DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 279)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.446.618 von philojoephus am 29.04.19 11:58:48

Hallo Joe,

schön wieder von dir zu lesen. Erneut ein sehr gut strukturierter und informativer Beitrag.

Den ersten Hinweis bzgl. meiner Peer Group werde ich gerne berücksichtigen und diese um weitere Unternehmen ergänzen.

Der Hinweis mit dem Zusammenhang aus Wachstumsrate und Multiple (welcher bewertungstechnisch alleine ja schon darin besteht, dass ein Multiplikator der Kehrbruch aus u.a. Kapitalkosten, Wachstumsrate und Ausschüttungsquote darstellt) ist absolut valide. Ich habe in meiner Peer Group bewusst verschieden stark wachsende Unternehmen einbezogen, da ja immer das Risiko besteht, dass das bisherige Wachstum nicht fortgesetzt werden kann. In diesem Fall hat mich interessiert, welche Multiples dann vom Markt gezahlt würden.
Der Hinweis mit der Liquiditätsprämie und dem teilweisen Wohngebäudeanteil der großen Peers ist auch durchaus nachvollziehbar und führt in der Tat zu gewissen Verzerrungen - leider ist die Peer Group im Deutschen oder Europäischen Fachmarktsektor recht begrenzt, selbst klassische regionale Gewerbe REITs gibt es nicht allzu viele, v.a. in der Größenklasse.

Muss aber gestehen, dass ich mich ohnehin nicht zu stark auf Multiples konzentriere, sondern eher im Bereich der Ertragswert-/DCF-Methode bzw. diskontierte FFOs unterwegs bin. Aber es schadet ja nicht, verschiedene Ratios zu betrachten.

Viele Grüße
LongTermForever

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.105 von filmen am 20.04.19 18:19:53

@ filmen schrieb am 20.04.19 18:19:53 Beitrag Nr. 1.015

Schön mal wieder einen kritischen Beitrag zu lesen. Das ist doch ein guter Anlass mal die eigenen Annahmen zu überprüfen. Denn wenn alle das Gleiche denken, wird meist nicht viel gedacht.

Aber ich glaube, dass Du in Deinem Beitrag einiges durcheinander bringst.

>> Der Hebel wurde seit IPO extrem schnell ausgeweitet, mittlerweile nur noch eine EK Quote von 20%,
>> das ist schon äusserst sportlich für einen Immobilienreit.
Das ist nicht nur sportlich, sondern glatt verboten - für einen Immobilienreit. Die müssen nämlich per Gesetz ein EK von 45 % vorhalten. Aber die DeFaMa ist kein REIT, sondern eine einfache Immobilien AG und die kann so stark hebeln, wie sie will.

Hoher Hebel bedeutet oft auch hohes Risiko. Allerdings sollte man bei der DeFaMa zwei Eigenheiten berücksichtigen, die das Risiko deutlich senken - die geringe Bewertung der Immobilien und die langfristigen Finanzierungen.

Bei der Beurteiligung des Kredithebels spielt auch die Bewertung der Immobilien eine große Rolle. Der Vorstand hat darauf hingewiesen, dass die Bewertung der DeFaMa-Immobilien eher niedrig ist (siehe Beitrag 207 unter dem Stichtwort „Loan-to-Value“). Rolf Elgeti, Vorstand der Dt. Konsum, die ähnliche Objekte wie die DeFaMa kauft, hat auf der HV 2018 dazu gesagt:

-> ein Portfolio von 300 Mio. Euro. wie unseres könnten wir heute sofort zu Faktor 15, wenn nicht 16 oder 17 verkaufen; aber die Gutachter tun sich schwer, die Immobilien gleich hochzuwerten; aber ich denke, dass sich die Lücke zwischen unserem NAV und dem tatsächlichen Wert irgendwann schließt;

Soweit ich weiß, hat auch unser Vorstand schon öfters die Meinung vertreten, dass das Portfolio in Summe mehr wert ist, als die Einzelteile. Aber ich kann jetzt auf die Schnelle kein passendes Zitat finden.

