DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 276)

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.546.846 von gate4share am 11.05.19 22:24:12

das ist absolut richtig, was Du hier schreibst.
DeFaMa spricht immer vor Vertragsabschluß bei den Hauptmietern (aber sehr wahrscheinlich nicht mit dem kleinen Mietern wie Bäckern etc.) und das sind meist die großen Aldis und Co, ob sie einer Vertragsverlängerung positiv gegenüberstehen. Aber dies hat nichts mit dem von mir vorhin geschriebenen zu tun, denn dies passiert nach erfolgtem Kauf. Und warum nur mit den großen Mietern? Eben wie ich im vorherigem Beitrag bereits geschrieben habe, man kennt sich, vertraut sich, und damit kann man sich auf das gegebene Wort auch verlassen.

Das mit dem vor Vertragsabschluß prüfen ist jedoch auf diesen Seiten bereits thematisiert worden, daher habe ich darüber nichts geschrieben.

[gate4share]

Meine mich zu erinnern dass irgendwo stand, dass defama im Rahmen der Bewertung und vor der Entscheidung ob man ein neues Objekt kauft , da schon mit allen Mietern spricht.

Dafür spricht auch einiges, wo man dann auch erfahren kann, wie zufrieden diese mit dem Standort sind und ob diese evtl langfristig dableiben wollen, also das Mietverhältnis nach ende des laufenden Mietvertrages fortsetzen, oder einzelne Mieter diesen Standort als sehr schlecht einschätzen und froh sind, wenn die Laufzeit des alten Mietvertrages zu ende ist.

Aus diesen Meinungen der Mieter kann defama wichtige Fakten zu dem Objekt erfahren was die Entscheidung das zu kaufen , beeinflussen kann.
Sicher gibt es verschiedene Firmen und sie mögen vieles anderes einschätzen . Aber wenn ein Discounter mit einem bestimmten Standort nicht zufrieden ist, dann spricht viel dafür, dass es für andere Discounter auch keine Goldgrube wird!

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.544.083 von gate4share am 11.05.19 12:38:37

Also das mit der Ungeduld kann ich schon verstehen. Allerdings sind hier sicherlich noch andere Faktoren zu beachten:

In 2016 wurden folgende Objekte erworben:

12.1.2016 Radeberg (war eine Ausnahme so früh im Jahr oder der Notar schaffte es nicht im alten Jahr)

07.04.2016 Merseburg, Sachsen-Anhalt
28.04.2016 Pasewald, Mecklenburg-Vorpommern
17.06.2016 Traben-Trarach, Rheinland-Pfalz
30.09.2016 Löwenberg, Brandenburg
19.12.2016 Genthin Sachsen-Anhalt
23.12.2016 Büdelsdorf, Schleswig-Holstein
12.12.2016 Wittenburg, Mecklenburg-Vorpommern



In 2017 wurden folgende Objekte erworben:

13.04.2017 Westerw.P. Gebhardshain, Höhn, Puderbach, Rheinland-Pfalz
23.06.2017 Florstadt, Hessen
18.07.2017 Sangershausen und Harzgerode Sachsen-Anhalt
23.08.2017 Wildau, Brandenburg 23.08.2017
20.10.2017 Waldeck, Hessen

IN 2018 wurden folgende Objekte erworben:

17.04.2018 Hamm, Westfalen
02.05.2018 Mylau, Sachsen
14.05.2018 Kolosseum Spreewald - Lübbenau, Brandenburg
03.08.2018 Staßfurt, Sachsen-Anhalt
17.09.2018 Templin, Brandenburg
04.10.2018 Schmallenberg, Nordrh.Westf./Eberswalde, Brandenbg., Sonnefeld, Bayern

Die Systematik liegt darin dass die letzten Jahre von Jan. bis zumindest Anfang April keine Objekte gekauft wurden. Da dies jedes Jahr so war, gehe ich hier schon von Systematik aus. Hier kann ich mir durchaus vorstellen, dass es wie hier schon geschrieben wurde, die Objekte erst in die DeFaMa integriert werden müssen. Und dies ist ein längerer Prozeß:

