Patrizia Immobilien rückt in den MDax auf - STRONG BUY (Seite 163)

[bert408]

der kurs wurde ganz schön runtergeprügelt. und das zu recht. patrizia hat viel zu teuer gekauft und der chef hat sich beim börsehngang die taschen vollgemacht anstatt das geld dem unternehmen zukommen zu lassen. und es gibt noch etwas schlimmes für immobilienunternehmen: wenn nämlich die gewinne aus wertzuschreibungen resultieren und nicht erarbeitet wurden.

Wie der Immobilienkonzern erklärte, lag der Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Berichtszeitraum bei 77,5 Mio. Euro, nach 17,6 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Der Nachsteuergewinn verbesserte sich von 9,0 Mio. Euro auf 36,6 Mio. Euro. Die betriebliche Gesamtleistung verbesserte sich von 62,3 Mio. Euro auf 112,4 Mio. Euro, während der Umsatz von 66,4 Mio. Euro auf 41,4 Mio. Euro zurückging. Wesentlichen Anteil an der Ergebnisverbesserung hatte eine auf teile des Immobileinportfolios vorgenommene Wertzuschreibung in Höhe von 66,3 Mio. Euro in den ersten neun Monaten. Wie der Konzern weiter erklärte, wurden im dritten Quartal in der Privatisierung insgesamt 123 Wohneinheiten im Einzelverkauf veräußert, wobei die Abverkaufszahlen somit hinter den Erwartungen des Marktes bleiben. Als Begründung wurden Verzögerungen beim Vertriebsstart von Portfolien genannt.

[MMagic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.398.756 von ElLute am 12.11.07 20:46:22

md Frankfurt - Die Patrizia Immobilien AG hat den Emissionspreis ihrer Aktien auf 18,50 Euro und damit am oberen Ende der Bookbuilding-Spanne festgelegt. Wie das Immobilienunternehmen mitteilte, beträgt das Platzierungsvolumen inklusive Greenshoe 402,7 Mill. Euro. Damit fließe Patrizia aus der Kapitalerhöhung ein Nettoemissionserlös von 122,4 Mill. Euro zu. Erster Handelstag werde der heutige Freitag sein. Die Preisspanne, in der Kaufangebote abgegeben werden konnten, reichte von 15,80 bis 18,50 Euro.

Augsburg, 10. Januar 2007: Der Vorstand der PATRIZIA Immobilien AG (ISIN: DE000PAT1AG3) ('PATRIZIA') gibt die erfolgreiche Platzierung von 4.730.000 Millionen neuer Aktien im Rahmen einer Bar-Kapitalerhöhung bekannt.

Der Emissionserlös beträgt €104.060.000 und dient sowohl der Finanzierung bereits erworbener Immobilienportfolien als auch zukünftiger Ankäufe.



O.K.dann waren`s knapp 226 Mio. Euro.

Ich gebe Dir und auch Jürgendoll in den Punkten (bis auf die Immokrise) recht. Mieteinnahmen und Zinsen decken sich in etwa und dann folgt das Problem mit den Fixkosten.

Zusätzlich wird Patrizia die eine oder andere Million mit Hausverwaltungen etc. hinzuverdienen (Bestände sind ja genügend da), die zur Deckung der Fixkosten beitragen.

Jetzt stellt sich natürlich die Frage, wieviel Wohnungen kann man an die Mieter verkaufen und zu welchen Konditionen kann man Packetverkäufe an die Kapitalanleger realisieren.

Und hier meine ich lag der große Fehler (wenn man es Fehler nennen möchte), dass die Bestände einfach zu teuer waren. Ohne das man es eigentlich richtig gemerkt hat, hatten - oder haben wir zum Teil noch - einen Immobilienboom, der leider die Einkaufspreise in die Höhe trieb. Ich nehme stark an, dass Patrizia gar nicht anderst konnte. Sie können das Geld ja schlecht bei der Postbank anlegen.

Für einen Endanleger wäre der Preis wahrscheinlich akzeptabel gewesen. Noch etwas Mietsteigerungspotenzial und dann ist es o.k.

Aber für einen professionellen Händler wird es verdammt eng.