>> 56 Mio FK--> wenn (aus welchen Gründen auch immer) der Refinanzierungszinssatz nur um 1%
>> steigt macht das gleich mal 0,58 Mio mehr Zinskosten aus.
Richtig gerechnet, trifft aber trotzdem nicht auf die DeFaMa zu, weil so gut wie alle Kredite Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibungen von mindestens 10 Jahren und Tilgungsraten von um die 5 % p.a sind. D.h. wenn die Zinsen ansteigen sollten, besteht bei den bestehenden Fremdverbindlichkeiten für viele Jahre kein Zinsänderungsrisiko. Und wenn die Zinsbindungen auslaufen, sind die Kredite extrem weit runter getilgt - viel weiter als bei der Konkurrenz, die scheinbar weniger stark verschuldet ist. Auf diesen Umstand hatte ich schon mal anschaulich in Beitrag Beitrag Nr. 207 vom 12.09.17 10:05:56 hingewiesen (wenn Du nicht soweit zurückblättern möchtest, kannst Du Dir oben auch die beliebtesten Beiträge des Threads anzeigen lassen, da ist der Beitrag relativ schnell zu finden).

>> Die hohen Einstandsrenditen lassen sich auch nur realisieren weil größtenteils in den neuen
>> Bundesländern investiert wird. Die dortigen niedrigen Immobilienpreise (=hohe Mietrenditen)
>> resultieren aus der ungünstigen demografischen Prognose.

So undifferenziert ist diese Aussage falsch. Die zukünftige demografische Entwicklung - und nur auf die kommt es an - ist in großen Teilen der Bundesrepublik gleich und zwar sowohl im Westen wie im Osten. Da gibt es kaum Unterschiede. Entscheidender ist ob man sich in einer Stadt oder auf dem Land befindet. Nicht umsonst wird der Norden Hessens in Immobilienfachkreisen auch Hessisch Sibiren genannt. Auch in der Rhön, Eifel und im Ruhrgebiet gibt es viele Städte die schrumpfen.

Ich schaue mir z.B. bei allen DeFaMa Standorten unter http://www.wegweiser-kommune.de die Bevölkerungsprognosen bis 2025 an. Für Mylau wird in der Tat zwischen 2012 und 2025 ein durchschnittlicher Bevölkerungsrückgang von 1,2 % p.a. prognostiziert. Das liegt am oberen Ende aller Standorte der DeFaMa. Aber ist auch nicht deutlich schlechter als z.B. die 1,1 % p.a. für Waldeck-Sachsenhausen, das in Hessen liegt.

Was die Demografie angeht, hat Rolf Elgeti, der Vorstand der Dt. Konsum, auf der letzten HV etwas sehr Interessantes gesagt:

- wir beschäftigen uns sehr stark mit der Demografie; Die besten Renditen erzielen wir in den Lagen mit der schlechtesten Demografie; das hängt mit unserer Ankaufsstrategie zusammen; uns ist eigentlich egal in welcher Stadt wir sind, aber nicht wo wir in dieser Stadt sind; denn in der Stadt wollen wir eine der besten Lagen haben; bzw. wichtiger ist, dass wir nicht die schlechteste Lage in einer Stadt haben; Warum macht folgendes Bespiel deutlich: In einer kleinen Stadt gibt es drei Supermärkte; wenn einer drei schließt, geht es den anderen beiden nachhaltig richtig gut, da gibt es dann hohes Mietsteigerungspotential - eine der größten und stärksten Mietsteigerungen hatten wir (bei Obi) in Bitterfeld; In Bitterfeld haben mittlerweile drei Einzelhändler in der Nähe unseres Centers die weiße Fahne gehisst
- in den Schwachen Orten ist es wichtig, dass es mindestens einen Standort gibt, der noch schwächer ist als wir;

Wenn Du Dich zu dem Thema noch etwas genauer belesen willst, dann schaue Dir mal Beitrag Nr. 55 vom 17.11.16 11:16:12 an. Dort stehen ein paar interessante Beispiele von Orten mit grauenhafter Demografie und prosperierenden Einzelhandelsobjekten (Stichwort: Peripherie-Theorie).

