INCITY IMMOBILIEN (Seite 27)

[Raymond_James]

Zitat von DJHLS: ... sinkt auch der Kurs weiter ...

je tiefer, desto besser, darin liegt doch die chance (unten #2276)

[clownfisch]

der werte raymond scheint nur in schrott investiert zu sein,den er sich schön rechnet oder schön redet....!!!

bei der dubiosen mic ag haut er auch auf den putz und hier bei der desaströsen incity gibt er auch sein bestes.

raymond, mit 30 jahren börsen-Erfahrung sage ich dir nur eines:

schau auf den kurs!!!
setz lieber auf die Aktien, die immer weiter steigen, selbst in Krisenzeiten.die wirken zwar teuer, aber werden trotzdem immer teurer.
das stock-picking nach "hidden angels" führt in 95% aller fälle zum total-verlust!
ist ehrlich gemeint!!

sowohl mic als auch incity sind eine roulette-wette mit weniger als 30% Chance.

clown

[DJHLS]

Zitat von Raymond_James: ein fehler wäre es auch, stille reserven (dazu Aktienkater, #2277) oder (noch) nicht realisierte gewinne zu unterschlagen:
dazu unten #2178:
der faire wert der pojektentwicklungen wird in der konzern-GuV nicht erfasst, weil sie nach fertigstellung nicht als finanzinvestitionen genutzt (IAS 40), sondern im rahmen des gewöhnlichen geschäftsbetriebs verkauft werden; die projekte werden als vorratsimmobilien (IAS 2) zu herstellungskosten bilanziert, jedoch ohne die allgemeinen (nicht produktbezogenen) gemeinkosten (zB verwaltungskosten, IAS 16.19), diese bleiben aufwands- und verlustwirksam, solange das projekt noch zu keinem umsatz (projektverkauf) geführt hat

Und? wer unterschlägt die stillen reserven und nicht realisierten Gewinne?

Falls Dein Gedächtnis nicht bis zum 29.09.2013, 18:36:38 Uhr zurückreicht, bin ich gerne behilflich. Nicht ich, Aktienkater oder sonstwer, sondern DU hast den Vergleich zweier KBV gepostet und daraus einen logisch nicht zulässigen Schluß gezogen.

Indem Du das KBV und nicht etwa den K-NAV-V für Deine Betrachtung für maßgeblich erklärt hast, hast Du stille Reserven ausgeblendet.

Allerdings eben auch die stillen Lasten, die Du in #2281 offenbar ausblenden willst...

[DJHLS]

Zitat von Raymond_James: logik ist nicht deine stärke (dazu unten #2276)

Das manche Menschen beleidigend werden, wenn sie keine Argumente mehr haben, ist ja bekannt und ebenso, dass gerne die eigene Logikschwäche auf andere projiziert wird.

In diesem Sinne mach nur so weiter. Du kannst weiter den Zusammenhang von Eigenkapitalrendite und KBV bestreiten. Bleibt Dir unbenommen. Nur, warum sollte jemand ein Unternehmen zum Buchwert kaufen, welches statt der Kapitalkosten nur Verluste erwirtschaftet?

Der einzige logische Grund kann nur die Erwartung sein, dass die Ertragssituation sich verbessern werde. Da magst Du weiter in Treue blind zu Incity stehen und auch ignorieren, dass sie bereits im Halbjahresbericht angekündigt haben, dass 2013 auf Konzernebene wieder mit Verlust abgeschlossen werden wird. Der Markt igonriert es aber nicht und deswegen sinkt auch der Kurs weiter.

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.552.353 von DJHLS am 02.10.13 09:06:21

logik ist nicht deine stärke (dazu unten #2276); ein fehler wäre es auch, stille reserven (dazu Aktienkater, #2277) oder (noch) nicht realisierte gewinne zu unterschlagen:
dazu unten #2178:
der faire wert der pojektentwicklungen wird in der konzern-GuV nicht erfasst, weil sie nach fertigstellung nicht als finanzinvestitionen genutzt (IAS 40), sondern im rahmen des gewöhnlichen geschäftsbetriebs verkauft werden; die projekte werden als vorratsimmobilien (IAS 2) zu herstellungskosten bilanziert, jedoch ohne die allgemeinen (nicht produktbezogenen) gemeinkosten (zB verwaltungskosten, IAS 16.19), diese bleiben aufwands- und verlustwirksam, solange das projekt noch zu keinem umsatz (projektverkauf) geführt hat

