Immobilien Versteigerungen - 500 Beiträge pro Seite

[procash]

Gibt es jemanden in Österreich, der mir die Möglichkeit gibt oder mir die Verbindung zu jemanden herstellen kann, damit man Immobilien kurz vor der Versteigerung zu dessen günstigen Preis rauskaufen bzw. erwerben kann. Bei der Abwicklung der verschiedenen Geschäfte heißt es leben und leben lassen. Mir ist bekannt das solche Möglichkeiten bestehen leider habe ich den Kontakt zu diesen Leuten verloren.
Danke procash

[DmComeBack]

www.zvg.com

hier sind auch versteigerungen von östr. immos drauf.

gruss

[procash]

Hallo DmComeBack,
alles klar aber ich würde sie gerne vor der veröffentlichung oder Versteigerung kaufen. Meisten laufen diese Sachen über Anwälte, Gerichte, Makler usw.
Gruß

procash

[Harry_Schotter]

Bei Versteigerungen bekommt man Immobilien nicht günstiger wie auf dem normalen Immo-Markt auch, weil ja auch dort durch die selbe örtliche Immoblilienangebots- und Immobiliennachfrage der Verkaufspreis gebildet wird.
Warum sollten die Gläubigerbanken und die Besitzer, ihre Häuser, ETW`s, usw. unter Wert versteigern, wenn sie stattdessen auf dem freien Markt mehr bekommen würden, als beim Amtsgericht, gell ?????


H_S

[procash]

Danke aniko, für deine Stellungnahme, daß Treffen und die Unterhaltung war positiv und ich hoffe es wird sich für beide Seiten lohnen.
Für User die aniko in diesem Thread nicht finden sei gesagt er hat mir in einem anderen Thread geantwortet (Informationsquellen Joe Ross Tredingstrategien) dort gehört dieses Thema aber nicht hin. Natürlich bin ich noch immer an weiteren Kontakten interessiert.

ciao PC

[hossinger]

#4
Selbstverständlich sind die durchschnittlichen Preise bei Zwangsversteigerungen niedriger als die sonstigen Marktpreise. Hauptgründe sind

a Faktor Zeit, d.h. bei Preisverhandlungen kann nicht abgewartet werden, Bieter welche das Geld erst später bereit hätten kommen nicht zum Zuge
b Faktor Zustand, d.h. bei vielen Immobilien erhält man vor der Versteigerung keinen Zutritt, da man nicht weiß in welchem Zustand sich die Immob. befindet nimmt man den worst case an
c Faktor Finanzierung, d.h. die normale Finanzierung bei einer Bank wird erheblich erschwert da die pot. Objekte keinen definitiven Wert, Kauftermin etc. hat
d Faktor Glück, d.h. bei vielen Versteigerungen von Immob. sind nur wenige Bieter zugegen, sollte DER pot. Gegenbieter
erkrankt, im Urlaub, anderweitig gebunden, verspätet etc. sein, kann man ein Schnäppchen machen welches auf dem breiten Markt so nicht möglich ist.

[Alterego20]

#6

die aufgeführten Gründe stimmen zwar alle, sind aber alle relativ unwichtig, bzw. beeinflussen den Preis nur wenig.
Der "Glücks"-Faktor ist bei Immos sehr selten und wenn dann genauso im normalen Markt wie bei Zwangsversteigerungen zu erwarten.

Der entscheidende Faktor ist:
- die Situation des Gläubigers und die Einschätzung des Gläubigers bezüglich de Immo-Wertes. Der Gläubiger ist ein Profi oder lässt es vom Profi beurteilen - mal unabhängig von gefälligen "Wertgutachten" - da gits wohl immer noch eine interne Notiz des Regelfall-Gläubigers: Bank.

- Gläubiger und Schuldner werden nicht überrascht sondern versuchen vorher regulär zu verkaufen, wenn das mißlingt, gehts in die Versteigerung
- Bezüglich Versteigerungen gibts einen sehr weit verbreiteten Irrglauben dort sei es billiger und einen erheblichen psychologischen Faktor zu hoch mitzubieten.
- Die versteigerung ist ein geeignetes Mittel Immos loszuwerden, für die man keine Garantien mehr haben will, auch der verfaulteste verschimmelteste verschwammte Schrott am besten noch mit unkündbaren Mietern (auch das gibt es, trotz Zwangsversteigerung), ist so relativ gefahrlos zu verkaufen
- wenns echte Schnäppchen sind, sind auch Profis dabei
- und die Bank verkauft höchstens ein wenig unter Wert und ist die einzige, die den Wert realistisch einschätzen kann.

