DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 218)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.053.473 von babbelino am 18.03.20 17:36:29

@ babbelino

>> Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der
>> Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.
Wenn es so wäre, wäre das doch ein Segen. Leider halte ich es für unwahrscheinlich, dass das passiert.

Die Bewertungsmultiple spielt ja an zwei unterschiedlichen Stellen eine Rolle.

1.) Was passiert beim NAV?
Wir sprachen ja über den NAV. Bei der NAV-Bewertung sind die Gutachterwerte entscheidend.
Gutachterwerte können stark schwanken (z.B. extrem nach oben, wie die TLG in den letzten 2 Jahren gezeigt hat). Aber in unserem Bereich sind sie ziemlich stabil - unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung. Die Bewertung der DeFaMa Immobilien hat der Gutachter ja nur von der 11,4fachen der Miete in 2007 auf das 11,7fache in 2018 angehoben. Und das obwohl sowohl die Dt. Konsum als auch die DeFaMa tendenziell höhere Preise zahlen müssen, weil diese Immobilien scheinbar immer stärker nachgefragt und damit teurer werden.

Dass Gutachterwerte auch in der Krise relativ stabil sein können, sieht man z.B. an der NAV Entwicklung bei anderen Immobilienunternehmen während der Finanzkrise.

NAV je Aktie        2007      2008     2009       2010

VIB Vermögen AG    11,17 €   11,06 €  11,85 €    12,36 €

Hamborner AG       11,36 €   10,57 €  10,37 €     *

Dt. Euroshop AG    26,91 €   27,43 €  26,63 €    26,16 €

*) Wegen Umstellung auf REIT nicht vergleichbar
Quelle: Geschäftsberichte der Unternehmen

Der neue Gutachter der Dt. Konsum bewertet die Objekte der Dt. Konsum übrigens mit dem 12,6fachen (siehe Dt. Konsum GB 2019 S. 43), nachdem der alte Gutachter das Portfolio vorher noch mit dem 11,6fachen bewertet hat (GB 2018 S. 43). 12,6fach is ein ganzer Faktor mehr als die Objekte der DeFaMa in 2018 bewertet wurden. Insofern haben wir da eher noch Luft nach oben.

Wie so ein Gutachter die aktuelle Lage bewertet, werden wir vermutlich relativ schnell herausfinden. Die Dt. Konsum lässt ihre Immobilien immer zum 30.06. bewerten. Somit werden wir schon Mitte August bei der Dt. Konsum sehen, ob sich an der Einschätzung etwas geändert hat.

Aber warum sollte der Gutachter da seine Meinung ändern? Die Zinsen haben sich nicht groß verändert und die Objekte sind auch ziemlich stabil. Ich meine, das zeigen sie doch gerade. Alles andere macht zu, außer Geschäfte des täglichen Bedarfs. Also das Hauptgeschäftsfeld der Dt. Konsum und der DeFaMa. Die DeFaMa erlebt gerade etwas ganz anderes als z.B. die Dt. Euroshop und viele Unternehmen, die kaum wissen, wie sie den Betrieb aufrechterhalten sollen. VW und BMW haben alle Werke in Europa geschlossen.

2.) Was passiert bei den tatsächlich gezahlten Einkaufsfaktoren?
Wenn ich mir etwas wünschen dürfte, dann das Du Recht hast und die Einkaufsfaktoren sinken. Denn davon würde die DeFaMa im Ankauf weit mehr profitieren, als es schadet, wenn der NAV sinkt. Wie gesagt, mir ist der NAV egal. Ich investiere ja auch nicht bei Unternehmen nach dem Buchwert, sondern nach dem Ertragswert. Und der Ertrag auf das eingesetzte Kapital steigt, wenn die Einkaufsfaktoren fallen. Und da die DeFaMa noch viel einkaufen will, wäre das von Vorteil. Aber ich glaube nicht, dass das passiert.

Ob die Einkaufsfaktoren tatsächlich sinken werden wir ja ganz schnell sehen. Die Ankäufe der Dt. Konsum und DeFaMa innerhalb der nächsten 12 Monate werden ja zeigen, ob die Faktoren gesunken sind oder nicht.

MfG JE

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.059.275 von Kampfkater1969 am 19.03.20 07:23:45

Zitat von Kampfkater1969: Ich hatte es hier umgehend verlinkt und auch gelobt. Meinen Link nicht gelesen? ;-)

Sorry, Deinen Link hatte ich nicht mehr in Erinnerung.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.449 von cybernetic am 18.03.20 20:22:42

Dein Optimismus gefällt mir, dass es im Juni 2020 in Deutschland HVs geben wird. :-) Sehe ich auch so.

