Auswirkung des internationalen Preisverfalls auf den deutschen Markt - 500 Beiträge pro Seite

[schlier]

Servus,

nun ist es ja quasi amtlich, was wir hier seit jahren in verschiedensten Threads diskutieren. Die Internationalen Immomärkte stagnieren bzw. fallen.

Aktuell ergibt sich hieraus noch ein positiver impact für den deutschen markt. Die stagnierenden Preise im Ausland und die nach wie vor deutlich niedrigeren renditen von 2-4 % drängen nach wie vor enormes Kapital auf den deutschen Markt.

Diese Aussage möchte ich hier nicht diskutieren, da es sich hierbei aus meiner sicht um einen Fakt handelt.

Ich würde gerne Eure Einschätzung für die nächsten 2-5 Jahre für den deutschen Markt hören

Bisher waren die Einflüsse aus dem Ausland extrem positiv. Sowohl für den Wohnungsmarkt, wenn hier auch geringer, als auch für den Anlagemarkt, 1 Mio bis x mrd.

Ich gehe prinzipiell auch für die nächsten jahre von einem extrem starken positiven einfluß aus. Das kapital ist aktuell so flexibel wie nie zuvor. Es wird dort investiert wo die renditen am besten sind. Es git billionen von dllars die in immos investieren müssen. Sollte es also weltweit ´zu einer stagnation der preise kommen werden weitere x mrd euro nach deutschland drängen.
Ich denke dass auch der inländische markt im nächsten jahr wieder erwacht.
Sobald die medien mal wieder ausschließlich positiv vom immomarkt berichten, heißt preise seit 2 jahren gestiegen, gute renditen usw. werden sicher auch die deutschen wieder von der gier gepakt hier muß ich daei sein. die banken werden wieder finanzieren und der markt wird einen zweiten enormen schub bekommen.

Also würde mich über ernstgemeinte ideen sehr freuen.
Servus
schlier

[AlterMann]

Grundproblem aus meiner Sicht ist, das es den deutschen Markt nicht gibt. Es gibt die Ostzone, Berlin, München, westdeutsche Ballungsräume, Ostseeküste inkl. Inseln, und so weiter. Alles völlig unterschiedliche Märkte.

Über ein paar Grundtendenzen bin ich mir jedoch ziemlich sicher bzw. investiere dementsprechend. Diese werden auch die Ausländer mit der Zeit erkennen oder haben es schon:

1. Zu geringe Mieten -> Neubautätigkeit im MFH-Bereich gegen 0 und das über einen ziemlich langen Zeitraum. Komlettsanierung genauso unrentabel. Langfristig führt das unausweichlich zu einem Wohnraummangel und somit deutlich anziehenden Mieten. Der Bevölkerungsrückgang wird durch immer kleinere Familiengrößen (bis zu 1 Person) locker kompensiert. Ebenso sieht man im Osten zur Zeit die Tendenz zu mehr Zimmern pro Person, bei gleichzeitigen Abrißprogrammen.

2. Immos in D, und hier vor allem im Osten inkl. Berlin, sind billiger als in fast allen neuen Ostblockstaaten. Das macht langfristig überhaupt keinen Sinn und wird vermutlich von den Ausländern besser erkannt als von den Deutschen.

3. niedriges Zinsniveau - ich glaube das wir im Rahmen der Globalisierung tiefer bleiben werden als in den Wirtschaftswunderzeiten nach dem II.WK. Auch das wird Immos befördern.

4. Sehr geringe Eigentumsquote in Deutschland. Spätestens wenn die Mieten anziehen, wird hier ein umdenken einsetzen.

[Moneypoliert]

ich wär da nicht so positv, klar die Geldmengen sind der Wahnsinn und das irgendwo auch angelegt wird ist klar aber rein die Geldmenge als Indikator zu nehmen halte ich für gewagt.

Die Demografische Entwicklung sowie die horrenden laufenden Kosten bei stagnierenden Löhnen wird m.E. nicht sehr viel Spielraum für steigende Preise geben.
Natürlich wird es wie immer regionale Unterschiede geben, ich könnte mir z.B. vorstellen das Stadtwohnung bzw. Wohnungen die großen Arbeitsgebern anliegen im Preis durchaus steigen durch den Wegfall der Pendlerpauschale.

[Cashlover]

als die Immopreise im europäischen/internationalen Bereich gestiegen waren, sollte das nach Ansicht der in Deutschland investierten Immobilienfans doch positiv gewesen sein.

Jetzt sollen also sinkende/stagnierende Preise an den internationalen Standorten auch positiv sein, für den Immobilienstandort Deutschland?

Ist z.B mit dem Demographiethema genauso. Steigt die Bevölkerungszahl, dann ist das gut, denn dann wird ja Wohnraum benötigt.
Sinkt dieselbe, ist das auch nicht schlimm, weil dann eben überschüssiger Wohnraum abgerissen wird....

Mir kommt das ein bischen wie das Pfeifen im Walde vor, bzw. man macht da einfach aus allem eine win/win-Situation

Ich denke, manche fühlen sich einfach nicht so wirklich wohl in ihrer Haut, wissend, dass sie selber sich und ihr Kapital quasi mit Ankerketten an den Standort Deutschland gebunden haben, während andere mit wehenden Fahnen ihr Kapital aus Deutschland evakuieren.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.492.481 von Cashlover am 17.11.06 18:45:38

als die Immopreise im europäischen/internationalen Bereich gestiegen waren, sollte das nach Ansicht der in Deutschland investierten Immobilienfans doch positiv gewesen sein.

war es positiv ? Ich denke nicht. D ist großteils aussen vor geblieben.
Richtig ist allerdings, daß ein Kauf von Immobilien das Kapital immobil macht. Aber das gilt nicht nur in D.

Die Aussagen von #2 halte ich für gut begründet und schlüssig.

Ausser den Fondsfuzzis kauft auch keiner "den Markt", da kauft man bestimmte Objekte.

[yoda8]

Keiner kann wissen, wie sich die Preise weiter entwickeln. Es hängt hauptsächlich von der generellen Wirtschaftsentwicklung in Dt. ab. Geht der Aufschwung weiter oder kommen bei der nächsten Bundestagswahl wieder Sozis dran und Dt. rast wieder in den Keller?

Aus meiner Sicht:

pro:
günstige Preise
beginnender Aufschwung
niedrige Bautätigkeit

neg.
kaum Rechte der Vermieter
Mietnomaden etc.
eventuell Abzocke durch die Regierung (ich vermute, falls es mal Geldprobleme gibt werden die Vermieter über eine Zwangsumlage bluten während die Eigenheimbesitzer eventuell noch davonkommen)

Ob sich die Käufe der Ausländer lohnen werden? Oftmals kaufen Ausländer erst am Zenit, weil sich die Inländer besser auskennen.
Ich habe als Kleinvermieter auch eher Ärger und vor allem viel Aufwand. Richtige extreme Mietnomaden hatten wir zum Glück nicht, aber trotzdem muß häufig etwas an den Wohnungen gemacht werden. Ich habe jedenfalls nur ein kleines Plus obwohl die Wohnungen ohne Kredite laufen, da sie geerbt sind. Man steckt außerdem viel Zeit hinein und muß handwerklich etwas geschickt sein. Als Kleininvestor sollte man unbedingt in der Nähe wohnen sonst steigt der Aufwand enorm.

Man sollte m.M. einen günstigen Kaufpreis haben, in der Nähe wohnen, handwerklich geschickt sein sowie Finanzreserven haben, dann kann man es machen. Größere Reperaturen, wie Dach oder Heizung, fressen mehrere Jahresmieten. Das kann ich aus eigener Erfahrung sagen.

[schlier]

Servus,
@ altermann
ich muß dir "bedauerlicher wiese" hier mal wiedersprechen;-)
Aktuell wird er markt gekauft, nicht die lage.
Es geht aktuell alles weg was entsprechende Renditen bringt und auch ein entsprechendes vlumen.
Als beispiel. Tiefstes Brandenburg. Häuser werden seit jahren angeboten rendite 15 %.Keine Interessenten. Ein makler macht sich die mühe und hat auch entsprechende kontakte und schnürt ein paket. 20 Objekte 12 % Rendite. Schups stehen die Investoren Schlange.
Das ist die aktuelle Situation. Klar Die preise sind immer noch extrem gering. Aber momentan wird der markt gekauft, nicht spezielle Lagen.
Anderst sieht es da noch im Bereich unter 1 Mio aus.

@ cashlower
steigende preise im Ausland waren eventuell für unser BIP positiv, aber nicht für den immomarkt. Die ausländischen stagnierenden Märkte haben schon eindeutig zur belebung in deutschland geführt. Wie gesagt, dass ist keine Hypothese, das ist ein Fakt.

