Immobilienkauf über eigens gegründete Kapitalgesellschaft (UG, GmbH) statt privat wegen Vorsteuerers - 500 Beiträge pro Seite

[Amibobo]

Hallo Forum,

ich überlege mir, wie ich eine Immobilien für meine Familie am besten kaufe. Zunächst kreisten die Gedanken um meine privaten Möglichkeiten (Bausparer, Darlehen, Förderprogramme, …), doch dann kam mir ein Gedanke:

Ein Unternehmen erhält die Vorsteuer von Waren und Dienstleistungen zurück, die das Unternehmen kauft. Da eine Immobilie teilweise auch mehrwertsteuerpflichtige Sachen enthält, müsste ein Unternehmen eine Immobilie günstiger kaufen können im Vergleich zu einer Privatperson?

Vorbemerkung:
Mir ist klar, dass ich für eine steuerliche Bewertung zu einem Steuerberater gehen muss. Dort möchte ich jedoch erst hingehen, wenn die Idee vom Prinzip her klappt und es keine anderen großen Hindernisse gibt.


Beispielrechnung:

Annahmen:
Grundstück: 200.000,- Immobilie + Ausstattung: 200.000,-
Darlehenssumme: 400.000,- Zins: 3,0 %
Nettomiete bzw. Summe für Zins & Tilgung: 2.000,- / Monat

Für das Unternehmen noch relevant:
Anteil Vorsteuer: 19% von 200.000,- = 38.000,- EUR
somit verbleibende Summe „Immobilie + Ausstattung“: 200.000 – 38.000 = 162.000,- EUR
Abschreibung Afa (2% von 162.000,-): 3.240,- EUR / p.a. bzw. 270,- EUR / Monat

1.Ergebnis:
Als Privatperson: Anschaffungskosten 400.000,- EUR Darlehenssumme: 400.000,- EUR
Als Unternehmen: Anschaffungskosten 362.000,- EUR Darlehenssumme: 362.000,- EUR


Man spart sich jedoch nicht nur beim Kaufpreis Geld, sondern auch Zinsen:

Als Privatperson:
- Zins & Tilgung: 2.000,- EUR / Monat über die gesamte Laufzeit
→ Anteil Zins: Darlehenssumme * 3,0% / 12 = 400.000 * 3,0% / 12 = 1.000,- EUR
somit im 1.Monat jeweils 1.000,- EUR Zins und Tilgung
- Dauer der Rückzahlung: 23 Jahre und 2 Monate
→ Summe der gezahlten Zinsen: 155.211,20 EUR
→ Gesamtkosten: 555.211,20 EUR (Zinsen + Anschaffungskosten)

Als Unternehmen:
- Mieteinnahmen kalt: 2.000,- EUR / Monat (zur Vergleichbarkeit mit dem Privatkauf)
- Zins & Tilgung: Mieteinnahmen – Afa = 2.000 – 270 = 1.730,- EUR
→ Anteil Zins: Darlehenssumme * 3,0% / 12 = 362.000 * 3,0% / 12 = 905,- EUR
→ Tilgung ohne Afa: 1.730 – 905 = 825,- EUR
→ Tilgung mit Afa: 825 + 270 = 1.095,- EUR

Kann man die Afa nicht zur Tilgung verwenden:
- Dauer der Rückzahlung: 24 Jahre und 9 Monate
→ Summe der gezahlten Zinsen: 151.062,15 EUR
→ Gesamtkosten: 513.062,15 EUR (Zinsen + Anschaffungskosten)

Kann man auch die Afa zur Tilgung verwenden:
- Dauer der Rückzahlung: 20 Jahre und 2 Monate
→ Summe der gezahlten Zinsen: 120.516,87 EUR
→ Gesamtkosten: 482.516,87 EUR (Zinsen + Anschaffungskosten)


2.Ergebnis:
Egal ob mit oder ohne Afa zahlt man als Unternehmen insgesamt weniger:
- Gesamtkosten als Privater: 555.211,20 EUR 100%
- Gesamtkosten ohne Afa: 513.062,15 EUR 92,41% gespart: 42.149,05 EUR
- Gesamtkosten mit Afa: 482.516,87 EUR 86,91% gespart: 72.694,33 EUR


Vermutlich weitere Vorteile der Unternehmenslösung:
- als sein eigener Vermieter ist es gleichzusetzen mit „selbst gekauft“
- Man kann die Höhe der Miete (in gewissem Rahmen, Stichwort: ortsüblich) selbst bestimmen.
- Die Nebenkosten lassen sich in der privaten Steuer absetzen.
- Bei Reparaturen bekommt das Unternehmen die MwSt zurück.


