Bewertung ETW mit Erbpacht - 500 Beiträge pro Seite

[tirilila]

Hallo,
gibt es eine Formel zwischen Miete und Kaufwert einer Eigentumswohnung, wenn der Boden nicht erworben wird, sondern als Erbpacht "gemietet" wird?

Vielen Dank für eine fachmännische Antwort + Gruß

[Kneto]

Hai trilila !

Ich würde von Erbpacht-Dreck grundsätzlich die Finger lassen. Es ist nicht nur für Kapitalanleger völlig uninteressant. Man könnte mir gar nicht so einen niedrigen Preis machen, als das ich zugreifen würde. Auch als Selbstbewohner hätte ich permanent ein schlechtes Gefühl.

Vor zwei Jahren hab ich mich mal wegen Kapitalanlage in Köln umgesehen und stieß im Internet auf eines sehr günstige Wohnung, super geschnitten in guter Lage (Mikro- u. Makrolage sehr gut).
Erst nach mehrmaligen Nachbohren wurde mir beiläufig gesagt, daß es ja ein Erbpachtgrundstück sei. Aber es ja noch Jahrzehnte wäre, bis ich das quasi zurückgeben müsste. Ich würde gar nicht mehr leben. Na danke !

Ich wäre fast durch den Hörer gekrochen, um sie zu würgen


Man(n) kann es gar nicht oft genug sagen: Aufpassen bei den Immobilienmaklern. Es findet sich leider eine sehr hohe Quote an "Wahrheitsdehnern" und Verbrechern darunter.

Und laß die Finger von dem unsäglichen Mist "Erbpacht".
Erbpacht steht bei mir in einer Reihe mit den Wörtern "Darmspiegelung", "Solidaritätszuschlag" und "Gewerkschaft".


Kneto

[tirilila]

Hallo Kneto,

das mit dem "erstaunlich preisgünstig" liegt hier auch vor. Die Erleuchtung über den spektakulären Preis kam mit der beiläufigen Bemerkung über den Erbpachtzins unter den Nebenkosten.
Ich bin zwar nicht so grundsätzlich gegen die Idee mit der Erbpacht wie Du, aber ich habe jetzt kein Gefühl mehr für einen realen Preis, und in 12-15 Jahren will ich die Wohnung wieder verkaufen.

Viele Grüße

[alzwo]

Soweit ich weiß, wird bei Erbpacht nach 90(?) Jahren für das Gebäude eine Entschädigung gezahlt. Wie die ausgehandelt wird, weiß ich nicht. Bei einer ETW (oder Haus) auf Erbpacht würde ich so rechnen:

Erbpacht zahle ich für den nicht erworbenen Grundstücksanteil. Beispiel: € 90,- monatlich. Nehme ich 6% Erbpachtzins, ergibt sich daraus der Grundstückswert (GW).

GW = 90*12*100/6 = 18.000

Um diesen Betrag erhöhe ich den Kaufpreis und vergleiche mit einer ETW ohne Erbpacht.

[Waldsperling]

Knetollkirsche,

Erbpacht steht bei mir in einer Reihe mit den Wörtern " Darmspiegelung" , " Solidaritätszuschlag" und " Gewerkschaft"

Gewerkschaft????????????????

Wie tief willst Du eigentlich noch sinken?

[Kneto]

Waldsperling: Wieso ? Bist Du etwa Funktionär ?

[tirilila]

Jahaa. Können wir jetzt wieder sachlich werden?
Also, mir hat der Verkäufer gesagt er rechnet die Jahresmiete mal 20, und das sei der angemessene Verkaufspreis.
Mir ist die Formel Jahresmiete mal 25 bekannt, allerdings inklusive Grunderwerb.
Weiß jemand was darüber?

Vielen Dank! (auch an den emotionsgeladenen Kneto )

[Waldsperling]

Also, mir hat der Verkäufer gesagt er rechnet die Jahresmiete mal 20, und das sei der angemessene Verkaufspreis.