- Gespräche mit allen Mietern (außer den großen Ketten wie Aldi etc.) und Fragen der Zufriedenheit, Wünsche (z.B. Umbau, neue Eingangstür etc.) Denn ein Objekt wird selten verkauft, wenn der Mieter und der Vermieter zufrieden ist. Das kommt daher, dass der Vermieter (Fonds In-u. Ausland, Privatpersonen, Family-Office etc.) wenig Zeit oder auch wenig Lust hat, sich mit nicht immer freundlichen Mietern auseinanderzusetzen und dies basiert auf Gegenseitigkeit. Wenn jetzt die DeFaMa kommt, so ist ihr Bestreben, die Mieter zufrieden zu stellen, ihre Wünschen -wenn möglich und nicht zu teuer- nachzukommen, damit die Mieter sehen, es wird alles besser und man nimmt unsere Interessen sehr ernst. Denn nur ein gegenseitiges Vertrauen schafft Zufriedenheit bei den Mietern.
Bei den großen Ketten läuft es anders: Hier besteht bereits ein Vertrauensverhältnis, da man schon viele z.B. Aldi-Märkte besitzt und der Mieter Aldi die DeFaMa bereits kennt. Hier wird man zwar auch vorstellig und stellt sich als neuer Eigentümer vor, aber mit Aldi verhandelt man auf Augenhöhe, was die obigen Mieter nicht können, da kein Vertrauensverhältnis vorhanden war. Aldi nennt dann seine Wünsche und man versucht dann gemeinsam, eine für alle zufriedenstellende Lösung zu finden.

Und dann muss ja noch die ganze Buchhaltung kontrolliert und integriert werden, was auch ein ziemlicher Kraftakt ist.

Einen schönen Sonntag Abend noch.

Michale

[gate4share]

"....zu 10, 11 oder 12 Jahresmieten braucht DEFAMA für „mich“ keine freie Liquidität anzulegen .."

Von 12 facher Jahresmiete hat keiner gesprochen. Ohnehin hatte ich mich früher schon gewundert, wo denn die Kaufnebenkosten bleiben. Also sollte ein Kaufpreis bei 9 Mio für ein Objekt mit 1 Mio Mieteinnahme sein - also was man dem Verkäufer zahlen muss - so kommt fast immer die Grunderwerbssteuer dazu, die in vielen Bundesländern 6,5 % beträgt, einige wenige nehmen weniger.
Dann ist sicher manchmal noch die Vermittlung zu zahlen, Courtage Forderungen sind da unterschiedlich wohl von 2 bis 8 % und auf jeden Fall muss der Notar (1 bis 1,5 %) und die Grundbucheintragung (ca 0,5%%) gezahlt werden.

Also diese Nebenkosten sind meistens bei min 8,5 % bis 9,5 %. Nur ein Objekt hat defama als share deal gekauft, also wo die besitzhaltende GmbH zu unter 95 % angekauft wurde (da fäll keine Grunderwerbssteuer an), sonst hat man immer die Objekte direkt gekauft und musste Grunderwerbssteuer bezahlen. Soweit ich das bei Defama meine gesehen zu haben, bedeuten die selber genannten Preise inkl der Kaufnebenkosten. Wenn man dann unter 9facher jahresmiete liegen will, dann bekommt der Verkäufer kaum mehr als der 8fachen Miete.

Früher hätte ich nicht gedacht, dass jemand zur 8 fachen Miete , gute Objekt, gut in Bezug zur eigenen Mikrolage, die einigermassen instandgehalten sind, min 2 Mieter haben und noch Mietverträge über min 5 Jahren haben, abgeben. Aber Schrade konnte so, teilweise noch billliger, kaufen. Es ist ja auch ganz toll wenn man so günstig einkauft und das dann noch mit 2,5 % über min 10 Jahre finanzieren kann. Eigentlich habe ich volles Vertrauen zu Schrade, dass er es am besten beurteilen sollte, was er wann kaufen sollte.....

Ich bin hier eben ungeduldig.....zu gern würde ich auch schon sehen wie die Lage in 3 oder 5 Jahren ist, wenn schon die meisten mit angekauften Mietverträge abgelaufen sind, ob man zu ähnlichen Preisen weiter vermieten konnte. Defama sprach bisher davon, dass man die Mieteinnahmen zumindest leicht steigern konnte, durch neue Verträge. Durch die Käufe im letzten Halbjahr 2018, ist der Leerstand allerdings auf das gesamte Portfolio um etwas über 1 % gestiegen. Da wird auch Arbeit liegen, da neue Mieter zu finden, die man sicherlich schon sucht.

