Aktuelle Meinungen zur IMW Immobilien SE? (Seite 77)
eröffnet am 24.01.13 17:01:19 von
neuester Beitrag 01.04.23 13:14:30 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 48.623.324 von martin365 am 20.12.14 19:41:44... DANKE deepvalue, du sprichst mir aus dem Herzen!
... dem mag durchaus so sein! Für viel größere Finanzierungen über ein paar 100 Mio.€ brauchst du dann auch den Kapitalmarkt, das macht dir keine Bank!
... klare Antwort: In den nächsten 5 Jahren ist ein Investitionsprogramm von etwa 30 Mio.€, in den nächsten 10 Jahren von etwa 60 Mio.€ vorgesehen, soll aus dem operativen Cash Flow des Porfolios kommen. Im GJ 2013/2014 wurden übrigens 7,1 Mio.€ in der Gropiusstadt investiert !!!
Nicht umsonst setzt die Dt. Annington auf ein massives Renovierungs- und Moderisierungsprogramm in Gegenden wo hierdurch eine Upsidepotential der Miete realisiert werden kann. Die IRRs liegen hierbei > 7% (und damit fast jedem Neuerwerb). Dies liegt u.a. daran, dass mehr als die Hälfte der Kosten auf die Mieter umgelegt werden können und damit von diesen über die Miete finanziert werden.
... sicherlich ist ein Kapitalmarktzugang hilfreich, aber das sind die "Geschichten" der Grossen, die ich mit ein wenig Research marginalisiernen und/oder das Reich der Fabelwesen verdammen kann.
Gagfah, gewichtete Restlaufzeit 5,3 Jahre, Zinssatz 2,76%
Dt. Annington, geschätze gewichtete Restlaufzeit ca. 6 Jahre, Zinssatz 3,2%
LEG Immobilien, geschätze gewichtete Restlaufzeit ca. 5 Jahre, Zinssatz 3,2%
Dt. Wohnen (vor relativ teurer Refinanzierung zur vorzeitigen Ablösung der Kredite), Restlaufzeit der Kredite 7,5 Jahre, Zinssatz 3,2%
im Vergleich:
IMW, Restlaufzeit 9,5 Jahre, Zinssatz 3,55%
... bedenkt man dass länger laufende Kredite nicht unerheblich teurer sind, ist die Differenz marginal wenn überhaupt existent.
... siehe oben, IMW investiert und das ist mehr als sinnvoll. Komplett sanierte Wohnungen werden für ca. 7,50€ je qm vermietet. Neuvermietungen laufen derzeit im Durchschnitt für 6,91€. Und IMW sind keine krassen Entmietungsoptimierer auch wenn zum Jahresende die Spielräume zur Mieterhöhung genutzt werden (Durchschnitt mietpreisgebundene Wohnungen GJ 2013/2014 4,25€ je qm, auch nach den Erhöhungen liegt man WEIT unter Neuvermietungsniveau und auch im Vergleich in der Gropiusstadt noch sehr sehr günstig). Im 1.HJ hatte man in der Gropiusstadt Mieten von 8,4 Mio.€, für das Gesamtjahr erwartet man 17,1 Mio.€ und das obwohl auf die Hälfte des Bestandes (Mietpreisbindung bis 31.12.2014) die Erhöhungen nur anteilig enthalten sind. Damit sind im Rahmen der normalen Fluktuation im GJ 2015/2016 gerne 17,5 Mio.€ + x drin!
... ich bin hier nicht kurzfristig investiert und die aktuell bezahlten Bewertungen von knapp 18 auf die Nettokaltmiete spiegeln meines Erachtens i.W. das Mieterhöhungspotential von Berlin aufgrund der erwarteten Marktentwicklung wider. Rechne einfach mal nach, ob die letztjährige Nettokaltmiete von 16,2 Mio.€ mit einem Multiplikator von 18 oder die Nettokaltmiete von ca. 20 Mio.€ in 4 Jahren mit einem Multiplikator von 14,5 ist völlig "Titte". Und aufgrund der aktuellen Marktgegebenheiten, des zunehmenden Mangels an Wohnungen aufgrund des Zuzugs und des schlichten Nachholpotentials von Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Ballungsräumen will ich auch nicht ausschließen, dass auch in 4 Jahren noch Multiplikatoren von 18 in Berlin gezahlt werden.