Vermutlich weiter Nachteile der Unternehmenslösung:
- Man hat als Firma weniger Vertragsschutz als eine Privatperson
- Formalitäten wie jährliche Eigentümerversammlung und Nebenkostenabrechnung müssen eingehalten werden.
- Eingeschränkte Auswahl an Objekten, da bei Objekten von privat keine MwSt ausgewiesen sein kann.
- Ein neu gegründetes Unternehmen wird von der Bank keine günstigen Kredite bekommen. Man wird privat dafür bürgen müssen (was aber gleichzusetzen ist mit einem Kredit zum Kauf als Privatperson – somit kein Nachteil).


Mir bekannte „Unschärften“:
- keine Rücklagen für Reparaturen berücksichtigt, da diese für Privat als für das Unternehmen gleich sein werden.
- keine Wagnisrücklagen für Mietausfall – unnötig, wenn man selbst darin wohnt.
- als Unternehmen muss man den IHK-Beitrag, Kontoführungsgebühren und die Veröffentlichung des Jahresabschlusses zusätzlich bezahlen (ca. 250,- / Jahr).
- Die Kosten für Reparaturen während der Laufzeit sind nicht eingerechnet. Diese Kosten hat man als Privatmann und als Unternehmen, wobei das Unternehmen hier wieder die 19% sparen wird.
- Für eine GmbH braucht man 25.000,- EUR Startkapital, womit sich die Darlehenssumme für das Unternehmen noch reduzieren liese. Eine UG (Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)) kann man mit 1,- EUR gründen, deshalb lasse ich für diese Anfrage die 25.000,- unberücksichtigt.
- Die angesparte Afa-Summe ist in der Berechnung nicht verzinst.


Meine Fragen sind nun:

1. Trifft es zu, dass man als Unternehmen die 19% MwSt als Vorsteuer zurück bekommt und somit das selbe Objekt günstiger kaufen kann?

2. Darf man den Betrag der Afa für die Darlehenstilgung mit verwenden oder muss man die Afa im Unternehmen sparen?

3. Macht es einen Unterschied, ob ein Dritter die Immobilie mietet oder ob man mit seiner Familie (als Geschäftsführer des Unternehmens) selbst darin wohnt?

4. Welche Auswirkungen hat es, wenn man einen Raum (evtl. über einen externen Eingang) als Geschäftsraum des Unternehmens verwenden – somit großteils private Nutzung, zu einem kleinen Teil geschäftliche Nutzung?

5. Muss man von den Mieteinnahmen nach Abzug der Darlehenskosten und Afa noch Steuern bezahlen, wenn während der Zeit der Darlehensrückzahlung sich die Einnahmen und Kosten auf Null aufheben?

6. Gibt es für das Unternehmen als Vermieter noch weitere Kosten (z.B. besondere Versicherung), welche man als Privatperson nicht hat?


Weitere Fragen, deren Klärung sinnvoll sind, wenn sich die Idee lohnt:
- Was macht man mit den Mietzahlungen (= dann großteils Gewinn), wenn das Darlehen zurück gezahlt ist? Zunächst muss man Körperschaftssteuer, Soli und Gewerbesteuer zahlen und wenn man das Geld an die Gesellschafter (an sich selbst) wieder ausschüttet, auch noch Abgeltungssteuer.
- Nach 10 Jahren kann man privat seine Immobilie steuerfrei verkaufen, als Unternehmen muss man immer Steuern zahlen. Lösung: Rücklagen?
- Was muss man privat, was über das Unternehmen versichern?
- Falls es ein Firmenbüro gibt, benötigt man einen 2.Strom-, Telefon- und Wasseranschluss?


Ich hoffe auf Eure konstruktiven Kommentare / Meinungen.

Viele Grüße
Amibobo

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.954.931 von Amibobo am 30.06.13 14:27:42

So viele Fragen. Da bin ich ja gespannt, inwieweit es hier kompetente Antworten gibt.
Mich interessiert es, da ich mich erst vor Tagen selber damit beschäftigt habe. Und zwar Firmengründung zur privaten Vermögensverwaltung.
Ich kam für mich zu keinem positiven Ergebnis, soweit man wirklich alles legal macht.
Generell ein Vorteil einer Firma ist natürlich, das man eine Menge von der Steuer absetzen kann.
Nachteil, die erhebliche Mehrarbeit und Überregulierung.
Man muss z.B. an solche "Kleinigkeiten" denken, wie Krankenversicherung. Bei der GKV wird man evtl. anders eingestuft, zahlt mehr Beiträge und muss z.B. auch von Kapitalerträgen dann KV-Beiträge zahlen.
Dann, was erstmal Firmenassets sind, das holt man nicht so einfach wieder raus. Auch eine Liquidation der GmbH ist schwer, oder unmöglich und kann nochmal erhebliche Besteuerung auslösen.
Ein mögliches Gehalt als Gesellschafter/Geschäftsführer kann man sich zwar zahlen, aber das was das FA anerkennt, hat enge Grenzen. Bei der GmbH ist der Hauptverdacht, der immer sofort kommt, verdeckte Gewinnausschüttung.
Ausgeschüttete Gewinne sind abgeltungssteuerpflichtig. Vorher sind schon auf Ebene der GmbH Körperschafts- und möglicherweise Gewerbesteuern fällig.
Möglicherweise kann man über Holding-Konstruktionen innerbetriebliche Steuern sparen. Das ist aber in der Regel nur ein Liquiditätsgewinn. Denn spätestens bei Ausschüttung oder Liquidation, Verlegung ins Ausland, o.ä. werden Steuern fällig.

