Immobilien-Aktien im Kreuzfeuer, Pleiten nicht ausgeschlossen!?

Wenn wir mehr als 6 Wochen ein bestimmtes Verhalten konsequent anwenden, dann ändern wir unser Verhaltensmuster und das neue Verhalten geht uns „in Fleisch und Blut“ über.

Mit Erinnerungen ist es ähnlich. Wenn wir neue Erfahrungen machen und diese sich über einen längeren Zeitraum fortsetzen, überschreiben wir damit alte Erfahrungen und die Erinnerung an sie verblassen.

Immobilien-Preise sind „gefühlt“ immer gestiegen, meistens sogar deutlich 2-stellig. So war es viele Jahre lang, aber unser Empfinden widerspricht der Realität. Tatsächlich sind die Immobilien-Preise in den letzten 2 Jahrzehnten zwar gestiegen, aber nicht immer.

Schauen wir uns die Entwicklung mal ab 2004 an. Warum ausgerechnet 2004? Nun, 2000 und 2001 waren die Börsen zweimal hintereinander abgestürzt, zunächst durch das Platzen der Internet-Blase und dann durch die Terror-Anschläge vom 9. September 2001. Die US-Notenbank senkte die Zinsen stark, um der lahmenden Wirtschaft auf die Beine zu helfen und in 2003 begannen erst die Aktienkurse und dann auch die Wirtschaft zu drehen. Es stellte sich wieder eine Art Normalität ein – der perfekte Startpunkt für unsere Betrachtung.

Nimmt man den Wert deutscher Immobilien im Januar 2004 mit 100 an, dann zeigt sich ein anhaltender Preisrückgang über die Globale Finanzkrise hinaus, der erst 2015/16 wieder aufgeholt worden ist. Also mehr als 10 Jahre kein Zugewinn, während man die Immobilien in Schuss halten und ggf. Zinsen bedienen musste.

Von 2015 an gab es dann starke Preisschübe, die zu 181 Index-Punkten im Herbst 2022 führten. Ein wahrer Boom, der aber seit dem 4. Quartal 2022 gedreht hat mit einem Minus von 3 Index-Punkten auf einem Wert von 178 per 31.12.2022. In den Boom-Regionen war der Anstieg noch stärker und auch der Einbruch mit 14 Punkten viel kräftiger.

Die Mieten konnten diesem starken Anstieg nicht folgen, aber der Trend dreht sich gerade um. Während Immobilien-Preise deutlich fallen, steigen die Mieten kräftiger an als zuvor.

Läuft doch super, oder?

Ich habe euch ja schon öfter mit dem „Second Level Thinking-Ansatz“ von Star-Investor Howard Stanley Marks genervt und tue es heute ein weiteres Mal. Marks rät dazu, nicht (nur) auf den ersten Gedanken zu hören, der einem bei einer Nachricht einfällt, sondern lieber die Gedanken zu verfolgen, die einem als Folgen der Meldung einfallen.

First Level Thinking: Wertsteigerung von 2015 bis 2022 war 100%, da ist ein Rückgang von 14% leicht zu verschmerzen. Es bleiben noch immer Zugewinne von 86%.

Second Level Thinking: Die starken Wertsteigerungen wurden getrieben durch Angebot und Nachfrage. Das Angebot wurde immer größer, weil deutsche Immobilien als besonders sicher gelten, weil stets weniger gebaut wurde als an Wohnraum benötigt wurde und weil die Zinsen immer weiter gefallen sind und deshalb immer mehr Menschen sich ein Eigenheim leisten konnten.

Die neue Realität: Deutschland ist noch immer wirtschaftlich und politisch stabil im Vergleich zu anderen Ländern, auch in der Eurozone. Die Zinsen haben gedreht und sind massiv angestiegen, so dass sich viele Menschen die Finanzierung von Immobilien nicht mehr leisten können. Die Preise für Neubauten, Renovierungen, Sanierungen sind wegen fehlender Handwerker und Materialengpässen sowie stark erhöhter Energie-Preise explodiert und machen viele Bauprojekte unrentabel.

Fazit: Es handelt sich nicht nur um eine kurze Verschnaufpause am Immobilien-Markt, sondern um eine Trendwende. Diese kann mehrere Quartale oder Jahre anhalten und die stärkste Stellschraube ist das Zinsniveau.

*Dieser Text ist ein Auszug aus meinem kostenfreien Geldanlage-Report.*

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Die heutige Ausgabe entstand wieder in Zusammenarbeit mit Michael C. Kissig, Value Investor und Betreiber des Blogs iNTELLiGENT iNVESTiEREN.

Offenlegung wegen möglicher Interessenkonflikte: Die Autoren sind in den folgenden besprochenen Wertpapieren bzw. Basiswerten zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Kommentars investiert: Blackstone.

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Ich verwende die Charting-Plattform TradingView. Hier kommst Du direkt zu https://de.tradingview.com

Viel Erfolg bei Ihrer Geldanlage wünscht Ihnen

Ihr Armin Brack
Chefredakteur Geldanlage-Report
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