DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 278)

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Warum kauft man dann nicht endlich mehr?

Will man wirklich über ein halbes Jahr keinen Kauf melden? Es spricht durchaus dann dafür, dass evtl doch die Objekte nicht mehr zur 9fachen Miete, mit den eigenen Grundlagen und Chancen zu bekommen sind. Sonst würde man doch in so vielen Monaten doch endlich Käufe vermelden können.

[Kampfkater1969]

Wenn man sich die aktuelle Marktkapitalisierung anschaut, sieht man, dass noch viel Luft ist, bis die "großen Jungs" ab 100 Mio € Marktwert sich verstärkt in die DEFAMA trauen werden.

Meine Vision einer DEFAMA wäre bis ca 2025.......Börsenwert ca. 250 Mio €........bei einer verdreifachten Zahl an Objekten.

Renditestarke Objekte sind genug am Markt vorhanden, auch weil sich die "Big Player" nicht mit Einzelkäufen in der "Pampa" abgeben wollen.

[gate4share]

Lustig so blöde das klingt, je mehr Zeit ohne neue Investitionen vergangen ist, umso wahrscheinlicher wird es, dass nun bald ein Kauf bekannt gegeben wird!

Ganz klar es sieht nichts objektiv besser als mitte Dezember 2018 als man den letzten Kauf bekannt gegeben hat. Seitdem hat sich , zumindest objektiv, nichts geändert an die Aussichten.
Die Darstellung, dass man das hohe Wachstum berücksichtigen müsse, ist hier gut nachvollziehbar dargestellt worden. Aber "nur grösser werden" oder "nur etwas zu kaufen" bedeutet grundsätzlich nicht auch dauerhaft mehr zu verdienen- Keiner wird etwas verkaufen, nur weil ein anderer damit dann noch mehr verdienen kann. Es müssen da schon andere Ansichten über das Objekt oder die Entwicklung vorliegen, wenn ein Eigentümer zu weniger als der 9fachen Mieten verkauft..

Andererseits ist es ja hier wirklich so, je mehr Objekte man hat, umso mehr Mieteinnahmen, mehr Umsätze, höheres Ebit und auch steigende Überschüsse.

Umso mehr muss sich der Vorstand darum kümmern, dass endlich viel mehr und schnell gekauft wird. Angesichts der aktuellen Kurse müsst eine moderate KE nur knapp unter aktuellen Börsenkursen kein Problem sein! Es hat sich ja der Bau in Radeberg verzögert, aber daraus evtl später kommende Liquiditätsströme sollen und dürfen das Wachstum nicht behindern.

Was man jetzt kauft, kann noch in 2019 zu höheren Ebit und Überschüssen führen, auch wenn es erst mit einem Nachwirkung ab 3. oder 4. Quartal möglich ist.

[LongTermForever]

Meine These:
- Der FFO ist die letzten 6 Monate ja weiter gestiegen und wird es auch ohne Käufe noch ein paar Quartale
- Der Kurs war vor 6 Monaten mit rund 12 € viel zu billig bei nem FFO 2018 von 1,01€. Dies wurde im Rahmen nun immer zunehmender Bekanntheit aufgeholt
- Die Investoren sind rational und wissen, dass die Gesellschaft 6 Monate für Akquisitionen Zeit hatte und damit die wahrscheinlich steigt, dass nun bald etwas nachkommt.

Allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.469.517 von Kampfkater1969 am 02.05.19 10:25:52

Hallo zusammen,

in diesem Forum gibt es ja viele kluge Leute und vor allem zahlen- und ratio-überzeugte Finanzmathematiker.

Wie bringt Ihr folgendes zusammen:

DEFAMA kauft 6 Monate kein einziges Fachmarktzentrum und der Kurs steigt in diesem Zeitraum um bald 50%.

Bin mal sehr gespannt. Um nicht falsch verstanden zu werden: Bin voll dabei, gebe kein einziges Stück her und bin vom Management überzeugt.