Hier musst Du also definitiv das ganze Gesamtkonzept durchrechnen. Und dann abwägen, wenn Du was sparst, ob das in Relation zum Mehraufwand steht.
Macht man Fehler bei der Gründung, dann kann das böse nach hinten losgehen. Schlimmstenfalls zahlt man mehr Steuern als privat, hat Mehraufwand und wird das Ding nicht mehr los.
Ein guter Steueranwalt ist IMO bei sowas Pflicht. Und der sollte für seine Beratung haften müssen.

MfG.
s.

[Amibobo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.955.001 von stupidgame am 30.06.13 15:05:02

Danke stupidgame für deine Anmerkungen. Diese betreffen die spätere Phase, wenn das Objekt schuldenfrei ist und man evtl. verkaufen will.

Zum Verkaufen:
Wenn ich mich richtig erinnere gibt es für Kapitalgesellschaften die Möglichkeit max. 4 Jahre eine Rückstellung zu bilden um nach dem Verkauf von teureren Anlagegegenständen eine Ersatzinvestition zu tätigen. Solange schieben die Rückstellungen die Steuerzahlungen hinaus und man kann was neues kaufen.
Sollte man aber das Unternehmen auflösen wollen hat man in der Tat das Problem, dass dann Steuern zu zahlen sind. Allerdings ist meine Familie dann hoffentlich aus dem gröbsten raus und benötigt die Steuern nicht dringend, auf der anderen Seite kann ich durch die Steuerrückerstattung jetzt auch Objekte ins Auge fassen, die mir auf privater Schiene nicht möglich sind. 38.000,- EUR mehr oder weniger sind am Anfang schon von Bedeutung. Somit habe ich jetzt einen Vorteil und muss in 30 Jahren dann mehr Steuern zahlen.
Ich persönlich finde es besser, mir jetzt ein Objekt leisten zu können was mir zusagt, als wegen einigen Tsd. EUR ein Objekt nehmen zu müssen, wo mir nicht ganz so zusagt.

Zur Krankenversicherung:
Hat man das Problem mit der Kv auch, wenn man normal als Angestellter freiwillig gesetzlich versichert ist und von der geplanten Kapitalgesellschaft auch kein GF-Gehalt bekommt?
Das Unternehmen ist derzeit nur gedacht um die Immobilie zunächst günstiger zu erwerben und dann über die Jahre die Schulden zurück zu zahlen. Sonst läuft nichts in der GmbH. Sprich der Umsatz wird 12*2.000,- ?= 24.000.- sein (+ ggf. Nebenkosten).

Wie meinst du das mit Holding?

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.955.083 von Amibobo am 30.06.13 15:50:32

Wenn Du eh schon freiwillig Versicherter in der GKV bist, dann besteht das Problem so nicht.
Ich geh mal davon aus, das Du schon ein relativ gutes Einkommmen hast.
Bei Selbsständigen geht die GKV von einem Mindesteinkommen von 2021€/Monat aus, im Vergleich zu ~900 bei Sonstigen. Aber auch das wird nur auf Antrag festgesetzt. Ansonsten deutlich über 3000.
Allerdings als freiwillig Versicherter sind, wie gesagt, Kapitaleinkünfte beitragspflichtig. Darunter fallen dann auch mögliche Gewinnausschüttungen einer GmbH.
Ein GF-Gehalt MUSS man sich nicht zahlen. Man kann auch "gratis" arbeiten. Das ist Gestaltungssache.
Es kann bei dem Modell durchaus sein, das schon Unternehmenssteuern fällig werden. Wenn die Schulden kleiner werden und man möglicherweise noch steuerliche Incentives bekommt, dann steigt das bilanzielle Eigenkapital. Was letztlich einen Buchgewinn bedeutet. Und der wäre evtl. schon steuerpflichtig.
Das kommt aber auf das Bilanzierungs 1x1 an. Man hat als Kleinstunternehmen da gewisse Erleichterungen. Muss aber einkalkulieren, das man tatsächlich einen Bilanzgewinn versteuern muss.
Mit der Holding-Konstruktion ist das so:
Schüttet eine Kapitalgesellschaft Gewinne an eine Mutter aus, dann müssen davon nur 5% versteuert werden. (Schachtelprivileg). Aber auch das sind nur aufgeschobene Steuerzahlungen. Merken muss man sich, IMMER wenn man aus einer Firma Geld in den privaten Bereich ausschüttet, dann werden Steuern fällig.

