INCITY IMMOBILIEN (Seite 34)
eröffnet am 26.03.07 10:17:17 von
neuester Beitrag 25.04.24 09:56:19 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 44.786.561 von DJHLS am 04.06.13 22:35:42du entwickelst dich zu einem immer besseren kontraindikator 
nach vorne schauen und in die zukunft investieren !
nach vorne schauen und in die zukunft investieren ! Zitat von Raymond_James: auch Incity schafft dieses jahr ein positives ergebnis ... ein doppelt gemoppeltes ... is nicht schwer, es vorauszuberechnen (unten #2209)
JK Wohnbau hat es aber schon 2012 geschafft. Incity oppelt wie jedes Jahr Prognosen, dass das kommende besser wird. Dann holt Oppelt den Gründe-Würfel und würfelt aus, warum es leider - schade, schade, schokolade - dieses Jahr nicht geklappt hat.
Der Boom bei den Preisen für Eigentumswohnungen der gehobenen Klasse geht in den deutschen Metropolen ungebrochen weiter. Wenn es Incity in dieser Umgebung nicht schafft, profitabel zu werden, dann kann man sich leicht vorstellen, wie es aussieht, wenn der Markt mal nicht floriert...
Antwort auf Beitrag Nr.: 44.757.901 von DJHLS am 31.05.13 13:43:17auch Incity schafft dieses jahr ein positives ergebnis ... ein doppelt gemoppeltes ... is nicht schwer, es vorauszuberechnen (unten #2209)
Selbst die JK Wohnbau schafft mittlerweile ein positives Ergebnis. Und das obwohl die stark verschuldet sind und entsprechende Zinslasten zu tragen haben.
Incity schafft es nicht einmal mit einer exorbitanten EKQ sich einen Kredit zu beschaffen.
Stattdessen wird der Vertrag mit dem Versager Oppelt verlängert - doch offenbar, weil man zur Besetzung von Vorstandspositionen bei Incity mehrere Monate braucht.
Incity schafft es nicht einmal mit einer exorbitanten EKQ sich einen Kredit zu beschaffen.
Stattdessen wird der Vertrag mit dem Versager Oppelt verlängert - doch offenbar, weil man zur Besetzung von Vorstandspositionen bei Incity mehrere Monate braucht.
Das klingt dann eher nach einem NPV als nach NAV. Vielleicht hat das Management diese Dinge etwas vermischt. Die AG wäre ohnehin nicht so relevant wie der Konzern für die Aktionäre. Zumal die AG nach HGB und der Konzern nach IFRS bilanziert wird.
Im GB findet sich wohl dank Wirtschaftsprüfer auch nichts zu so einem NAV. Auf diese 2,20€ sollte man keine Investmentthese aufbauen.
Bisher war Incity ein klarer Verkauf für mich, nun kann man vielleicht eine kleine Position eingehen. Ich würde aber erst einmal abwarten, bis ein gewisser track-record für die Projekte eingetreten ist, denn vielleicht werden auch nie auskömmliche Renditen verdient.
Im GB findet sich wohl dank Wirtschaftsprüfer auch nichts zu so einem NAV. Auf diese 2,20€ sollte man keine Investmentthese aufbauen.
Bisher war Incity ein klarer Verkauf für mich, nun kann man vielleicht eine kleine Position eingehen. Ich würde aber erst einmal abwarten, bis ein gewisser track-record für die Projekte eingetreten ist, denn vielleicht werden auch nie auskömmliche Renditen verdient.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 44.613.971 von DJHLS am 11.05.13 23:27:13nichts ist so schlecht, dass es nicht auch für etwas gut ist, der börsenkurs liegt 30% unter dem mutmaßlichen eigenkapital der AG zum ende dieses jahres: schlecht für Lemberg, gut für käufer, die sich --in homöopathischen dosen-- an die aktie trauen
Zitat von Raymond_James: der NAV-Ansatz ist grundsätzlich nur für reine bestandhaltende immobiliengesellschaften geeignet
für die unternehmensbewertung eines immobilienentwicklers sind die noch zu tätigenden investitionen maßgebend sowie der voraussichtliche marktwert der liegenschaften bei ihrer fertigstellung
der für InCity angegebene NAV von €2,20/Aktie ist kein stichtagswert, sondern beruht i.w. auf einer schätzung (projektion) des werts des bestehenden (und überwiegend in 2013 auslaufenden) neugeschäfts; er hängt davon ab, mit welcher genauigkeit marktwerte und kosten geschätzt werden können
Und genau darin liegt ja das Problem. Obwohl in deutschen Metropolen die Preise für neugebaute Wohnungen haussieren, schafft Incity nur Verluste. Aus der optimistischen Schätzung des Managements kann sehr schnell ein großer Korrekturbedarf folgen.
