DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 281)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.135 von filmen am 20.04.19 18:38:32

Hallo filmen,

schön wieder einen neuen Teilnehmer im Thread zu haben und insbesondere die kritische Auseinandersetzung mit dem Thema, was hier zuletzt etwas fehlte.

Finde die Punkte interessant und muss gestehen, dass ich das Risiko der Landflucht auch sehr. Allerdings ist dank der sehr niedrigen Kaufpreise etwas Puffer für mögliche Mietrückgänge.

Das Refinanzierungsrisiko sehe ich hingegen lockerer. Da mit 5% getilgt wird, wäre der Effekt auf die 58 Mio. FK nach Ablauf der Zinsbindung nur noch 50% deines genannten Wertes.

Beste Grüße und frohe Ostern
LongTermForever

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Antwort auf Beitrag Nr.: 60.394.105 von filmen am 20.04.19 18:19:53

https://www.l-iz.de/politik/kassensturz/2017/11/Die-Region-L…

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Antwort auf Beitrag Nr.: 60.369.445 von gate4share am 16.04.19 18:28:48

Das Defama auch glänzende Aussichten hat und meiner Meinung nach, "total toll" sind, stimmt auch. Aber es ist einfach lähmend, wenn fast 4 Monate keine Nachrichten über Kauf oder überhaupt was interessantes kommt. KLar im nachhinein, sind 4 oder auch mal 5 Monate kein Gedanke wert, wenn wir dann die Käufe insgesamt sehen.


Das ist wohl nicht alles, hab mir die Bude mal ein bisschen näher angeschaut. Der Hebel wurde seit IPO extrem schnell ausgeweitet, mittlerweile nur noch eine EK Quote von 20%, das ist schon äusserst sportlich für einen Immobilienreit. (niedriges Zinsniveau hin oder her)
Zinsdeckungsgrad mittlerweile nur noch bei 2,6.

56 Mio FK--> wenn (aus welchen Gründen auch immer) der Refinanzierungszinssatz nur um 1% steigt macht das gleich mal 0,58 Mio mehr Zinskosten aus.

Die hohen EInstandsrenditen lassen sich auch nur realisieren weil größtenteils in den neuen Bundesländern investiert wird.
Die dortigen niedrigen Immobilienpreise(=hohe Mietrenditen) resultieren aus der ungünstigen demografischen Prognose. Der Bevölkerungsschwund ist z.T. massiv.
Kenne bsp den Markt in Mylau persönlich, Mylau ist mittlerweile eine halbe Geisterstadt, hat seit der Wende ca 40% seiner Bevölkerung verloren. (in den umliegenden kleinen Städten und Gemeinden sieht es nicht besser aus)
Der Trend hält bisher unverändert an. Zukünftige Folgemietverträge werden dem irgendwann Rechnung tragen müssen. Das ist unvermeidlich. Dasselbe gilt für den Buchwert.

Noch sehen die Zahlen natürlich ganz gut aus, aber die Gesellschaft existiert noch nicht so lange und ein Bevölkerungsschwund von ≈ 1,5%/Jahr wirkt sich kurzfristig kaum aus, langfristig dafür aber extrem. (Dazu einfach mal ein bisschen im Osten abseits der größeren Städte herumfahren und nur kucken

-->Das Geschäftsmodell scheint für mich - for the long run - NICHT nachhaltig. Ausser der negative demografische Trend dreht sich um, oder kommt zumindest zum Stillstand.

[LongTermForever]

Ich vermute mal, dass niemand hier im Board die nachfolgende Zeitschrift im Zugriff hat, sonst wäre der Artikel daraus natürlich interessant.

Der Aktionärsbrief Nr.16 vom 17.04.2019

++ Aktienmarkt schlägt sich gut
++ SMT SCHARF geht in die Vollen
++ BOBST wird von Anlegern verkannt
++ DEFAMA: Erfolg in der Nische
++ Unter der Lupe: Klimagerätemarkt bleibt im Wachstumsmodus
++ Finanzspezialitäten: ALLIANZ mit Break
++ THOMAS COOK kommt nicht auf die Beine

[gate4share]

Weiss nicht, ob man Defama mit solchen Unternehmen wie vonovia oder Deutsche Wohnen vergleichen kann. Zum einen ist Defama extrem kleine gegenüber diesen Grössen aber auch extrem expansiv und gewerbliche Immobilien, implizit Disount- und Supermarktladenlokale (freue mich über die wenn auch geringen Anteile von Büros , Arztpraxen und Wohnungen) gegenüber klassischen Wohnungen.