Gruß
s.

[stupidgame]

Was mir übrigens noch einfällt, bei solch einem Modell, man muss unbedingt aufpassen, dass man bilanziell nicht in die roten Zahlen rutscht. Also es muss für die absehbare finanzielle Entwicklung über die Jahre ausreichend Eigenkapital eingebracht werden.
Bei Überschuldung ist der GF verpflichtet, sofort Insolvenz anzumelden.
Also soweit darf man es nicht kommen lassen. Wenn absehbar, rechtzeitig Maßnahmen ergreifen - notfalls eine Kapitalerhöhung.

s.

[Taxadvisor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.954.931 von Amibobo am 30.06.13 14:27:42

Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug zu.

Gruß
Taxadvisor

[Amibobo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.955.903 von Taxadvisor am 30.06.13 19:41:18

Ist das egal, ob Dritte oder man als GF selbst darin wohnt?

Dann können also alle Wohnungsvermietungsfirmen keinen Vorsteuerabzug nutzen. Wohl mit ein Grund, weshalb die Preise weiter steigen ...

[Amibobo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.955.965 von Amibobo am 30.06.13 19:54:06

Danke für den Tip
http://de.wikipedia.org/wiki/Option_%28Umsatzsteuerrecht%29
bzw. Verzicht auf Steuerbefreiungen
http://www.steuerlinks.de/steuerlexikon/lexikon/verzicht-auf…
Darin heisst es:

Ein Vorsteuerabzug aus dem Bau eines reinen Wohnhauses ist wegen der fehlenden tatsächlichen Optionsmöglichkeit nicht zulässig. Wird allerdings ein Wohnhaus zu mehr als 10 % zu unternehmerischen Zwecken genutzt (z.B. Arbeitszimmer eines Schriftstellers), kann der Unternehmer dieses Wohnhaus insgesamt dem Unternehmen zuordnen. Er hat dann zunächst den vollen Vorsteuerabzug, die Verwendung für außerunternehmerische Zwecke ist dann aber als unentgeltliche Wertabgabe der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Wenn das noch stimmt, kann man bei einer 100%igen privaten Nutzung keinen Vorsteuerabzug machen, wenn mehr als 10% gewerblich genutzt werden, doch wieder. Muss man dann Einzelunternehmer oder eine GbR sein? Oder geht das auch mit einem umsatzsteuerpflichtigen KapGes?

[Silberpfeil1]

Zitat von Amibobo: Danke für den Tip
http://de.wikipedia.org/wiki/Option_%28Umsatzsteuerrecht%29
bzw. Verzicht auf Steuerbefreiungen
http://www.steuerlinks.de/steuerlexikon/lexikon/verzicht-auf…
Darin heisst es:

Ein Vorsteuerabzug aus dem Bau eines reinen Wohnhauses ist wegen der fehlenden tatsächlichen Optionsmöglichkeit nicht zulässig. Wird allerdings ein Wohnhaus zu mehr als 10 % zu unternehmerischen Zwecken genutzt (z.B. Arbeitszimmer eines Schriftstellers), kann der Unternehmer dieses Wohnhaus insgesamt dem Unternehmen zuordnen. Er hat dann zunächst den vollen Vorsteuerabzug, die Verwendung für außerunternehmerische Zwecke ist dann aber als unentgeltliche Wertabgabe der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Wenn das noch stimmt, kann man bei einer 100%igen privaten Nutzung keinen Vorsteuerabzug machen, wenn mehr als 10% gewerblich genutzt werden, doch wieder. Muss man dann Einzelunternehmer oder eine GbR sein? Oder geht das auch mit einem umsatzsteuerpflichtigen KapGes?

Ich verstehe die fett hervorgehobene Passage so, daß in Deinem Beispiel zwar zunächst ein Vorsteuerabzug möglich ist, jedoch zu 90 Prozent wieder dadurch revidiert wird, daß Du im Anschluß an den Vorsteuerabzug für die nicht gewerblich genutzten Wohnungen gleichwohl Umsatzsteuer abführen mußt.