Aktuell werden neben den aktuellen HVs im März auch schon weitere zahlreich in der Zukunft abgesagt.

Da es dann auch keine Dividendenauszahlungen geben wird, fehlt insoweit dem Markt auch das Kapital für Nachkäufe bei diesen ausgebombten Kursen.

Ob eine Defama in einem kommenden finalen Sell-off des Marktes dann unter 10 € geben wird?

Gehe dann aber davon aus, dass alleine die hier im Themenfaden versammelte Kaufkraft dann dies zu kräftigen Nachkäufen nutzen wird.

Auch Herr Schrade wird da umfangreicherer zukaufen, wenn die aktuellen Mitaktionäre sich dann teils dem Ausverkauf hingeben.

Hieran sieht man wieder, wie wichtig es für eine Aktie ist, auch einen großen Teil "Daueranleger" zu haben. Ein hoher ängstlicher Streubesitz brächte da nur noch mehr Druck.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.056.992 von Michale am 18.03.20 20:52:42

Ich hatte es hier umgehend verlinkt und auch gelobt. Meinen Link nicht gelesen? ;-)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.053.266 von philojoephus am 18.03.20 17:25:01

Zitat von philojoephus: @ Hanspeter

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*) Seit dem 30.09.2019 wurden noch die Objekte Albstadt, Sigmaringen, Rendsburg und Zeitz erworben. Gemäß den einzelnen Kaufmeldungen haben diese Objekte Mieterlöse i.H.v. 1,9 Mio. Euro und 16,7 Mio. Euro gekostet. Der Gutachter hat die Objekte im Bestand gem. GB 2018 S. 37 mit dem 11,6fachen der Jahresmiete bewertet.
1,9 Mio. Mieterlöse x 11,6fach = 22,0 Mio. Euro abzgl. 16,7 Mio. Kaufpreise = 5,3 Mio. Euro NAV-Zuwachs bzw. 1,20 Euro je Aktie.
Das diese Schätzung nicht ganz auf der Luft gegriffen ist, sieht man an dem Objekt Zeitz, dass für 9 Mio. Euro gekauft wurde. Auf der HV der Dt. Konsum war zu hören, dass die Dt. Konsum 12 Mio. Euro für das Objekt geboten hat. Das zeigt, dass allein dieses Objekt mind. 3 Mio. Euro mehr wert ist, als es gekostet hat. Damit hätte allein dieses Objekt den NAV um 3 Mio. Euro bzw. 67 Cent je Aktie gesteigert (12 Mio. Verkehrswert - 9 Mio. Euro Kaufpreis = 3 Mio. Euro Zuwachs beim NAV : 4,42 Mio. Aktien = 0,67 Cent je Aktie).

Bist Du sicher, dass es wirklich diese Gründe sind, die Dich vom Investieren abhalten? Für mich klingt das eher wie vorgeschoben.

MfG JE

[/s]


Also die Deutsche Konsum soll 12 Mio für das Objekt Zeitz geboten haben. Doch der Eigentümer hat lieber an defama verkauft, die nur 9 Mio bezahlen....

Man konnte lesen, dass es hier Besonderheiten gab, aber , dass ein Verkäufer mal einfach etwas ein paar Mio billiger verkauft, als ein anderer zahlen würde, ist gegen jede Logik und klingt extrem unglaubwürdig.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.055.633 von The_Jackal am 18.03.20 19:32:51

Zitat von The_Jackal: Dax aktuell über minus 8%. Das gibt es doch alles garnicht!
Der Markt stellt sich scheinbar auf den vollständigen Kollaps, dem Ende der Wirtschaft ein, und dem kann sich auch Defama jetzt nicht mehr entziehen. Man könnte meinen, dass das Ende der Welt bevorsteht.

Wie Hanspeter richtig schrieb, ist der Kursrückgang auf das Austrocknen der Handelsliquidität zurückzuführen. Und von Kollaps kann man bei diesen Kursen sicherlich sprechen. Aber was passiert eigentlich? Die Aktien, die jetzt in der Krise verkauft wurden, wandern von "zittrigen" in "starke" Hände, was bisher in jeder Krise so war und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch jetzt wieder so ist.

