Agrob vor,Neubewertung (Seite 15)

[babbelino]

@catocencoris

Nur das wir uns nicht missverstehen: Die 700 Euro je qm beziehen sich nur auf die Grundstücke des Gewerbeparks aber NICHT auf die landwirtschaftlichen Flächen.

Im Jahr 2017 betrug die Baurechtsreserve noch 28.000 qm (Quelle S.28 GB 2017). Auf dieser Seite findet sich auch die Aussage: " Hierzu werden aktuell mit der Gemeinde Ismaning Gespräche und weitere Genehmigungsvorbereitungen geführt." Da war man offenbar erfolgreich, jedenfalls werden nun 44.000 qm Baurechtsreserven genannt.

Zur Bewertung dieser Baurechtsreserven: Eigentlich simpel, weil Du die mit eben dem aktuellen Bodenrichtwert multiplizieren kannst. Vielleicht hilft Dir auch hier der Geschäftsbericht aus dem Jahr 2017 weiter. Dort wird auf der Seite 43 das Bewertungsgutachten in seiner alten Form vorgestellt. Da wurden die Flächen GE N2, GE N4 sowie GE N11 und GE N12 (die zwei letztgenannten bilden übrigens die Süderweiterung) mit kumuliert 13,72 Mio. Euro bewertet. Auf diesen Flächen lagen damals Baurechte mit einem Umfang von ebenjenen 28.000 qm BGF. D.h. ein qm BGF hat damals einen Wert von 13.720.000/28.000 = 490 Euro je qm gehabt.

Nun haben sich die Baurechtsreserven auf 44.000 qm erhöht und der Bodenrichtwert ist auf 700 Euro je qm gestiegen, d.h. 30,8 Mio. Euro. Konservativ würde ich hier aber einen kleinen Abschlag machen, weil der Zuwachs an Baurechtsreserve aus Grundstücken kommt, die bereits mit niedrigen Hallenflächen bebaut sind und erst abgerissen werden müssten. Die Hallenflächen selber haben keinen großen Restwert.

[catocencoris]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.718.447 von babbelino am 16.11.20 10:30:09

Woher kommt die Info, dass die Bodenrichtwerte für die gesamten Freiflächen bei 700 € je qm liegen? Auf der Hauptversammlung wurde von Kern hingegen behauptet, dass dieser hohe Bodenrichtwert die Grundstücke an der Münchner Straße betrifft. Steht so aufjedenfall im kostenpflichtigen HV-Bericht von GSC-Research. Darum frage ich mich, ob es ggf. andere Quellen gibt, aus denen hervorgeht, dass sich dieser Bodenrichtwert auf die gesamten 44.000 qm BG bezieht?

[babbelino]

@Der gute Riecher

Vielen Dank für die gute Grafik. Ich kann mich nicht erinnern, in diesem Thread jemals eine Kursgrafik gesehen zu haben.

Zu Deiner Frage: Bei Immobilienaktien ist es naheliegend, den NAV als Bewertungsmaßstab heranzuziehen. Im Falle Agrob lässt sich dieser wie folgt anpeilen:

Die Mieterlöse liegen derzeit bei rund 11 Mio. p.a. brutto. Bewertet mit einem Multiple von 20 (entsprechend 5% Mietrendite) erhält man einen Wert von 220 Mio. Euro. Zu diesem Wert ist nun noch der Wert der Baurechte sowie der landwirtschaftlichen Flächen zu addieren. Die Baurechte über 44.000 qm BGF hätten bei einem Bodenrichtwert von 700 Euro je qm BGF einen Wert 30,8 Mio. Euro. Dazu kommen kleinere Flächen in anderen Gemarkungen sowie die landwirtschaftliche Fläche, die ich zusammen mit 3 Mio. Euro bewerten würde. Auf das Assetseite stehen also:

Immobilien 220 Mio.
Baurechte 30 Mio.
Landwirtschaft + Rest 3 Mio.
Macht zusammen 253 Mio. Davon sind die Nettoverbindlichkeiten inkl. Pensionsrückstellungen von rund 40 Mio. abzuziehen, so dass sich ein Nettovermögenswert i.H.v. 213 Mio. Euro oder 54,60 Euro je Aktie errechnet. Es bleibt natürlich jetzt jedem unbenommen, von diesen Wertansätzen Abschläge oder Aufschläge vorzunehmen. Auf folgendes sei noch hingewiesen:

Die Verwaltung plant, sofern sich eine zufriedenstellende Vorvermietungsquote erreichen läßt, ein Neubauvorhaben durchzuführen. Informationen hierzu finden sich auf der neu gestalteten Homepage. Sollte dieses Bauvorhaben umgesetzt werden können, würde sich der NAV weiter erhöhen.

Wichtig erscheint mir in den heutigen Zeiten auch der Hinweis, dass Agrob kontinuierlich die Verschuldung zurückführt. In diesem Jahr werden rund 10% der Bankverbindlichkeiten getilgt, mit zukünftig steigender Tendenz, da es sich um Annuitätendarlehen handelt. Diese im Peer-Group-Vergleich sehr sehr hohe Tilgung führt dazu, dass der NAV ceteris paribus weiter zulegen wird. Infolge der hohen Innenfinanzierungskraft und Verschuldungsabbau verschafft sich Agrob zunehmend Freiheitsgrade, z.B. eine Sonderdividende (wie dies in der Apollo-Übernahmeplänen auch vorgesehen war) auszuschütten.

