Aktuelle Meinungen zur IMW Immobilien SE? (Seite 68)

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.179.530 von martin365 am 13.07.15 22:42:24

In dem psychologisch eine Grenze nach oben eingezogen wird. Interessanterweise ist der Kurs nach Ende des Angebots ja nicht gefallen, sondern ist leicht gestiegen. Ich bin gespannt, wie viele Aktien IMW angeboten wurden.

[martin365]

Wie kann man denn durch ein freiwilliges Angebot den Kurs drücken?

[smartcash]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.177.214 von deepvalue am 13.07.15 18:00:18

Wenn ich mir den Kursverlauf der Westgrund ansehe, wäre ich mir da nicht so sicher. Der Kurs löst sich vom Umtauschverhältnis zu Adler und notiert auch deutlich unter Wert.

Zitat von deepvalue: Jetzt dürfte der Kurs sich wieder deutlich bis zur HV erhöhen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.173.563 von Aklamat am 13.07.15 11:20:01

Die Details dürften im Angebot auf der Homepage genannt werden. Aufgrund der durch das Angebot gedrückten Kurse konnte ich einige wenige Stück günstig nachkaufen. Jetzt dürfte der Kurs sich wieder deutlich bis zur HV erhöhen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Aklamat]

Hallo, eine Frage:
Ich habe für einen Teil meiner IMW Aktien das Rückkaufangebot angenommen.
Diese Aktien werden jetzt in meinem Depot mit 0,00 bewertet bzw. ausgewiesen.
Weis jemand, wann der Wert von 6,90 je Aktie in meinem Depot gebucht wird bzw. wie es jetzt weitergeht??

Vielen Dank

[deepvalue]

Martin vielen Dank für Deinen Kommentar. Zu Deinen Punkten:
3. Der Marktpreis für Großsiedlungen wie Gropiusstadt liegt in Berlin beim 20 Fachen der Nettokaltmiete, d.h. wesentlich oberhalb des ausgewiesenen DCF-Werts (da ich im Urlaub bin habe ich keine Zeit die Sache auszurechnen).
4. Als Anhaltspunkt würde ich zunächst einmal das Gehalt der anderen beiden Vorstände nehmen (lag wenn ich mich richtig erinnere bei 240.000 Euro p.a.). Mir ist insbesondere unklar, warum Herrr W. 1 Mio. Erfolgsprämie erhalten hat (für welchen Erfolg? Toll war der Verkauf von DUkes Court ja nicht).
5. Korrekt. Die Zahlen für die Kosten sind bisher schlecht herauslesbar. Allerdings dürften (erneut reine Spekulation gestützt aus eigenen Erfahrungen) die Umstrukturierungen, der Verkauf von Dukes Court, die Rechtsberatung für das Delisting und das Abfinungsangebot bei einer relativ kleinen Firma erhebliche Resourcen binden.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[martin365]

Deepvalue ich schätze immer deine fundierten Beiträge und man merkt du hast in die Berichte geschaut.

1.Die Zinsaufwendungen waren um 2.000 niedriger und das Betriebsergbnis um 120.000 höher als von mir erwartet. Also im Großen und Ganzen knapp über der Erwartung.

2.Logisch, denn die Gesellschaft wurde seit langem meiner Meinung nach nicht im Interesse der Kleinaktionäre geführt.

3.Statt DCF hätte ich lieber Marktpreise. Dann kann man auch selbst eine DCF machen. Die Immobilienbewertung insgesamt in Deutschland ist nicht mehr super konservativ.

4.Sehe ich auch so. Hast du Beispiele mit vergleichbarer Position und Firmengröße bei niedrigerem Gehalt?

5. Reine Spekulation. Wieviel ist denn das sehr viele Geld, welches IMW in Abschreckungen und Restrukturierungen gesteckt hat?

[deepvalue]

Gute Zahlen für 2014/5- Weitere Verbesserung erwartet - Umstrukturierung als Indikator für Liquidation?