Das der Osten deutlich günstiger ist, als der Westen stimmt natürlich so pauschal auch nicht. Die DeFaMa und die Dt. Konsum zahlen in Ost wie West doch die gleichen Faktoren. Wenn man die Käufe der DeFaMa durchgeht, sieht man sogar, dass der „schlechte“ Osten in Form von Mylau, sogar teurer ist, als der „gute“ Westen :-).

Ort                   Bundesland         Miete         Kaufpreis      Kaufpreisfaktor

Büdelsdorf        Schleswig-Holstein      426.721      3.100.000           7,3

Traben-Trarbach   Rheinland-Pfalz         200.000      1.650.000           8,3



Mylau             Sachsen                 170.000      1.500.000           8,8

Auch in der Immobilien Zeitung vom 08.02.2018 war zu lesen, dass die Preisunterschiede zwischen Ost und West nicht mehr so groß sind:

„Hat der Rostocker Makler Uwe Lutter Recht, wenn er behauptet: "Bei uns wird gar nicht mehr zwischen neuen und alten Bundesländern unterschieden. Einen Preisunterschied gibt es nicht, es sei denn, er ist durch den jeweiligen Mikrostandort gerechtfertigt."?
"Ich glaube, es gibt noch einen Preisabschlag für Ostdeutschland", sagt Niclas Karoff, Geschäftsführer des Ost-Spezialisten TLG Immobilien. "Bestimmte deutsche Investoren machen noch einen Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland. Ich halte das Thema aber nicht mehr für wirklich signifikant. Vor fünf Jahren wurde die West-Ost-Karte noch deutlich stärker gespielt."
Susanne Klaußner, Geschäftsführerin der GRR Group aus Erlangen, äußert sich ähnlich. "Es gibt den Discount auf ostdeutsche Standorte noch, aber er beträgt vielleicht eine halbe oder eine Jahresmiete. Und eigentlich auch nur noch im Vergleich zu Süddeutschland und einigen prosperierenden Städten im Westen und Norden Deutschlands. Wenn Sie Ostdeutschland allgemein mit dem Ruhrgebiet vergleichen, gibt es den Discount meiner Erfahrung nach nicht mehr."
Wenn Fachmarkt-Investoren ihre Skepsis gegenüber Ostdeutschland begründen, wird häufig auf die geringere Kaufkraft und die negative Bevölkerungsentwicklung verwiesen. Gerade das letztere Argument findet Klaußner nicht stichhaltig. "80% aller deutschen Kommunen verlieren Einwohner. Dann dürften wir ja gar nichts mehr kaufen." Die nachträgliche Betrachtung der Bevölkerungsprognosen für den Zeitraum 2010 bis 2017 zeige zudem, dass "die tatsächliche Verschlechterung nicht so stark war wie angenommen ". ...
John Wilkinson, Geschäftsführer der auf deutsche Supermärkte spezialisierten irischen Investmentgesellschaft Greenman, glaubt, dass der oft erhebliche Preisunterschied zwischen West und Ost mit negativen Erfahrungen westdeutscher Investoren zu tun habe. "Der Ost-West-Risiko-Discount war im Wesentlichen eine reflexartige Reaktion auf Verluste, die Investoren in den 1990er Jahren bei Engagements in den neuen Bundesländern erlitten haben." Wilkinson fand die Preisunterschiede jedoch schon immer unberechtigt. " Die Mieter sind, gerade bei Einzelhandelsobjekten, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland die gleichen. Die demografische Struktur der Städte außerhalb der Top Sieben, insbesondere das durchschnittliche Alter der Bevölkerung, ist ähnlich. Und oft sind auch die Unterschiede in der Kaufkraft nicht besonders groß. " ...

