Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 162)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.407.420 von outsider007 am 13.11.07 14:20:00

Man man, stümperhafter und ungeschickt kann man sich wohl gar nicht mehr verhalten, Herr Egger!

Da fällt es echt schwer zu glauben, dass die Patrizia, die Privatisierung so gut mache, wie kein anderer!

Klar muss man nicht die Mieter auf ewig für wenig Geld - zunwenig Geld in den Wohnungen belassen, aber, dass so ein Aufstand erfolgt, dass ist das Unternehmen selber Schuld!
Das wäre durch ein oder zwei Schreiben, oder auch eine kurze Versammlung, nicht passiert.

Wohl genauso verschlossen sich Patrizia uns gegenüber gibt, behandelt sie wohl auch die Mieter.

Die Zeit, wo man die Mieter vor die Tür sezten konnte, weil man mehr Geld aus Eigentumswohungen holen wollte, die sind vorbei!
Das quotiert auch kaum ein potentieller Käufer.

Eigene Meinung, keine Beratung - keine An-bzw. Verkaufsempfehlung

[Immobiler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.407.420 von outsider007 am 13.11.07 14:20:00

Jaja, vielleicht hat auch ein wenig suboptimale Pressearbeit den Kurs tangiert...

Wenn die Mieten erhöht werden, kann es jedem Aktionär nur Recht sein.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.406.739 von gate4share am 13.11.07 13:31:38

gate4share hat Recht, aber für einen Lebensraum-Porvider wie Egger sind das nur „Scheißhausparolen“. http://www.sueddeutsche.de/immobilien/artikel/754/138471/7/

[Juliusturm]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.406.739 von gate4share am 13.11.07 13:31:38

Nun ja, dafür steht der Aktienkurs auch nicht mehr bei 22 Euro, sondern bei 7.
Das Paketverkäufe in der nächsten Zeit nicht mehr möglich sein werden sollte jeden klar sein, die neu erwobenen Bestände gingen aber laut Bericht erst im September in die Einzelprivatisierung. In dritten Quartal wurden 40 Einheiten mehr verkauft als im Vorquartal.
Wenn die Berichte und veröffentlichten Mitteilungen ein korrektes Bild der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens geben, kann man zukünftig mit 200 oder mehr Privatverkäufen pro Quartal rechnen. Dafür braucht dei GAGFAH einen 20 mal so hohen Bestand.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.406.739 von gate4share am 13.11.07 13:31:38

einfach cool bleiben, das 18fache der Jahresmiete ist kein Beinbruch ,wenn die Jahresmiete gesteigert werden kann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.403.501 von outsider007 am 13.11.07 10:33:44

Ich nehme stark an, dass Patrizia gar nicht anders konnte. Sie können das Geld ja schlecht bei der Postbank anlegen.“

Dachte das sind Immoprofis?

Und denen sollte man schon zutrauen, dass sie günstige angebote nutzen, aber nicht jeden Preis für etwas zahlen, nur weil sie gerade Geld in der kasse haben!

Ohne Frage wurde so teuer gekauft und jetzt aktuell könnte man mit Sicherheit solche oder ähnliche Pakete günstiger, vieleicht sogar 20% niedriger erwerben.
Aber jetzt hat Patrizia ja kein Geld mehr, alles für die überteuerten Käufe ausgegeben und dazu noch , sollen ja die Verzögerungen auf die Verkäufer zurück zu führen seien.

Da hat man doch Murks gemacht, und das zeigt dann wohl die Qualität des Managments.

eigene meinung, keine beratung, keine kauf - bzw. Verkaufseempfehlung

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.401.370 von MMagic am 13.11.07 01:14:36

@ all

Vielen Lieben Dank für Eure Einschätzungen, die auch immer mit Begründungen untermauert waren. So müssen ernst zunehmende Argumente und Schlussfolgerungen aussehen.

Inzwischen bin ich auch sehr skeptisch. MMagic hat ja in etwa den Kapitalzufluss durch den Börsengang dargestellt, doch hat er noch etwas vergessen, denn Patrizia hatte ja auch schon ein Eigenkapital bevor sie in die Börsen gingen, und auch kurz vor dem Börsengang muss wohl noch eine KE durchgeführt worden sein, wahrscheinlcih hat diese der VV evtl für 1 Euro gezeichnet und dann bei dem IP dann zu 18,50 weitergereicht. Denn nachdem IPO hielt er mehr Aktienstücke als ende 2005!
Da hat er schon das mitgenommen, was mitzunehmen war. Wer will ihm das verdenken?


