INCITY IMMOBILIEN (Seite 35)

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.612.641 von martin365 am 11.05.13 16:20:58

vermutlich ist es der net asset value der AG (nicht des konzerns) zum bilanzstichtag 31.12.2012 einschließlich noch zu realisierender umsätze aus dem beteiligungsvolumen 2012 (= volumen der von InCity 2012 an die projektgesellschaften ausgereichten darlehen) von €9,9mio***

*** geschäftsbericht 2012, seite 20, http://www.incity.ag/media/raw/Geschaeftsbericht_2012_InCity…

[martin365]

In dem genannten NAV stecken nicht realisierte zukünftige Umsatzerlöse aus Management-Fee, Zinserträgen sowie Beteiligungserträgen aus bestehendem Neugeschäft. Das Eigenkapital liegt wesentlich niedriger. Mit welchem Zins abgezinst wurde steht nicht in der Präsentation. Bei Immobiliengesellschaften ist der NAV normalerweise verlässlicher, nämlich durch Immobilien unterlegt, und nicht durch fragwürdige Cashflows. Mieten halte ich für verlässlicher, aber ich lasse mich auch eines besseren belehren.

Der GB 2012 ist heute bei mir angekommen und mal sehen, was ich da noch so finde.

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.735 von Raymond_James am 11.05.13 12:24:29

als darlehensgeber (oder als stiller gesellschafter) dürfte Lemberg kein problem damit haben, im fall einer insolvenz der Incity nachrangig, d.h. nach den gläubigern (§ 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO), aber vor den aktionären (§ 199 Satz 2 InsO), befriedigt zu werden

[Raymond_James]

Zitat von threeways: ... darlehn per se immer mit einem rangrücktritt ausgestattet ist, auch wenn ein solcher nicht expilzit erklärt wurde

ich weiß, was du meinst:
Anders als noch vor Inkrafttreten des MoMiG, bei dem es für einen Rangrücktritt einer expliziten vertraglichen Abrede zwischen GmbH und Gesellschafter bedurfte, normiert § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO nun einen gesetzlichen Rangrücktritt für alle Gesellschafterdarlehen. Dieser gesetzliche Rangrücktritt führt dazu, dass der Darlehensrückzahlungsanspruch des Gesellschafters unabhängig von vertraglichen Abreden hinter die Ansprüche aller sonstigen Gläubiger der GmbH zurücktritt.

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.609 von threeways am 11.05.13 12:00:22

ich sehe keinen grund für den hauptaktionär, etwaige gläubiger InCitys durch einen rangrücktritt des aktionärsdarlehens besser zu (die AG hat keine finanzverbindlichkeiten ! siehe geschäftsbericht 2012, seite 2)

Durch eine Rangrücktrittserklärung für sein Gesellschafterdarlehen verzichtet der Gesellschafter vorläufig auf die Befriedung seiner Forderung, um andere (potentielle) Gläubiger besser zustellen oder eine Überschuldung i.S.d. Insolvenzordnung der Gesellschaft zu verhindern. Mit dem Rangrücktritt wird bei der Gesellschaft bilanzielles Fremdkapital gesellschaftsrechtlich mit haftendem Kapital gleichgesetzt.
http://de.wikipedia.org/wiki/Rangr%C3%BCcktritt

[threeways]

viel entscheidender ist doch, dass ein solches darlehn per se immer mit einem rangrücktritt ausgestattet ist, auch wenn ein solcher nicht expilzit erklärt wurde

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.611.161 von DJHLS am 11.05.13 10:32:19

um sich "im Rahmen des Legalen" zu zu halten, muss Lemberg als hauptaktionär permanent auf der hut sein; die §§ 57, 317 AktG können für den, der sich darin verstrickt, tödlich sein

Lemberg ist ein ehrenwerter kaufmann, der aber selbstverständlich keine lust hat, für das schicksal der InCity vollumfänglich persönlich zu haften; daher sieht er sich nach mM mit folgender frage konfrontiert (s. unten, #2195):
würde InCity z.B. durch ein großdarlehen des hauptaktionärs ein abhängiges unternehmen i.S.d. § 17 Abs. 1 AktG (mit der folge der konzernhaftung Lembergs nach §§ 311 ff. AktG) ???

dazu --in geraffter form-- ein zitat des OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8. November 2004, Az. I-19 W 9/03 AktE, Rz. 77, 78, http://openjur.de/u/108251.html (klammerzusätze sind von mir):

