauen, ob sich die Aussagen des Vorstands auch an anderer Stelle verifizieren lassen. Das ist ein Grund, warum ich hier oft andere Quellen, wie z.B. Rolf Elgeti von der Deutschen Konsum, zitiere. Der hat nämlich kein Interesse daran, die DeFaMa schön zu reden.

Den Hinweis von Nebenschauplatz, dass der Baumarkt der Ankermieter ist, finde ich sehr treffend. Jeder kann die Adresse des Objekts (Otto-Lilienthal-Straße 37/44/46, 46539 Dinslaken) in Google Maps eingeben und sich das Satellitenfoto ansehen. In alle Richtungen dieses Baumarktes liegen Einfamilienhaussiedlungen - so weit das Auge reicht. Da erschließt sich doch mit einem Blick, dass in so einem Gebiet auch ein Baumarkt ein Ankermieter sein kann. Zumal es in dieser Stadt mit seinen rund 67.000 Einwohnern nur zwei Baumärkte gibt.
Und Leute, die in Einfamilienhäusern wohnen, fahren mit dem Auto extra zu einem Getränkemarkt und laden sich das Auto mit Getränkekisten voll. Ich gebe zu, dass ist ein Verhalten, das sich ein Großstadtmensch im obersten Stock eines Mehrfamilienhauses ohne Fahrstuhl, mit Supermarkt in Laufweite, sicher nur schwer vorstellen kann, zumal man als Großstadtmensch lieber vermeidet mit dem Auto in der Stadt zu fahren, falls man überhaupt eins hat. Aber so ist es halt.

Dass die Kaufpreise tendenziell anziehen, haben sowohl die letzten Käufe der Defama schon gezeigt als z.B. auch die Aussagen von Rolf Elgeti an diversen Stellen deutlich gemacht. Das sollte also niemanden überraschen. Zumal immer gesagt wurde, dass die Preise für größere Objekte tendenziell teurer sind als für kleinere Objekte.

Zuerst nölst Du ewig rum, dass gar nichts gekauft wird und jetzt nölst Du, das gekauft wird. Was bringt das?
Ein 7,5 Mio. Euro Objekt zum 10fachen bringt doch allemal mehr als vier Objekte zum 9fachen. Man muss doch auch mal ein bisschen weiter denken. Der Vorstand hat immer wieder betont, dass man nur eine bestimmte Anzahl von Objekten im Jahr prüfen, kaufen und integrieren kann. Und klar ist ein größeres Objekt (viel Miete mit wenig Mietern) wie Pasewalk, Radeberg oder Dinslaken effektiver zu verwalten als vier kleinere mit der vierfachen Anzahl von Mietern. Und deshalb bringen uns Aktionäre auch vier Elefanten zum 10fachen erheblich weiter als 16 kleine Objekte zum 9fachen.

Dazu kommt noch die Auswirkung auf den FFO. Für die Bewertung der DeFaMa-Aktie ist die Entwicklung des FFO entscheidend und da hat es mit dem letzten Kauf einen so großen Satz gegeben, wie vorher nur beim Kauf des Kolloseums. Der annualisierte FFO je Aktie ist auf einen Schlag um 8 Cent gestiegen. Dagegen haben so kleine Objekte, wie Du sie Dir wünscht - z.B. Mylau, Waldeck-Sachsenhausen oder Wildau - zum 9fachen nur ein bis drei Cents zusätzlichen FFO gebracht.

Datum der    Meldung                                              Miete       Kaufpreis    Kauf-    ann. FFO       

Meldung                                                          in Euro        in Euro    Faktor    je Aktie

28.02.2017   Vorläufige Zahlen für 2016                                                               0,72 €

13.04.2017   DEEFAMA kauft Westerwald-Portfolio                  680.000     6.230.000      9,2       0,82 €

18.07.2017   DEFAMA kauft Nahversorgungszentren im Harz          375.500     3.750.000     10,0       0,86 €

23.08.2017   DEFAMA kauft gegenüber A10-Center bei Berlin        200.000     1.800.000      9,0       0,87 €

20.10.2017   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Hessen             200.000     1.850.000      9,3       0,90 €

17.04.2018   DEFAMA kauft Nahversorgungszentrum in Hamm          330.000     3.100.000      9,4       0,94 €

02.05.2018   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Mylau              170.000     1.500.000      8,8       0,96 €

14.05.2018   DEFAMA kauft das KOLOSSEUM Spreewald                900.000     8.000.000      8,9       1,07 €

03.08.2018   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Staßfurt           290.000     2.600.000      9,0       1,10 €