Die Zwangsversteigerung ist ein verlängerter Arm des Marktes, mit fast den gleichen Teilnehmern (in der Regel liquide Käufer ohne Darlehensbedarf, dh das Argument des Beleihungswertes zieht da eh nicht)da gibts wie überall nichts geschenkt, Chance und Risiko sind nur ein wenig höher.
Wer da kaufen will, sollte wirklich Zeit in den Markt investiert haben um sein Limit setzen zu können.

Ansonsten kommt der gleiche Unsinn raus wie bei Kaffefahrten und Ebay: das psychologische Moment schlägt jede Vernunft.

Schreibfehler gibts auch ab und an bei mir umsonst

[Alterego20]

ps: siehe Harry, er hat dne entscheidensten Punkt genannt.

[fid]

Jede Bank hat wohl ihre Verwertungsabteilung, wo man zielgerichtet nachfragen kann. Doch Vorsicht! Eingespart werden nur die Gerichtszinsen, in Deutschland 4 % für wenige Tage, ca. 4-8 Wochen.
Eine Versteigerung schafft Sicherheit für ein lastenfreies Grundbuch. Das sollte in jedem Fall bedacht werden.

[Harry_Schotter]

Um es mal auf den Punkt zu bringen, das sogenannte "Verkehrswertgutachten", daß den sogenannten "Verkehrswert" festlegt, ist der Dreh- und Angelpunkt der Versteigerung.........also des Ganzen.

ABER, aber, wer glaubt, der sogenannte "Gutachter", der vom Amtsgericht den Auftrag bekommt den Wert der Immoblie zu beschlecht......, äh, ich meine natürlich zu begutachten, ist so wenig neutral, unabhängig und sachverständig, wie der Papst neutral, unabhängig und sachverständig in Glaubens- und Religionsfragen ist.

Er wird ja schließlich mit dem prozentualen Anteil der Höhe des Verkehrswertes entlohnt.
Was ja schon mal ein Grund ist, dass man "Schnäppchen" aufgrund von nachlässig geschätzten Versteigerungsobjekten zu einem Großteil ausschließen kann.
Und niemand ist bei dem Prozedere an niedrigen Verkehrswerten interessiert. Außer der Käufer natürlich. Aber der spielt bei dem eingeübten Schauspiel eher eine untergeordnete Rolle.

Also, das Amtsgericht nicht, weil sich die Gerichtsgebühren nach dem Verkaufserlös richten,

die Banken nicht, weil sie möglichst viel Geld zurückbekommen wollen,

die Schuldner nicht, weil sie auf möglichst wenig Restschulden sitzen bleiben wollen,

und last but not least die Gutachter nicht, weil sie viel Honorar bekommen wollen und sie an lukrativen Nachfolgeaufträgen vom Gericht interessiert sind.

Und da verdirbt man es sich nicht mit den Gläubigerbanken, die ja um`s Eck doch eh immer wieder die selben bei Gerichtversteigerungen sind. Denn so viele Hypothekenbanken gibt es ja doch auch nicht und dieses wichtige Klientel will man nicht mit kritischen Begutachtungen verärgern. Sie könnten sich ja beim Amtsgericht beschweren und intervenieren.......und am Ende ist man die sprudelnde Einnahmequelle los....wäre ja schade, nicht war.......???


H_S

[Harry_Schotter]

@#9

Wichtiger als ein lastenfreies Grundbuch ist eine attraktive Immobilie......und die findest du bei Zwangsversteigerungen sowenig, wie im Puff die wahre Liebe.


H_S

[hossinger]

Das Interesse der Gläubiger (nicht immer Banken) liegt primär beim Rückerhalt der Forderungen (Anspruch auf mehr besteht ohnehin nicht!). Da diese i.d.R. nicht dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen ist es auch nicht primär erforderlich den opimalen Preis zu erzielen. Wenn eine Bank als für ein EFH einen Kredit von 200 TD€ gegeben hat und der Vw bei 230 - 250 TD€ liegt, so ist die Bank logischerweise auch mit einem Nettoerlös von 200 TD€ zufrieden.

Sekundäre Interessen der Gläubiger an einer weiteren Verwertung von einzelnen Häusern, Wohnungen etc. die noch renoviert, bis zum VK gepflegt, verwaltet etc. werden müssen, sind i.d.R. unterzubewerten.