Unter den Vorräten [€45mio] sind [zum 30.06.2013] ... unfertige Bauten sowie zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Immobilien ausgewiesen. Darin enthalten sind im Wesentlichen die zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Bestandsimmobilie "Dönhoffstraße" in Leverkusen (TEUR 4.650) sowie die Entwicklungsobjekte
• "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (TEUR 10.678),
• der "Wohnkreis Dornbusch" in Frankfurt am Main (TEUR 13.322),
• das Grundstück der Rheinblick Lage 1 GmbH in Düsseldorf (Projekt "Rheinblick") mit TEUR 5.700,
• "Top Living Berlin" in Berlin (TEUR 3.618),
• "Villa Noblesse" in Frankfurt am Main (TEUR 3.208),
• "Flugfeld Böblingen" in Böblingen (TEUR 2.413).
(Seite 13 I unter 3.3 des Halbjahresberichts 2013, http://www.incity.ag/media/raw/Halbjahresbericht_2013_InCity…)

[DJHLS]

Zitat von Aktienkater: Hallo DJHLS,

ich hoffe, daß wir uns auf folgende Definition einigen können:

"Kurs-Buchwert-Verhältnis

Das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV; engl. P/B ratio oder P/BV) ist eine substanzorientierte Kennzahl zur Beurteilung der Börsenbewertung einer Aktiengesellschaft. Hierbei wird der Kurs einer einzelnen Aktie in Relation zu ihrem anteiligen Buchwert gestellt:

KBV = Kurs einer Aktie / Buchwert je Aktie

Beispiel: Nach den Quartalsberichten besitzt das Unternehmen einen Buchwert von 5500 Millionen Euro. 201 Millionen Aktien sind von dem Unternehmen im Umlauf. Also bekommen wir einen Buchwert von 27,36 Euro je Aktie. Dieser Wert teilt nun den aktuellen Kurs von 25 Euro und es entsteht ein KBV von 0,91.

Die traditionelle Theorie des Value Investing besagt, dass eine Aktie umso preiswerter ist, je niedriger ihr KBV ist, und dass ihr fairer Wert in etwa dem Buchwert entspricht (siehe auch: Marktwert-Buchwert-Verhältnis). Modernere Bewertungsmethoden orientieren sich stattdessen an Kennzahlen wie Cash-Flow (DCF-Verfahren) und Kurs-Gewinn-Verhältnis.

Einschränkungen

Das KBV berücksichtigt nur den bilanziell ausgewiesenen Buchwert, nicht jedoch mögliche stille Reserven sowie stille Lasten, die ebenfalls Teil der Unternehmenssubstanz sind. Insbesondere bei Beteiligungs- und Immobiliengesellschaften gibt es daher oft einen verfälschten Wert wieder.

Eine aussagekräftigere Kennzahl, die sich am tatsächlichen Marktwert der Aktiva orientiert, ist der Nettoinventarwert (englisch Net Asset Value, NAV), und entsprechend der NAV je Aktie."

Was Du meinst, ist eine Interpretation des KBV. Wenn Deine Interpretation jedoch regelmäßig so einfach zutreffen würde, gäb es keine unterbewerteten Aktien. Das trifft nachweislich nicht zu und wäre außerdem sehr schade, denn dann würden uns zahlreiche Gelegenheiten für teils kräftige Kurssteigerungen vorenthalten bleiben.

Gruß
Aktienkater

No brainer ist die Berechnung und Definition des KBV. Nur sollte man eben auch verstehen, was das KBV bedeutet und deswegen ist die Interpretation das Entscheidende.

Lies Dir mal das da durch:
http://www.investor-verlag.de/value-analyse/grundlagen-der-f…
oder die highlights daraus:
"Es gibt einen Zusammenhang zwischen Eigenkapitalrendite und KBV: Eine hohe Eigenkapitalrendite kann ein KBV über 1 ergeben."

"Stimmen Eigenkapitalrendite r und Kapitalkosten i überein, entspricht der Preis der Aktie ihrem Buchwert, einem Kurs-Buchwert-Verhältnis von 1."

"Ein KBV größer 1 kann Folge einer hohen, über der von den Marktteilnehmern geforderten Rendite liegenden, Eigenkapitalrendite sein. Analytisch stellt sich ein Zusammenhang zwischen Eigenkapitalrendite und KBV her."

Bei Incity ist die Eigenkapitalrendite negativ und die Kapitalkosten steigen durch das neue Darlehen mit zweistelligem Kupon erheblich. Daher ist ein KBV nahe Null durchaus zu erwarten und eine faire Bewertung, nicht aber ein Indikator für eine Unterbewertung.

