INCITY IMMOBILIEN (Seite 37)

[gate4share]

Also ist der Lembeck nicht mehr Grossaktionär?

[Brokerjay]

mir sind hier einige Sachen nicht klar, z. B. wie geht es weiter? Die Finanzierung des Projektes "Rheinblick" scheint schlussendlich nicht sicher.


http://www.wallstreet-online.de/nachricht/5115275-dgap-news-…
"Ein vereinbartes Darlehen aus dem Aktionärskreis in Höhe von EUR 20 Millionen konnte vornehmlich aus rechtlichen und organisatorischen Gründen nicht realisiert werden."

Passt zum Abgang der DYVA Holding zusammen...?

[brokerhouse]

danke fuer die antwort. also dadurch, dass incity beteiligungen zu >50% macht muessen sie auf konzernebene konsolidiert werden?
also bspw. ein projekt mit immo-wert 10mio, 5 mio FK, 3 mio incity, 2 mio partner waere dann:

incity ag bilanz:
3 mio beteiligung

konzern bilanz:
vorratsimmo 10 mio
schulden 5 mio
verbindlichkeiten ggu partner 2 mio.

korrekt?

[DJHLS]

Zitat von brokerhouse: für mich ist immer noch nicht klar:
1. warum ist nur der konzern relevant? als aktionär beteiligt man sich doch an der incity ag.
2. warum die incity ag sich so sehr von dem incity konzern unterscheidet (bilanz, guv).
3. warum das altgeschäft nicht wie angekündigt 2012 abgehakt werden konnte.

1. Verluste und Gewinne der Konzerntöchter werden auf AG-Ebene konsolidiert. Die für den Aktionär relevante wirtschaftliche Lage ist deshalb die Konzernsicht.

2. s. o.

3. Das ist ja genau das Problem. Der Vorstand hat seine Glaubwürdigkeit durch diese Salamitaktik verspielt. Das Verteilen von Abschreibungen auf mehrere Jahre kann ja angebracht sein, aber dann sollte das auch so kommuniziert werden.

[brokerhouse]

für mich ist immer noch nicht klar:
1. warum ist nur der konzern relevant? als aktionär beteiligt man sich doch an der incity ag.
2. warum die incity ag sich so sehr von dem incity konzern unterscheidet (bilanz, guv).
3. warum das altgeschäft nicht wie angekündigt 2012 abgehakt werden konnte.

[gate4share]

Eigentlich verstehe ich nicht ganz wie es bei dem Geschäftskonzept und nach den Aussagen zu den Verlusten kommen kann.

Es wird auch nicht von Abschreibungen bei Objekten geredet. Man verleiht sein Eigenkapital und wohl das Gesellschafterdarlehen gegen Zinsen. Diese Zinsen nimmt man dann doch ein, die auf das Eigenkapital erlösst man selber und davon müssten doch die Gesellschaftskosten bestritten werden können. Die anteiligen Zinsen auf das Gesellschafterdarlehen gibt man an diesen Gesellschafter weiter.

Und wie sind jetzt die Verlust entstanden? Hatte man Objekte mit verlust verkauft? Hat man billiger geld verliehen als man selber dafür zahlen musste, Oder wie kommt hier ein Verlust zustande?

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.272.343 von DJHLS am 19.03.13 17:19:13

zwei anmerkungen:

■ in der von dir bevorzugten konzern-GuV werden Incity´s

darlehenszinseinnahmen (8% bis 10% des eingesetzten eigenkapitals)
+ management-fee für übernommenes controlling
sehr wahrscheinlich erfolgs n e u t r a l verbucht (abgezogen bei den projektgesellschaften und hinzugerechnet bei Incity)

der faire wert der pojektentwicklungen wird in der konzern-GuV ebenfalls nicht nicht erfasst, weil sie nach fertigstellung nicht als finanzinvestitionen genutzt (IAS 40), sondern im rahmen des gewöhnlichen geschäftsbetriebs verkauft werden

die projekte werden als vorratsimmobilien (IAS 2) zu herstellungskosten bilanziert, http://books.google.de/books?id=Y_m051NtBugC&pg=PA18&lpg=PA1…, jedoch ohne die allgemeinen (nicht produktbezogenen) gemeinkosten (zB verwaltungskosten, IAS 16.19): diese bleiben aufwands- und verlustwirksam, solange das projekt noch zu keinem umsatz (projektverkauf) geführt hat

■ eine kapitalerhöhung zu aktuellen börsenkursen verbietet sich von selbst, eine zu höheren kursen wäre ein geschenk an die kleinaktionäre, die sich bedanken, aber die kapitalerhöhung nicht zeichnen würden

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.271.906 von brokerhouse am 19.03.13 16:02:39

Relevant ist für Aktionäre einzig und allein der Konzern. Da beträgt der Verlust 5,1 Mio, was bei 22,6 Mio Eigenkapital einen Verlust von 22,5% entspricht.

Nun war die Eigenkapitalquote zwar erfreulich hoch, aber was das für die Refinanzierung bedeutet ist doch wohl ziemlich klar: Die nächste KE.

Ob das Gesellschafterdarlehen besser wäre, kann auch bezweifelt werden. Die rechtlichen Hindernisse werden wohl darin gelegen haben, dass der Zinssatz so hoch war, dass eine Benachteiligung der anderen Aktionäre im Raum stand.

Die Meldung läßt auch vermuten, dass es das noch nicht war, was Abschreibungen und Verluste bei den Altobjekten angeht. Denn trotz der bisherigen Abschreibungen und Vertröstungen, wann der Turnaround komme, geht der Vorstand ja nur vage davon aus, dass man in 2013 ein neutrales Ergebnis schafft.

Im Klartext: Im best case, d. h. wenn alles ideal läuft, schafft man mal ein Jahr ohne Verluste.

[brokerhouse]

also sieht die guv grob doch so aus:
HJ1 Ergebnis: -0,4 Mio
Abschreibungen: -0,6 Mio
Altprojekte: -1,2 Mio
Verzögerungen: -0,3 Mio
operative Kosten: -1,0 Mio
= Jahresergebnis: -3,5 Mio

hat jemand eine aussage des CEOs zu wie lange die altprojekte noch belasten?
kann noch einmal jemand verständlich erklären was der unterschied zwischen der incity ag und dem incity konzern ist? liegen die altprojekte nicht hauptsächlich beim konzern?

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.271.240 von DJHLS am 19.03.13 13:58:16

meine rechnung stimmt, vorausgesetzt, es findet sich eine finanzierungslösung für die pipeline über €100mio (die lösung soll in kürze vorgestellt werden, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…)
der aktienkurs wird sich auf sicht von zwei jahren verdoppeln (was ausgehend vom aktuellen kurs allerdings nicht schwer ist)
neueinsteigern konnte nichts besseres passieren als die verlustmeldung für 2012