@ big_mac
Die immobilität spielt heute in den Bereichen mit höheren Anlagevolumen eine zunehmend ntergeordnete rolle, da durch die immer globaleren finanzmärkte und die internationale liquiditätsschwämme ein sehr großer Käuferkreis vorhanden ist (in einem funktionierenden Markt) und daher auch die liquidierbarkeit deutlich einfacher geworden ist. Das Kapital kann heute innerhalb von wenigen Wochen / Monaten wieder abgezogen werden, da derart viel liquidität im markt ist, dass man bei einem gewissen volumen immer einen käufer findet.

@ money
die demografische entwiklung teilen wir uns mit nahezu allen europäischen nationen. Deutschland liegt hier im europäischen mittel.Und dort hat es den märkten auch nicht geschadet.
Aber ich gebe dir absolut recht, dass die absoluten landlagen auch zukünftig in weiten teilen des landes eher schlechter laufen werden. Hier sind jedoch die reginalen unterschiede sicher enorm.

meine 2 hauptüberlegung waren
1. ob der deutsche in absehbarer zeit als nachfrager auch wieder in den markt einsteigt. Vornehmlich natürlich bei volumen unter 1 mio.
Wend dies geschieht, dann wird der markt zunehmend an schung gewinnen.

2. Was geschieht wenn in den usa die preise in den meisten regionen weiter einbrechen, spanien stagniert, asien durch die amerikanische wachstumsschwäche auch an schwung verliert ???
Die Liquidität wird dann noch größer, da die meisten notenbanken die zinsen wieder senken werden. Wo geht das hot money dann hin ??
Und ich denke der deutsche markt ist groß genug um international aufmerksam beobachtet zu werden und könnte daher von einer allgemeinen ratlosigkeit über lukrative anlagemöglichkeiten aufgrund seiner fundamental deutlich niedrigeren bewertung und der höheren renditen als bevorzugtes ziel dienen.

Servus
Freu mich über jede weitere Meinung.

[soscho]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.501.183 von yoda8 am 18.11.06 01:50:01

"...neg.
kaum Rechte der Vermieter
Mietnomaden etc.
eventuell Abzocke durch die Regierung (ich vermute, falls es mal Geldprobleme gibt werden die Vermieter über eine Zwangsumlage bluten während die Eigenheimbesitzer eventuell noch davonkommen)

- dem ist noch hinzuzufügen:

--Durch die wachsenden Mobilitätsansprüche der Wirtschaft wechseln Mieter immer öfter - das verursacht weitere Kosten für den Vermieter (Schönheitsreparaturen)...
-- Durch Hartz IV sind die unteren Mieten "gedeckelt", da die Kommunen nicht mehr zahlen - das wird sich auch nicht so bald ändern.

Weiter: Wenn die Kommunen ihren kommunalen Wohnungsbestand, wie in Dresden, versilbern, steht einer weiteren Erhöhung der Grundsteuer nichts mehr im Wege...- auf Kosten der Rendite. Und die Demografie zwingt die Kommunen ja gerade dazu, da immer mehr Infrastruktur durch immer weniger zahlende Bewohner bewirtschaftet werden muss (Wasserleitungen, Straßen, Gehwege, Buslinien...)

[AlterMann]

sorry soscho da stimmt einiges nicht was Du schreibst:

1. die Grundsteuerhöhe hat keinen Einfluß auf die Rendite, da sie nur von Mietern und Selbstnutzern gezahlt wird und VM hier lediglich Inkasso für den Staat spielen muß

2. Kosten durch häufigeren Mieterwechsel grundsätzlich ja, aber nicht durch Schönheitsreparaturen. Es verstärkt sich da die Tendenz, wie ich es seit Jahren mache, die Whg unrenoviert zu vermieten bzw. für eine renovierte Whg einen kostendeckenden Aufschlag zu verlangen. Der Grund liegt zum einen in der vermieterfeindlichen Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen und zum anderen in dem hohen Aufwand gerade bei häufigen Mieterwechseln.

3. Zu Hartz4 gab es gerade wieder neue höherinstanzliche Urteile, die genau dieses Deckeln für rechtswidrig erklären. Weiterhin kann man z.B. in einfachen Whg gerade von Hartzern eine höhere Miete kassieren als der freie Markt hergibt, da es den Hartzern schlicht egal ist, zahlt ja sowieso das Amt.

[yoda8]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.502.275 von AlterMann am 18.11.06 10:30:47

zu 3.)
Das ist eine gute Idee. Man sollte aber auf jeden Fall dann das komplette Haus in der Billigstrategie fahren. Das lohnt sich besonders für ältere Gebäude. Der Staat zahlt auch sicher, man muß nur die Wohnungen in der passenden Größe haben. Hohe Fluktuation ist nicht zu erwarten, man muß nur bereit sein das Haus abzuwirtschaften. Die Rendite stimmt jedenfalls.

Allerdings:
Viele Hartzler sind extrem anspruchsvoll. Die sind kaum in eine solche Immobilie zu bekommen. Oftmals sind es Studenten oder Geringverdiener, die in solche Wohnungen gehen während Hartzler nicht dazu bereit sind.

[soscho]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.502.275 von AlterMann am 18.11.06 10:30:47

...Alter Mann, dann lass mich für den Osten präzisieren:

zu 1.) Bei 25-40% Leerstand bei Wohnimmobilien trifft auch den Vermieter zumindest z.T. Leerstand, und dann zahlt der Vermieter die Grundsteuer mit.

zu 2.) Unrenovierte Wohnimmobilien kriegts du bei dem Überangebot im Osten nicht los, und Renovierungszuschläge zahlt keiner, wenn er es nicht braucht (s.1.)

zu 3.) Genau da ist doch dass Problem! Mit den höchstrichterlichen Urteilen steigen die Wohnkosten für Harz IV´ler - gezahlt durch die Kommunen. Die haben aber kein Geld - Ausweg: Grunderwerbssteuer hoch (geht nur ein mal), und Grundsteuer hoch - geht jedes Jahr wieder. Siehe Berlin, wo geplant war: "mit Erhöhung der Grundsteuer und einer Konzessionsabgabe auf Wasser allein Mieter und Verbrauer belastet werden sollen." Am 1.11.2006 wurde dies laut Berliner Morgenpost umgesetzt: "Überrascht haben die Koalitionsgespräche bisher nur einmal: Als SPD und PDS als Reaktion auf das Karlsruher Urteil beschlossen, die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer anzuheben."

Wenn die das können, ziehen andere mit, die Geld brauchen - das ist nur eine Frage der Zeit...

Und bei Hartz VI´lern eine "höhere Miete kassieren, als auf dem Markt möglich", das ist im Osten ein Traum! In Chemnitz z. B. gibt es für eien 2-Personen-Haushalt eine Brutto-Kaltmiete von 306,- EURO vom Amt, dh. eine Netto-Miete von 246,- EURO - und keinen Cent mehr (http://www.chemnitz.de/library/download/buerger/richtlinie_h…)
- wer teuerer wohnt, wird zum Umzug gezwungen.

Da von "Rendite" zu sprechen, ist sehr sehr kühn....

[AlterMann]

25-40% Leerstand im Osten?

Also ehrlich wir sollten schon ein wenig auf dem Teppich bleiben. Ich hab auch kein Bedürfnis hier mit Dir rumzustreiten und was ich schreibe entspricht meiner persönlichen Erfahrung als, nicht ganz kleiner, Privatvermieter im Osten. Wenn Du da andere Erfahrungen gemacht hast, ist das Dein Pech, das Du aber nicht verallgemeinern solltest.

Aber wir gleiten immer mehr vom Thema ab und sollten langsam zurückkehren zu der Frage:

Auswirkung des internationalen Preisverfalls auf den deutschen Markt?

[Cashlover]

ich seh da keinen Handlungsbedarf.
Das die Immobilienpreise in Deutschland absehbar deftig anziehen, glaube ich jedenfalls nicht.
Was ich dagegen sehr wohl glaube ist, dass Vermögende in Deutschland absehbar gewaltig zur Kasse gebeten werden.

Und wer in Deutschland Immobilienbesitz in größerem Umfang hat, wird sich wohl schwertun, sich langfristig dem Fiskus als "armer Mann" zu verkaufen.

Frage mich wirklich, woher der Optimismus einiger hier herkommt, angesichts der gigantischen Zahl von Empfängern staatlicher Transferleistungen in Deutschland bei gleichzeitiger dramatischer Staatsverschuldung, den Immostandort Deutschland so zu präferieren.