Der Aufmacher des Artikels ist übrigens der Verkauf eines Fachmarktzentrum in Warnow, das zum 22fachen der Miete verkauft wurde. Warnow liegt im Osten. Der Ansatz, der im folgenden Zitat zum Ausdruck kommt, ist genau der Ansatz, den auch die DeFaMa und die Dt. Konsum verfolgen - allerdings bezogen auf die einzelnen Standorte innerhalb einer Stadt bzw. Umkreis.

„Und was sagt er zu Faktor 22 für den Warnow Park? Wrangel überlegt. "Die Stadt verliert zwar jährlich 0,2% Einwohner, sie steht damit aber deutlich besser da als der Bundesdurchschnitt von -2,3% und sowieso viel besser als Mecklenburg-Vorpommern insgesamt mit -9,4%. Die Kaufkraftkennziffer liegt bei 92,6, die Zentralität ist mit 103 sogar überdurchschnittlich. Das sind Zahlen, die grundsätzlich für eine Investition wie den Warnow-Park sprechen können. Als Portfolio-Manager können sie damit auf jeden Fall in die Gremien gehen." Das gelte aber auch für andere Städte wie z.B. Stralsund. "Selbst wenn der Landkreis Stralsund verheerende demografische Daten hat, kann ich dort hervorragende Investments machen, vorausgesetzt das Objekt liegt nicht außerhalb der Stadt. Die Altstadt von Stralsund gehört zum Unesco-Weltkulturerbe. Solche Städte werden jetzt von Investoren angenommen."

Quelle: "Die Preisspirale hat die neuen Bundesländer erreicht" 08.02.2018 Immobilien Zeitung 06/2018, S. 12 http://www.immobilien-zeitung.de/145043/preisspirale-hat-ne…

>> Zukünftige Folgemietverträge werden dem irgendwann Rechnung tragen müssen.
>> ein Bevölkerungsschwund von ˜ 1,5%/Jahr wirkt sich kurzfristig kaum aus, langfristig dafür aber
>> extrem.
Ja, aber bei der richtigen Auswahl der Objekte eben anders als Du denkst, wie das Bitterfeld-Beispiel von Elgeti und die Peripherie-Theorie zeigen.

>> Der Bevölkerungsschwund ist z.T. massiv. Kenne bsp den Markt in Mylau persönlich, Mylau ist
>> mittlerweile eine halbe Geisterstadt, hat seit der Wende ca 40% seiner Bevölkerung verloren. (in den
>> umliegenden kleinen Städten und Gemeinden sieht es nicht besser aus) Der Trend hält bisher
>> unverändert an.
Lies Dir bitte mal Beitrag 55 zur Peripherie-Theorie durch. Wenn Du Dich in Mylau so gut auskennst und die Demografie dort so mies ist, kannst Du mir vielleicht eine Frage beantworten, die ich mir seit Anbeginn meines DeFaMa-Investments gestellt habe: Stimmt die Peripherie-Theorie? Haben in Mylau ab dem Jahr 2000 kleinere (Single Tenant) Standorte, die am Rande oder nicht so verkehrgünstig lagen geschlossen ohne dass die Einzelhändler an einen anderen Standort gezogen sind?

Bisher habe ich für diese Theorie nur wenige Beispiele in der Praxis finden können. Dabei müsste es im Osten doch hunderte Orte geben, wo die Anzahl der Supermärkte sie Mitte der 1990er Jahre geschrumpft ist. Dein Hinweis auf leerstehende Supermärkte hilft da nicht wirklich weiter. Klar gibt es eine Menge geschlossener Supermärkte. Aber das liegt oft auch daran, dass ein Objekt geschlossen wurde, weil der Einzelhändler ein paar Meter weiter ein neues Gebäude (hingestellt) bekommen hat. In dem Fall ist die Anzahl der Händler in einem Ort ja nicht geschrumpft, selbst wenn es drei oder vier leerstehende Supermärkte gibt. Die Einzelhändler müssen den Ort wirklich verlassen haben.
Übrigens ist so ein Umzug heute nicht mehr so leicht wie früher, weil das Baurecht verschärft wurde und der Flächenbedarf der Einzelhändler gestiegen ist, aber für diese größeren Flächen in vielen Städten kaum noch Genehmigungen erteilt werden.