30.08.2018   DEFAMA beabsichtigt Kauf von vier Einkaufszentren   972.847    10.000.000     10,3       1,13 €

16.05.2019   DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Dinslaken          750.000     7.600.000     10,1       1,21 €

Quelle: DGAP-Meldungen der DeFaMa, Geschäftsbericht 2017 und 2018, eigene Berechnungen

MfG JE

P.S. Weil wir das Thema Demografie neulich hatten. Dinslaken liegt ja wohl zweifelsfrei so weit im Westen, wie nur wenige Städte in Deutschland. Trotzdem fällt die Einwohnerzahl in diesem Ort gem. Wikipedia seit dem Jahr 2000 (!) und soll gem. www.wegweiser-kommune.de auch in Zukunft weiter zurückgehen. Wie schon gesagt: Bevölkerungsrückgang ist kein spezifisch ostdeutsches Problem.

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.588.763 von Nebenschauplatz am 17.05.19 09:53:30

Trinkgut und KiK sind so stark, die brauchen gar nicht unbedingt zusätzliche Frequenzbringer. Haben beide auch viele Einzelstandorte, wo sie völlig alleine sind. Übrigens auch viele andere große Getränkemärkte. Sieht man immer mal im Vorbeifahren, wenn man die Augen offen hält.

Askania hab ich grade mal ein paar andere Standorte nachgeschaut, die stehen auch oft ganz alleine, z.B. in Dülmen, Beckum, Velbert, oder in kleinen Agglomerationen ohne Supermarkt z.B. in Lünen.

Einfach mal googeln, kann ich nur wiederholen.

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.586.878 von gate4share am 16.05.19 21:54:05

Zitat von gate4share: Was ich so im grossen und Ganzen zu diesen Fachmärkten weiss, weiss ich von den Mitteilungen von defama. Und da wurde doch häufiger von einem Ankermieter geredet, der dafür sorgt, dass die anderen Läden auch Käufer haben. Aldi, Lidl und sicher auch REWE und Edeka gelten als Ankermieter......aber hier , wer soll das sein?

Um deine Frage direkt zu beantworten: Der Baumarkt ist der Anker.
B1 ist ein "Discounter-Baumarkt".
Über Werbebeilagen erreicht der B1 regelmäßig die Menschen im Fahrumfeld (ca. 30km). Die Angebote sind halt sehr lockend (Z.Zt. Marken-Motorrasenmäher für 145€). Damit schafft er Frequenz. Damit generiert er potenzielles Kundenvolumen, in diesem Fall für den Getränkemarkt, den Büromarkt und den kik. Siehe >www.b1-discount.de/angebote<

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.584.303 von NMspezi2 am 16.05.19 15:32:34

Was ich so im grossen und Ganzen zu diesen Fachmärkten weiss, weiss ich von den Mitteilungen von defama. Und da wurde doch häufiger von einem Ankermieter geredet, der dafür sorgt, dass die anderen Läden auch Käufer haben. Aldi, Lidl und sicher auch REWE und Edeka gelten als Ankermieter......aber hier , wer soll das sein?

Ein Getränkemarkt, auch wenn es die grösste Getränkemarktkette Deutschland ist wohl weniger, KIK Textildiscounter den es überall gibt, wohl auch nicht und wer dann?

Bin froh, das man nun endlich was gekauft hat, die eigenen Vorgaben sind bei dem Kaufpreis nicht erreicht worden, da können wir nur hoffen, dass man noch min 2 Grossmieter hat, die min noch 5 Jahre Mietverträge haben..
Freue mich drauf, dass man dann bald mal wieder sowas wie 200 Mieteinnahmen zu 1,7 Mio kaufen oder so........irgendwo...

Wenn man von 20% Eigenkapital ausgeht, sind dann wohl ca 1,6 Mio von den noch vorhandenen ca 2,4 Mio weg. Evtl muss man jetzt bald eine KE machen, wenn man noch einiges kaufen will. Radeberg wird wohl erst 2020 mit Geldrückflüssen kommen , oder?

[kronos01]

Tja, es läuft und läuft und läuft.

Für mich bisher einen meiner besten Investments. Eine echte kaufen und liegen lassen Aktie die immer wieder Freude bereitet wenn man drauf blickt

Lg

[NMspezi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.583.834 von gate4share am 16.05.19 14:28:59

vielleicht mal kurz googeln...?


Trinkgut ist der größte deutsche Getränkemarkt und gehört zu EDEKA.