Auch eine Minderheitsbeteiligung [hier: Lembergs] kann ein Abhängigkeitsverhältnis [hier: der InCity] begründen, wenn zum Beispiel bei großem Streubesitz der Aktien und regelmäßig niedriger Hauptversammlungs-Präsenz eine Stimmrechtsquote unter 50 % ausreicht, um über einen längeren Zeitraum Beschlüsse mit einfacher Mehrheit durchzusetzen (BGH, Beschluss vom 17. März 1997 - Az: II ZB 3/96 -,BGHZ 135, 107). ... Ein ohnehin schon bestehender gesellschaftsrechtlicher Einfluss kann sich durch das Hinzutreten außergesellschaftsrechtlicher Druckmittel [hier: als Kreditgeber] zu einem beherrschenden Einfluss verstärken (BGH, Urteil vom 26. März 1984, - Az: II ZR 171/83 -, BGHZ 90, 381; BGH, Urteil vom 16. Februar 1981 - Az: II ZR 168/79 -, BGHZ 80, 69).

[DJHLS]

Zitat von Raymond_James:

Zitat von Brokerjay: ... "Ein vereinbartes Darlehen aus dem Aktionärskreis in Höhe von EUR 20 Millionen konnte vornehmlich aus rechtlichen und organisatorischen Gründen nicht realisiert werden."

die bereitstellung "projektbezogener Fremdfinanzierungen durch Darlehen bis zu einem Refinanzierungsvolumen von EUR 20 Millionen aus dem Aktionärskreis" (http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…) könnte nach mM dazu führen, dass InCity faktisch in ein abhängigkeitsverhältnis zu Lemberg gerät (§ 17 Abs. 1 AktG) und wegen einheitlicher leitung zu einer konzerngesellschaft Lembergs bzw. der Lemberg-Gruppe würde (§ 18 Abs. 1 S. 1 AktG; sog. faktischer konzern) mit der folge, dass Lemberg mit InCity in die konzernhaftung (§ 311 ff. AktG) geraten könnte
vermutlich um die haftung im faktischen konzern zu vermeiden, begrenzt Lemberg auch seinen stimmrechtsanteil auf knapp 30% (30% = kontrollschwelle nach WpÜG)

Das ist die Große Frage: was haben die freien Aktionäre von Herrn Lemberg zu erwarten? Wird er die Aktionärsgleichbehandlung nur soweit wahren, wie rechtlich erzwingbar ist, oder wird er im Rahmen des Legalen die Incity AG melken (Geschäfte mit anderen Unternehmen seiner Gruppe, Beratungsleistungen, Gesellschafterdarlehen zu für ihn vorteilhaften Konditionen, etc.)

[Schulzi64]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.609.707 von Raymond_James am 10.05.13 22:00:11

Raymond_James,

vielen Dank für Deinen gelungenen Beitrag. 2013 sollte ein ausgeglichenes Ergebnis präsentiert werden, 2014 mindestens ein leichtes Plus. Herr Oppelt muß nun aber mal "liefern". Ob dann auch eine Dividende gezahlt wird? Zeit wird`s, einige Jahre ist sie nun schon ausgefallen. Wir werden uns hier weiter gedulden müssen.
Deinen Worten entnehme ich jedenfalls, unter 1,40€ sind Kaufkurse angesagt, bei einem NAV->von 2,20€! Da können wir nur hoffen, dass dieses Darlehen bald ausgereicht wird. Dem arg ramponierten Kurs würde es bestimmt nicht schaden.

R_J, schönes Wochenende!
Gruß Schulzi

[Raymond_James]

Zitat von Brokerjay: ... "Ein vereinbartes Darlehen aus dem Aktionärskreis in Höhe von EUR 20 Millionen konnte vornehmlich aus rechtlichen und organisatorischen Gründen nicht realisiert werden."

die bereitstellung "projektbezogener Fremdfinanzierungen durch Darlehen bis zu einem Refinanzierungsvolumen von EUR 20 Millionen aus dem Aktionärskreis" (http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…) könnte nach mM dazu führen, dass InCity faktisch in ein abhängigkeitsverhältnis zu Lemberg gerät (§ 17 Abs. 1 AktG) und wegen einheitlicher leitung zu einer konzerngesellschaft Lembergs bzw. der Lemberg-Gruppe würde (§ 18 Abs. 1 S. 1 AktG; sog. faktischer konzern) mit der folge, dass Lemberg mit InCity in die konzernhaftung (§ 311 ff. AktG) geraten könnte
vermutlich um die haftung im faktischen konzern zu vermeiden, begrenzt Lemberg auch seinen stimmrechtsanteil auf knapp 30% (30% = kontrollschwelle nach WpÜG)