Das bei Versteigerungen ca. 80 % der Objekte "Müll" sind ist klar. Aber 1. auch Müll hat seinen niedrigen Preis und 2. 20 % sind mittlerweile neutrale bis gute Objekte, darunter immer mehr EFH auch in guter Lage. Man muss wissen das mittlerweile praktisch jede Scheidung bei neueren EFH zu deren Verkauf führt! Wer sich in Scheidungsrecht auskennt weiss, daß die Zahlungen für den Zugewinn (ebenso wie Erbschaftssteuer) SOFORT fällig werden. Ja und wenn EX-Schatzi eine pot. Verzögerung der VK-Verhandlungen zu erkennen meint, dann kann sie eine Zwangsverwertung erreichen auch wenn dadurch schlechtere Preise zu erzielen sind.

[Saratow]

@hossinger
Wenn der aktuelle Vw wie in Deinem Beispiel bei 230 - 250 TD€ liegt, wird das EFH auch über den freien Markt dafür abgeschlagen. Dort liegt nämlich das Hauptproblem.
"Wertgutachten" sind immer subjektive Momentaufnahmen mehr oder weniger ausgebildeter Gutachter. Teste es doch ganz einfach: Das selbe Objekt wird zur selben Zeit von verschiedenen "Gutachtern" (auch Banken) völlig verschieden begutachtet. Oft ließt man ja auch z.B.:Wertgutachten über 200,-TD€ liegt vor, VP = 120,-TD€.
Dazu braucht man also auch keine Zwangsversteigerung.
Möchte fast behaupten, daß man bei einer ZV NIE günstiger zum Zuge kommt, als auf dem freien Markt.

@Alterego20
Schön, daß Du wieder da bist! Habe Deine Beiträge schon arg vermißt!

mfG

[Alterego20]

hallo Saratow: gleichfalls, bezüglich vermißt. Muß mich mal kurz fassen: im Beispiel von #12 wird eines vergessen, die Bank macht bei einem Erlös von 200 TDM, falls noch keine Rate zurückgezahlt wurde, bereits Verluste und zwar durch entgangene Zinsgewinne und entstandene sonstige Kosten (Arbeitszeit). Die Rechnung des Preises, für den es sich bei der Bank lohnt hängt von vielen Faktoren ab, auch von der zukünftigen Bonität des Schuldners. Im schlimmsten Fall passiert genau das, was deine Eingangsfrage war: die Versteigerung ist anberaumt, das Teil geht vorher weg (rechtlich nicht völlig unbedenklich) und der Schuldner zahlt trotzdem später das Restdarlehen ab (in der Konstellation 100% oder 90% oder 80% Darlehen und zwar ÜBER VW, soll ja wirklich vorkommen). Bei derzeitiger Entwicklung auf dem Immo-Markt rutschen die Immos langsam unter den ursrpümglichen VW.

Warum argumentierst du für die Zwangsversteigerung wenn du exakt was anderes tun willst, nämlich vorher kaufen? Das willst du doch nicht tun um Geld zu verlieren?

OK, Scheidungen und Erbschaften sind ein anderes Thema aber derart unvernünftige Leut, dies nicht mal ein halbes Jahr abwarten können seien halt gestraft, da gibts bessere Möglichkeiten als Verschleudern. Und auch dann kann man erst auf den Markt damit gehen.

#13: 100% Zustimmung. Ein seriöser Gutachter schätzt eh mit mindestens 10% Unschärfe und gibt zusätzlich Anhaltspunkte für Auf- und Abwertungen. Je nach Intention und Seite (Käufer oder Verkäufer) kann man dann persönlich gewichten und locker 30 % auseinanderliegen auf der Basis des gleichenGutachtens. Bei verschiedenen Gutachtern eh. Das sieht man allein aus den anonymisierten aber absolut vergleichbaren und mit Monat und Jahr und Preis versehenen Objekten, hier Grundstücken und da ist es einfacher, mal schnel 40% mehr oder weniger ohne objektive eindeutige Erklärungen!

Klartext: aufm Basar ist es seriöser. Immos sind keine Wissenschaft sondern Nervenkrieg, der kältere Rechner gewinnt.

[Realisti]

@ Harry stimme Dir voll zu



der juristische Unterschied zwischen Kaufvertrag und Versteigerung
nutzt nur dem Versteigerer



hast Du mal mitbekommen was da zur Zeit vorallem
im Osten abgeht?
die Fälle wo das Mindestbargebot manchmal 10 mal so hoch ist wie der Verkehrswert?
is ne kleine Gruppe um einen ehem. Richter
die auf quasi legale Weise ihren Unfug treiben
ganz interessant, und die Rechtspfleger schütteln machtlos den Kopf



MfG Rea