Meine die Erwartungen bzw die Hoffnungen könnten zu gut sein. Evtl macht man in 2019 noch eine KE, wenn man noch was kaufen sollte, sonst wäre ja wohl ab so mitte 2020, dann der Rückfluss aus Radeberg inkl. ein paar Mio Gewinn, die auch cash zur Verfügung stehen und damit sollte man schon auch für die nächsten ca 2 bis 5 Jahre , die geplanten 6 bis 8 Objekte kaufen können.

Und was dann alles reinkommt.........und dann erst später ,wenn nach so 15 Jahren die ersten Objekte nur noch geringe Verbindlichkeiten haben, oder schon bald schuldenfrei werden.

[heiner54]

Alles wird gut

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.536.130 von LongTermForever am 10.05.19 12:56:34

Zitat von LongTermForever: Dem stimme ich natürlich zu. Aber bislang wurden ja jedes Jahr die avisierten 6-8 Objekte geliefert, und auch jetzt scheinen die nächsten Deals schon bald abgeschlossen zu sein. Solange wir den Track Record beibehalten - und aktuell gibt es keine gegenteiligen Anzeichen - sollte man das ganze ruhigen Gewissens so laufen lassen.

Denn um wieder ökonomisch zu argumentieren - zu 10, 11 oder 12 Jahresmieten braucht DEFAMA für „mich“ keine freie Liquidität anzulegen - denn das könnte ich privat genauso, in dem ich eben zB Geld in die Deutsche Konsum investiere.

Wünsche allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

Ja, da gebe ich dir voll recht. Vielleicht bin ich doch zu ungeduldig. Nur weil man 4 oder 5 Monate nichts kommt, wo es ja auch in den Vorjahren so war, heisst es wohl nicht, dass es keine Objekte mehr gibt, mit den eigenen Vorgaben.
Da ja auch die eigene Hausverwaltung inkl. Poperty Managment personell inzwischen sehr stark aufgestellt ist, sollte man von baldigen Käufen ausgehen.

[Kampfkater1969]

Ruhig Blut.....die Herren Vorstand werden sicherlich nicht die ganzen Wochen golfen..... ;-)

Letzlich sind eine vierstellige Zahl an Objekten in den nächsten Jahren handelbar.....es gilt nur die besten Juwelen herauszusuchen.

Kommen im Extremfall kaum noch neue Objekte hinzu, was solls.....dann laben wir uns an der monatlichen Entschuldung und den steigenden Verkehrswerten in diesen "alternativlosen zinslosen Zeiten nach Abzug Inflation"

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.535.914 von gate4share am 10.05.19 12:34:49

Dem stimme ich natürlich zu. Aber bislang wurden ja jedes Jahr die avisierten 6-8 Objekte geliefert, und auch jetzt scheinen die nächsten Deals schon bald abgeschlossen zu sein. Solange wir den Track Record beibehalten - und aktuell gibt es keine gegenteiligen Anzeichen - sollte man das ganze ruhigen Gewissens so laufen lassen.

Denn um wieder ökonomisch zu argumentieren - zu 10, 11 oder 12 Jahresmieten braucht DEFAMA für „mich“ keine freie Liquidität anzulegen - denn das könnte ich privat genauso, in dem ich eben zB Geld in die Deutsche Konsum investiere.

Wünsche allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

[gate4share]

Habe nicht von Aufweichung gesprochen. Wenn man als AG gross und breit gibt wo und wie man Objekte mit über 11 % Rendite kaufen kann, dann muss man sich nicht wundern, wenn es dann bald viele Mitbewerber bei den Ankäufen gibt!

Es ist gut und richtig, wenn man "nicht Objekte kauft wo man evtl nicht auf Dauer glücklich wird" glaube so ähnlich war es mal in einem Geschäftsbericht ausgedrückt. Also die Qualität ,was auch die dauerhafte Vermietung betrifft, darf nicht sinken!

Mir ist unverständlich, wenn man tatsächlich Objekte in guten Qualität und in vermietbarer Lage zu mehr als 10% Rendite kaufen kann, warum man es nicht mehr macht. Da ständig auf die eigene Vorgabe zu schauen, dass es nicht mehr als die 9 fache Jahresmiete sein darf, kann , bei mehr Wettbewerb unter den Ankäufern dazu führen, dass es das nie mehr gibt.

[LongTermForever]

Ich kann den Wunsch, die Kaufkriterien aufzuweichen verstehen. Aber das ist nun mal nicht das Profil von DEFAMA - ich finde gerade diese konsequente Standfestigkeit in der Akquise ist zu begrüßen.

Andernfalls kann man ja durchaus bei Deutsche Konsum investieren, es gibt ja schließlich immer Alternativen.