[DJHLS]

Zitat von Raymond_James:

Zitat von DJHLS: ... Ist die Eigenkapitalrendite negativ, muß in einem effizienten Markt das KBV entsprechend unter 1 liegen.

umgekehrt signalisiert ein KBV unter eins k e i n e negative eigenkapitalrendite; dein umkehrschluss ging in die hose

Nur weil Du es nicht verstehst, heißt es noch lange nicht, dass es nicht so ist. Aber setze ruhig weiter Deinen Glauben mit Gewißheit gleich. Es ist ja Dein Geld, welches Du auf diese Weise verbrennst.

[Aktienkater]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.549.901 von DJHLS am 01.10.13 18:50:29

Hallo DJHLS,

ich hoffe, daß wir uns auf folgende Definition einigen können:

"Kurs-Buchwert-Verhältnis

Das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV; engl. P/B ratio oder P/BV) ist eine substanzorientierte Kennzahl zur Beurteilung der Börsenbewertung einer Aktiengesellschaft. Hierbei wird der Kurs einer einzelnen Aktie in Relation zu ihrem anteiligen Buchwert gestellt:

KBV = Kurs einer Aktie / Buchwert je Aktie

Beispiel: Nach den Quartalsberichten besitzt das Unternehmen einen Buchwert von 5500 Millionen Euro. 201 Millionen Aktien sind von dem Unternehmen im Umlauf. Also bekommen wir einen Buchwert von 27,36 Euro je Aktie. Dieser Wert teilt nun den aktuellen Kurs von 25 Euro und es entsteht ein KBV von 0,91.

Die traditionelle Theorie des Value Investing besagt, dass eine Aktie umso preiswerter ist, je niedriger ihr KBV ist, und dass ihr fairer Wert in etwa dem Buchwert entspricht (siehe auch: Marktwert-Buchwert-Verhältnis). Modernere Bewertungsmethoden orientieren sich stattdessen an Kennzahlen wie Cash-Flow (DCF-Verfahren) und Kurs-Gewinn-Verhältnis.

Einschränkungen

Das KBV berücksichtigt nur den bilanziell ausgewiesenen Buchwert, nicht jedoch mögliche stille Reserven sowie stille Lasten, die ebenfalls Teil der Unternehmenssubstanz sind. Insbesondere bei Beteiligungs- und Immobiliengesellschaften gibt es daher oft einen verfälschten Wert wieder.

Eine aussagekräftigere Kennzahl, die sich am tatsächlichen Marktwert der Aktiva orientiert, ist der Nettoinventarwert (englisch Net Asset Value, NAV), und entsprechend der NAV je Aktie."

Was Du meinst, ist eine Interpretation des KBV. Wenn Deine Interpretation jedoch regelmäßig so einfach zutreffen würde, gäb es keine unterbewerteten Aktien. Das trifft nachweislich nicht zu und wäre außerdem sehr schade, denn dann würden uns zahlreiche Gelegenheiten für teils kräftige Kurssteigerungen vorenthalten bleiben.

Gruß
Aktienkater

[Raymond_James]

Zitat von DJHLS: ... Ist die Eigenkapitalrendite negativ, muß in einem effizienten Markt das KBV entsprechend unter 1 liegen.

umgekehrt signalisiert ein KBV unter eins k e i n e negative eigenkapitalrendite; dein umkehrschluss ging in die hose

[DJHLS]

Zitat von Aktienkater:

Zitat von DJHLS: Hallo DJHLS,

ich kann Deinen Frust verstehen, jedoch wirst Du (hoffentlich) wissen, daß Deine Aussage sachlich falsch ist. Das KBV gibt lediglich einen Verhältniswert zu einem beliebigen Stichtag wieder und ist völlig ungeeignet, um daran irgendeinen Verlust abzulesen.

(...)
Gruß
Aktienkater

Sei vorsichtig, Deine Meinung "sachlich richtig" zu labeln und gegenteilige Meinungen vice versa "sachllich falsch".

Das KBV ist spiegelt die Eigenkapitalrendite wieder. Ist die Eigenkapitalrendite negativ, muß in einem effizienten Markt das KBV entsprechend unter 1 liegen.

Und genauso ist es bei Incity. Das investierte Kapital erzeugt keinen positiven return und daher bewertet der Markt es mit Abschlag.

Anders wäre es nur, wenn zukünftig eine postive Eigenkapitalrendite zu erwarten wäre. Das erwartet der Markt aber offensichtlich nicht. Im Gegenteil, die Börse geht davon aus, dass Incity auch den Rest des Eigenkapital verbrennt und genau das spiegelt das KBV wieder.

Isoliert die KBVe zweier Unterenhmen zu betrachten udn daraus den Schluß zu ziehen, dass die Aktie mit dem niedrigeren KBV günstiger/billiger sei, ist eine Milchmädchenrechnung.