Man wird sich irgendwann daran erinnern, dass gerade im Bereich der Wohnungswirtschaft nicht wenige von den staatlichen Transferleistungen, z.B den Mietsubventionen, ganz ordentlich und z.T über lange Zeit profitiert und den Grundstein zu ihrem Vermögen gelegt haben.

Gleichzeitig ist es auch noch besonders einfach, den renditeorientierten Zinshausbesitzern an die Cochones zu gehen, denn die können ja nicht mal mit Arbeitsplatzverlagerung/abbau drohen, denn außer einer Halbtagsschreibkraft im Büro haben die ja meist keins.

@soscho
natürlich hast du recht.
Steigende Nebenkosten, vor allem wenn diese so dynamisch steigen wie in den letzten 6-8 Jahren, führen dazu, dass die reinen Rohmieten nicht gleichzeitig vernünftig angehoben werden können.
Die "geiz ist geil" Mentalität zieht sich doch auch durch den Wohnungsmarkt, wer zu teuer ist, wird seine Bude nicht los.

Viele fahren ja schon die Strategie, wie sie @joda in #10 beschreibt und quetschen ihre Immobilien aus.
Damit werden notwendige Modernisierungs- oder Instandhaltungskosten
aber nur auf einen späteren Zeitpunkt verschoben u.U sogar die Bausubstanz gefährdet.

Und auch das renditeträchtige Aufteilungsgeschäft ist ja total im Eimer.
Dank der regen Teilungstätigkeit seit Mitte/Ende der 90er Jahre ist der Markt an Eigentumswohnungen ja zum bersten voll.
Dazu kommt, dass sich die Banken in Deutschland, ganz anders als z.b in Spanien, total bockig bei der Kreditvergabe und den Konditionen anstellen.
Würde sich wenigstens das mal deutlich ändern, wäre dies ja schon mal ein Lichtblick.

[tropezon]

Cashlover,

an die Cochones zu gehen

Na,na,na.... Gott sei Dank können die meisten hier, mit dem Begriff “ Cojones” nichts anfangen.

Zum Thema:

- Ein internationaler Preisverfall, wo????
- Der Immobilienmarkt von Spanien, Italien, Frankreich, etc .. mit dem Deutschen zu vergleichen... eine gewagte, wenn nicht arrogante Vorstellung!!!
- Was hat den das heutige Deutschland noch zu bieten, außer einem billigen Immomarkt?
- Ich kenne keine einzige Person, die schon mal geträumt hat nach Deutschland auszuwandern ( wir wollen nicht Drittlandsflüchtlinge und Asylanten als Maßstab nehmen ) ... aber Abertausende ( und darunter massenweise Deutsche), die sich einen Wohnsitz im Süden wünschen.

Fazit, etwas übertrieben und provokativ:

Deutschland wird sich ( bei gleichbleibender Politik ) in nicht zu ferner Zukunft in Zwei teilen. Einerseits die berühmten oberen 10.000 ( heute wahrscheinlich 3 bis 5 Millionen ) und anderseits das Fußvolk ( die restliche 80 Millionen, wenn der Mittelstand verschwunden ist)
Die ersten werden sich in „ Reichengettos“ verbarrikadieren und die anderen in immer mehr vernachlässigten ( mangels nachhaltiger netto Rendite ) und bald abrissreifen Altbauten austoben.

Wehe dem, der in der falsche Lage investiert.

Grüße

tropezon

[schlier]

Servus Tropi,

hast du grad ein schlechtes Geschäft gemacht odr warum so gereizt.

1. Ich habe von International sinkenden bzw. stagnierenden Preisen gesprochen. Diese sind nicht abzustreiten. USA, Dänemark, Australien, GB, alles Märkte die ihren Zenit gerade überschreiten oder schon überschritten haben. Das ist nicht meine meinung, sondern die meinung der internationalen investoren die gerade scharenweise auch hier in der hauptstadt aufschlagen.

2. Was hat deutschland zu bieten ??
Naja momentan haben wir ein wachstum über dem Euro Schnitt wir haben mit die niedrigsten Lohnstückkosten von vergleichbaren eu staaten, von den flächenstaaten die best ausgebildetsten Arbeitnehmer, einen langsam wieder funktionierend Sozialstaat, die wettbewerbsfähigsten Konzerne in europa und im gegensatz zu den meisten europäischen Ländern sindwir am anfang des zykluses und nicht gerade auf dem top.

3. Im Gegensatz zu Spanien sind wir eben auch industriell wettbewerbsfähig und das nicht nur über die kostenseite.

4. In England ist laut Regierungsangaben in Fragen der Auswanderung Deutschland das 2. beliebteste Land.
Wer zieht denn nach Spanien ?? Rentner und Afrikaner. Na herzlichen Glückwunsch ;-)

Also du solltest die kirche im Dorf lassen. Wirtschaftlich hat sich hier sehr viel getan. Wir haben Lohnstückkosten von 1995. Diese sind seit 2000 um ca. 25 % gefallen und das nur über zunehmende Produktivität.
Deuutschland ist inzwischen wieder ganz klar die wirtschaftliche nummer 1 der Flächenstaaten in Kontinental Europa.


Die oberen 10 T sind 5 Mio der rest armes Fußvolk ??

Hast du schon etwas viel getrunken heute ????
Wann warst du zuletzt in Deutschland.
Sorry Tropi aber dein Beirag ist einfach nur unsachlich und falsch.
Schade ansonsten kam von dir doch recht viel interessantes.



Aber das gehört nicht in diesen Thread.
Servus

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.514.142 von schlier am 18.11.06 19:29:19

Hallo schlier,

Du musst nicht ein Schuh anziehen, den ich DIR nicht hingestellt habe. Ich habe es nicht persönlich gemeint.

International sinkenden bzw. stagnierenden Preisen

Noch mal, es gibt zur Zeit weder sinkende, noch stagnierende Preise in Europa, auch wenn manche Zeitungs- oder Internetartikeln so etwas suggerieren.
Spanien + ca. 10% .... Frankreich + ca. 10% .... England + ca. 8% .... Portugal, Italien, Irland, Belgien, Holland, Griechenland ... u.s.w…. alle noch im PLUS Bereich.

Was wir haben sind zurückgehende Preis ERHÖHUNGEN, was sehr positiv ist und auf eine Gesundung der Märkte hinwirkt.

Rentner und Afrikaner. Na herzlichen Glückwunsch

Erstens sind das auch Menschen und zweitens bist Du falsch informiert. Laut Statistik ist das Immigrationsalter in Spanien von früher ( 1990 ) über 65 Jahre auf zuletzt ( 2001 ) unter 40 Jahre gefallen. Weitere Tendenz fallend. Von wegen Rentner!!!!

Bei den, von Dir zitierten Aspekte, was Deutschland zu bieten hat, vermisse ich die für mich – und für viele andere auch – die wichtigsten, nämlich: wahre Lebensqualität, täglich Sonne, Wärme, Blauer Himmel, die gesunde Mediterranenküche, die lachenden Gesichter der gut gelaunten Menschen auf Strassen und in den Cafés, und noch vieles mehr. Einfach alles, was das Leben lebenswert macht.

Die oberen 10 T sind 5 Mio der rest armes Fußvolk ??

Ja, ich habe das etwas provokativ und übertrieben dargelegt, aber Deutschland ist auf dem besten Weg seine Gesellschaft in 2 zu spalten und vernichtet langsam aber sicher sein Mittelstand. Es ist aber gerade diese sogenannte „ Bourgeoisie“ die unseren jetzigen Wohlstand ausgemacht hat. Sein Wegfall ist die größte Gefahr für das friedliche Zusammenleben und schürt nicht nur den Generationenkonflikt. Schon die Römer haben es erkannt:
Wenn das Volk hungert, muss es zumindest Spiele haben ( oder das Geld dazu)

Gute Nacht

Tropezon

[thefarmer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.514.142 von schlier am 18.11.06 19:29:19

Ich denke in Deutschland hängt viel von den Weichenstellungen der Politik ab. Schaffen wir es eine vernünftige Einwanderungspolitik hinzukriegen wie die Kanada oder Neu-Seeland, und gelingt es uns die Besten der Welt zu uns zu holen,

dann hat Deutschland die Chance in vielen Regionen eine Entwicklung wie in Kalifornien hinzulegen.

Die Dummheit unserer Politiker spricht leider dagegen.

Für eine gezielte Einwanderungspolitik Gutqualifzierter aber spricht, dass Deutschland bald einen extremen Mangel an Facharbeitern und Ingenieuren haben wird,

dass es aber nur ganz wenige westliche Industrieländer gibt, die Ingenieuren diese Breite an Chancen bieten, wie Deutschland.