Viele Grüße
il
Zitat von deepvalue: Bzgl. der Finanzierung hatte sich z.B. H. Elgeti vor einiger Zeit dergestalt geäußert, daß er die besten Konditionen bei unter 50 Mio. pro (meist regionalem) Kreditinstitut erhalten würde.
... dem mag durchaus so sein! Für viel größere Finanzierungen über ein paar 100 Mio.€ brauchst du dann auch den Kapitalmarkt, das macht dir keine Bank!
Zitat von martin365: Was ich mich bei den 20 Mio. Miete in 2019 frage, ist wieviel dafür investiert werden muss?
... klare Antwort: In den nächsten 5 Jahren ist ein Investitionsprogramm von etwa 30 Mio.€, in den nächsten 10 Jahren von etwa 60 Mio.€ vorgesehen, soll aus dem operativen Cash Flow des Porfolios kommen. Im GJ 2013/2014 wurden übrigens 7,1 Mio.€ in der Gropiusstadt investiert !!!
Nicht umsonst setzt die Dt. Annington auf ein massives Renovierungs- und Moderisierungsprogramm in Gegenden wo hierdurch eine Upsidepotential der Miete realisiert werden kann. Die IRRs liegen hierbei > 7% (und damit fast jedem Neuerwerb). Dies liegt u.a. daran, dass mehr als die Hälfte der Kosten auf die Mieter umgelegt werden können und damit von diesen über die Miete finanziert werden.
Zitat von martin365: zum cashflow:
Klar Gagfah kenne ich. Der bessere Cashflows liegt nicht nur an den Immobilien, sondern auch an der Finanzierung. Hier gilt: Je größer, desto besser!
... sicherlich ist ein Kapitalmarktzugang hilfreich, aber das sind die "Geschichten" der Grossen, die ich mit ein wenig Research marginalisiernen und/oder das Reich der Fabelwesen verdammen kann.
Gagfah, gewichtete Restlaufzeit 5,3 Jahre, Zinssatz 2,76%
Dt. Annington, geschätze gewichtete Restlaufzeit ca. 6 Jahre, Zinssatz 3,2%
LEG Immobilien, geschätze gewichtete Restlaufzeit ca. 5 Jahre, Zinssatz 3,2%
Dt. Wohnen (vor relativ teurer Refinanzierung zur vorzeitigen Ablösung der Kredite), Restlaufzeit der Kredite 7,5 Jahre, Zinssatz 3,2%
im Vergleich:
IMW, Restlaufzeit 9,5 Jahre, Zinssatz 3,55%
... bedenkt man dass länger laufende Kredite nicht unerheblich teurer sind, ist die Differenz marginal wenn überhaupt existent.
Zitat von martin365: Zudem investiert IMW meines Wissens selbst nicht viel in die Instandhaltung, jedenfalls weniger als ich kalkulatorisch ansetzen würde. Jedoch bin ich mir nicht sicher, wieviel vom jeweiligen Wert das Land ausmacht. Kein Wunder: Je schneller man alte Mieter loswird, desto schneller werden die Mieten steigen. Ich halte IMW dennoch nicht für krasse Entmietungsoptimierer und rechne somit nicht mit noch größeren Mietsteigerungen als vom Management in Aussicht gestellt. Mir ist es auch wichtig, dass alles legal ist. Ich bin bei IMW unter 3€ eingestiegen, da zu dem Preis alles gestimmt hatte.
... siehe oben, IMW investiert und das ist mehr als sinnvoll. Komplett sanierte Wohnungen werden für ca. 7,50€ je qm vermietet. Neuvermietungen laufen derzeit im Durchschnitt für 6,91€. Und IMW sind keine krassen Entmietungsoptimierer auch wenn zum Jahresende die Spielräume zur Mieterhöhung genutzt werden (Durchschnitt mietpreisgebundene Wohnungen GJ 2013/2014 4,25€ je qm, auch nach den Erhöhungen liegt man WEIT unter Neuvermietungsniveau und auch im Vergleich in der Gropiusstadt noch sehr sehr günstig). Im 1.HJ hatte man in der Gropiusstadt Mieten von 8,4 Mio.€, für das Gesamtjahr erwartet man 17,1 Mio.€ und das obwohl auf die Hälfte des Bestandes (Mietpreisbindung bis 31.12.2014) die Erhöhungen nur anteilig enthalten sind. Damit sind im Rahmen der normalen Fluktuation im GJ 2015/2016 gerne 17,5 Mio.€ + x drin!