Sollte es zu einem wirtschaftlichen Abschwung kommen, darf man aber pro Patrizia nicht vergessen, dass ein Abschwung fallende Zinsen nach sich zieht, die ungewollt eine größere Marge zwischen Mieteinnahmen und Refinanzierung zur Folge hat. Solche Finanzierungen laufen immer Euribor + 0,4% bis 0,5 %. Die letzten Tage gings um ca. 0,25 % runter. Ferner wird es für den einen oder andere Eigennutzer wieder interessant.

Es ist verdammt schwer zu sagen wie sich das ganze entwickelt. Eines aber dürfte sicher sein. Im Jahr 2008 wird es bei Patrizia sehr spannend und hier hat EILute wieder recht. Man kann Geld verlieren oder gewinnen.

[juergendoll]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.398.756 von ElLute am 12.11.07 20:46:22

Also ich sehe es ziemlich ähnlich.

Der Aufschwung kommt bei den Bürgern nicht an oder sie sind sehr skeptisch und werden deshalb bei der Wohnprivatisierung ihre eigene Wohnung nicht kaufen. Vergessen darf man bei der ganzen Sache auch nicht, dass es mittlerweile keine Eigenheimzulage mehr gibt.

Wie schon erwähnt gibt es bei einem Blockverkauf weniger Käufer, die Amis wie auch die Engländer sind auf dem deutschen Immo-Markt so gut wie nicht mehr anwesend, und deshalb gibt es natürlich weniger potentielle Käufer auf dem Markt. Weniger Käufer bei gleichbleibendem Angebot bedeutet nicht anderes wie niedrigere Verkaufspreise.

Patrizia muss langsam aber sicher Wohnungen in großen Stückzahlen verkaufen, denn der Cash Flow ist negativ und die Mieteinnahmen decken gerade die Zinszahlungen, aber die Mitarbeiter und die anderen Fixkosten müssen auch noch bezahlt werden. Das bedeutet nichts anderes, dass Patrizia unter Druck Wohnungen verkaufen muss und das dürfte auf die Verkaufspreise drücken.

Wo der Patrizia-Kurs in drei, vier oder in drei Monaten stehen wird, das kann wohl keiner sagen und wie man das Unternehmen tatsächlich bewertet auch nicht. Für mich ist Patrizia nichts anderes wie ein Zockerpapier, bei dem man Geld verdienen kann oder auch verlieren kann.

[ElLute]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.398.470 von MMagic am 12.11.07 20:25:35

Das Geld vom IPO (250 Mio.) gingen leider voll ins Privatkonto vom
Firmeneigner Egger, lediglich die 80Mio. von der Kapital-
erhöhung sind ins Unternehmen geflossen.
Jetzt sind praktisch ein großer Bestand an Immobilien
minus Schulden vorhanden, den die Börse noch
mit 350 Mio bewertet.
Aber wenn keine Abverkäufe erfolgen, siehts bald sehr
düster aus.
Denn dann wollen die Banken ihr Geld, und es muß ! verkauft
werden, da wird der Preis fallen.
Würde auch lieber mal was positives von dieser gesellschaft
hören, habe aber erhebliche Zweifel.

[MMagic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.397.877 von ElLute am 12.11.07 19:48:19

Ich bin gegenüber der Patrizia Aktie aus anderen Gründen skeptisch.

Die Immobilienkrise betrifft aber m. E. nicht die Patrizia. Die Immokrise entstand bei den Banken wegen Kreditvergaben an schlechte Darlehensnehmer, die auch noch die Immobilien zu 100 % finanziert bekamen (also ohne Eigenkapital). In vielen Fällen sogar incl. Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und evtl. Renovierngen usw.).

In vielen dieser Fälle können die Kunden, bei steigenden Zinsen oder einfach weil sie es sich auch anderen Gründen nicht mehr leisten können, den Kapitaldienst nicht mehr bedienen.

Jetzt haben die Banken aber ohne EK finanziert und bekommen im Verwertungsfall nur eine gewisse Quote. Das bedeutet einen hohen Ausfall, bzw. Wertberichtigungsbedarf in der Bilanz. Vermehrt wurden solche Kredite verbrieft und als Anleihe verkauft.

Um solche Anleihen geht es zur Zeit.