Wer braucht in England schon einen Ingenieur, wenn´s dort fast keine Industrie mehr gibt. In Deutschland dagegen findet sich selbst im hintersten Kuh-Dorf irgendein Unternehmen, das in seiner Nische der Weltmarktführer ist. "Hidden-Champion" genannt. Ein Unternehmen wie "Mühlbauer" würde man vielleicht in der Bay-Area oder um München erwarten, aber nicht im Bayerischen Wald. Aber in Deutschland gibt es 100e oder 1000e solcher versteckten Champions und die werden, so man sie läßt die Ingenieure und Facharbeiter von Halb-Europa aufsagen.

mfg
thefarmer

[Cashlover]

@schlier

"In England ist laut Regierungsangaben in Fragen der Auswanderung Deutschland das 2. beliebteste Land."

Von mir aus kann man davon ausgehen, dass sich der Immobilienstandort Deutschland in der längerfristigen Zukunft überdurchschnittlich gut entwickeln wird.

Ausschließen kann man grundsätzlich garnichts.

Aber das nun grade Engländer Deutschland (also quasi das "home of the bloody krauts) zu einem favorisierten Einwanderungsland erklären sollen, halte ich für ausgeschlossen.

"Wir haben Lohnstückkosten von 1995. Diese sind seit 2000 um ca. 25 % gefallen und das nur über zunehmende Produktivität."

Da wird aber gepflegt unterschlagen, dass in Deutschland die Reallöhne seit Jahren rückläufig sind!

"Wer zieht denn nach Spanien ?? Rentner und Afrikaner. Na herzlichen Glückwunsch ;-)"

Abgesehen davon, dass diese Aussage so nicht stimmt, würde ich das auch nicht so zynisch sehen, denn die Rentner, von denen hier so abfällig die Rede ist, bringen Kaufkraft nach Spanien.
Und grade um Kaufkraft wird doch in Deutschland so verzweifelt gerungen.
Nebenbei: Wer kauft denn seit Jahren an der spanischen Mittelmeerküste und auf den Balearen Finkas, Villen und EW's zu Preisen, wo dem deutschen Immomichel der Sabber fließen würde?



Außerdem:
Es tauchen hier ja regelmässig Threads auf, in denen der Immobilienstandort Deutschland und seine Chancen diskutiert werden.
Dabei fällt aber auch auf, dass kritische Stimmen eigentlich nicht so richtig erwünscht sind (von einigen Threadteilnehmern)
Wenn hier nur Akklamation erwünscht ist, muss das schon gesagt werden.

[schlier]

Servus Tropi,
nochmasl zu den Preisen.
Ich kann nur berichten, was ich hier von unzähligen internationalen Investoren mitbekomme. Und das ist stagnation und teiwleise schon sinkende preise im ausland.
Naja so ist es eben. Klar hier muß man wieder zwischen einfamilienhäuser, wohnungen und mehrfamilienhäusern unterscheiden.
Ich gehe hier nicht vom einfamilienhaus auf dem land aus.

Hier haben wir in den meisten märkten das top gesehen oder sehen es gerade.

Servus

[Cashlover]

Höherbewertung
Immobilien erben wird teurer
Veränderungen wird das neue Gesetz für Privatpersonen bringen, die ihren Partnern oder Kindern Immobilien hinterlassen




Die Richtung gab eine Arbeitsgruppe aus Finanzpolitikern aus Bund und Ländern vor: Die erwarteten Ausfälle durch die Regeln für Unternehmen sollen durch höhere Steuern bei Privatimmobilien gegenfinanziert werden. Im Erbfall, so der Plan, werden diese Häuser und Grundstücke höher bewertet und damit im Ergebnis auch höher besteuert. Denn die Basis für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist nicht der reale Marktwert einer Immobilie, sondern der auf Grund eines speziellen Bewertungsverfahrens festgesetzte Wert.

Spruch aus Karlsruhe

Dieser Wert liegt nach noch geltendem Recht bei durchschnittlich 60 Prozent des Verkehrswerts. Dass das nicht so bleibt, dafür wird auch das Bundesverfassungsgericht sorgen. Anders als bei Immobilien setzen die Finanzämter im Erbfall bei Bargeld und Wertpapieren den Nominalwert an – eine klare Bevorzugung von Grundbesitz, die der Bundesfinanzhof schon vor Jahren als Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz geißelte und deshalb den Karlsruher Richtern zur Beurteilung vorlegte. Die ließen sich mit ihrem Spruch Zeit, doch im Dezember dieses Jahres ist nun endgültig mit einem Urteil zu rechnen. Auch hier deuten alle Indizien darauf hin, dass das Gericht die Privilegierung der Immobilien kippt.

Dreifache Steuerlast

Die Folgen für Hausbesitzer und -erben können in vielen Fällen dramatisch werden. Erbt etwa ein Kind heute ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 500 000 Euro – nicht nur in den teuren Lagen von München oder Stuttgart schnell erreicht -, werden 21 450 Euro Steuer fällig. Im nächsten Jahr würde sich die Steuerschuld mit 59 250 Euro jedoch fast verdreifachen. Bei teureren Immobilien kann dieser Betrag sogar exorbitant steigen, denn mit dem Wert des Nachlasses erhöht sich auch der Steuersatz. Manchen Haushalten bleibt dann nur ein Notverkauf, um die sofort fällige Forderung des Erbschaftsteuer-Finanzamts begleichen zu können, warnen Experten wie Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Kluge Planung

Vorausschauende Erblasser können solche Folgen allerdings vermeiden. „Wer noch in diesem Jahr Vermögen überträgt, kann die derzeit geltenden Vergünstigungen ungeschmälert nutzen“, erläutert Anwalt Götz allen Eltern, Ehe- oder Lebenspartnern, die ihre Angehörigen im Fall der Fälle gut versorgt wissen wollen.

Wer Immobilien als Schenkung weiterreichen und so die günstigen Freibeträge und Bewertungsregeln nutzen will, sollte Sicherungsklauseln in die Verträge einbauen. Andernfalls kann sich das großzügige Geschenk als fatale Fehlentscheidung erweisen, etwa wenn undankbare Sprösslinge die Eltern abschieben, um die Immobilie verkaufen zu können. Auch beim Abschluss oder beim Umstellen einer Lebensversicherung sollte man den Rat von Experten einholen.


(Quelle: hk/FOCUS-MONEY)

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.527.195 von Cashlover am 19.11.06 15:37:52

das die Ungleichbehandlung bei Immobilien bei der Erbschaftssteuer wohl fallen wird, dass ist ja schon länger bekannt.

Während man über die Auswirkungen des (angeblichen oder tatsächlichen) internationalen Preisverfalls auf den deutschen Markt aber nur spekulieren kann, ist der Wegfall des, sagen wir mal "Steuerprivilegs" bei der Erbschaftssteuer im Immobilienbereich aber ein klarer Nachteil.

[Cashlover]

was ist eigentlich aus der geplanten Wertzuwachssteuer bei Immobilien geworden?

Das wäre ja wohl auch noch so ein Renditekiller.

[tropezon]

Übrigens, noch drei Fragen zum wieder hochgelobten Standort Deutschland.

Wenn es so gut ist, wie manche schreiben,

- warum wanderten in 2005 über 150.000 Deutsche ins Ausland, in 2006 noch mehr? Also jeder Fünfhundertste, und NICHT DIE DÜMMSTEN.

Und wenn der Immobilienmarkt am steigen ist:

- warum kann meine Tochter ihr Zweifamilienhaus, in einer guten Lage ( 5 Km von Baden-Baden ) nicht mal für 400.000 € verkaufen. Seit 2 ½ Jahre versucht Sie es vergeblich. In Spanien würde man dafür locker 600.000 € bezahlen
- warum kann mein Schwager seine tolle Villa mit 3.000 m² gepflegten Park in der nähe von Hamburg, ( Bendestorf, scheinbar die Gemeinde nach Starnberg mit den meistens Millionäre, laut Aussage meines Schwagers ) seit 2 Jahre auch nicht verkaufen, obwohl er „ NUR „ 650.000 € verlangt? In Spanien bekäme er spielend über eine Million €.

Warum?????

Cashlover,

Spruch aus Karlsruhe ..... und ..... Dreifache Steuerlast

Wenn Karlsruhe so entscheidet, wird es, gemäß deutscher Mentalität, ein riesen Dämpfer für die potentiellen Privaten Immobilien Käufer sein, mit der entsprechenden Zurückhaltung.

Schlier,

Hier haben wir in den meisten märkten das top gesehen oder sehen es gerade.