Auch werden die Lebensmittel-Mieter, die in den Einkaufszentren angeheuert haben, derzeit eine Sonderkonjunktur verspüren (Allerorten leere Regale). Außerdem hat H. Schrade ja angekündigt, dass er es "Nichtlebensmittelhändlern" freistellt, den Laden zu schließen und zwar auf Kosten von H. Schrade und nicht der DeFaMa, was hier im Board soweit ich mich entsinnen kann, noch gar keine Erwähnung fand. Von mir ein herzliches Dankeschön dafür! Dies bedeutet nämlich für uns Aktionäre, dass hierfür -zumindest bis Ende April- keine Kosten für unsere DeFaMa entstehen. Bei welcher anderen Gesellschaft hat das je ein Vorstand gemacht? Mir jedenfalls ist hier nichts bekannt.

@Joe, auch von mir vielen Dank für Deinen Beitrag. Meinen "Daumen" hast Du Dir auf jeden Fall verdient.

[cybernetic]

Hallo zusammen,

@LongTermForever

vielen Dank für deinen Beitrag mit dem verlinkten Artikel zur Welt.

Dass die Onlinebestellungen jetzt zulegen kann ich durchaus verstehen, da wie auch im Artikel erwähnt insbesondere junge Menschen mit höherem Einkommen sich Lebensmittel etc. vorzugsweise liefern lassen. Da wird vlt. auch einmal im Büro der Hinweis von Kollegen kommen. So läuft das zumindest bei uns in der Firma.

Bei älteren Menschen kann ich mir nicht wirklich vorstellen, dass der Trend dauerhaft ist, denn für ältere Menschen ist das Einkaufen auch ein Erlebnis. Zu Zeiten in denen man jedoch Angst haben muss im Supermarkt umgerannt zu werden um eine Packung Toilettenpapier oder Desinfektionsmittel zu erhalten, verzichten ältere Menschen dann lieber auf dieses "Erlebnis".

Außerdem sollte man nicht außer Acht lassen, dass Amazon nach wie vor vorzugsweise den Lieferdienst von Lebensmitteln in Großstädten wie Berlin, München etc. anbietet. Die Fläche auf dem Land ist dagegen nicht so rentabel wie die Stadt, durch längere Wege und dünnere Besiedlung.

Selbst bei mir in einer kleinen Großstadt in Süddeutschland ist es jetzt so, dass im Mehrfamilienhaus sich Nachbarschaftshilfen zusammenfinden. Hier wird angeboten sollte jemand Corona oder eine Grippe haben er sich auf eine Liste eintragen kann und ein Nachbar bringt die gewünschten Lebensmittel vom Supermarkt mit, oder das Angebot mit dem Hund Gassi zu gehen etc. In anderen Städten findet man ähnliches prominentestes Beispiel dürfte momentan "Corona Care" sein (wer es nicht kennt einfach mal danach suchen).


@JOE
Wieder einmal ein fantastischer Beitrag von dir. Insbesondere auch der Vergleich mit dem Sparbuch trifft den Nagel auf den Kopf.
Jedoch habe ich meinen geplanten Nachkauf für die Defama bereits durch. In der Nachbetrachtung zu früh. Jedoch sehe ich es auch genau so wie du es mit dem Sparbuch verglichen hast bzw. auch in Beitrag 1632 (der Teil mit Flossbach von Storch sowie Warren Buffett). Egal mit welchem Einstandskurs man letztendlich reingegangen ist in die Defama, in 10 Jahren werden die Kurse sehr wahrscheinlich deutlich höher stehen als die Höchstkurse die wir bereits hatten und die Dividenden werden bis dahin auch weiter fließen.


Gruß Stefan

PS: Bleibt mir hier bloß alle gesund, damit wir uns im Juni auf der HV der Defama sehen

[The_Jackal]

Dax aktuell über minus 8%. Das gibt es doch alles garnicht!
Der Markt stellt sich scheinbar auf den vollständigen Kollaps, dem Ende der Wirtschaft ein, und dem kann sich auch Defama jetzt nicht mehr entziehen. Man könnte meinen, dass das Ende der Welt bevorsteht.

[Kampfkater1969]

Was ist eine Aktie als ertragsbringender Sachwert = wert?

Alle zukünftig kommenden Zahlungsströme sind der Wert. Die Wertsteigerungen der Substanz gibt es on top.

Wegen Minuszinsumfeld nach Inflation, ist die Abzinsungsminderung auf den heutigen Barwert minimal.

Schaut auf die Prime Werte in Deutschland, viele massive Kursverluste. Da ist doch eine Defama ein Segen.

Dazu stabile, steigende Dividenden.

Auch in Krisen, wie dieser nun.

[babbelino]

@joe

Danke für Deinen Beitrag. Das Problem ist doch, dass aus heutiger Sicht angesichts der enormen Unsicherheit der Multiple nicht mehr 11,6 beträgt, sondern tiefer zu verorten ist.