Also ich würde grundsätzlich meinen, dass Jahrzehnte alte Wohnungsbestandhalter weniger Risiko bedeuten als gewerbliche Objekte. Die Bewertung dürfte meiner Meinung nach durchaus schlechter sein weil der Unsicherheitsfaktor grösser ist als bei Wohnungsbestandhalter- gerade in der aktuellen Lage - wo absehbar ist, dass die Durchschnittsmieten der grossen Bestandshalter von aktuell unter 7 Euro sich in Richtung 10 bis 12 entwickeln werden. Und da Neubauten eine Kostenmiete von über 14 Euro haben, bei höheren Zinsen noch mehr, sind auch die Aussichten sehr gut.


Das Defama auch glänzende Aussichten hat und meiner Meinung nach, "total toll" sind, stimmt auch. Aber es ist einfach lähmend, wenn fast 4 Monate keine Nachrichten über Kauf oder überhaupt was interessantes kommt. KLar im nachhinein, sind 4 oder auch mal 5 Monate kein Gedanke wert, wenn wir dann die Käufe insgesamt sehen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.940 von Gordon--Gekko am 16.04.19 14:33:45

Ok, die Argumentation kann ich nachvollziehen.

Ich gehe bei meinen Auswertungen immer "Like for Like" vor, d. h. ich beziehe immer Actual FFO (ohne Annualisierung) auf Jahresendkurs, in dem Fall FFO 2018 zu Kurs 31.12.2018.

Hier hatte ich bei den bisher publizierten Peers (FFO pro Aktie zu Kurs | Multiple):

DEFAMA 0,92 (ca.) zu 12,00 | 13,0x
Alstria 0,65 zu 12,20 | 18,8x
Deutsche Konsum 0,62 zu 10,10 | 12,7x
LEG Immobilien 5,04 zu 91,12 | 18,1x
TAG Immobilien 1,00 zu 19,91 | 19,9x
Vonovia 2,06 zu 39,82 | 19,4x

Stelle dabei gerade selbst fest, dass ich einen Denkfehler hatte und DEFAMA tatsächlich auf dieser Basis der günstigste Peer ist, wobei ich einen Abschlag aufgrund der Unternehmensgröße nicht ganz ausschließen möchte (der die Wachstumsdynamik vielleicht momentan sogar leicht überkompensiert, aber das wird sich mit zunehmender Unternehmensgröße noch weiter nivellieren).

In der Tat müsste man aktuell dann schon den erwarteten FFO 2019 von rund 4,4 Mio. Euro ansetzen (nehme wieder die nicht annualisierte Größe wegen "Like for Like"), womit man auf einen aktuellen FFO Multiple von rund 13,7x kommt. Das sieht in der Tat im Peer Vergleich weiterhin sehr gut aus, zumal ich zustimme, dass in diesem Jahr sicher noch Zukäufe kommen werden.

Daher meine vorangehenden Äußerungen bitte etwas relativieren.

Danke für den interessanten Meinungsaustausch und beste Grüße
LongTermForever

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.802 von LongTermForever am 16.04.19 14:19:20

Zitat von LongTermForever: Ja stimmt, in der Pressemitteilung wurde der FFO je Aktie noch mit 1,01 Euro ausgewiesen.

http://defama.de/2019/02/26/defama-uebertrifft-ffo-prognose-…

Allerdings gilt das noch auf die (zugegebenermaßen in großen Teilen von 2018 geltende) alte Aktienzahl von 3,547 Mio. Aktien.

Das ist für mich aber Vergangenheit, m. E. muss man auf die seit Herbst 2018 geltenden 3,9 Mio. Aktien rechnen und da kommt man bei >3,6 Mio. FFO "nur" auf etwas über 90 Cent.

Naja, aber wenn du schon die neue Aktienanzahl einbeziehst musst du auch mindestens den aktuellen FFO des Portfolios nehmen. Der lag bereits Oktober 2018 bei 4,4 Mio. € auf annualisierter Basis und entspricht damit genau der Prognose für 2019. Auf Basis dieser Zahlen kommst du auf einen FFO pro Aktie von 1,13€. Damit läge der FFO bei 13,5 und wäre immer noch günstiger als die Peergroup. Wobei ich es als sehr unrealistisch erachte, dass keine neuen Objektkäufe dieses Jahr erfolgen. Demzufolge rechne ich mit einem FFO von 1,19€. Ist aber auch egal, da beide FFOs zu Multiples führen, welche nach meinen Rechnungen unter der Peergroup liegen.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.598 von Gordon--Gekko am 16.04.19 13:55:54

Ja stimmt, in der Pressemitteilung wurde der FFO je Aktie noch mit 1,01 Euro ausgewiesen.

http://defama.de/2019/02/26/defama-uebertrifft-ffo-prognose-…

Allerdings gilt das noch auf die (zugegebenermaßen in großen Teilen von 2018 geltende) alte Aktienzahl von 3,547 Mio. Aktien.

