Accentro AG -- ehem. ESTAVIS AG - die Chance? (Seite 294)

[morimori]

und auch bei immobilienscout24
http://home.immobilienscout24.de/185949/offers//listed/Aktua…
und in der Immowelt:
http://www.immowelt.de/adressen/makler/detail.aspx?agid=FA26…

Und die Estavis ist beim Wohneigentumsreport eingepflegt:
http://www.wohneigentums-report.de/?page=impressum

[morimori]

Hallo
Wenn einer mal wissen will, das die Neuerwerbung Accento so verkauft.
Bei Immonet
http://www.immonet.de/anbietersuche/sel.do?shop=211259&lists…

Das scheinen alles die Gagfah Objekte zu sein.

[morimori]

Für den derzeitigen Börsenabsturz haben wir uns ganz gut gehalten- finde ich
2,45-2,10 = ,35 0 ca 15 % - und dabei sind einige mit der Hälfte der Aktien bei der KE von 1,70 noch gut im Geld.

[dogstar]

Zitat von sdaktien: Optisch stimmt das schon, dass der Kauf in Leipzig fast so viel ausmacht wie die von dir aufgeführten Verkäufe.
Es bleiben aber auf Sicht der ersten 9Monate die Verluste von knapp 900 000€ im Retailhandel stehen. Wie wurden diese dann ausgeglichen, wenn nicht durch den Verkauf der Immobilie in Stuttgart? Denn das Gesamtergebnis ist bei der Estavis positiv, was durch den Retailhandel nicht möglich war.

Dazu findet man Infos in der Segmentberichterstattung zum Q3:

Der Ausgleich erfolgte u.a. durch die Auflösung von Mietgarantien (1,3 Mio), Ausbuchung verjährter VB (0,5 Mio), Zuschreibung von wertgeminderten Forderungen (1,0 Mio) sowie 1,3 Mio aus der Investment Property Bewertung. Ca 1,2 Mio wurden nicht erläutert. GGf. stehen dahinter Gewinne aus der Veräußerung.
Grundsätzlich sind dies aber 1xEffekte, die sich nicht häufig wiederholen lassen. Allerdings kommen bald die Erträge aus der Veräußerung der Altbauwohnungen, so dass ich Situation positiv bewerte.

[sdaktien]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.935.485 von morimori am 11.08.11 09:51:45

Es gibt 2 Segmente Mori, aber keine 2 Kerngeschäftsfelder. Das 2. Segment hat den Namen "sonstige Aktivitäten", sowie kein operatives Geschäft. Dieses 2. Segment erzielt seinen Umsatz rein aus Verkäufen dieses Optimierungsportfolios. Dem wurden aber bislang keine neuen Objekte zugeordnet.

Hinter dem Kauf in Leipzig sehe ich, was die Zuordnung entspricht, ein großes Fragezeichen.

Gekauft hat man ja 214 Wohnungen zu 6,9Mio€. Diese sollen wohl unabhängig von einem Verkauf saniert werden. Das bedeutet, dass Estavis erstmal in Vorleistung geht, ohne einen Käufer zu haben. Möglich sind Einzelwohnungsverkäufe (womit diese Wohnungen im Retailhandel auftauchen müssten), Globalverkäufe (ein Segment, dass es bei Estavis eigentlich nicht mehr gibt) und der Halt als Finanzinvestition soweit ich es richtig im Kopf hab. Ob damit die Zuordnung zum Optimierungsportfolio gemeint ist, weiss man nicht, denn in diese Richtung gibt es in den Berichten der Estavis bisher keinen Hinweis.
Aufgrunddessen, dass Estavis auch die 2 anderen Vertriebswege für dieses Portfolio für möglich hält, geht für mich maximal nur ein Teil in das Optimierungsportfolio (wenn überhaupt). Welcher Teil wohin zugeordet wird, hat Estavis bislang noch nicht veröffentlicht.

Optisch stimmt das schon, dass der Kauf in Leipzig fast so viel ausmacht wie die von dir aufgeführten Verkäufe.
Es bleiben aber auf Sicht der ersten 9Monate die Verluste von knapp 900 000€ im Retailhandel stehen. Wie wurden diese dann ausgeglichen, wenn nicht durch den Verkauf der Immobilie in Stuttgart? Denn das Gesamtergebnis ist bei der Estavis positiv, was durch den Retailhandel nicht möglich war.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.945.493 von morimori am 12.08.11 18:03:26

Also man verkauft ja dann eine alte unsanierte Wohung zu nächst, oder?

Und damit verbunden werden dann die einzelnen Renovierungs- bzw. Vitalieserungssmassnamen miverkauft?

Meine das ist ja gerade die Unterscheidung!

Also die einzelnen Eigentümer müssen erst gekauft haben, und dann eben selber die Renovierungskosten tragen.

Kann aber sein, das weiss ich gar nicht, dass der Anbieter, hier also estavis, das komplett anbietet. So, dass es für den Kunden gar keinen unterschied macht, ob er vor renovierung oder nachher gekauft hätte.
Nur rein rechtlich ist da der Unterschied.