Jetzt stellt sich natürlich die Frage, wieviel Wohnungen kann man an die Mieter verkaufen und zu welchen Konditionen kann man Packetverkäufe an die Kapitalanleger realisieren.

Und hier meine ich lag der große Fehler (wenn man es Fehler nennen möchte), dass die Bestände einfach zu teuer waren. Ohne das man es eigentlich richtig gemerkt hat, hatten - oder haben wir zum Teil noch - einen Immobilienboom, der leider die Einkaufspreise in die Höhe trieb. Ich nehme stark an, dass Patrizia gar nicht anderst konnte. Sie können das Geld ja schlecht bei der Postbank anlegen.

Das kann man so vollends stehen lassen. Klar der Immo-boom hat keine Privater gemerkt, waren doch hi und da auch in der Zeit massive Preisrückgäneg zu verzeichnen, doch wurden diese wohl etwas geringer als zuvor.

Doch die grossen Portfolios die standen im Fokus. Es haben zig ausländische institutionelle Anleger Deutschland als "zurückgeblieben günstig" entdeckt in Bezug auf die Immobilienpreise.
Dadurch ist in den letzten 3 jahren ein immer grösserer Run, auf grosse und grösste Pakete erfolgt.
Und eben nur deshalb konnte Patrizia die über 9000 Wohnungen kaufen, weil sie wohl zig andere Interessenten, von anderen Immogeselschaften, über deutsche Anleger, instituionelle deutesche und vor allem ausländischer Interessenten ausgestochen hatte.
Gerade da ende 2006 war wohl der Preisgimpfel für diese Pakete erreicht.
Denn in 2007, besonders ab mitte, sind die Preise wieder massiv gefallen, weil einmal die Immokriese in Amiland und auch teilweise Spanien aufkam, aber auch mehr Realismus was die Wertsteigetrungepotentiale der deutschen Wohnungen, die grösstenteils in diesen Pakete ja älter als 40 Jahre sind, eingekehrt.

Nun sitzt Patrizia auf wohl dieses Paket, was, wenn man es privatisierungen würde, durchaus noch einen Gewinn abwerfen würde. Doch man hat schon jetzt die Hochschreibungen vorgenommen, und noch nichts verkauft!
Ein Blockverkauft kommt wohl auch kaum in Frage, weil man jetzt wohl wesentlicher weniger erlösen könnte, als man damals in der Spitzenpreis-Zeit gezahlt hat - würde mal so um die 10 bis 15% Abschlag schätzen, was bei diesen Objekten schon fast 100 Mio , und damit ein drittel der Marktkapitalisierung, ausmachen kann.

Mal auch ehrlich unter uns, wer zahlt auch schon für ältere Wohnungen, die zwar gut und hochwertig sind, das 20fache der Jahresmiete? Da ja die Instandhaltung und Verwaltung auch was kostet, wird man keinen Gewinn durch eine Vermietung erzielen können, sodnern nur durch evtl Wertsteigerungen.

Wenn nun Patrizia das 19fache gezahlt hat, wird sie wohl kaum Kapitalanleger finden, die für eben ältere Objekte das 23fache zahlen, weil es schon Neubauten in diesem Faktorbereich gibt.
Also sind nicht mal 15% Rohgewinn je Wohnung nach Privatisierung drin. Da auch die Vermarktung mit Kosten verbunden ist, und die ständige Bestandshaltung eher kostet als was einbringt - eben weil die Mieten ncith höher sind als die Zinsen, wird das wohl überhaupt keinen Gewinn ergeben!



[Sollte es zu einem wirtschaftlichen Abschwung kommen, darf man aber pro Patrizia nicht vergessen, dass ein Abschwung fallende Zinsen nach sich zieht, die ungewollt eine größere Marge zwischen Mieteinnahmen und Refinanzierung zur Folge hat. Solche Finanzierungen laufen immer Euribor + 0,4% bis 0,5 %. Die letzten Tage gings um ca. 0,25 % runter. Ferner wird es für den einen oder andere Eigennutzer wieder interessant

Ja grundsätzlich ist das so.
Aber was macht denn Patrizia? Im ersten halbjahr hatten die einen Gewinn im zweistelligen Millionenbereich durch Zinssicherungsgeschäfte und im Dritten Quartal wieder einen verlust von über 6 Mio durch solche Zinsdifferenz Spekulationen gemacht.
Also da kann man sich nicht sicher sein, ob in der Tat Zinssenkungen zu einer Entlastung bei Patrizia führen, oder ob die mal weider dagegen spekuliert haben, und dann zig Millionen im zweistelligen Zehnerbereich, wieder verspekuliert haben.