Rechne mal 12 - 14. Mit Grundstück.

[casel]

20 fach ??

Bist Du bekl...?

Höchstens 15fach in guter Lage, ohne Grundstück erheblich weniger, vielleicht max. 8 fach?

[tirilila]

Ahaa. Vielen Dank, das ist doch schon eine klare Aussage.
Immerhin habe ich ja auch einen Vergleich über die Preisangebote ähnlicher Immobilien in den Anzeigenblättern, und da sind dann diese geradezu lächerlich niedrigen Preise echt nie vertreten.
Andererseits habe ich einem Immobilienprofi die Wohnung gezeigt und er hat ähnlich wie Waldspreling oder casel einen fürchterlich niedrigen Preis dafür veranschlagt.

Da frage ich mich doch, weshalb das Preisniveau in den Inseraten scheinbar permanent um fast 100% nach oben vom realen Bewertungspreis abweicht. Zahlt das jemand?

Oder ist gehört harte Verhandlung zum guten Ton in dem Geschäft, weil alle Verkäufer und auch Käufer wissen, dass das erste Angebot nur ein sehr vager Anhaltspunkt ist?

Seufz. Ich hatte mir klarere Verhältnisse als Verhandlungsgrundlage gewünscht.

[casel]

Hallo Tirilila,
wieso fürchterlich niedriger Preis? Du darfst auch gerne mehr bezahlen, da freut sich jeder Verkäufer drüber. Verliebe Dich niemals in ein Objekt als Kapitalanlage! Die Rendite muss immer stimmen. zB. bei www.immoscout.de gibt es massig billigere Wohnungen
Verhandeln muss schon sein, aber es führt natürlich nicht imnmer zum Erfolg. Aber es zwingt Dich ja keiner, Dich für ein zu teures Objekt zu entscheiden.

[TheCastropRauxeler]

tirilila,

willst Du selbst nutzen oder anlegen? Ist ein beträchtlicher Unterschied. Für ne selbstgenutzte Immobilie zahlst du immer mehr, weil die ja auch leergezogen und deinen Ansprüchen entsprechen musst. Ob nun Erbbaurecht oder Eigentum, ist zunächst ziemlich egal. Stelle die Kosten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung einer Finanzierung eines Wohnungserbbaurechts einschließlich Erbbauzins (das ist übrigens die korrekte Bezeichnung) gegenüber. Es ist völlig egal, ob es sich um Vermietung oder Selbstnutzung handelt, unterm Strich muss es stimmen. Das wäre Punkt eins. Ist das Wohnungserbbaurecht teurer, lass die Finger davon.

Punkt zwei wäre die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Man geht in der klassischen Bewertungsmethode davon aus, dass ein Haus eine Lebenserwartung von ca. 100 Jahren hat. Darum sind die meisten Erbbaurechte auf eine Laufzeit von 99 Jahren ausgelegt. Danach erfolgt der Heimfall. Ist die Bude noch was wert, muss der Erbbaurechtsausgeber einen Ausgleich für das Gebäude zahlen. Alternativ kann der Erbbaurechtsvertrag verlängert werden.

Wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts nur noch 50 Jahre ist, muss man schon ganz anders rechnen. Wenn auch noch Anpassungsklauseln im Erbbaurechtsvertrag vorhanden sind, die an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt wind, wird das Ganze unkontrollierbar.

Zu beachten ist auch, dass man bei einem Erbbaurecht nicht frei in seinen Entscheidungen ist. Jede Belastung des Erbbaurechts bedarf der Zustimmung des Erbbaurechtsausgebers. Der lässt aber nur eine bestimmte Größenordnung an Belastung zu. Außerdem will er seine Rechte, als da wären Erbbauzins, Recht auf Erhöhung des Erbbauzinses und Vorkaufsrecht in der Regel vor den Rechten des Darlehensgebers, also der finanzierenden Bank, abgesichert wissen. Dies erschwert die Finanzierung, bzw. macht sie teurer, da die Bank ein höheres Risiko eingeht.