Die Patrizia ist m. E. bisher einigermaßen gesund durchfinanziert.
Es wurden schließlich beim IPO Gelder eingesammelt und bei der Kapitalerhöhung ebenfalls. Dieses Geld ist quasi das EK. Die Immokrise zieht an der Patrizia vorbei.

Das Problem dürfte wo anderst liegen.

[ElLute]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.396.535 von gate4share am 12.11.07 18:05:39

Hab viel gegoogelt, und rausgefunden, daß die Schulden
von Pat. mittlerweile bei 1,2 Mrd. liegen.
Im Haben stehen so 13000 Wohnungen und 500 Gewerbeimmobilien.
Schuldendienst kostet etwa 50 Mio, Miete bringt
etwa dasselbe.
Frage : Wie hoch liegen die Aktiva über den 1,2 Mrd.
Schulden ? Was passiert , wenn die Banken ihre Kohle
zurückhaben wollen, weil wegen Immokrise das Vertrauen
weg ist, und keiner die Wohnungen kaufen will.
die amis , die voriges jahr noch wie die wilden alles an
Immos aufgekauft haben, dürften wg. der heimischen Krise
als Investoren z.Z. ausfallen.
An den sog. aufschwung in D glaub ich nicht so recht,
der kommt bei der breiten Masse nicht an, die Leute,
die jetzt einen Job gefunden haben, kommen kaum höher als Hartz4
und können sich kein Wohneigentum leisten.
Das sieht alles sehr unwägbar aus, würde schätzen chance zu Risiko
ist 1:2, und ein Totalverlust kann hier sehr schnell kommen.
Meine Meinung, bin leider selber noch drin, aber zum Glück nicht
so dicke.


Gruß ElL.

[gate4share]

Man leute, sagt doch mal was!!


Diskussion heisst doch auch andere Meinungen kund zu tun.

Und mich würde besonders interessieren, wenn hier Interessenten, oder auch gern Exaktoinären, oder sonst einfach jemand, hier sehr skeptisch ist, und noch weitere Rückgänge sieht!

Wäre schön, wenn man da die Argumente und die Hinergründe, die zu diesen Ansichten führen, hören könnte.

Denn, ich habe mich jetzt seit so einer Woche, darauf versteift, dass ich jetzt einsteigen will, eben weil der Kurs sooo niedrig ist, und jetzt dann enormes Wertsteigerungpotential in jeder einzelnen Aktie steckt.
Gleichzeitig ist ja grundsätzlich der Immobereich an der Börse, aber auch die grossen Portfolios imens unter Druck geraten in den letzen Monaten.
Aufgrund der doch vermehrten Beschäftigung in deutschland, der geringeren Arbeitslosenquote und der nachhaltigen Problem in Bezug auf die Rente und Alterseinkünfte, wo man dann selber vorsorgen muss, und das in Deutschland primär mit Immobilien geamcht wird, kännten ungeahnte Chancen für Immo-Unternehmen bestehen.

Und wenn ich das jetzt richtig überblicke, ist auf jeden Fall der Wert der Immobilien, also das NAV, egal, ob auch mal eine Sache etwas zu hoch bewertet wurde, das ist alles schon noch in dem Reserveberich, sehr viel höher, als der Börsenkurs!

Wenn wir von 8,50 ausgehen, denn die 9,80 Euro oder ähnlich, halte ich für doch optimistisch, aber muss nicht überhöht sein, dann zahlt man für Immobilien die mind 8,50 wert sind, nur 7,40
oder so.

Das ganze Unternehmen mit allen Struktueren, mit allen kompetenten Mitarbeitern, mit den Verbindungen und weiteren Geschäftskompetenzen, die noch in den folgenden Jahren, für weiterhin hohe Gewinne, evtl sogar massiv Wertsteigerungen sorgen, für das alles zahlt man nichts !
Bei vielen Unternehmen besteht die gesamten Bewertung fast ausschliesslich - teilweise bis zu 95% nur eben aus dem "Firmenwert", der nur hier für die Gesellschaft etwas wert ist, und für keinen anderen mehr.

Wer könnte sich denn vorstellen, dass wir doch noch die 6,00 Euro unterschreiten, oder noch tiefer geraten könnten?