Es gibt ein Beispiel im DeFaMa-Portfolio, wo die Perepherie-Theorie mal zu tragen gekommen ist - und zwar im Königsee. Königsee ist ein ganz kleiner Ort in Thüringen mit nur 6.500 Einwohnern. Es war das zweite Objekt, das die DeFaMa gekauft hat. Zum Zeitpunkt des Kaufes im März 2015 gab es in dem Ort vier Lebensmittelläden:

1. Netto
2. Edeka
3. Lidl
4. Norma

Und irgendwann Ende 2016 hat dann einer der vier Lebensmittelhändler seine Filiale geschlossen. Was schätzt Du, welcher der vier zugemacht hat? Es war der verkehrstechnisch etwas abseits liegende Lidl (Am Kümmelbrunnen, 07426 Königsee). Wer hätte bei diesen vier Einzelhändlern gedacht, dass gerade so ein starker Discounter wie Lidl zu macht? Ohne einen Blick auf den Standplan zu werfen hätte ich nicht gedacht, dass es ausgerechnet den Lidl trifft.

Und als ich die Entwicklung für diesen Beitrag noch mal recherchiert habe, habe ich gesehen, dass der Lidl-Markt nun in ein Logistik Center umgewandelt worden ist, das erst vor wenigen Tagen (also zwei Jahre nach der Schließung) eröffnet wurde. Auch ein interessantes Nachnutzungskonzept für einen Supermarkt.

Aus Einkaufsmarkt wird Logistikzentrum
24.04.2019 / 02:01 Uhr Königsee -- Königsee Implantate wächst über Aschau hinaus und zeigt ab Freitag Flagge in der Stadt, die der Firma den Namen gibt.
Quelle: https://saalfeld.otz.de/web/saalfeld/startseite/detail/-/sp…

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.367.126 von LongTermForever am 16.04.19 14:52:35

@ LongTermForever schrieb am 16.04.19 14:52:35 Beitrag Nr. 1.012

In Deiner Peer Groupaufstellung ist ein Fehler. Das Kurs-FFO-Verhältnis der Dt. Konsum beträgt bei einem FFO von 0,62 € und einem Kurs von 10,1 € nicht 12,7 sondern 16,3.

Außerdem finde ich Deine Peer Group merkwürdig. Die meisten der dort aufgeführten Unternehmen haben Wohnimmobilien, die viel höher bewertet sind als Gewerbeimmobilien, wie sie die DeFaMa kauft. Und dann hast Du in Deiner Liste auch noch die absoluten Schwergewichte aufgeführt, die meistens aufgrund der großen Liquidität höher bewertet sind, als kleiner illiquidere Werte. Aus meiner Sicht vergleichst Du da Melonen mit Radischen. Da finde ich Gordons Peer Group deutlich passender.

>> Ich gehe bei meinen Auswertungen immer "Like for Like" vor, d. h. ich beziehe immer Actual FFO
>> (ohne Annualisierung) auf Jahresendkurs
Das kann man so machen. Allerdings möchte ich zu bedenken geben, dass man mit dieser Methode leicht zu Fehleinschätzungen kommen kann, wenn es sich dabei um Unternehmen handelt, die stark wachsen. Warum das so ist, erkennt man leicht, wenn man mal die zwei Extreme bei den Wachstumaussichten in der Peer Group miteinander vergleicht.

Unternehmen        FFO        Kurs       Kurs-FFO-       Kommentar

                   2018       aktuell    Verhältnis

Deutsche Konsum     0,62 €    13,40 €      21,6         wächst stark

DEFAMA              0,92 €    15,30 €      16,6         wächst stark

Hamborner-Reit      0,66 €     9,45 €      14,3         wächst kaum

Gemäß Deiner Methode, bei der Du den tatsächlich im Vorjahr erreichten FFO ins Verhältnis zum aktuellen Kurs setzt, erscheit Hamborner am günstigsten und die Dt. Konsum an teuersten. Ergo ist Hamborner ein Kauf und die Deutsche Konsum ein Verkauf?

