INCITY IMMOBILIEN (Seite 57)

[emmas76]

Mit der Aktie ist es nicht leicht immer wenn man glaubt nun baer gehts runter drecks Teil....

[vonHS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.157.796 von Raymond_James am 30.09.11 22:36:45

und schon schmiert der Kurs der Aktie wieder ab...

[Raymond_James]

Kapitalerhöhung erfolgreich platziert, http://www.incity.ag/media/raw/20110930_CN_InCity_Kapitalerh…

[Raymond_James]

Zitat von gate4share: ... wenn ich das jetzt richtig überschlage, dann hat doch gerade der Grossaktionär für seine Stücke mehr im Schnitt bezahlt, als der Wert und auch der Kurs zur Zeit ist, oder ?

so ist es
aber Lemberg ist von seinem investment überzeugt ... schließlich nimmt er die bewertung des einzigen deutschen börsennotierten "konkurrenten" zum maß, der noch dazu seit einem halben jahr mit den jahreszahlen 2010 in verzug ist:

JK WOHNBAU AG
Gewinn pro Aktie
2012e 2011e 2010e
0,40 0,23 -0,55
KGV
18,99 31,91 neg
http://www.onvista.de/aktien/kennzahlen/fundamental.html?ID_…

28.09.2011, JK Wohnbau: Berichte vermisst
Was ist nur bei dem Wohnungsbauprojektierer JK Wohnbau los? Im laufenden Jahr haben die Münchner noch keinerlei Zahlen veröffentlicht. Die aktuellsten Daten beziehen sich auf den Neun-Monats-Zeitraum 2010. Dies ist umso erstaunlicher, da der Börsenneuling vom November 2010 im streng regulierten Prime Standard notiert ist. Demnach hätte JK Wohnbau längst ­publizieren müssen. Eine Anfrage von BÖRSE ONLINE zu den Hintergründen blieb bis Redaktionsschluss unbeantwortet. Anleger meiden den Titel vorerst besser, http://www.boerse-online.de/abo/boersengefluester/:Boersenge…
Die Analysten von Warburg Research setzen das Rating von JK Wohnbau wegen dem deutlichen Verzug der Jahreszahlen 2010 per sofort aus, nachdem der Veröffentlichungstermin in den letzten Monaten mehrmals verschoben wurde. Bisher lautete die Einstufung "Kaufen" mit einem Kursziel von 10,20 Euro, http://www.aktiencheck.de/news/Artikel-JK_Wohnbau_deutlicher…

[gate4share]

Sorry, wieviel Geld, bzw eher werthaltiges Vermögen ist denn nun je Aktie da?

Und wenn ich das jetzt richtig überschlage, dann hat doch gerade der Grossaktionär für seine Stücke mehr im Schnitt bezahlt, als der Wert und auch der Kurs zur Zeit ist, oder ?

[Raymond_James]

lohnt es sich, die aktie zu halten?

ja ... für langfristige investoren

nach unten dürfte die aktie durch die kapitalerhöhungen zu €2,50-€3,15 abgesichert sein

die musik könnte ab 2013 spielen
sollte die immobilienkonjunktur weiter mitspielen, würden das ggf. auf mehr €40mio angereicherte eigenkapital (s. unten) und die hohe rendite auf das eingesetzte kapital (ROE) in den jahren 2013ff. ihre schubkraft entfalten

eines vorweg: kgv- und peergroup-vergleiche sind für immobilienentwickler untauglich, von ihnen gibt es ohnehin kaum welche an der börse !

prognose:

dem projektertrag von €0,85 je aktie über 2 bis 2,5 jahre (2011ff., siehe unten #1974: bei unterstellter nochmaliger max. kapitalerhöhung in 2012/2013 auf 18,9mio aktien) stehen die allgemeinen verwaltungskosten der AG gegenüber (personalaufwand und sonstiger betriebsaufwand, s. unten #1975, mindestens €4mio pro jahr = €0,22 pro aktie und jahr), so dass sich über 2 bis 2,5 jahre ein gesamtgewinn von €0,30 bis 0,40 pro aktie ergeben könnte, der in kleinen teilen den anlaufverlust 2011-2012 abfedern, aber erst das jahr 2013 aufhübschen wird

das eigenkapital der AG würde sich wie folgt entwickeln:
€26,5mio 30.09.2011 (unten #1978)
./. €2,0mio allg. verwaltungskosten 2.Hj. 2011
= €24,5mio 31.12.2011
+ €15,8mio aus unterstellter max. kapitalerhöhung 2012/2013 (6,31mio aktien x €2,50)
./. €4,5mio allg. verwaltungskosten 2012
+ €16mio projektertrag über 2 bis 2,5 jahre (2011ff.), s. unten #1973
./. €4,5mio allg. verwaltungskosten 2013
= €47,3mio 31.12.2013
/ 18,93mio aktien
= 2,50mio pro aktie