Mit Blick auf die schöne Grafik besteht also m.E. berechtigte Hoffnung, dass sich die gute Entwicklung fortsetzen kann.

[Der_gute_Riecher]

Agrob Immobilien hat sich in den letzten 10 Jahren erstaunlich gut entwickelt. Selbst gegenüber dem SDAX deutlich outperformt. Kaum zu glauben, das ein so eine (langweilige) Immobilien AG so zulegen konnte. 🤔
Nur: wo soll das bloß enden? - Ich meine, wie viel Potenzial sehr Ihr für die nächsten 10 Jahre?

[babbelino]

Moin,

das ist interessant. Man sucht offenbar einen Architekten/Bauingenieur, der sich u.a. um Projektsteuerung und Controlling der Neubauvorhaben kümmern soll.

https://stellenmarkt.sueddeutsche.de/jobs/bauingenieur-m-w-d…

[OldGold]

ja klar, das habe ich falsch formuliert, es bleibt und wird hier total spannend.

[babbelino]

@OldGold

Vorsicht! Da hast Du möglicherweise etwas missverstanden. Einen Bieterstreit gibt es nicht. Enkraft beabsichtigt nicht, ein Angebot vorzulegen. Ziel dürfte vielmehr sein, Apollo zu einem verbesserten zweiten Angebot zu bewegen.

[OldGold]

Wie kann Enkraft so viele Aktionäre hinter sich stellen? Mich hat keiner gefragt! Das verstehe ich nicht. Es gibt nun einen "Bieter"- Streit, wohl berechtigt, da der Wert einer Aktie deutlich > 40 € sein müsste. Aber: Die Aktie steigt nur marginal auf ca. 30. Auch das verstehe ich nicht. Viele Fragezeichen für mich, ... , aber vielleicht könnt Ihr mich erhellen

[valuedeal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.493.982 von babbelino am 26.10.20 09:51:28

Zitat von babbelino: @honigbaer

Vielen Dank für das Einstellen des Zitats, welches mir die 400 Mio. Euro Aussage von Enkraft erschliesst:

Agrob hat Baurechtsreserven in Höhe von 44.000 qm BGF. Je nach Ausbauzustand lassen sich Mieterlöse in Höhe von 13,50 bis 15,50 Euro erzielen. Bei im Mittel 14,50 Euro Miete je qm BGF errechnet sich eine jährliche Miete von rund 7,656 Mio. Euro. Bei einem Multiple von 25 ergäbe sich ein Wert dieser Immos in Höhe von 191 Mio. Euro, der auf den Wert der Bestandsimmos in Höhe von 179 Mio. zu addieren wäre. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wertansatz der alten Immobilien nun bereits zwei Jahre alt ist und nicht die erheblich gestiegenen Bodenrichtwerte (von 420 auf 700 Euro je qm) berücksichtigt. Zusammen käme man auf 370 Mio und damit in die Nähe der Enkraft-Bewertung.

Im Rahmen des Enkraft-Szenarios ließe sich der NAV wie folgt darstellen: Die Baukosten würden analog zum laufenden Vorhaben bei etwa 3.000 Euro je qm BGF liegen, d.h. 132 Mio. Euro zuzüglich der laufenden Nettoverschuldung i.H.v. 37 Mio. ergäbe sich ein NAV in Höhe von (400 Mio. Immowert - 132 Mio Baukosten - 37 Mio. Nettoverschuldung = 231 Mio. Euro oder 59 Euro je Aktie).

Das erklärt vielleicht auch die "Verzögerung" der avisierten Sonderdividende.
Bei einer mittelfristigen Realisierung des Neubauvorhabens macht die erstmal wenig Sinn.

[babbelino]

@honigbaer

Vielen Dank für das Einstellen des Zitats, welches mir die 400 Mio. Euro Aussage von Enkraft erschliesst:

Agrob hat Baurechtsreserven in Höhe von 44.000 qm BGF. Je nach Ausbauzustand lassen sich Mieterlöse in Höhe von 13,50 bis 15,50 Euro erzielen. Bei im Mittel 14,50 Euro Miete je qm BGF errechnet sich eine jährliche Miete von rund 7,656 Mio. Euro. Bei einem Multiple von 25 ergäbe sich ein Wert dieser Immos in Höhe von 191 Mio. Euro, der auf den Wert der Bestandsimmos in Höhe von 179 Mio. zu addieren wäre. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wertansatz der alten Immobilien nun bereits zwei Jahre alt ist und nicht die erheblich gestiegenen Bodenrichtwerte (von 420 auf 700 Euro je qm) berücksichtigt. Zusammen käme man auf 370 Mio und damit in die Nähe der Enkraft-Bewertung.

Im Rahmen des Enkraft-Szenarios ließe sich der NAV wie folgt darstellen: Die Baukosten würden analog zum laufenden Vorhaben bei etwa 3.000 Euro je qm BGF liegen, d.h. 132 Mio. Euro zuzüglich der laufenden Nettoverschuldung i.H.v. 37 Mio. ergäbe sich ein NAV in Höhe von (400 Mio. Immowert - 132 Mio Baukosten - 37 Mio. Nettoverschuldung = 231 Mio. Euro oder 59 Euro je Aktie).