Diesen Spruch höre und lese ich seit dem Jahr 2001 und eines fernen Tages könnte er sogar Wirklichkeit werden. Aber wie viel höher werden dann die Preise sein????
Inzwischen haben wir gute 100 % zugelegt und noch ist kein Ende in Sicht.

Grüße

tropezon

[K1K1]

@Schlier & Alter Mann

eigentlich ist es doch gut so. Sagt mal jemand einen positiven Pieps zum deutschen Immobilienmarkt kommt die Horde gleich angeflogen und erklärt warum eigentlich alles schlecht ist und, dass Deutschland gleich im Boden versinken müsste. Und Optimismus ziehmt sich ja schon mal gleich gar nicht - pfui, schämt Euch

Klar, Deutschland ist sicher nicht Wettbewerbsfähig und ein schlechter Standort, und dass Deutschland seit Jahren Exportweltmeister/vizeweltmeister ist kann sowieso nur ein statistischer Fehler sein

Ok, und jetzt kommt auch noch die Erbschaftssteuer und alle Erben müssen ihre Häuser gleich im Notverkauf für Zweimarkfuffzig auf den Markt werfen. Ojeoje..

Grüße K1

[K1K1]

Neben diesen etwas ironisch gemeinten Anmerkungen aber noch mal etwas ernsthafteres: Ein Markt lebt hauptsächlich aus dem Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage. Im allegemeinen wird ja immer die Nachfrageseite betont, die 2030/2050 deutlichen Rückgängen unterworfen sein soll. Über diese Frage will ich aber gar nicht diskutieren, sonden auf die Frage der Entwicklung der Angebotsseite hinweisen.

Meiner Meinung nach dürfte es durch die Abschaffung der Eigenheimzulage und sonstiger Vergünstigungen im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (und in einigen Bereichen der selbstgenutzten ETWs) in absehbarer Zeit zu einem deutlichen Rückgang der Neubautätigkeit kommen. Im Bereich des GeschosswohnungsNEUbaus dürfte sich die deutliche Verschlechterung der Neubau AfA ebenfalls auswirken (schon gut sichtbar).

Von daher entwicklet sich auf der Angebotsseite meiner Meinung nach eine Dynamik die mögliche negative Effekte aus der Nachfrageseite -so sie denn überhaupt kommen- deutlich überkompensieren dürfte.

Grüße K1

[schlier]

Servus Tropi,

also ich habe ja ausdrücklich gesagt, dass ich hiernicht über einfamilienhäuser irgendwo in deutschland reden möchte.

Das der markt hier noch weit von spanien wech ist, ist ja auch gute denn darum haben wir hier ja so viel zukunftsmusik und eine derart stark wachsende nachfrage.


Klar hab ich hier dauern mit verkäufern zu tun, die jammern. Die haben vor 10 Jahren für 30 % mehr gekauft als sie jetzt verkaufen.

Aber häte ich hier vor 3 Jahren in berlin in einer x beliebigen lage ein mehrfamilienhaus zum damaligen marktpreisgekaufr, so könnte ich es heute mit 99% wahrscheinlichkeit um mindesten 20-50% mehr verkaufen.
Hätte ich vor 3 jahren in einer guten prenzelber lage ne schöne wohnung gekauft, so könnte ich sie heute mit ca. 50-70% gewinn verkaufen.
Das meine ich mit einem wieder laufenden markt.

Wenn du 2000 ein dax zerti gekauft hätest wärts du auch heute noch im minus und dennoch würde keiner bestreiten, dass der markt seit über 2 jahren super läuft. Das selbe am immomarkt

Zur auswanderung. Aus GB sind letztes Jahr 350 000 menschen ausgewandert. Die haben auch nur 60% unserer Einwohner. Und dennoch heult da keine rum und schreibt über den untergang.
jammern jammern und jammern. Dabei ist gerade hier in ostdeutschland im mikroökonomischen bereich in vielen branchen eine derart große dynamik zu spüren wie in den ach so dollen "osteuropäischen" staaten.

Klar es sind ca. 1 Mio hartz 4 ler deen es "schlechter" geht als vorher, dafür sicher 1-2 mio ehemals sozialhilfeempfänger die mehr haben und nur weil die 1 mio am lautesten jammern spricht man von neuer unterschicht und davon, dass die gesellschaft auseinander bricht. Man sollte, so denn man intelektuell dazu in der lage ist, und das bist du absolut, aus meiner sicht auch auf einem gewissen niveau argumentieren.
Servus

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.536.648 von K1K1 am 19.11.06 22:16:09

die Erbschaftssteuer ist nur ein marginales Problem, die zu erwartende Vermögenssteuer und die angesprochene Wertzuwachssteuer sind aber für die lokalen Investoren nun schon etwas problematisch.

In Verbindung mit dem Wegfall der degressiven Abschreibung sind das jedenfalls erhebliche Nachteile, die der Gesetzgeber der Immobilienwirtschaft da beschert.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.543.389 von Cashlover am 20.11.06 11:30:31

Also lassen wir die Erbschaftssteuer aussen vor.

Eine Vermögenssteuer -wenn sie denn käme- würde aber alle Assetklassen gleichermaßen treffen- insofern wäre das keine relative Höherbelastung der Immobilien. Ausländische Investoren träfe eine solche Vermögenssteuer gleich schon gar nicht. Ergo: Ein Problem sehe ich hier nicht.

Eine Wertzuwachssteuer für Immobilien steht nach den derzeitigen Planungen wohl vorerst nicht auf der Gesetzesliste (im Gegensatz zur Wertzuwachssteuer auf Aktien etc. in Verbindung mit der Abgeltungssteuer 2009ff). Auch hier sehe ich daher (vorerst) kein Problem.

Nun wüsste ich aber gerne von Dir, wie der Wegfall der degressiven Abschreibung (hier speziell Geschosswohnungen) für die Immobilienwirtschaft "erhebliche Nachteile" haben sollte? Klar für die BAUwirschaft ist das nicht toll, aber um deren Wohlbefinden geht es hier ja nun gerade nicht, sondern um den Immobilienbestand und für den und für die erzeilbaren Mietrenditen kann ein sich verringerndes Angebot ja wohl nur von Vorteil sein...

Grüße K1

[Robert_Reichschwein]

Ich beobachte selbst in mittelprächtigen Lagen in Ostdeutschland eine zunehmende Nachfrage vor allem von Mietinteressenten.

Es werden jetzt auch für unrenovierte Objekte mehr Mieten bezahlt.

Ursache weiss ich nicht., bin eigentlich in meiner Kalkulation von allenfalls leicht steigenden Mieten ausgegangen.

Glaube nicht, daß die paar Arbeitsplätze in der Solarindustrie die Wende herbeiführten.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.553.242 von Robert_Reichschwein am 20.11.06 20:09:32

Hey @all,

wenn wir über günstige/hohe Preise reden, dann möchte ich gerne mal wissen, wann Ihr eine Liegenschaft als günstig beurteilt?

Bei 3% brutto/netto Mietrendite liegt der Kaufpreisefaktor für eine Mietwohnung bei 33! Ist das günstig?

Vor 3 Jahren war im Dezember ein Symposium der Wohnungsbaugenosschaften in Würzburg (immerhin der größte Wohnungseigentümerverband Deutschlands mit ca. 2 Mio. eigenen Wohnungen). Das Ergebnis war, dass dort ab 2010 mit einem massiven Wohnungsangebot an frei werden Einheiten gerechnet wird (Überalterung der Bestände, etc...). Ferner wurde dort mehrfach darauf hingewiesen, dass vor allem viele größere Wohnung von alleinstehenden Männern und Frau bewohnt werden (die Reste der ehemaligen Kriegsflüchtlingsfamilien). Viele dieser Wohnungen werden in den nächsten Jahren auf den Markt kommen.

Ich hab die Tage einen ganz interessanten Artikel über die Modelle der Anglos gelesen. Der Großteil der pakete wurde über NON-Saving-Loans finanziert. Risiko für den Investor = NULL.

Ich denke aber, das die unterschiedliche Erwartungshaltung bei den Investoren auf zwei völlig gegensätzlichen Betrachtungen beruht.

Die Erwartungen (schneller) Kaufpreisanstiege ist spekulativ getrieben. Es wird mit einem enormen Zuwachs ausländischen Geldes gerechnet (wobei das Interesse mittlerweile wohl schon wieder beträchtlich abgekühlt ist und sich die ersten der Investoren gerne wieder trennen möchten). Die andere Betrachtungsweise ist vermutlich etwas längerfristig orientiert und betrachtet die Wachstumschancen aus dem Blickwinkel des tatsächlichen zukünftig erwarteten und/oder benötigten Bedarfes (demographische Entwicklung). Hier erscheint die Betrachtungsweise eher negativ und wird viel konkreter an der jeweiligen Marktlage vor Ort bestimmt.