IMW hat den Jahresabschluß ins Internet gestellt:
1. Es wurde ein besser als erwartetes Ergebnis ausgewiesen (sowohl operativ als auch inkl. Bewertungsergebnis). Es wird eine weitere Steigerung der Nettokaltmiete um 1,3 Mio. Euro (dv. 1,0 Mio Valbonne) im neuen Geschäftsjahr erwartet. Da auch die Zinsaufwendungen rückläufig sind rechnet die Gesellschaft mit Ergebnissteigerungen
2. Die Gesellschaft hat aufgrund des Verkaufs von Dukes Court eine sehr hohe Liquidität von 43 Mio. Euro, die leider nicht zur Schuldentilgung eingesetzt werden kann, da Valbonne in 2013 gerade erst neu finanziert wurde. Gleichzeitig will die Gesellschaft weiter keine Dividenden ausschütten, da in Gropiusstadt 60 Mio. Euro in den nächsten Jahren investiert werden soll. Diese Begründung leuchtet nicht ein. Vielmehr erscheint das eigentliche Ziel, die Kleinaktionäre auszuhungern bzw. die steuerliche Situation der Großaktionäre zu optimieren.
3. Auch sonst erscheint die Bilanzierung extrem konservativ. Hiervon ist insbesondere der nicht offen ausgewiesene NAV (dürfte erheblich weiter gestiegen sein, habe ich aber leider nicht explizit gefunden) betroffen sein. So wird bei Valbonne ein Kapitalisierungszins von 6,97% nach Abzug aller Kosten in der ewigen Rente angesetzt und wesentlich höhere Leerstände als im ist und nur max. 2% Mietwachstum angenommen. Insbesondere letzteres erscheint angesichts einer um 21,6% höheren Marktmiete als Ist-Miete (im Ist erfolgt sogar die Vermietung ca. 30% höher als im Bestand) und eines in 2015 erschienen eigentlich ganz passablen Mietspiegel (hier empfiehlt sich ein Blick in die Details wie erstmalig möglicher Zuschlag für Isolierglasfenster etc.) unplausibel. Auch werden die körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge von über 30 Mio. Euro nicht als Vermögenswert in der Bilanz berücksichtigt. Die Nettofinanzposition beläuft sich auf - 102,9 Mio. Euro.
4. Interessant (m.E. unerhört) die für eine derartige Gesellschaft exorbitante Vergütung für H. Wißkirchen in Höhe von 1,24 Mio. Euro. Diese Zahlung erfolgt an die ihm gehörende OFM. Diese Gesellschaft durfte auch für nur 3,1 Mio. Euro 5,1% an Valbonne kaufen. Ich wundere mich, daß die anderen Großaktionäre diese Zahlung/Transaktion genehmigt haben.
5. Vor dem Hintergrund der sehr konservativen Bilanzierung bleibe ich bei meiner Werteinschätzung von ca. 15 Euro pro Aktie und vermute, daß dieser relativ bald durch einen Verkauf von Valbonne realisiert wird. Hierauf deutet m.E. auch die Umhängung der Beteiligung an Gropiusstadt von den Niederlanden in eine deutsche GmbH hin.
IMW hat sehr viel Geld und Zeit in die Umstrukturierungen und Abschreckungstaktik ggü. Kleinaktionären investiert. Sie bietet m.E. eine gute Chance, so preiswert wie m.E. nirgendwo sonst eine Beteiligung an Berliner Wohnungen zu erwerben.
Zur Information: Auch nach der HV werden noch etliche Monate ins Land gehen, bis ggf. die Börsennotierung entfällt, wobei die Aktien über außerbörsliche Händler wahrscheinlich noch handelbar sein dürften.
Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Andrija]

IMW mit Verlust im Ergebnis und Zuwachs bei den Mieteinahmen

IMW mit Verlust im Ergebnis und Zuwachs bei den Mieteinahmen
Die Mieterlöse wurden erneut gesteigert
Bild: Tim Reckmann ⁄ pixelio.de
Das Immobilienunternehmen IMW hat im vergangenen Geschäftsjahr (1.4.2014 bis 31.3.2015) ein Konzernergebnis von 17 Millionen Euro erzielt. Das sind 4,7 Millionen weniger als im Geschäftsjahr zuvor. Positiv verlief die Entwicklung der Mieteinnahmen: Die Erlöse stiegen auf insgesamt 19,4 Millionen Euro (Vorjahr: 18,1 Millionen Euro).

In den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2014/2015 lagen die Mieterlöse bei 4,8 Millionen Euro, nach 4,4 Millionen Euro im Vorjahresquartal.
Der Bewertungseffekt lag im Berichtsjahr 2014/2015 in den fortgeführten Geschäftsbereichen bei insgesamt neun Millionen Euro (Vorjahr: 6,6 Millionen Euro). Während die Bilanzsumme zum 31. März durch den Verkauf des Portfolios Dukes Court auf 336,6 Millionen Euro (31.3.2014: 358,3 Millionen Euro) sank, erhöhten sich die liquiden Mittel des IMW-Konzerns auf 43 Millionen Euro.

Verkauf des Portfolios Dukes Court

Aufgrund der hohen Nachfrage im Großraum London hatte sich der Verwaltungsrat im vergangenen Jahr entschlossen, die Liegenschaft Dukes Court zu veräußern. Im September 2014 konnte nach intensiven Verhandlungen der Verkauf realisiert werden, wodurch der Unternehmensgruppe liquide Mittel von rund 35 Millionen Euro (Verkaufserlös und Rückführung von Gesellschaftsdarlehen) zuflossen.
Ausblick

Die Unternehmensleitung zeigt sich mit der bisherigen Geschäftsentwicklung zufrieden. Durch die Umfinanzierung des Portfolios Gropiusstadt mit einem Volumen von rund 136 Millionen Euro, die zum 30.6.2014 erfolgte, hat sich die Unternehmensgruppe eine langfristige Finanzierung gesichert, welche die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von etwa 74 Millionen Euro in den nächsten Jahren sicherstellt.
Mit Blick auf das Berichtsjahr 2015/2016 erwartet die IMW Immobilien SE für die gesamte Gruppe steigende Erlöse aus der Vermietung von Immobilien in Höhe von über 20 Millionen Euro bei einem abermals schwächeren Unternehmensergebnis.

Quelle: Haufe

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.842.898 von deepvalue am 25.05.15 13:18:04

Ich würde es da eher mit dem Szenario der hervorragenden Zusammenfassung von deepvalue halten. Verkauf der Gropiusstadt, Abspaltung der Hausverwaltungsaktivitäten, Auflösung der Gesellschaft mit Auszahlung des Kapitals. Es macht für die Großaktionäre keinen Sinn ewig totes Kapital rumliegen zu lassen - die Karawane zieht weiter. Die wollen mit der Aktion nur den Gewinn auf Kosten der Kleinaktionäre maximieren, ziehen das aber auch so durch. Ich glaube nicht, dass man länger als drei Jahre auf sein Geld warten muss.

Zitat von deepvalue: Kurzanalyse Situation IMW Immobilien

Da die Familie Wisskirchen in Berlin ansäßig ist, dürften sie diese politischen Rahmenfaktoren kennen und m.E. versuchen das Zeitfenster zu nutzen. M.E. ist hierzu eine Extra-HV erforderlich (Holzmüller-Urteil). In der Folge macht eine Fortführung der IMW keinen Sinn mehr, es dürfte zu einer Liquidation kommen.