Meinungen sind hier immer gefragt, sicher muss sich keiner sein, denn eine 100%ige Sicherheit gibt es an der Börse nicht, oder eben Schwachköpfe und Blender, die hatten vorher immer schon alles gewusst.

Eigene Meinung gate4share, keine Beratung- keine An- bzw. verkaufsempfehlung

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.357.806 von outsider007 am 09.11.07 10:36:16

Das ist aber alles verwunderlich

Hier muss gehörig was faul sein!

Und der Quartalbericht ist ja wohl auch so geschrieben, dass so der allgemeine Laie, noch denkt es wäre gute Gewinne erzielt worden.
Wie wir aber hier gemeinsam festgestellt haben, sind ja sogar Verluste in zweistelliger Millionenhöhe dagewesen und so niedriger Verkäufe, wie wohl noch nie in den letzten Jahren.

Dazu eben, wie man hier lesen kann , die ungeheuerliche Unzuverlässigkeit von Aussagen zu zukünftigen Zahlen und Abschlüssen.

In 2006 ist man an die Börse gegangen, anfang 2007 hat man nochmals bei 22 euro Geld eingesammelt, aber vielleicht, nur vielleicht, war schon zum Börsengang, alles massiv schön gerechnet und es schon damals weit überhöht.

Auch diese vielen GmbHs muten merkwürdig an, die wohl der VV besitzt, die jeweils für sich Anteile halten. Der VV hat ja gerade von wenigen Tagen, seinen Anteil auf gut über 50 % erhöht!

Kann es sein, dass er für irgendwas mehr als die Hälfte der Stimmrechte braucht?

Und nun wirklich der Abstieg ist so stark und so massiv intakt, da kann keiner absehen, wie tief es noch geht.
So war vorgestern erst wieder ein Rebount sichtbar - es ging von 7,70 wieder rauf bis auf 9,10 - aber das war nur ein Strohfeuer.
Nun haben wir heute schon die 6,91 gesehen- zur Zeit wohl um 7,10.

Da muss was so oberfaul sein ..............


keine kauf-bzw. Verkaufsempfehlung. Alles eigene Meinung gate4share, alle Aussagen aufgrund öffentlicher Quellen, auch durch dritte, keine Gewähr für Richtigkeit, eigene, freie Überlegungen und persönliche Meinungsbildungen, ohne Anspruch.

[juergendoll]

Die Steigerung von 2006 zu 2007 resultiert daraus, dass Patrizia zwei große Immobilienportfolios im November 2006 kaufte und meines Wissens erst 2007 beurkunden lies.
Natürlich kannst Du einen NAV für 2008 errechnen, genau wie Du ein KGV für 2008 errechnen kannst. Du gehst ganz einfach von einer Anzahl von verkauften und gekauften Wohnungen aus und dann kannst Du den NAV schätzen. Nichts anderes tun dies ja Analysten bei anderen Werten, sonst hättest Du ja nie ein KGV für das darauffolgende Jahr.
Der Kauf der beiden Immobilienportfolios, die nach Meinung vieler zu teuer war, wurde teilweise durch den Erlös vom IPO und einer Kapitalerhöhung im Januar 2007 (etwa 100 Mio.) finanziert und naürlich auch von Banken.

Die Erstanalyse von SES ist wirklich sehr interessant und es war das erste Anlystenhaus das vor Patrizia so richtig gewarnt hatte. Zu dem Zeitpunkt hatte die Deutsche Bank noch ein Kursziel von 16 € oder das Bankhaus Lampe von 20 €, während das Kursziel von SES zu diesem Zeitpunkt bei 10,10 € angesetzt wurde. Kompliment !!!

[gate4share]

Am 10.01.2007 wurde bekannt gegeben, dass ca 4,7 Mio Aktien, also 10% der bis dahin im Umlauf befindlichen Stücke, plaziert wurden, wohl an Institutionelle.

Der Ausgabepreis betrug 22 Euro und der Emissionserlös beträgt €104.060.000 - somit müsste eben mindestens um diesen Betrag zuzüglich wohl das Gewinns, abzüglich der Ausschüttung das NAV gestiegen sein.

Dann sind die zahlen in etwa nachvollziehbar.

Keine Kauf- bzw. Verkaufsempfehlung, eigene meinung