@Trop
vielelicht die richtige Erkenntnis, aber leider kein optimales Timing.

In den Südländern ist die Entwicklung definitiv kapital- und nicht bedarfsgetrieben. Das würde für Deutschland einen wahren Boom erwarten lassen.

Ausserdem kommen auch viele wieder aus Spanien nach Deutschland zurück (z.B. ich; immer wen der Urlaub aus rum ist :cry.

Viele Grüße

Kickaha

[schlier]

Servus Kickaha,

ich gebe Dir absolut recht, dass es in den nächsten Jahren zu großen Umwälzungen kommt, was die Nachfrage angeht.
Du schreibst jedoch "Das Ergebnis war, dass dort ab 2010 mit einem massiven Wohnungsangebot an frei werden Einheiten gerechnet wird (Überalterung der Bestände, etc...). "

Dies scheint ein fakt, da man aktuell bei 60% des Bestandes von überalterung ausgeht. Der Wohnungsbedarf wird aber noch bis 2010-2020 steigen bis stagnieren, da mehr alte Menschen alleine leben und daher mehr Wohnungen benötigt werden.
Dies ist für die Anbieter zeitgemäßen Wohnraums natürlich gut. Sicher sind hier große Wohnungen eher weniger gefragt als kleine. Dies kann man im osten schon gut in den städten beobachten wo die überalterung schon längst eingesetzt hat.

Es wird einen erhöhten Bedarf an kleinen zentralen stadtwohnungen geben. Also gut für die Anbieter dieser Wohnungen.

Hier in Berlin ist die Nachfrage aus dem Ausland nach wioe vor enorm hoch und die Renditen sind schon um ca. 2-3% gesunken.
Teilweise wird zu 2-3% rendite gekauft, nur auf grund des niedrigen m² preises und der Spekulation auf ansteigende Preise.

Andererseits kann man aber auch noch zu 8-10% nettorendite kaufen. Das nenne ich sehr günstige Einstiegspreise.

Sicher wird der markt langfristig regional extrem unterschiedlich laufen.

Mein Farge war aber eben ob nicht die im ausland, aufgrund stagnierender märkte, freiwerdende Liquidität nach Deutschland kommt und dann hier nochmals einen kurzfristig, spekulativ und liquiditäts getriebenen aufschwung bringt.


Servus

[moneymaker76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.492.481 von Cashlover am 17.11.06 18:45:38

Cashlover hat es treffend beschrieben:
"Mir kommt das ein bischen wie das Pfeifen im Walde vor, bzw. man macht da einfach aus allem eine win/win-Situation
Ich denke, manche fühlen sich einfach nicht so wirklich wohl in ihrer Haut, wissend, dass sie selber sich und ihr Kapital quasi mit Ankerketten an den Standort Deutschland gebunden haben, während andere mit wehenden Fahnen ihr Kapital aus Deutschland evakuieren. "

Dazu passt auch das Posting von tropezon:

"Und wenn der Immobilienmarkt am steigen ist:
- warum kann meine Tochter ihr Zweifamilienhaus, in einer guten Lage ( 5 Km von Baden-Baden ) nicht mal für 400.000 € verkaufen. Seit 2 ½ Jahre versucht Sie es vergeblich. In Spanien würde man dafür locker 600.000 € bezahlen
- warum kann mein Schwager seine tolle Villa mit 3.000 m² gepflegten Park in der nähe von Hamburg, ( Bendestorf, scheinbar die Gemeinde nach Starnberg mit den meistens Millionäre, laut Aussage meines Schwagers ) seit 2 Jahre auch nicht verkaufen, obwohl er „ NUR „ 650.000 € verlangt? In Spanien bekäme er spielend über eine Million €.
Warum?????


Was nützt denn nach Deutschland strömendes Kapital ? Das sind doch Großinvestoren, die Pakete mit mehreren tausend Wohnungen suchen, und selbst diese Investoren zahlen für die Pakete mittlerweile weniger als noch vor kurzem.

"Dabei schließt sich nach Ansicht von Just ohnehin das Zeitfenster, in dem Kommunen noch gute Preise bei Wohnungsverkäufen erzielen können. Wegen des Zinsanstiegs würden Investoren lediglich in wirtschaftlich starken Regionen noch Top-Preise zahlen.
http://www.welt.de/data/2006/11/14/1109576.html


Also was nützt das den Besitzern von wenigen Einheiten, wie von tropezon beschrieben ? Nichts !


Um beim Thema des Threads zu bleiben, bisher wurden die volkswirtschaftlichen Auswirkungen stagnierender oder fallender Märkte im Ausland vernachlässigt:
" Vor allem die dramatische Abkühlung des US-Wohnungsmarktes scheint diese Sorgen zu rechtfertigen. Doch warum sollen Europas Eigenheimbesitzer besorgt auf die Hauspreise in den USA schauen? Ein Haus in Barcelona ist kaum ein Ersatz für ein Objekt in Florida, die Märkte sind weitgehend isoliert.

Die Deutsche-Bank-Studie stellt Verbindungen zwischen den Regionen her: Ein lahmender Wohnungsmarkt in den USA schwächt die Konjunktur jenseits des Atlantiks und trübt über die Exportbeziehungen auch die Aussichten in Europa. Und geringere Einkommenszuwächse in Europa werden sich dann in niedrige Wachstumsraten auf den Wohnungsmärkten übertragen."

http://www.welt.de/data/2006/11/01/1093888.html

[frank05]

Manche reden hier von einem "Aufschwung" in Deutschland, davon sollte man sich nicht blenden lassen. Rückgang der Arbeitslosigkeit laut Statistik? Das ist doch Augenwischerei, denn wo werden denn Arbeitsplätze geschaffen ? Das sind Ein-Euro-Jobs und Stellen im Niedriglohnsektor und 400 Euro-Jobs, die geschaffen werden. Dadurch gibt es doch keinen großen Einkommenszuwachs in Deutschland, der die Immobilienpreise auf breiter Front zum steigen bringt. Leute, die Wirtschaftwunderzeiten in Deutschland sind vorbei, das wirkliche Wachstum findet heute in den Emerging Markets statt.


Also: Nichts ist heute wichtiger als flexibel zu bleiben und sich nicht mit "Ankerketten" an eine Assetklasse oder gar an einen Standort zu ketten. Direkter Immobilienerwerb bestenfalls für die Eigennutzung, aber nicht zur Geldanlage, da zu unflexibel, zu riskant (Gefahr weiterer Wertverluste, Mietnomaden,), zu viel Ärger und Arbeit. Auch keine geschlossenen Fonds, höchstens international streuende offene Immobilienfonds. Immobilienaktien sind inzwischen zu teuer.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.569.340 von kickaha am 21.11.06 18:09:29

"Es wird mit einem enormen Zuwachs ausländischen Geldes gerechnet (wobei das Interesse mittlerweile wohl schon wieder beträchtlich abgekühlt ist und sich die ersten der Investoren gerne wieder trennen möchten)."

Ja, etliche wollen mittlerweile wieder aussteigen, nur wird das seltsamerweise nicht so grossartig medial kolportiert, wie der Einstieg.

Das Model, grosse Packete zu (im internationalen Vergleich) günstigen Konditionen einzukaufen (bei günstigsten Refinanzierungsmöglichkeiten) und gleichzeitig die Investitionen auf ein Minimum zu beschränken schien ja auch auf dem Papier eine sinnvolle Strategie.

Wenn etliche, der angesprochenen Anglos jetzt schon wieder eine Rolle rückwärts anstreben, trotz dieser märchenhaften Ausgangslage, lässt das bzgl. deren Perspektive für den Standort Deutschland jedenfalls tief blicken.

Wenn z.B das Land Berlin seinen Immobilienbestand jetzt veräußern
würde (was ja einige zur Reduzierung der Verschuldung offen fordern) würde man sich wohl wundern, wie gross die Divergenz zwischen dem geschätzten Wert und den tatsächlich erzielbaren Preisen wären.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.631.499 von Cashlover am 23.11.06 20:41:08

Ds Geschäftsgebahren der großen Jungs und Mädels benötigt ja auch auf eine ganz andere (auch metale) Strategie. Infos über das Verhalten sind hierin diversen Threads zu finden.

Es laufen angeblich die ersten Klagen wegen unterlassener Instandhaltung. Und die Jungs von Lonestar, die die Hypotheken übernommen haben, tragen auch nicht unbedingt zum sozialen Frieden in Deutschland bei.