Und die Unwägbarkeiten des Umbaus etc, nimmt man dem Kunden durch Höchstpreisgarantien etc ab.

Eine Mietgarantie muss nicht immer ein Nachteil sein......

Es gibt Unternehmen, die sonst hervorragend liefen, die sind nur an den zu hohen Mietgarantieren kaputt gegangen.....wie Bast Bau und alles was mit der LBB an Immobiilen mit Garantie aufgelegt wurde,

Andere haben pauschal ca 10 % der Kaufpreises sich für die Mietgarantie zahlen lassen, dann eine 25,000 Euro GmbH gegründet ihr 3 Monatsmieten gezahlt und diese als Mietgarantin haften lassen.
Das ging dann selten länger als 2 Jahre gut, wenn das Objekte nicht extrem nachgefragt war, und die Mietgarantin war pleite.
Aber der Initiator hat trotzdem seinen guten Schnitt gemacht. Das ist nicht verboten, aber durchaus von der Seriösität her fragwürdig.

[gate4share]

Naja, ob Altbauten in der Tat in der Preislage über 3,500 /qm so gut verkäuflich sind, muss sich erst noch zeigen.

BIsher ist hier in dieser Preiskategorie nicht so viel in Berlin gelaufen... ausser natürlich Einfamilienhäuser oder absolute Toplagen mit extremen Luxussanierungen, diee aber auch fast nur im Bürobereich stattgefunden haben.

Aber klar, eigentlich gibt es auch in Berlin, wie überall kaufkräftiges Klientel , die auch locker mehr als 4,000 je qm ausgeben können und wollen.
Was sich auch durchaus langfristig unter Renditeüberlegungen auch lohnen kann.

[morimori]

dogstar hat recht.

Man tritt wohl bei den großen Objekten als Generalunternehmer auf, da die Investoren ja auch nicht vor Ort sind. Dann wird umgebaut und nach dem Ende und dem Grundbucheintrag fließt dann endlich das Geld.

Mietgarantien sind übrigens stark zurückgefahren worden.

PS: beim Kastaniengarten hat man das Objekt von der TAG gegen eine Sacheinlage über Aktienkurs reingeholt.
Bei dem Leipziger Objekt hat man wohl von der Bank das Ding im Dezember 2010 bekommen und erst mit Q3 bezahlt.
Es gibt allso Möglichkeiten und Wege.
Bei Kernsanierten Objekten im gehobenen Bereich mit ca 3500 € / m2 liegt man für Berlin wohl recht gut.
Bei einem EK von ca 36 % ist der Hebel halt recht hoch.
Nur sollten sie bei jedem Quartal Gewinn machen.( und das machen sie)
Vorstand und Aufsichtsrat planen KP erhöhung und Investitionen ( Brauerei/ Adeccio) )wohl mit einem Vorlauf von 0,5 -1 Jahr.
Nur mit der Finanzplanung werde ich im Dezember noch mal nachfragen.

[dogstar]

Ich glaube, man muss zwischen den Denkmalobjekten und solchen, wo ein grosses Objekt in kleine umgewandelt wird, unterscheiden.

Bei Denkmalobjekten muss der Verkauf vor dem Baubeginn vollzogen sein, da nur dann die steuerliche Förderung greift. Nach meinem Verständnis müsste dann auch schon die Finanzierung stehen.

Anders ist es aus meiner Sicht, wenn man grosse Objekte in kleine Einheiten umwandelt. Ich denke, dass man in den Fällen erstmal kauft und umbaut und erst am Ende verkauft.

[gate4share]

Sorry ich weiss es nicht genau., oder vielleicht verstehe ich es auch nicht........und das lässt mir doch keine Ruhe!

Nehmen wir an, man möchte nun ein grosses Objekt in einzelne Wohnungen umbauen. Dann wird man doch erst mal das Objekt ankaufen müssen. Und der Preis für das Altobjekt - sicher weniger als die Hälfte der späteren Verkaufserlöse- muss zunächst voll bezahlt werden, bzw. schon finanziert werden.
Dann macht man die genau Planung. Wie die Wohnungen genau aussehn, wie gross und wo, und welche Arbeiten wo und wann dafür erforderlich sind und was sie kosten.
Und dann verkaut man das doch an die Anleger oder Selbstnutzer.

Und dann wenn alles verkauft ist, beginnt erst mit den Bauarbeiten......das ist mir schon klar......muss denn der Käufer offiziell selber die Bauarbeiten zahlen? Oder zahlt er eine Summe inkl. der Baukosten?
Von der Summe wäre das gleich, nur hätte dann Estavis wohl nicht mehr viel mit der Finanzierung zu tun und könnte wohl schon , so nehme ich mal an, wenn das Haus komplett verkauft ist, ihren Erfolg buchen.
Die Kosten für die Umbauten sind ja wohl klar und wenn dann jeder Käfuer für sich dieses zahlen muss, um diese dann auch steuerlich geltend zu machen, dann bräuchte Estavis ja wohl nocht so überwachend und beratend tätig sein, aber eben wäre nicht mehr gross mit Geld engagiert.

Morimori, magst du mir das bitte nochmals sagen, damit ich endlich kapiere wie es abläuft, bitte!