Alles in allem kann ich nur raten: Finger weg vom Erbbaurecht. Es ist zwar beim Neubau günstig, beim späteren Verkauf immer ein Hemmschuh.

Zur Preisfrage: Vermietungsimmobilien, egal welcher Art, müssen einen Reinertrag bringen, der nach Abdeckung des Kapitaldienstes, Bildung einer Instandhaltungsrücklage und Abdeckung des Mietausfallrisikos und Abdeckung der Steuerschuld immer noch positiv ist. Dies erreicht man mit einem Einkauf mit der ca. 12-13-fachen Jahresnettomiete bei den derzeitigen Finanzierungskonditionen. Es sei denn, man will bewusst negative Einkünfte aus Vermietung erhalten um einen exorbitant hohen Steuersatz zu drücken. Man bedenke jedoch, dass man 100 % Zinsaufwand erbringen muss, um in der Spitze ca. 50 % Steuern zu sparen. Dann kann man einen höheren Kaufpreis akzeptieren und diesen auch voll finanzieren. Die Bank wird dann jedoch Zusatzsicherheiten sehen wollen. Dem Finanzamt ist es völlig egal, weil man ja nach Ablauf der Finanzierung eine Gewinnerzielungsabsicht hat. Dies ist gesicherte Rechtsprechung. Aber Vorsicht, wenn ein Erbbaurecht nur noch 30 Jahre läuft. Dann funktioniert es nämlich nicht.

Es ist eine ziemlich komplizierte Materie, ich glaube auch nicht, dass deine Frage erschöpfend beantwortet werden konnte, aber von den Verkäuferpreisvorstellungen in Richtung 20 - 25 solltest du dich mal ganz schnell lösen.

Gruß
TCR

[tirilila]

@TCR
Danke für die ausführliche Antwort. Mittlerweile habe ich auch ein Gespür für das Objekt bekommen. Die Erbpacht beträgt 10 Euro pro Monat, ohne Anpassungsklausel , Restlaufzeit noch 66 Jahre.
Ich will selber drin wohnen und nach ca. 12-15 Jahren wieder verkaufen.
Das Gebiet ist insgesamt sehr teuer (Nähe Heidelberg), Wertsteigerung sehr wahrscheinlich.
Der jetzige Besitzer hat dem Vormieter ein Kaufangebot gemacht, was dem tatsächlichen Wert vermutlich entspricht.
Wenn er mir die Wohnung zu dem Preis verkauft, mach ich`s. Ansonsten suche ich weiter.

Gruß,
Tirilila

[sysiphus]

@tirilila

Was soll denn im Wert steigen?

Das Gebäude? Nicht umsonst kann man den Gebäudewert abschreiben. Was hier an Wertsteigerung nominal bleibt ist allenfalls die Inflation der Buakostenpreise minus Abschreibung (3%). In Summe also eher nichts.

Das Grundstück? Gehört dem Verpächter. Der Verkaufswert des Erbaurechts sinkt im Laufe der Zeit, da die Restlaufzeit immer kleiner wird.

Du musst Dir darüber im klaren sein, dass der Kreis der Käufer für ein Wohnung mit Erbaupacht extrem klein ist. Eine solche Wohnung geht nur über den Preis. Und wenn Profis eine normale Wohnung zum Faktor 10-12 kaufen, dann geht eine Wohnung mit Erbaupacht eher für Faktor 6-8, da ja da Wertsteigerungspotential für das Grundstück wegfällt.

Wenn du für die Wohnung mehr zahlst als 400-500 EUR pro qm, dann lass besser die Finger weg!