Ich könnte mir allerdings vorstellen, dass bei dem einen oder anderen langsam die Erkenntnis durchkommt, dass die deutschen Gesetze die gewünschte Handlungsweise eingrenzen. z.B. das Vorkaufsrecht der Mieter bei Aufteilung etc.

Grß Kickaha

[schlier]

Servus,

also ich kann aktuell nur feststellen, dass aktuell ca. 90-05 % der Nachfrage aus dem Ausland kommt und diese weiterhin ungebrochen hoch ist bzw. noch zunimmt.
Selbstverständlich werden viele der "großen Jungs" recht schnell Anteile ihrer Portfolios an die Börse bringen oder weiter veräußern. Klar das ist ja Ihr geschäft. Logisch werden Sie das tun. Aber der Unterschied zu vor 10-15 Jahren ist eben, dass es heute x Player gibt, die derartige Volumen auch stemmen können.

Sollte die wirtschaft hier zu Lande, und das wird Sie aus meiner Sicht, sich über die nächsten Jahre (2-3) weiterhin so positiv entwickeln werden einerseits auch wieder heimische nachfrager auf dem markt auftreten und nicht nur kurzes spekulatives ausländisches kapital sich hier vorfinde, sondern auch langfristig konservatives wie bsp. Pesionsfonds usw...

Zu Lonestar. Ich bin grad selbst dabei von deren vertriebsfirme hier was zu holen. Es ist doch gut, dass jemand hier den markt aufräumt. erst wennd er markt beräumt ist, kann er auch wieder frischund "unschuldig" neue höhen erklimmen ( ist wie bei den aktien ).

Man darf auch nicht vergessen, dass die preise von gebraucht immos immer noch vieler orts 50-70% unter den Herstellungskosten liegen.
Eine Annäherung ist zu werwarten. Da die Baupreise momentan aber anziehen, ist eher davona uszugehen, dass die immopreise sich diesem trend anschließen.

Wir werden es sehen

Ich finde es sehr interessant wie viel skepsis und pessimismus nach wie vor gegenüber dem deutschen immomarkt vorherschen.
Wenn man seit 1 bis 2 Jahren nur steigende Preise und einen anziehenden Markt in seiner umgebung mitbekommt ist dies mal wieder eine schöne "kalte dusche" um nicht zu sher ins träumen zu geraten;-)

Servus

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.694.815 von schlier am 25.11.06 12:42:41

aus der FTD entliehen

Amerika, ein Gruselmärchen

...
Der Verfall des Dollar ist Teil einer tektonischen Umschichtung, die uns in den nächsten Jahren bevorsteht.

Vor zwei Jahren traten die bekannten US-Ökonomen Maurice Obstfeld und Kenneth Rogoff mit einem bemerkenswerten Artikel an die Öffentlichkeit*. Sie stellten eine Theorie auf, die erklärt, wie die globalen Ungleichgewichte wieder ins Lot kommen. Der Prozess werde mit einem Angebots- oder Nachfrageschock in den USA beginnen, möglicherweise durch einen Verfall der Hauspreise. Das hätte einen Rückgang des inländischen Konsums zur Folge, eine Rezession und einen Verfall des Dollar. Es scheint heute so, als hätten die beiden das Drehbuch für die USA und die Weltwirtschaft der Jahre 2006/07 geschrieben.

Wo stehen wir im Obstfeld-Rogoff-Szenario? Die Federal Funds Rate ist innerhalb weniger Jahre von 1 auf 5,25 Prozent gestiegen. Die Hypothekenzinsen liegen jetzt um die sechs Prozent. In den letzten Jahren haben sich Überkapazitäten im Wohnungsmarkt gebildet, besonders in den großen Städten der Küstengebiete. Es ist kein Ende des Preisverfalls in Sicht.

In den USA ist der inländische Konsum sehr stark von den Entwicklungen am Wohnungsmarkt abhängig. Das hängt mit dem flexiblen System der Hypothekenfinanzierungen zusammen. Die Kette Wal-Mart, ein Barometer des Konsums, verzeichnete im November eine nominal negative Umsatzentwicklung, was einen erheblichen realen Rückgang bedeutet.

Nun schwächelt auch noch der Dollar. Wir stehen möglicherweise am Anfang von Teil drei der Obstfeld-Rogoff-Horrorstory. Sie hatten errechnet, dass das fundamentale Abwertungspotenzial bei 20 bis 40 Prozent liegt. Ich würde mich nicht darauf verlassen, dass wir den Abwertungsprozess wie noch vor zwei Jahren deckeln können, als der Dollar kurzfristig auf 1,36 $ je Euro fiel. Damals drohte in den USA keine Rezession. Damals waren die Zinsen niedrig, und der Markt erwartete kontinuierliche Zinserhöhungen. Heute sind die US-Zinsen hoch, mit mittelfristig fallender Tendenz und steigenden Rezessionserwartungen. Ich wage keine Prognose, würde mich aber über einen Kurs von 1,50 oder 1,60 $ je Euro nicht wundern.

Interessant an dem Modell der Ökonomen war der Mechanismus, der zum Dollar-Verfall führt. Sie argumentierten nicht klassisch, wonach die Abwertung des Dollar den Abbau des Leistungsbilanzdefizits bewirkt, sondern umgekehrt: Der Verfall der Hauspreise war auslösendes Moment, gefolgt vom Konsumeinbruch einschließlich geringerer Nachfrage nach Importgütern. Die Dollar-Abwertung ist quasi Nebenprodukt. Genau das erleben wir momentan.

Obstfeld und Rogoff schrieben, aus europäischer Sicht sei die Sache klar. Die Europäer müssten sich ebenso wie die Amerikaner umorientieren, nur in umgekehrter Richtung: weg von handelbaren zu nicht handelbaren Gütern. Für Deutschland hieße das, wir produzieren etwas weniger Kolben und Gewinde für den Export und fahren dafür öfter mit dem Taxi zum Friseur und lesen mehr Zeitungen.

Selbst in einer angeblich flexiblen Volkswirtschaft wie den USA wird es einige Zeit dauern, bis die heimische Exportindustrie wieder so aufgestellt ist, dass sie Waren produziert, die das Ausland kaufen will. Schon allein wegen dieses Anpassungsprozesses ist die Wahrscheinlichkeit einer Rezession groß. Sie wäre dann wohl auch nicht so schnell vorüber wie 2001, als die Fed mit massiven Zinssenkungen reagierte und die Regierung das Defizit hochtrieb. Diesmal sind die Spielräume erheblich geringer. Die Fed wird im Frühjahr wahrscheinlich die Zinsen um ein Viertelpünktchen senken und danach weiter. Aber zu drastischen Schritten wird es nicht kommen.

Obstfeld/Rogoff erklären uns, wie es in Europa weitergeht. Es ist das Skript für das Ende unserer kleinen Aufschwungblase. Unsere exportabhängige Wirtschaft kann eine kräftige Dollar-Abwertung nur sehr schwer überstehen. Für eine Umschichtung hin zu nicht handelbaren Dienstleistungen ist die Wirtschaft zu unflexibel. Der Friseur wird bei steigender Nachfrage seine Preise erhöhen, anstatt neue Friseure einzustellen, die er am deutschen Arbeitsmarkt eh nicht so schnell findet. Das zeigt die Notwendigkeit von Strukturreformen: Flexibilität ist nötig, um schneller auf Schocks zu reagieren.

Was passiert bei uns, wenn der Dollar in den Boden versinkt? Der erste Hauch einer europäischen Antwort kam diese Woche vom französischen Finanzminister Thierry Breton, der extreme Wachsamkeit forderte. Europas Politiker werden irgendwann fordern, dass man etwas unternehmen muss. Vielleicht wird es ein paar taktische Interventionen auf den Devisenmärkten geben mit dem Ziel, den einen oder anderen Spekulanten auszuhebeln. Nur ist Ursache der Dollar-Abwertung nicht Spekulation, sondern ein lange bestehendes globales Ungleichgewicht, das sich jetzt zum Teil entlädt. Der gute Breton mag ruhig wachsam sein - der Wechselkurs lässt sich so wenig beeinflussen wie vorhersagen. Die einzige Prognose, die ich wage, ist, dass Obstfeld und Rogoff mit ihrer Narrative in groben Zügen recht behalten werden.

www.nber.org

Mal schauen, wie lange das alles so noch gut geht.

Gruß

Kickaha

[thefarmer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.789.763 von kickaha am 29.11.06 10:59:47

Ich denke weite Teile der Deutschen Industrie sollten so aufgestellt sein, dass sie durch Zukauf von Teilen aus dem Dollar-Raum halbwegs gut mit einem fallenden Dollar fertig werden.