Gruß an alle

OldGold

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.459.398 von LongTermForever am 30.04.19 18:58:48

Das mit dem fehlenden Volumen wird heute nachgeholt

Ich staune ja nicht mehr über den Herdentrieb der Anleger.......wie gut, dass ich beizeiten dieses Juwel für mich entdeckt habe und auch in diesen Sachwert investiert habe.

Leider besteht die Masse unserer Mitbürger aus "ewigen Bedenkenträger und Angsthasen" gegenüber soliden Sachwerten wie DEFAMA.

So wird sich der Keil bei der Vermögensverteilung weiter reintreiben.....aber typischer Fall von "selbst schuld".....

Jetzt kommt Ironie:

Wie gut, dass es für solches Versagen die "Linken" gibt, auch der JUSO-Chef Kühnert (SPD) plärrt nun nach Besitzverbot für Immobilien außerhalb des eigenen Wohnens....

Wollen die "linken Eliten" bei einer kommenden "linken Machtergreifung" dann auch DEFAMA zum Allgemeineigentum sozialisieren?

Er nannte ja auch BMW als einen Fall.......produziert dann BMW zu "sozialen Preisen" jedem einem X 5 SUV????

Oder Defama vermietet zu sozialen Preisen gerade so "kostendeckend"?

Dabei müssten doch unsere "Linken" endlich mal verstanden haben, dass dieses Denken und Handeln bisher weltweit noch nie dauerhaft funktioniert hat.

[LongTermForever]

Gerade wurde zu 16,60 auf Tradegate gehandelt!!! Unfassbar! Aber kaum Volumen...

[LongTermForever]

In Frankfurt jetzt bei 16,30 im Ask!!! Da hat sich gerade noch jemand nach Xetra Schluss 850 Stück zu 15,90 vor dem Feiertag reingezogen...

[gate4share]

Alle hier genannten negativen Aspekte stimmen und haben auf Defama bzw. ihren Kurs eine mehr oder weniger grosse Auswirkung!

Die Frage ob es nicht so ist, dass durch immer mehr Bevölkerungsrückgang, dann auch weniger Flächen für Lebensmittelmärkte benötigt werden, und so eben von grossen Leerständen aus gehen müsste, habe ich, glaube durch Links von hier oder sonstwo sehr gut und einleuchtend beantwortet gesehen. Beispielsweise nehmen wir an, es befinden sich 4 Lebensmittelmärkte in einem mittleren Ort oder eine bestimmten Regionen. Durch immer weiteren Rückgang, vielleicht sogar dauerhaft auf weniger als die Hälfe der Einwohner, sind dann 2 bis 3 Märkte zuviel.
Schliessen werden zuerst die Märkte deren Lage ehr schlecht ist und die auch allein liegen. Die übrig gebliebenden Märkte werden jedoch höchstwahrscheinlich von einer stärkeren Nachfrage profitieren. Da defama ja nur Objekte aufnimmt die min 2 Mieter hat, meistens ja viel mehr, hat man somit Objekte die immer auch davon profitieren, dass man durch die anderen Anbieter einen interessanteren Standort hat. Und eben deshalb könnten und sollte sich die Nachfrage nach diesen grösseren und zentraleren Objekten sogar erhöhen und somit ehr höhere Mieten ermöglichen als niedrigere.

Selber habe ich hier vor vielen Seiten auch gemeint, dass nach X jahren, dann viele Räume gar nicht oder nur zu niedrigeren Mieten vermietbar wären. Das wird auch sicher so sein, aber wieviel es sind hängt auch davon ab, wie gut das gekaufte Objekt gerade in der Region platziert ist und wie gerade hierfür die Chancen sind und wie gerade sich hier in der Kleinstadt oder Region sich die Bevölkerung entwickelt.

Herr Schrade hat soweit ich weiss, in jeder Veröffentlichung, Vorstellung, Geschäftsberichte, Quartalsberichte, immer wieder betont, wie aufwendig und arbeitsintensiv der Kauf der Einzelobjekte sei und wieviel Zeit das kosten würde. Man prüft jedes Objekt genau, spricht mit allen Mietern und auch einem örtlichen Finanzierungspartner. Dann schreibt er noch ab und zu, dass man lieber einmal längere Zeit gar nichts kaufe, als ein Objekt, wo man auf Dauer nicht glücklich wäre.