[Kneto]

Trilila: Ich sag´s ja ! Erbpacht = Darmspiegelung

[tirilila]

@ alle.
Also gut. Viele tolle Überlegungen, die nicht mal annähernd mit dem geforderten Preis in Einklang zu bringen sind.
Bis jetzt haben hier lauter Immobilienmarktkenner gesprochen, und es klingt auch total einleuchtend. Vielen Dank für die vielen Beiträge.
Trotzdem: Worauf es in der Praxis ankommt, ist, ob ich Einen finde, der mir die Wohnung zu einem mir akzeptabel erscheinenden Preis wieder abkauft.
Mich würde mal interessieren, ob jemand konkret diese Erfahrung schon mal gemacht hat, und bestätigen kann, dass eine Faustregel wie "400 € pro qm" oder "das 8 fache der Jahresmieteinnahmen" tatsächlich den (Ver)kaufspreis bestimmt.
Vielleicht lassen Fachleute die Finger davon, aber die meisten Menschen - so wie ich - sind vielleicht leichter davon zu überzeugen, dass ein höherer Preis total angemessen ist. Zumal die Wohnung sowieso immer wesentlich günstiger angeboten wird als jede vergleichbare Wohnung inklusive Grundstück.


Gruß,
Tirilila

[alzwo]

tirilila,
über boardmail der Bericht eines Verhandlungskünstlers.

[tirilila]

Hallo nochmal an alle,
so ungern ich die recht einhellige Meinung hier zur Kenntniss nehmen wollte - inzwischen gefällt mir die Wohnung einfach nicht mehr (Recht häßlicher Blick, dafür prima Einsicht von aussen, sonstige Bewohner des Hauses eher schwierige Zeitgenossen, kleines "Chemiewerk" an der nächsten Ecke, nur Stellplatz, super schlampige Ausführung sämtlicher Arbeiten in der Wohnung - Fußleisten, Wände, Decke alt, Heizung häßlich und kaputt etc.).
Der erste Eindruck war richtig gut, aber so im Detail dann leider doch nicht.
Der Verkäufer wollte auch keinen Millimeter mehr von seiner überzogenen Preisvorstellung runter, und wird jetzt vermutlich weitervermieten, wie bisher auch.
Ist echt schmerzlich, wieder nix gefunden zu haben, wir suchen jetzt schon ein halbes Jahr ganz intensiv, aber trotzdem bin ich erleichtert, dass wir nicht die falsche Entscheidung getroffen haben. Und es wäre sicher eine falsche gewesen.
Das mit der Erbpacht werde ich auch zu vermeiden suchen - allein schon die Überzeugungsarbeit beim Verkaufen, jemanden zu finden, der das akzeptiert.
Am liebsten würde ich irgendwo reinbeißen, weil es so schwierig ist, was passendes zu finden.
Also danke nochmal, Ihr habt mir wirklich weitergeholfen.

[rodesien]

@14 " und wenn Profis eine Wohnung zur 10 bis 12 fachen Jahresmiete kaufen" - Wo soll das denn sein ? Liegt die Wohnung etwa in der Mau-Mau ?

[Kneto]

trilila: Am liebsten würde ich irgendwo reinbeißen, weil es so schwierig ist, was passendes zu finden.


Laß Dir nur Zeit, hab Geduld. Die Immobilien kriegen keine Beine und laufen weg


Also danke nochmal, Ihr habt mir wirklich weitergeholfen.

Das ist schön, wer auch immer dazu beigetragen hat.
Und Du hast wichtiges gelernt, das ist doch klasse.


Schönen Sonntag noch,


Kneto

[sysiphus]

#19 Konkrete Beispiele liegen z.B. in Heilbronn und Umgebung.

Diese Immobilien haben alle einen Haken. Entweder Lage, oder Zwangsversteigerung oder Zustand, etc.

Aber in Summe kann ein solches Investment trotzdem lohnen. Du musst halt mal den Zwangsversteigerungskalender durchpflügen.