... ich bin hier nicht kurzfristig investiert und die aktuell bezahlten Bewertungen von knapp 18 auf die Nettokaltmiete spiegeln meines Erachtens i.W. das Mieterhöhungspotential von Berlin aufgrund der erwarteten Marktentwicklung wider. Rechne einfach mal nach, ob die letztjährige Nettokaltmiete von 16,2 Mio.€ mit einem Multiplikator von 18 oder die Nettokaltmiete von ca. 20 Mio.€ in 4 Jahren mit einem Multiplikator von 14,5 ist völlig "Titte". Und aufgrund der aktuellen Marktgegebenheiten, des zunehmenden Mangels an Wohnungen aufgrund des Zuzugs und des schlichten Nachholpotentials von Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Ballungsräumen will ich auch nicht ausschließen, dass auch in 4 Jahren noch Multiplikatoren von 18 in Berlin gezahlt werden.
Viele Grüße
il
Ich persönlich bin skeptisch, was das Thema Skalenvorteile anbetrifft, da diese meist gegenüber den stand alone möglichen Einsprarungen überschätzt werden. Allerdings ist Immobilienmanagement ein lokales Geschäft, d.h. die Skalenvorteile fallen vor allem lokal an (z.B. lohnt sich ein Vermietungsbüro oder benötigt man Makler weil man nur wenige Einheiten hat, lohnen sich eigene Handwerker, Hausmeister etc.)
Deshalb ich bei IMW ggü. z. B. Gagfah oder Dt. Annigton in vielen Bereichen erhebliche Skaltenvorteile: IMW hat über 4000 Wohnungen an nur einem Standort. Demgegenüber dürfte bei GAGFAH oder Dt. Annigton die durchschnittliche Standortgröße deutlich unter 1000 Einheiten (verteilt über die ganze Republik) liegen.
Bzgl. der Finanzierung hatte sich z.B. H. Elgeti vor einiger Zeit dergestalt geäußert, daß er die besten Konditionen bei unter 50 Mio. pro (meist regionalem) Kreditinstitut erhalten würde.
Skalennachteile könnten m.E. lediglich im Bereich der zentralen Overheads (Vorstand, IR, Personal etc.) hier erscheint mir IMW allerdings relativ schlank.
Deshalb ich bei IMW ggü. z. B. Gagfah oder Dt. Annigton in vielen Bereichen erhebliche Skaltenvorteile: IMW hat über 4000 Wohnungen an nur einem Standort. Demgegenüber dürfte bei GAGFAH oder Dt. Annigton die durchschnittliche Standortgröße deutlich unter 1000 Einheiten (verteilt über die ganze Republik) liegen.
Bzgl. der Finanzierung hatte sich z.B. H. Elgeti vor einiger Zeit dergestalt geäußert, daß er die besten Konditionen bei unter 50 Mio. pro (meist regionalem) Kreditinstitut erhalten würde.
Skalennachteile könnten m.E. lediglich im Bereich der zentralen Overheads (Vorstand, IR, Personal etc.) hier erscheint mir IMW allerdings relativ schlank.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.615.797 von ilsubstanzinvestore am 19.12.14 14:50:03ilsubstanzinvestore, gute Beiträge. Ich sehe die Dinge ähnlich.
Was ich mich bei den 20 Mio. Miete in 2019 frage, ist wieviel dafür investiert werden muss?
zum cashflow:
Klar Gagfah kenne ich. Der bessere Cashflows liegt nicht nur an den Immobilien, sondern auch an der Finanzierung. Hier gilt: Je größer, desto besser!