Daraus entnehme ich, dass man genau prüft, wie sich der Ort, die Region, in Zukunft von der Bevölkerung entwickelt und wie die eigenen Objekte im Vergleich der anderen Objekt an dem Standort sich darstellen. Also die Objekte, die am "besten" sind, in Bezug auf Lage, Entfernung im Ort, Entfernung von anderen Anbietern und evtl auch von der Qualität des Objektes, werden ihre Mieter behalten und werden evtl teilweise sogar noch mehr nachgefragt als früher, wo es noch 3 Konkurrenzflächen gab.


Nun immer wieder behauptet Schrade man sei nicht auf die niedrigen Zinsen angewiesen. Das mag insgesamt schon so sein, doch bei höheren Zinsen wären diese Abschlüsse auch nie so gewesen, also man hätte niedrigere Gewinne gemacht , hätte evtl weniger tilgen können und hätte wohl schon jeweils früher oder mehr Kapitalerhöhungen machen müssen- Also hat man schon erhebliche Vorteile bei diesen Zinsen.

Leute, wenn man ein Objekt zu weniger als der 9fachen Miete kaufen kann, diesses noch min 5 Jahre fest vermietet ist, dann kann man fast nur gewinnen, wenn der qm Preis für diese Bausubstanz auch sonst fast üblich ist, in der Region-

Und richtig ist auch, sollte vieles ganz schlecht laufen, lässt man die einzelne Objekt GmbH in die Pleite gehen und hat dann immer noch die defama AG als Holding mit allen anderen Objekt GmbHs.

Es ist sicher in gewisser Weise ein Risiko, aber das ist ein wichtiges Moment einer jeden Unternehmung. Hier liegen aber auch gleichzeitig enorme Gewinnmöglichkeiten. Wie man dem aktuellen Geschäftsbericht entnehmen kann, hatte man sehr viel Aufwand und Arbeit , weil man in den letzten Monaten des Jahres 2018, 5 Objekte übernommen wurden und diese man integrieren musste, und auch hier jeweils die ersten Nebenkostenabrechnung enorm arbeitsintensiv seien.
Meine mich zu erinnern , dass man schon ab Mitte 2018 kompetente und dann auch viele neue Mitarbeiter in der Hausverwaltung anstellte. Das nun wohl die vollkommende Integration inkl. der aktuellen Nebenkostenabrechnungen erfolgt sein sollte-
Evtl, ich weiss es aber nicht, hat man auch deswegen gerade nicht seit mitte Dezember gekauft, weil man voll mit der Hausverwaltung beschäftigt war.....

Aber je länger die Zeit wird, wo man nicht kauft, lässt doch eher Zweifel aufkommen, ob das Wachstum der Gesellschaft noch so, wie angedacht möglich ist. Evtl sind doch die Angebote, und eben gerade die, die man als gut und erstrebenswert empfindet doch so stark im Preis gestiegen, dass man da nichts findet. Da bleibt uns nur abzuwarten wie es in den nächsten Monaten aussieht.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.447.590 von LongTermForever am 29.04.19 13:57:03

@ LongTermForever

danke für Deine freundlichen Worte. Ich hatte meine Peer Group samt Bewertung übrigens in den Beiträgen Nr. 130 vom 01.03.2017 und Nr. 368 vom 01.03.18 12:02:11 veröffentlicht. Interessant ist nämlich auch, wie sich die Bewertungen im Laufe der Zeit entwickeln. Aber derzeit komme ich nicht dazu ein Update zu schreiben.
Zumindest für die DeFaMa kann man sagen: Die Bewertung hat kontinuierlich zugelegt, was natürlich sehr schön ist, weil dadurch die Aktienkurs noch schneller steigt als die Gewinne:

FFO       Kurs     KFFOV        FFO      Kurs      KFFOV         FFO       Kurs       KFFOV 

2016e   01.03.17   2016        2017e   28.02.18    2017         2018e     01.03.19    2018

0,54 €   6,60 €    12,2        0,73 €   10,90 €    14,9         0,96       14,70 €    15,3

MfG JE