[Raymond_James]

Eigenkapitalentwicklung der AG
Eigenkapital (TEUR) Datum Aktienzahl Bezugskurs
€7.401 31.12.10 5.625.000
€1.446 13.05.11 459.048 3,15 Sach-KapE, http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2011-05/20228564…
€1.000. 13.05.11 (??) Aktienoptionen der Optionsanleihe (250.000 Aktien x 4€ Bezugspreis --> Kapitalrücklage)
€1.000 18.05.11 333.333 3,00 Bar-KapE, http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2011-05/20274340…
-€1.149 Halbjahresfehlbetrag
€9.698 30.06.11 6.417.381
€6.325 19.07.11 2.008.021 3,15 Sach-KapE, http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2011-07/20832297…
€10.486 09.09.11 4.194.565 2,50 Bar-KapE, http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2011-09/21307094…
€26.509 30.09.11 12.619.967

[Raymond_James]

Zitat von gate4share: ... Dann muss entweder auf das gesamte Eigenkapitail was einschoss ... komplett verzichten und lässt die Projektgessellschaft in die Pleite gehen ...

im premium-segment werden keine bauruinen finanziert, dafür sorgen die externen geldgeber (80% der finanzierung kommt von den banken)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.101.941 von Raymond_James am 18.09.11 09:54:06

Man muss sagen Rayond_Jamens, was du sagst bbzw. an Zahlen und Berechnungen darstellst, klingt logisch und nachvollziehbar.

Nur möchte ich doch auf das Risiko hinweisen!


Also das man zunächst diesen vergleichsweise hohen Zinssatz nehmen kann, und dann noch eine massgebliche beteiligung am Gewinn mit einer relativen kleinen Einlage erhält, eben über 50% Eigenkapitalrendite, liegt auch an einem wesentlich grösserem Risiko , als normal bei Immobilenanlagen.

Man projektiert ein Objekt, kalkuiert die Kosten und die Einnahmen aufgrund von Verkaufsannahmen und Vermietungserlösen. Wenn es klappt wie geplant macht man 20 % von netto Projektwert Gewinn.

Wenn aber die Baukosten sich um 10% erhöhen, weil ne Bombe im Boden liegt, oder ne Wasserquelle, oder was auch immer, und dann noch die Flächen (Annahme EKZ) nur zu 80 % und nur zu 75% des avisieren Mietzinses, dann ist jeder Gewinn Makulatur und der Verlust ist da!

Dann muss entweder auf das gesamte Eigenkapitail was einschoss, also alles was man hier gab, komplett verzichten und lässt die Projektgessellschaft in die Pleite gehen, oder man muss was nachschiessen und versucht, über die nächsten weiteren 1 bis 3 Jahre, doch noch einen gewissen Rückfluss zu erreichen.

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.101.662 von Raymond_James am 17.09.11 23:03:04

die hohe renditeerwartung auf das eingesetzte kapital (Return on equity [ROE]) von 50-70% darf natürlich nicht darüber hinwegtäuschen, dass der AG auf verwaltungsebene ein betrieblicher (eigen)aufwand entsteht, den man künftig auf jährlich €5mio*** veranschlagen kann (personalaufwand €1,5mio, sonstiger betriebsaufwand €3,5mio für kapitalerhöhungen, rechts- und beratungskosten, abschluss- und prüfungskosten, akquisitionskosten, buchführungskosten, steuerlich nicht abzugsfähige betriebsausgaben)

***siehe AG-abschlusses 2010, Lagebericht unter Tz 2.1 (Ertragslage), http://www.incity.ag/media/raw/2011_05_13_InCity_Jahresabsch…