Diese Schlussfolgerung ist falsch, wie wir gleich sehen werden, denn es gibt einen Grund für die Höherbewertung von Dt. Konsum und DeFaMa. Sie wachsen nämlich deutlich schneller als die Hamborner. Und deshalb ist der Markt schon heute bereit, ein höheres Kurs-FFO-Verhältnis zu bezahlen, weil er damit antizipiert, dass die beiden Unternehmen schon in ein, zwei Jahren deutlich mehr wert sein werden.

Um zu verstehen, warum ein scheinbar teures Unternehmen ein besseres Investment sein kann als ein preiswerteres, hilft es ein wenig in einem VEREINFACHTEN MODELL mit plausiblen Zahlen zu spielen. Hier ist eine mögliche Entwicklung der FFOs der drei Unternehmen in den nächsten Jahren. Basis für die hier angegebenen Zahlen ist mein eigenes Bewertungsmodell. Aber wer will kann auch andere Zahlen - z.B. aus den Analystenrepots - nehmen.

Unternehmen        FFO      FFO       FFO       FFO

                   2018    2019e     2020e     2021e

Deutsche Konsum   0,62 €   0,88 €    1,02 €    1,25 €

DEFAMA            0,92 €   1,14 €    1,36 €    1,61 € 

Hamborner-Reit    0,66 €   0,66 €    0,71 €    0,75 €

Wie man sieht, wird der FFO pro Aktie der DeFaMa und Dt. Konsum in den nächsten Jahren deutlich schneller ansteigen als der FFO der Hamborner Reit. Aber dafür ist die Hamborner Reit deutlich günstiger. Welches der drei Unternehmen ist nun das beste Investment? Die „günstige“ Hamborner? DeFaMa, von der wir hier so begeistert sind? Sicher nicht die teure Dt. Konsum, oder?

Nun, wenn man annimmt, dass die Kurs-FFO-Verhältnisse gleich bleiben bzw. sich an deren Verhältnis zwischen den drei Unternehmen nichts ändert, dann würde interessanter Weise die Dt. Konsum klar das Rennen gewinnen. Und das obwohl es das teuerste Unternehmen ist (die Dividenden habe ich dabei mal außen vorgelassen, aber die würde an dem Bild auch nicht viel ändern).

Die Berechnung ist ganz leicht, wie man anhand der folgenden Tabelle erkennt.
Wir kennen den FFO 2018 und den aktuellen Kurs. Daraus können wir das aktuelle Kurs-FFO-Verhältnis berechnen (Spalte 3) - so wie Du es bei Deinem Peer-Group-Vergleich gemacht hast. Da wir in dem Modell davon ausgehen, dass diese Verhältnisse auch noch in Zukunft so sein werden, brauchen wir diese Verhältnisse nur mit dem prognostizierten FFO aus dem Jahr 2021 multiplizieren, um eine Idee davon zu bekommen, wo der Aktienkurs Anfang 2022 stehen könnte. Und dann erkennt man, dass man den höchsten Kursgewinn bei der Dt. Konsum erzielen kann (Hinweis für die Experten hier: Natürlich nur, wenn man die Wandelanleihen der Dt. Konsum bei der Bewertung außen vor lässt - wie gesagt, es ist ein vereinfachtes Modell).

Unternehmen         FFO        Kurs       Kurs-FFO-        FFO          Kurs           Zuwachs

                   2018      aktuell      Verhältnis      2021e      Anfang 2022      ggü. heute

Deutsche Konsum   0,62 €     13,40 €         21,6        x 1,25 €      = 27,00 €      +101 %

DEFAMA            0,92 €     15,30 €         16,6        x 1,61 €      = 26,73 €      +75 %

Hamborner-Reit    0,66 €      9,45 €         14,3        x 0,75 €      = 10,73 €      +14 %