Zudem investiert IMW meines Wissens selbst nicht viel in die Instandhaltung, jedenfalls weniger als ich kalkulatorisch ansetzen würde. Jedoch bin ich mir nicht sicher, wieviel vom jeweiligen Wert das Land ausmacht. Kein Wunder: Je schneller man alte Mieter loswird, desto schneller werden die Mieten steigen. Ich halte IMW dennoch nicht für krasse Entmietungsoptimierer und rechne somit nicht mit noch größeren Mietsteigerungen als vom Management in Aussicht gestellt. Mir ist es auch wichtig, dass alles legal ist. Ich bin bei IMW unter 3€ eingestiegen, da zu dem Preis alles gestimmt hatte.
Was ich mich bei den 20 Mio. Miete in 2019 frage, ist wieviel dafür investiert werden muss?
zum cashflow:
Klar Gagfah kenne ich. Der bessere Cashflows liegt nicht nur an den Immobilien, sondern auch an der Finanzierung. Hier gilt: Je größer, desto besser!
Zudem investiert IMW meines Wissens selbst nicht viel in die Instandhaltung, jedenfalls weniger als ich kalkulatorisch ansetzen würde. Jedoch bin ich mir nicht sicher, wieviel vom jeweiligen Wert das Land ausmacht. Kein Wunder: Je schneller man alte Mieter loswird, desto schneller werden die Mieten steigen. Ich halte IMW dennoch nicht für krasse Entmietungsoptimierer und rechne somit nicht mit noch größeren Mietsteigerungen als vom Management in Aussicht gestellt. Mir ist es auch wichtig, dass alles legal ist. Ich bin bei IMW unter 3€ eingestiegen, da zu dem Preis alles gestimmt hatte.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.615.797 von ilsubstanzinvestore am 19.12.14 14:50:03@ il,
habe herzlichen Dank für die schnelle Antwort! Werde die nächsten Tage nutzen um mich hier weiter reinzulesen. DANKE!
Gruß Schulzi64
habe herzlichen Dank für die schnelle Antwort! Werde die nächsten Tage nutzen um mich hier weiter reinzulesen. DANKE!
Gruß Schulzi64
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.615.371 von Schulzi64 am 19.12.14 14:11:39
JA
Dann hau rein !
... das geschieht auf Anraten der rechtlichen Berater, man schlägt die "gesetzliche Mindestdividene von 4%" vor, aber eigentlich ist wohl keine Ausschüttung seitens der Grossaktionäre erwünscht, sodass diese abgelehnt wird.
... grundsätzlich wären Wohnimmobilien in Berlin wünschenwert, es sind aber auch Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien in anderen deutschen Städten oder im Ausland möglich, hier will man sich nicht komplett beschränken und Opportunitäten offenhalten. Man schaut sich ständig Objekte bzw. Portfolien an, aber es war bisher nichts dabei, sonst wäre es gemeldet worden.
... siehe Konzernbericht 2013/2014 S. 25
"In dem Portfolio liegt der durchschnittliche Mietpreis für rund 4.245 Wohnungen bei etwa € 4,64 je qm und Monat zum Bilanzstichtag. Dieser Wert liegt aktuell deutlich unter dem Marktdurchschnitt und hält somit in der Zukunft noch erhebliches Entwicklungspotential bereit. Ursache für die unter dem Marktdurchschnitt liegende Mietpreisentwicklung ist eine Mietpreisbindung, die als Nachwirkungsfrist für bereits zurückgezahlte Fördermittel bestanden hat und aktuell noch für 1.903 Wohnungen bis zum 31. Dezember 2014 besteht.
Die Mietpreisgrenze für diese Wohnungen lag zwischen € 3,39 und € 4,42 je qm und Monat (Durchschnitt: € 4,25 je qm und Monat). Mit Auslaufen dieser Mietpreisbindung ist es gesetzlich möglich, alle 3 Jahre die Miete für Bestandsmieter um maximal 15% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete für preisfreie Wohnungen ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel und liegt für unseren Wohnungsbestand aktuell bei durchschnittlich € 5,20 je qm und Monat. Im Rahmen der Fluktuation können für den Neuabschluss von Mietverträgen jedoch deutlich höhere Mieten am Markt erzielt werden. Diese sind in Abhängigkeit vom Modernisierungszustand der Wohnungen und des Gebäudes sehr unterschiedlich und betrugen für unsere im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/14 neu vermieteten preisfreien Wohnungen im Durchschnitt € 6,91 je qm und Monat. Somit erfolgt die Realisierung des Mietpreiserhöhungspotentials erst nach und nach im Zeitablauf für den Gesamtbestand. Aufgrund dieser Differenz zur Marktmiete und den geplanten Investitionen geht die Geschäftsführung davon aus, die Mieterlöse im Portfolio Valbonne 3 in 5 Jahren bis auf knapp € 20 Mio. p.a. erhöhen zu können (im abgelaufenen Geschäftsjahr € 16,2 Mio.)."