"Mit einem Umsatz von mehr als 600 Mio. Euro ist trinkgut der umsatzstärkste Getränkemarkt Deutschlands. Die Basis für ihren wirtschaftlichen Erfolg schafft die Zugehörigkeit in einem starken Verbund. Mit ihren über 250 Getränkemärkten zählt die trinkgut Handelsgesellschaft Rhein-Ruhr mbH zur EDEKA Rhein-Ruhr-Unternehmensgruppe."
Quelle: https://www.trinkgut.de/ueber-trinkgut


B1 Baumarkt ist die Discount-Marke von toom und gehört zu REWE.

"Mit mehr als 330 Märkten im Portfolio (toom Baumarkt, B1 Discount Baumarkt und Klee Gartenfachmarkt), 15.500 Beschäftigten und einem Bruttoumsatz von über 2,6 Milliarden Euro zählt toom zu den führenden Anbietern der deutschen Baumarktbranche. Das Unternehmen gehört zur REWE Group"
https://toom.de/ueber-toom/ueber-uns/


Askania ist offenbar ein Familienbetrieb, hat 24 Standorte.

"In Recklinghausen, seit 1916 der Firmenstammsitz der Schreibwaren-Großhandlung Julius Gast, wurde der erste ASKANIA-Fachmarkt eröffnet. Neben einer riesigen Auswahl an Schul- und Bürobedarf gehören zur Produktpalette alles für den Kreativ- und Hobbyartikel sowie Spiel- & Sportwaren aller führenden Hersteller."
https://www.askania.com/about-askania/


KiK ist ja allgemein bekannt, gehört zu Tengelmann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.581.318 von Michale am 16.05.19 08:21:13

• Fachmarktzentrum mit B1 Baumarkt, Trinkgut, KiK und Askania • Mehr als 9.000 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 750 T€ • Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 10 Mio. €

Kaufpreis 7,5 Mio


Nun gut 750 tsd Mieteinnahme voll vermietet und Kaufpreis von 7,5 Mio sind das weniger als 9fache Jahremiete? Sicher ein relativ grosses Objekt, Ob Schrade und Co es leid sind zig Objekte zu Kaufprisen von 1 bis 3 Mio ab zu klappern und zu prüfen mit Mieten zwischen 120 tsd und 350 tsd? Da war bisher wohl manchmal so gar weniger als die 9fache Miete möglich.
Und wie Schrade selber sagte, bei diesen grossen Objekte ist mehr Konkurrenz bei den Kaufinteressenten, so, dass da die Preise oftmals höher sind.

Schade, hatte gehofft , es geht so ähnlich weiter. Wo man schon soo lange nichts kaufte.....Und die Mieter sind das bekannte Namen? Ist da denn einer ein Ankermieter?

Wollte ja noch was kaufen, aber nochmehr als 16 will ich auch nicht zahlen.........das sagte ich mir bei 7 und 8 Jahre, bis ich letztlich zu 12 gekauft hatte....

[Michale]

Jetzt wie von mir erwartet:

DEFAMA kauft Fachmarktzentrum in Dinslaken
16. Mai 2019 / Matthias Schrade / Kommentare deaktiviert

• Fachmarktzentrum mit B1 Baumarkt, Trinkgut, KiK und Askania
• Mehr als 9.000 qm vermietbare Fläche; Nettokaltmiete von gut 750 T€
• Annualisierte Jahresnettokaltmiete der DEFAMA steigt auf 10 Mio. €



Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) meldet den Abschluss eines Kaufvertrages über ein Fachmarktzentrum in Dinslaken (Nordrhein-Westfalen), etwa 20 Kilometer nordwestlich von Oberhausen. Der Kaufpreis beträgt rund 7,6 Mio. €. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 750 T€. Die vermietbare Fläche des aus zwei Gebäuden bestehenden voll vermieteten Objektes umfasst insgesamt mehr als 9.000 qm. Mieter des Fachmarktzentrums sind B1 Baumarkt, Trinkgut, KiK und Askania.

Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 10 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 31 Standorte mit über 130.000 qm Nutzfläche, die zu über 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 4,7 Mio. €, entsprechend 1,21 € je Aktie.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.546.714 von Michale am 11.05.19 21:41:25

Finde Deine Zusammenfassung über die gekauften Objekte der einzelnen Jahre toll. Hatte ich nämlich so garnicht mehr auf dem Schirm! Das zeigt doch wunderschön, dass man mit der Aktie dauerhaft gut beraten ist, denn der Trend dürfte sich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit fortsetzen. Nach meiner Interpretation ist Defama ein konservatives Investment für Langfristanleger mit Wachstumsgarantie.

Schönen Rest-Sonntag in die Runde.