Nun kann man streiten, ob Dt. Konsum oder DeFaMa wirklich so stark wachsen oder so hohe Kurs-FFO-Verhältnisse verdient haben. Da kann jeder mit seinen eigenen Annahmen rechnen.
Aber zwei Dinge kann man wohl nicht abstreiten:
1.) Dt. Konsum und DeFaMa wachsen auf jeden Fall stärker als die Hamborner Reit und
2.) weil sie stärker wachsen, haben sie auch ein höheres Kurs-FFO-Verhältniss verdient.
Aber selbst wenn die Kurs-FFO-Verhältnisse von Dt. Konsum und DeFaMa bis 2021 auf das Niveau der Hamborner absinken sollten (also auf 14,3), wären es wg. dem stärkeren Wachstum immer noch besser in diese zwei Unternehmen zu investieren als in die Hamborner. Und weil das so ist, wird eine Investition in diese zwei Werte deutlich besser abschneiden als eine Investition in die Hamborner, obwohl die nach Deiner Methode scheinbar deutlich günstiger ist.

FAZIT: Wenn ich stark wachsende Unternehmen habe, dann erscheinen diese Unternehmen nach klassischen Bewertungsmethoden oft teuer. Dabei können sie deutlich günstiger sein, als scheinbar „günstige“ Unternehmen. Deshalb ist es bei stark wachsenden Unternehmen unabdingbar zwei, drei Jahre in die Zukunft zu schauen und diese Prognosen für die Bewertung heranzuziehen.

MfG JE

P.S. Wer nun schnell seine DeFaMa in Dt. Konsumaktien tauschen will, sollte überlegen, ob er den Hinweis mit den Wandelanleihen wirklich verstanden hat. Denn wenn man die mit berücksichtigt, liegt die DeFaMa vorne ;-).
Und außerdem könnte man sich bei den beiden Unternehmen noch fragen, welches Kurs-FFO-Verhältnis sich wem anpasst. Wenn der DeFaMa in den nächsten Jahren irgendwann ein K-FFO-V wie der Dt. Konsum zugebilligt wird, dann ist sie das klar bessere Investment. Umgekehrt kann sich der Trend fortsetzen, dass das K-FFO-V der Dt. Konsum weiter fällt und sich damit der DeFaMa angleicht, was auch zu einer schlechteren Performance der Dt. Konsum im Verhältnis zur DeFaMa führt.
Wie gesagt, das ist meiner Meinung nach ein ganz brauchbares Bewertungsmodell, das man sehr leicht in Excel nachbauen kann, um mit den unterschiedlichen FFO-Zahlen und Kurs-FFO-Verhältnissen mal zu „spielen“. Dann bekommt man eine ganz gute Vorstellung davon, wo man vielleicht investieren möchte und wo besser nicht.


WICHTIGER HINWEIS: Der Autor dieses Beitrags hält selbst das hier analysierte Wertpapier und handelt mit ihm. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen wurden vom Autor nach bestem Urteilsvermögen abgegeben und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können sich aufgrund künftiger Ereignisse oder Entwicklungen ändern. Dieser Beitrag stellt weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten oder zum Tätigen sonstiger Transaktionen dar. Die abgegebenen Informationen und Meinungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Verluste oder Vermögensschäden, die aufgrund von Informationen und Meinungen des Autors entstanden sind.

[erfg]

Börsengeflüster:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-hart-…

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.425.052 von LongTermForever am 25.04.19 19:50:58

@ LongTerm

30.000 Aktien sind echt ein Hammer und extrem ungewöhnlich, dass jemand die so offen zeigt, wenn er wirklich kaufen würde wollen. Ein Blick ins Xetra Orderbuch (z.B. bei Onvista) zeigt aber, dass das nicht eine Order ist, sondern tatsächlich 36 Orders sind (siehe https://www.onvista.de/aktien/orderbuch/DEFAMA-DEUTSCHE-FAC…). Das wiederum würde gar keinen Sinn machen, wenn es tatsächlich nur ein Käufer wäre. Wahrscheinlich sind es also 36 verschiedene Käufer.