... siehe oben
Bitte, dir auch!
Viele Grüße
il
Zitat von Schulzi64: war jemand von euch auf der HV in Berlin anwesend?
JA
Zitat von Schulzi64: Ich möchte mir noch eine etwas größere Position von IMW zulegen, da ich hier noch viel Potenzial für die nächsten Jahre sehe.
Dann hau rein !
Zitat von Schulzi64: Ich habe da noch einige Fragen:
- eine Dividende hatte man auch letztes Jahr vorgeschlagen, aber auf der HV nicht beschlossen? Gab es hier wichtige Gründe?
... das geschieht auf Anraten der rechtlichen Berater, man schlägt die "gesetzliche Mindestdividene von 4%" vor, aber eigentlich ist wohl keine Ausschüttung seitens der Grossaktionäre erwünscht, sodass diese abgelehnt wird.
Zitat von Schulzi64: Ich habe da noch einige Fragen:
- was hat man an neuen Immobilienankäufen im Blick, gibt oder gab es schon konkrete Verhandlungen?
... grundsätzlich wären Wohnimmobilien in Berlin wünschenwert, es sind aber auch Wohn- bzw. Gewerbeimmobilien in anderen deutschen Städten oder im Ausland möglich, hier will man sich nicht komplett beschränken und Opportunitäten offenhalten. Man schaut sich ständig Objekte bzw. Portfolien an, aber es war bisher nichts dabei, sonst wäre es gemeldet worden.
Zitat von Schulzi64: Ich habe da noch einige Fragen:
- welches Mietsteigerungspotenzial gibt es noch in Berlin(Gropiusstadt)
... siehe Konzernbericht 2013/2014 S. 25
"In dem Portfolio liegt der durchschnittliche Mietpreis für rund 4.245 Wohnungen bei etwa € 4,64 je qm und Monat zum Bilanzstichtag. Dieser Wert liegt aktuell deutlich unter dem Marktdurchschnitt und hält somit in der Zukunft noch erhebliches Entwicklungspotential bereit. Ursache für die unter dem Marktdurchschnitt liegende Mietpreisentwicklung ist eine Mietpreisbindung, die als Nachwirkungsfrist für bereits zurückgezahlte Fördermittel bestanden hat und aktuell noch für 1.903 Wohnungen bis zum 31. Dezember 2014 besteht.
Die Mietpreisgrenze für diese Wohnungen lag zwischen € 3,39 und € 4,42 je qm und Monat (Durchschnitt: € 4,25 je qm und Monat). Mit Auslaufen dieser Mietpreisbindung ist es gesetzlich möglich, alle 3 Jahre die Miete für Bestandsmieter um maximal 15% bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete für preisfreie Wohnungen ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel und liegt für unseren Wohnungsbestand aktuell bei durchschnittlich € 5,20 je qm und Monat. Im Rahmen der Fluktuation können für den Neuabschluss von Mietverträgen jedoch deutlich höhere Mieten am Markt erzielt werden. Diese sind in Abhängigkeit vom Modernisierungszustand der Wohnungen und des Gebäudes sehr unterschiedlich und betrugen für unsere im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/14 neu vermieteten preisfreien Wohnungen im Durchschnitt € 6,91 je qm und Monat. Somit erfolgt die Realisierung des Mietpreiserhöhungspotentials erst nach und nach im Zeitablauf für den Gesamtbestand. Aufgrund dieser Differenz zur Marktmiete und den geplanten Investitionen geht die Geschäftsführung davon aus, die Mieterlöse im Portfolio Valbonne 3 in 5 Jahren bis auf knapp € 20 Mio. p.a. erhöhen zu können (im abgelaufenen Geschäftsjahr € 16,2 Mio.)."
