INCITY IMMOBILIEN (Seite 58)

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.101.644 von Raymond_James am 17.09.11 22:40:10

ein projektvolumen 2011/2012 von €150mio ist natürlich nicht ohne eine weitere kapitalerhöhung von 50% in 2012 zu finanzieren
projektertrag der Incity über zwei jahre in der modellrechnung dann €0,85 pro aktie (€16mio / 18,9mio aktien)

[Raymond_James]

das projektvolumen der Incity Immobilien nach der guidance vom februar 2011 (ca. €110mio) dürfte aufgrund der letzten großen sachkapitalerhöhung (Düsseldorf-Heerdt) und der gerade laufenden, gewaltigen barkapitalerhöhung getoppt werden

ich rechne für 2011/2012 mit einem projektvolumen von €150mio

wendet man darauf die die parameter der guidance an (http://www.incity.ag/media/raw/2011_02_Februar_InCity_Untern…, Folie 11, Szenario 2 (Durchschnittsannahmen), ergibt sich folgende modellrechnung:

a) €150mio Projektvolumina 2011 (Laufzeit 2 Jahre)

b) €125mio Gesamt-Investitionssumme

c) €25mio Projektgewinn der Partnergesellschaften über 2 Jahre Laufzeit (€150mio [oben a] ./. €125mio [oben b] = €25mio; entspricht 20% Projektrendite [€25mio von €125mio])

d) €18,7mio Eigenkapitalbedarf der Projekte (15% von €125mio [oben b]), zur Verfügung gestellt von Incity als Gesellschafterdarlehen (Intercompany-Darlehen)

e) €3,4mio Darlehenszinsen fließen an Incity (9% von €18,7mio [oben d] x 2 Jahre)

f) €12,5mio vom Projektgewinn gehen an Incity (im Regelfall ca. 1/3 des Projektgewinns der Partnergesellschaften, bei Hamburg-Blankenese*** und Düsseldorf-Heerdt*** aber 81%-84%, durchschnittlich also [von mir geschätzt] 50%; 50% von €25mio [oben c] = 12,5mio)

e + f) ergeben für Incity zusammen einen Projektertrag über zwei Jahre von rd. €16mio (€1,26 pro Aktie bei [nach der laufenden Kapitalerhöhung] 12,6mio aktien)

***Eine Sonderstellung nehmen das dritte und vierte Projekt ein, die mittels Sachkapitalerhöhungen (zu jeweils €3,15 je Aktie) aus dem "Umfeld des Hauptaktionäres" erworben wurden, nämlich:
- Hamburg-Blankenese vom Mai 2011: Erwerb eines 81%igen Geschäftsanteils an einer Projektgesellschaft, erworben für €1,45mio (in Aktien [€3,15 je Aktie]) zuzüglich einer Optionsanleihe über €1mio; Projektvolumen etwa €23mio
http://www.dgap.de/news/corporate/incity-immobilien-schreibt…
- Düsseldorf-Heerdt vom Juli 2011: Erwerb eines 84%igen Geschäftsanteils an einer Projektgesellschaft für €6,3mio (in Aktien [€3,15 je Aktie]); Bau hochwertiger Eigentumswohnungen, Wohnfläche ca. 3.000 Quadratmeter (!)
http://www.dgap.de/news/corporate/incity-immobilien-expandie…

[Raymond_James]

projektentwicklungsgesellschaften winden sich aus dem kurs-schlamassel, dass ihnen die shortseller des DAX eingebrockt haben:

JK Wohnbau AG


InCity Immobilien AG

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.097.930 von vonHS am 16.09.11 16:21:02

wegen der vielzahl der "beobachteten" titel kommt das research zu very small caps bei boerse-online zu kurz

aus dem geschäftsbericht, aus der HV und einem interview mit finanzvorstand Heiko Frantzen geht hervor, dass der break-even (gewinnschwelle) bei Incity 2013 erreicht werden soll (lt. Heiko Frantzen frühestens 2012, wenn "gewisse bedingungen eintreten")

2013 soll es zu einem deutlichen liquiditätszufluss kommen, insbesondere aus den projekten in Hamburg und Düsseldorf, die mit den sachkapitalerhöhungen dieses jahres finanziert wurden: bei diesen wird Incity (abweichend von der 1/3-regel) "zwischen 81 und 84%" der projekterträge vereinnahmen

[vonHS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.091.974 von MIRU am 15.09.11 14:59:21

BörseOnline rechnet aktuell mit 0,13 EUR für 2011 und 0,15 EUR für 2012, was bei einem Aktienkurs von 2,50 EUR einem KGV zwischen 20 und 16 entspricht und einem Gewinnwachstum von rund 15%

[Raymond_James]

nebenwerte der untersten reihe, wie zB die von Incity Immobilien, haben für den anleger den vorteil, dass sie mangels liquidität nicht "shortable" sind, also nicht geprügelt (leerverkauft) werden können
wer sich in dieser materie nicht auskennt, sollte diesen, heute erschienen artikel lesen:

Machen Computer die Börse kaputt?
http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/Euro-am-Sonntag-Tit…
Auszüge:
„Die Server unserer Kunden stehen im selben Raum wie unsere Rechner“ ... ... Je näher die Hochleistungsrechner an den zentralen Kursservern der Handelsplätze stehen, desto besser läuft das Geschäft. ... Während es 2006 vom Ordereingang über die Ausführung bis zur Bestätigung noch 21 Millisekunden dauerte, kommt das Unternehmen heute mit 0,55 Mil­lisekunden aus. Zum Vergleich: Ein Wimpernschlag dauert 300 Millisekunden. Nach einer Faustformel steigt pro 100 Meter Entfernung zum Zentralrechner die Übertragungszeit um eine Millisekunde. Wer im Rennen um Nano-Vorsprünge eine Chance haben will, muss daher vor Ort sein. ... Während die Notierungen an den Börsen zusammenschmelzen und viele Privatanleger mit Grausen auf die Kurstafeln blicken, machen etliche Highspeedhändler derzeit richtig Kasse. „Im Juli und August war eine Marge von 45 Prozent drin – nach Abzug aller Kosten“, sagt ein Experte, der lieber ungenannt bleiben will.

[Raymond_James]

Zitat von MIRU: Je mehr Aktien, desto weniger EPS, wenn der Gewinn nicht proportional ansteigt.

welches ergebnis mit dem aus der kapitalerhöhung zugeflossenen kapital erwirtschaftet wird und ob er "proportional" zu dem mit dem altkapital erwirtschafteten ergebnis sein wird, weiß niemand, darum ist es müßig, darüber zu spekulieren

[bunnyhill]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.093.418 von MIRU am 15.09.11 18:37:00

Weshalb sollte der Gewinn nicht proportional ansteigen? - zumal Fixkostendegression anzunehmen ist.

[MIRU]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.093.316 von Raymond_James am 15.09.11 18:15:26

Es geht um die Gesamt-Stückzahl der Aktien, nicht um den Ausgabepreis der Neuen.

Je mehr Aktien, desto weniger EPS, wenn der Gewinn nicht proportional ansteigt.

[bunnyhill]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.093.316 von Raymond_James am 15.09.11 18:15:26

Das ist doch viel zu kompliziert.

Hier im Thread sind die einfachen "Wahrheiten" gefragt - und die lautet in diesem Fall:
Ausgabe neuer Aktien = Gewinnverwässerung = Schlecht.

Differenzierung erfordert Engagement und Nachdenken. Das ist in unserer Gesellschaft allgemein
nicht en vogue.