Deswegen muss wohl auch ein Herr Lemberg über die Insolvenz nachdenken, wenn er ein Darlehen geben will...
Antwort auf Beitrag Nr.: 44.613.485 von DJHLS am 11.05.13 20:34:31der NAV-Ansatz ist grundsätzlich nur für reine bestandhaltende immobiliengesellschaften geeignet
für die unternehmensbewertung eines immobilienentwicklers sind die noch zu tätigenden investitionen maßgebend sowie der voraussichtliche marktwert der liegenschaften bei ihrer fertigstellung
der für InCity angegebene NAV von €2,20/Aktie ist kein stichtagswert, sondern beruht i.w. auf einer schätzung (projektion) des werts des bestehenden (und überwiegend in 2013 auslaufenden) neugeschäfts; er hängt davon ab, mit welcher genauigkeit marktwerte und kosten geschätzt werden können
für die unternehmensbewertung eines immobilienentwicklers sind die noch zu tätigenden investitionen maßgebend sowie der voraussichtliche marktwert der liegenschaften bei ihrer fertigstellung
der für InCity angegebene NAV von €2,20/Aktie ist kein stichtagswert, sondern beruht i.w. auf einer schätzung (projektion) des werts des bestehenden (und überwiegend in 2013 auslaufenden) neugeschäfts; er hängt davon ab, mit welcher genauigkeit marktwerte und kosten geschätzt werden können
Zitat von Raymond_James: vermutlich ist es der net asset value der AG (nicht des konzerns) zum bilanzstichtag 31.12.2012 einschließlich noch zu realisierender umsätze aus dem beteiligungsvolumen 2012 (= volumen der von InCity 2012 an die projektgesellschaften ausgereichten darlehen) von €9,9mio***
*** geschäftsbericht 2012, seite 20, http://www.incity.ag/media/raw/Geschaeftsbericht_2012_InCity…
Dürftig genug. Die letzte KE war doch zu 2,5 EUR.
Relevant ist für die Aktionäre nur die Konzernbilanz und der Konzernwert, den aufgrund der Konzernhaftung gilt kein Davonstehlen via AG-Einzelabschluss.
Seit wann dürfen den künftige CF in den Asset Value eingerechnet werden?
Antwort auf Beitrag Nr.: 44.613.293 von Raymond_James am 11.05.13 19:50:31vielleicht rechnet InCity so:
€17,2mio kumuliertes beteiligungsvolumen H2/2010-2012 (geschäftsbericht 2012, seite 20)
max. 20% projektrendite*** p.a.
= max. €3,44mio p.a.
= max. €8,6mio in 2,5 jahren (H2/2010-2012)
+ €19,5mio bilanzielles eigenkapital der AG zum 31.12.2012
= €28,1mio net asset value der AG
***vormaliger Finanzvorstand Heiko C. Frantzen: "Für Incity soll sich die Projektrendite letztlich auf 15 und 20 % belaufen"
€17,2mio kumuliertes beteiligungsvolumen H2/2010-2012 (geschäftsbericht 2012, seite 20)
max. 20% projektrendite*** p.a.
= max. €3,44mio p.a.
= max. €8,6mio in 2,5 jahren (H2/2010-2012)
+ €19,5mio bilanzielles eigenkapital der AG zum 31.12.2012
= €28,1mio net asset value der AG
***vormaliger Finanzvorstand Heiko C. Frantzen: "Für Incity soll sich die Projektrendite letztlich auf 15 und 20 % belaufen"
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