Zitat von Schulzi64: Ich habe da noch einige Fragen:
- zur Zahlung einer Dividende bzw. Ausblick für die nächsten Jahre
... siehe oben
Zitat von Schulzi64: Vielen Dank schon im voraus und schönes WE!
Bitte, dir auch!
Viele Grüße
il
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.600.455 von deepvalue am 17.12.14 22:51:06@ deepvalue, Rainolaus und ilsubst.,
war jemand von euch auf der HV in Berlin anwesend? Ich möchte mir noch eine etwas größere Position von IMW zulegen, da ich hier noch viel Potenzial für die nächsten Jahre sehe.
Ich habe da noch einige Fragen:
- eine Dividende hatte man auch letztes Jahr vorgeschlagen, aber auf der HV nicht beschlossen? Gab es hier wichtige Gründe?
- was hat man an neuen Immobilienankäufen im Blick, gibt oder gab es schon konkrete Verhandlungen?
- welches Mietsteigerungspotenzial gibt es noch in Berlin(Gropiusstadt)
- zur Zahlung einer Dividende bzw. Ausblick für die nächsten Jahre
Vielen Dank schon im voraus und schönes WE!
Gruß Schulzi64
war jemand von euch auf der HV in Berlin anwesend? Ich möchte mir noch eine etwas größere Position von IMW zulegen, da ich hier noch viel Potenzial für die nächsten Jahre sehe.
Ich habe da noch einige Fragen:
- eine Dividende hatte man auch letztes Jahr vorgeschlagen, aber auf der HV nicht beschlossen? Gab es hier wichtige Gründe?
- was hat man an neuen Immobilienankäufen im Blick, gibt oder gab es schon konkrete Verhandlungen?
- welches Mietsteigerungspotenzial gibt es noch in Berlin(Gropiusstadt)
- zur Zahlung einer Dividende bzw. Ausblick für die nächsten Jahre
Vielen Dank schon im voraus und schönes WE!
Gruß Schulzi64
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.614.348 von ilsubstanzinvestore am 19.12.14 12:31:07Bei der Estavis AG sieht man sehr gut dass NAV eben nicht NAV ist, denn soweit ich mich erinnere bezieht die Estavis AG die Tochtergesellschaft Accentro GmbH mit einem nicht unerheblichen (Ertrags-)Wert in die NAV-Berechnung mit ein.
das ist richtig.
Für Accentro steht ein Goodwill von 17.8 Millionen € in den Büchern, der allerdings werthaltig sein dürfte.
das ist richtig.
Für Accentro steht ein Goodwill von 17.8 Millionen € in den Büchern, der allerdings werthaltig sein dürfte.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.613.949 von Hiberna am 19.12.14 11:57:31
... die Estavis AG hatte ich mir damals im Rahmen der Übernahme durch die Adler Real Estate AG (für mich nicht unbedingt ein Qualitätsmerkmal) angeschaut, aber wieder weggelegt, könnte ein Update gebrauchen.
Daher nur aus dem Kopf: Bei der Estavis AG sieht man sehr gut dass NAV eben nicht NAV ist, denn soweit ich mich erinnere bezieht die Estavis AG die Tochtergesellschaft Accentro GmbH mit einem nicht unerheblichen (Ertrags-)Wert in die NAV-Berechnung mit ein.
Viele Grüße
il
Zitat von Hiberna: NAV ist nicht NAV. Auch berücksichtigt die Mathemathik und nur sehr bedingt das Steigerungspotential.
Ich kenne mich nicht mit den verschiedenen Arten der NAV-Berechnung aus. Hast Du Dir zufällig schon mal den NAV der Estavis AG angeschaut und Dir eine Meinung gebildet, ob die Estavis-Aktie im Verhältnis zum dortigen NAV unterbewertet ist?
... die Estavis AG hatte ich mir damals im Rahmen der Übernahme durch die Adler Real Estate AG (für mich nicht unbedingt ein Qualitätsmerkmal) angeschaut, aber wieder weggelegt, könnte ein Update gebrauchen.