Das ist für mich aber Vergangenheit, m. E. muss man auf die seit Herbst 2018 geltenden 3,9 Mio. Aktien rechnen und da kommt man bei >3,6 Mio. FFO "nur" auf etwas über 90 Cent.

Wie gesagt, alles im Rahmen und ich bin der letzte, der über die tolle Kursperformance meckert, aber der Kurs bräuchte nun langsam neuen "Treibstoff"

[Gordon--Gekko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.088 von LongTermForever am 16.04.19 12:50:51

Zitat von LongTermForever: 15,60 Euro...

...hmm so erfreut ich über die Entwicklung bin, jetzt wird es langsam ein bisschen ungesund. Mit einem FFO Actual 2018 von rund 0,92 Euro liegt der FFO-Multiple jetzt schon bei fast 17. Das sind schon Bewertungsniveaus einer Vonovia oder Deutsche Wohnen.

Wenn jetzt nicht bald neue Käufe vermeldet werden, könnte Druck auf das aktuelle Kursniveau kommen, wobei ich wie schon vorher angesprochen eine Bewertung mit Multiples bis rund 15, also Kurse im Bereich von 14 Euro +/- recht gut abgesichert bzw. als gerechtfertigt sehe.

Wie kommst du denn auf einen FFO von 0,92€ für DEFAMA. Laut Pressemitteilung zu den vorläufigen Jahreszahlen lag dieser in 2018 bei 1,01€. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der FFO bei rund 1,13€. Da es unwahrscheinlich erscheint, dass im Laufe des Jahres keine neuen Objekte erworben werden, sollte der FFO pro Aktie in 2019 eher noch ein bisschen höher ausfallen. Warburg rechnet hier mit 1,17€ für 2019. Damit käme man auf ein FFO-Multiple von rund 13,1 (bei Kursen von 15,30€).

Die Deutsche Konsum-Reit rechnet für das laufende Geschäftsjahr mit einem FFO zwischen 26 und 29 Mio. €. Gehen wir vom Mittelwert aus (=27,5 Mio. €) kommen wir auf Basis der aktuellen Aktienkursanzahl auf einen FFO pro Aktie von 0,92 €. Beim derzeitigen Kurs ergibt dies einen FFO-Multiple von 15.

Bei der VIB-Vermögen habe ich mich auf die Angaben der Analysten verlassen. Diese rechnen mit einem FFO zwischen 1,67 und 1,75€. Gehen wir vom Mittelwert aus (1,71 €) ergibt dies bei aktuellen Kursen (25,40€) einen FFO-Multiple von 14,9.

Hamborner-Reit rechnet mit einem FFO auf Vorjahresbasis. Einen FFO pro Aktie von 0,66 € zu Grunde gelegt, ergibt dies einen FFO-Multiple von derzeit (Kurs: 9,43 €) ca. 14,3.

Damit wäre DEFAMA das günstigste Unternehmen in der Peergroup. Weitere Trigger für mich sind das höhere Wachstum von DEFAMA im Vergleich zur Peergroup (außgenommen Deutsche Konsum-Reit) sowie die Aussage, dass für die nächsten Jahre nicht mit einer KE zu rechnen ist.

Habe das jetzt auf die schnelle überschlagen...keine Gewähr für Richtigkeit ;-)

[LongTermForever]

15,60 Euro...

...hmm so erfreut ich über die Entwicklung bin, jetzt wird es langsam ein bisschen ungesund. Mit einem FFO Actual 2018 von rund 0,92 Euro liegt der FFO-Multiple jetzt schon bei fast 17. Das sind schon Bewertungsniveaus einer Vonovia oder Deutsche Wohnen.

Wenn jetzt nicht bald neue Käufe vermeldet werden, könnte Druck auf das aktuelle Kursniveau kommen, wobei ich wie schon vorher angesprochen eine Bewertung mit Multiples bis rund 15, also Kurse im Bereich von 14 Euro +/- recht gut abgesichert bzw. als gerechtfertigt sehe.