Eigene Meinung, keine Beratung - keine An- bzw3. Verkaufsempfehlung

[Graustark]

Dass die FranconoWest ein derart miserables Börsendebut hingelegt hat, daran dürften durch die phänomenale Performance der Patrizia ausgelöste psychologische Effekte nicht unbeteiligt sein.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.401.370 von MMagic am 13.11.07 01:14:36

MMagic schrieb:
„Ich nehme stark an, dass Patrizia gar nicht anders konnte. Sie können das Geld ja schlecht bei der Postbank anlegen.“

Hier darf man die Kausalitäten nicht vertauschen. Wenn man sich mal die Zukäufe in Q 1 genau ansieht, dann war es doch so, dass erst die Portfolios im Oktober und November 2006 akquiriert wurden, dann wurde im Januar 2007 das Geld eingesammelt und im 1. Quartal sind die Pakete an PAT übergegangen und wurden bezahlt. Wenn ich den Q1 – in dem die Portfolios an PAT gingen: „rund 9.500 Einheiten, die wir im 1. Quartal von der MEAG und HDI/Gerling angekauft haben“ (PAT) – richtig lese, steht da eine Bestandsänderung von 588.873.000 EUR; das dürften doch das MEAG- und das HDI/Gerling-Paket sein. Oder darf man gar nicht so „rechnen“?

[Immobiler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.401.370 von MMagic am 13.11.07 01:14:36

Ich denke, das trifft ziemlich genau den Kern.

Die Objekte waren sehr teuer (Faktoren > 18), allerdings gibt es einige Aspekte, die mich sehr positiv stimmen.

Zum ersten sind nicht unerhebliche Mieterhöhungen ausgesprochen worden. Dies war zumindest den lokalen Zeitungen (Köln und München) zu entnehmen. Wenn die Mieten steigen (na klar, einige Mieter werden sich wehren), wird das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Zinsaufwendungen deutlich verbessert, so dass ggf. mittelfristig ein positiver CF aus der Bestandsbewirtschaftung erzielt wird. Gegen steigende Zinsen hat man sich abgesichert - die entsprechenden Sicherungsinstrumente wurden bilanziert - das Risiko ist also überschaubar. Wenn Mieter in Folge der Mieterhöhung ausziehen, ist dies wohl der größte aller denkbaren Glücksfälle. Statt die Miete alle drei Jahre um max. 20% zu erhöhen, kann ich jetzt zu Mietspiegelwerten neu vermieten (da ist also erhebliches Potenzial - gerade bei Versicherungswohnungen mit geringen durchschnittlichen Mieten). Fast noch besser - jetzt kann ich eine Leerwohnung verkaufen, die erfahrungsgemäß ein paar hundert €/m² mehr bringt als eine billig vermiete Wohnung, die ich an einen Kapitalanleger verkaufe.

Zum zweiten trifft der Bereich der Zinsaufwendungen nicht nur den vermieteten Bestand, sondern auch die Projektentwicklungen, also Frankfurt-Westend, München (Nähe Viktualienmarkt), den Dresdener Altmarkt oder weitere Objekte in Augsburg. Mieteinnahmen gibt es hier nicht (außer in DD), trotzdem fallen bereits Zinsen an. Zieht man die Zinsen für die Projektentwicklungen von den gesamten Zinsaufwendungen ab, ist der Cashflow aus der Hausbewirtschaftung ggf. bereits positiv. An diesen guten Standorten sollten die Projekte auch gut laufen (weiß man natürlich nie genau) und bringen eben am Ende der Entwicklungsperiode ordentlich Geld (Kaufpreiserlös bei Verkauf) - zumindest ist das zu hoffen.

Zum dritten gibt es den Bereich der Dienstleistung für Dritte, der sukzessive ausgebaut wird (bislang eigentlich fast noch zu vernachlässigen). Gleichwohl wird man diesen Anteil durch das Co-Investment mit den Pensionskassen, das AM und die Verwaltung für Dritte bestimmt noch ausbauen können, so dass auch hier regelmäßige Erträge anfallen dürften.