Ob die Amis so schnell eine Export-Industrie aufbauen können??? Bis die soweit sind, haben höchstens Ost-Asiaten den Markt an sich gerissen - welchen auch immer. Jede Industrie, die der Europa verliert, wird nicht Amerika gewinnen, sondern der gesamte "Westen" verlieren.


mfg
thefarmer

[schlier]

Servus,
anbei ein Artikel aus dem handelsblatt:

FRANKFURT. Am gestrigen Dienstag wurde bekannt gegeben, dass der mittlere Preis gebrauchter Häuser in den USA im Oktober 3,5 Prozent niedriger lag als vor einem Jahr. Noch vor wenigen Monaten hatten die meisten Analysten es als unwahrscheinlich bezeichnet, dass die Immobilienpreise auf nationaler Ebene deutlich fallen könnten. Möglicherweise sind einige europäische Märkte auf dem gleichen Pfad.

Einer Zusammenstellung nationaler Daten der Investmentbank Barclays Capital zufolge sind die Preise in den „heißen“ Immobilienmärkten des Euro-Raums zuletzt kaum noch gestiegen, und die jährliche Preissteigerung hat sich damit auf einstellige Raten abgeschwächt. Im Euro-Raum insgesamt ging die Preissteigerungsrate den Daten zufolge von 8,7 Prozent im ersten Quartal auf 6,6 Prozent im dritten Quartal zurück. Im laufenden Vierteljahr dürfte sie nach Schätzungen der Bank auf 6,0 Prozent fallen.


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In Frankreich, wo die Hauspreisinflation bereits vor zwei Jahren mit 19,1 Prozent ihren Gipfel erreicht hatte, betrug sie im dritten Quartal nur noch 7,7 Prozent. In Spanien sank die Rate von 18,4 Prozent Anfang 2004 auf 9,8 Prozent und dürfte nach Barclays-Schätzung im vierten Quartal nur noch bei sechs Prozent liegen. In Italien ging die Rate von 10,8 auf 6,6 Prozent zurück, in Irland allein in den letzten drei Quartalen von 17,8 auf 12 Prozent.

In Irland haben sich die Immobilenpreise seit 1997 etwa vervierfacht, in Spanien verdreifacht und in den meisten anderen Ländern etwa verdoppelt. In Deutschland, das mit Österreich den schwächsten Immobilienmarkt aufweist, liegen die Preise trotz einer leichten Erholung immer noch etwas niedriger als 1997.

Für die Europäische Zentralbank (EZB), die demnächst entscheiden muss, ob sie nach dem bereits absehbaren Zinsschritt im Dezember mit ihrem Zinserhöhungskurs fortfahren will, bedeutet die Abkühlung der heißen Immobilienmärkte einen zusätzlichen Quell der Unsicherheit, neben der Kursentwicklung des Euros und dem außenwirtschaftlichen Umfeld.

„Besonders Spanien und die spanischen Banken sind sehr anfällig für steigende Zinsen“, urteilen die Volkswirte der HSBC. Immerhin machten Kredite an das Baugewerbe die Hälfte der ausstehenden Kreditsumme spanischer Banken an den Unternehmenssektor aus. Die durchschnittliche Verschuldung der privaten Haushalte liege bereits bei über 100 Prozent der verfügbaren Jahreseinkommen und sei zu 90 Prozent an die Entwicklung der kurzfristigen Zinsen gebunden. Die Bedeutung der Entwicklung des Immobilienmarkts in Spanien für den Euro-Raum illustrieren sie damit, dass Spanien zwischen 2003 und 2005 allein für das Netto-Beschäftigungswachstum im Euro-Raum verantwortlich gezeichnet habe und die Hälfte der Zunahme im Bau- und Immobilienbereich stattgefunden habe.

Ein Immobiliencrash könnte zu Kreditausfällen, sinkender Kreditvergabe- und Konsumbereitschaft, sinkender Beschäftigung und sinkenden Einkommen führen.

Julian Callow, Europa-Chefvolkswirt von Barclays Capital weist allerdings darauf hin, dass variable Hypothekenzinsen nur in Spanien und Irland einen großen Anteil haben. Deshalb sei die Bedeutung des Immobilienmarktes für das Wohl und Wehe der Konjunktur in Europa nicht so ausgeprägt wie in den USA. Auch José Luis Alzola von der Citigroup rechnet mit einer weichen Landung, weil nur ein moderater Anstieg der Zinsen zu erwarten sei.


Servus

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.817.559 von schlier am 30.11.06 07:29:29

von der Page Leap2020.org entliehen.

Das US - Wirtschaftswachstum im 3. Quartal revidiert auf 2,2 Prozent - und wieder steckt der Teufel im Detail
- Info-Dechiffrieren, 30. November 2006 -

Das US - Wirtschaftswachstum im 3. Quartal revidiert auf 2,2 Prozent - und wieder steckt der Teufel im Detail
Das US-Wirtschaftsministerium hat soeben die revidierten Zahlen zum US-Wirtschaftswachstum im 3. Quartal vorgelegt, das mit 2,2 Prozent (statt der noch vor einem Monat erwarteten 1,6 Prozent) angegeben wird.
Obwohl diese Nachricht von den Finanzmärkten sehr positiv aufgenommen wurde, versteckt sich in dieser Statistik zur Wirtschaftslage im 3. Quartal bei genauer Betrachtung die Bestätigung der prekären Finanzlage der amerikanischen Verbraucher und damit der zu erwartende Absturz des US-Wachstums im 4. Quartal und im Jahr 2007.

Hier einige der besonders aufschlussreichen Einzelheiten:

- die Neuberechnung stützt sich vor allen Dingen auf den so nicht erwarteten Anstieg der Aktienkurse - und einen Importrückgang, der wiederum auf die nachlassende Konsumfreude schließen lässt.

- wenn man die Kraftfahrzeugproduktion aus der Statistik herausrechnet (die im 4. Quartal massiv zurückgehen wird, wie die großen Autounternehmen Detroits angekündigt haben), dann beträgt das Wirtschaftswachstum nur noch 0,9 Prozent. Also ein Wachstum, für das eher das Wort Stagnation angebracht ist.

- die Bautätigkeit ist wie seit 15 Jahren nicht mehr zurückgegangen (innerhalb eines Jahres gingen die Verkaufszahlen für neue Häuser um 25 Prozent zurück)

- und, last but not least, ersäuft der amerikanische Verbraucher in Schulden, mit nun einer negativen Sparquote von - 1,3 Prozent.


Für LEAP/E2020 bestätigen diese Zahlen seine Analysen und Vorhersagen aus dem Global Europa Antizipations-Bulletin Nr. 9

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.838.303 von kickaha am 30.11.06 21:13:08

Gruß Kickaha

Der niederländische Einzelhändler Ahold hat im dritten Quartal seinen Gewinn gesteigert. Allerdings hatte der Konzern weiterhin mit der Schwäche im US-Einzelhandel zu kämpfen. Das dritte Quartal sei für Ahold in den USA angesichts eines wachsenden Wettbewerbdrucks und einer schwächeren US-Wirtschaft schwieriger verlaufen als das zweite, teilte das Unternehmen am Freitag in Amsterdam mit. Dies habe auf den Margen gelastet. Der US-Markt werde auch im letzten Jahresviertel ähnlich problematisch bleiben.

[frank05]

Eigenheime und Eigentumswohnungen unter Preisdruck
Berlin - Der Wertverfall am deutschen Eigenheimmarkt hält an. Das zeigt der jüngste Hauspreisindex des Immobilienfinanzierers Hypoport. Danach wurden Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Oktober im Schnitt drei Prozent billiger gehandelt als im Vorjahresmonat. Die Preise für neue Eigenheime sanken um 1,1 Prozent auf 213 000 Euro. Gebrauchte Einfamilienhäuser verbilligten sich um 3,2 Prozent auf 202 000 Euro, Eigentumswohnungen sogar um 4,6 Prozent auf 147 000 Euro. Seit Herbst 2003 sind die für neue Eigenheime gezahlten Preise um 6,7 Prozent gefallen, Bestandsobjekte verbilligten sich um 12,7 Prozent, Eigentumswohnungen um 13,5 Prozent.

Tobias Just, Immobilienanalyst der Deutschen Bank, warnt sogar, dass sich der Preisverfall bei Immobilien im ländlichen Raum durch die demographische Entwicklung in den nächsten Jahrzehnten verschärfen werde.


Artikel erschienen am 01.12.2006
http://www.welt.de/data/2006/12/01/1130030.html

[obus]

Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ? [Thread-Nr: Thread: Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?