Das könnte mit der Kaufempfehlung des Aktionärsbriefes zusammen hängen, der seinen Lesern empfohlen hat: "Platzieren Sie ein Kauflimit bei 14,40 €. Investoren sollten mindestens einen Anlagehorizont von drei Jahren mitbringen." (siehe http://defama.de/wp-content/uploads/2019/04/2019-04-17_Der_…).

D.h. diese Kaufempfehlung war für ein Kaufvolumen von über 430.000 Euro gut.

Schon in Beitrag 211 hatte ich geschrieben, dass man selten so gut wie bei der DeFaMa nachvollziehen kann, wie immer weitere Investoren in die Aktie gezogen werden. Das ist mal wieder ein Beispiel dafür.

MfG JE

[LongTermForever]

Hallo zusammen,

komme vermutlich erst die nächsten Tage zu einer ausführlichen Lektüre der Unterlagen. Was mir heute aber beim Überfliegen der zahlreichen Veröffentlichungen aufgefallen ist, und ebenfalls lesenswert ist, findet sich unter Punkt 7 der diesjährigen HV-Einladung. Dort wird erstmals das Thema Aktienrückkauf aufgegriffen. Vielleicht will man sich die Option auch für größere Mittelrückflüsse wie z.B. aus Radeberg offenhalten, sofern die Liquidität nicht zeitnah vollständig reinvestiert werden kann.

Allen eine schöne Woche und bis bald
LongTermForver

[Flat Eric]

der 2018er geschäftsbericht ist nun online. er ist - wie immer - informativ und aussagekräftig! auch werden in verschiedenen bereichen der tätigkeit interessante hintergrundinformationen geliefert. vielen dank für die tolle arbeit von matthias schrade und seinem team im jahr 2018!!!

ich empfehle allen die sorgfältige lektüre des geschäftsberichtes. er beantwortet auch viele hier im board aufgestellte fragen und spekulationen. sollten etwas offen bleiben, steht herr schrade gerne telefonisch zur verfügung. ansonsten gibt es ja noch die hv im juni, die sowieso ein besuch wert ist!

ich freue mich auf ein weiteres erfolgreiches jahr 2019 als aktionär der defama

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.425.052 von LongTermForever am 25.04.19 19:50:58

Zitat von LongTermForever: Sehr cool - auf XETRA hat jemand eine Kauforder von über 30.000 Stück zu 14,40 platziert.

Bei der gewünschten Stückzahl würde ich aber lieber jetzt schonmal zu aktuellen Kursen einsammeln, denn 1-2 Euro gehts schnell mal weiter hoch und dann wird das Paket mal eben weitere 30-60.000 Euro teurer...

Das wird sicherlich sehr schwer, diese Stücke zu bekommen. Und wenn man sich in den letzten Wochen die Brief-Seite angesehen hat, wird man feststellen, dass auch sie relativ dünn bestückt ist.

Und wie Du im vorigem Beitrag geschrieben hast, wurde auch letztes Jahr bis April kein Kauf vorgenommen und danach wurde all das Versäumte gut nachgeholt.

[LongTermForever]

Sehr cool - auf XETRA hat jemand eine Kauforder von über 30.000 Stück zu 14,40 platziert.

Bei der gewünschten Stückzahl würde ich aber lieber jetzt schonmal zu aktuellen Kursen einsammeln, denn 1-2 Euro gehts schnell mal weiter hoch und dann wird das Paket mal eben weitere 30-60.000 Euro teurer...

[LongTermForever]

Keine Panik. Ich erinnere mich an fast wortgleiche Posts zu fehlenden Käufen und reinem Verwalten im April 2018. Damals war der Kurs bei 10,60. Einen Monat später kam das Kolosseum, zack 12,50€ und es folgten noch 7 weitere Käufe.

Der FFO wird auch ohne Käufe noch bis mindestens Q3 2019 aus den „Nachläufern“ weiter steigen und bis dahin würde es mich wundern wenn nichts nachkommt.

Und Apropos Wachstum: Der Kurs ist in 2,5 Jahren von 4 auf fast 16 € gestiegen. Wer noch mehr will, sollte sich eher im Kryptosektor umsehen...