Daher nur aus dem Kopf: Bei der Estavis AG sieht man sehr gut dass NAV eben nicht NAV ist, denn soweit ich mich erinnere bezieht die Estavis AG die Tochtergesellschaft Accentro GmbH mit einem nicht unerheblichen (Ertrags-)Wert in die NAV-Berechnung mit ein.
Viele Grüße
il
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.613.721 von ilsubstanzinvestore am 19.12.14 11:37:52NAV ist nicht NAV. Auch berücksichtigt die Mathemathik und nur sehr bedingt das Steigerungspotential.
Ich kenne mich nicht mit den verschiedenen Arten der NAV-Berechnung aus. Hast Du Dir zufällig schon mal den NAV der Estavis AG angeschaut und Dir eine Meinung gebildet, ob die Estavis-Aktie im Verhältnis zum dortigen NAV unterbewertet ist?
Ich kenne mich nicht mit den verschiedenen Arten der NAV-Berechnung aus. Hast Du Dir zufällig schon mal den NAV der Estavis AG angeschaut und Dir eine Meinung gebildet, ob die Estavis-Aktie im Verhältnis zum dortigen NAV unterbewertet ist?
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.610.715 von martin365 am 18.12.14 23:28:58
... hier bin ich völlig bei dir! Wie hoch soll er denn sein von closed peer?
... Größendegressionsvorteile nehmen auch ab einer gewissen Mindestgröße ab!
... nun wird es ein wenig undifferenziert. NAV ist nicht NAV. Auch berücksichtigt die Mathemathik und nur sehr bedingt das Steigerungspotential. Nicht umsonst "gelingt" es diversen Immobiliengesellschaften auf einem Nettomietmultiplikator von 10-11 einzukaufen (meist in the "Middle of Nowhere") um diese bei der nächsten Bewertung auf 14 hochzuschreiben, während andererseits Porfolien die mit eine Multiplikator von 14 in den Büchern stehen auf einem Multiplikator von 18+ verkauft werden (z.B. in Berlin).
... auch hier hast du natürlich (bedingt) recht. Aber was nützt es dir wenn du dein Cashflow maximierst, das Letzte aus dem Bestand rauspresst und dafür jahrelang die Instandhaltung minimierst. Da gabs letztens mal ne schöne Doku über die Gagfah im TV und auch eine über den Wohnungsmarkt in Berlin (natürlich beide etwas auf die Spitze getrieben), aber über den Wohnungsmarkt in Berlin gibt es ja viele externe Berichte und Studien.
Viele Grüße
il
Zitat von martin365: IMW ist von der Managementqualität, Börsensegment, Marktkapitalisierung, Liquidität schwer vergleichbar mit den Großen. Da muss schon ein Abschlag sein.
... hier bin ich völlig bei dir! Wie hoch soll er denn sein von closed peer?
Zitat von martin365: Zusätzlich holen die Großen auch mehr Cashflows aus ihrem NAV wegen economies-of-scale.
... Größendegressionsvorteile nehmen auch ab einer gewissen Mindestgröße ab!
Zitat von martin365: Wenn es nur um den NAV geht, empfehle ich einen Blick auf die KWG Aktie.
... nun wird es ein wenig undifferenziert. NAV ist nicht NAV. Auch berücksichtigt die Mathemathik und nur sehr bedingt das Steigerungspotential. Nicht umsonst "gelingt" es diversen Immobiliengesellschaften auf einem Nettomietmultiplikator von 10-11 einzukaufen (meist in the "Middle of Nowhere") um diese bei der nächsten Bewertung auf 14 hochzuschreiben, während andererseits Porfolien die mit eine Multiplikator von 14 in den Büchern stehen auf einem Multiplikator von 18+ verkauft werden (z.B. in Berlin).
Zitat von martin365: Mir sind jedoch auch die Cashflows wichtig.
... auch hier hast du natürlich (bedingt) recht. Aber was nützt es dir wenn du dein Cashflow maximierst, das Letzte aus dem Bestand rauspresst und dafür jahrelang die Instandhaltung minimierst. Da gabs letztens mal ne schöne Doku über die Gagfah im TV und auch eine über den Wohnungsmarkt in Berlin (natürlich beide etwas auf die Spitze getrieben), aber über den Wohnungsmarkt in Berlin gibt es ja viele externe Berichte und Studien.
Viele Grüße
il
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