Deutsche Grundstücksauktionen AG. Ein klarer Kauf? (Seite 158)

[Hossa23]

Hallo,

dem aktuellen Kursverlauf zufolge ist das 4,4 Mio € Objekt Nr. 2 nicht versteigert worden? Kann jemand etwas von der Berlin-Auktion berichten?

Grüße

[Merrill]

Hauptgründe:

1) Nicht eingehaltende Gewinnprognosen
2) Umsatzrückgang (wenn auch geringer)
3) Trotz erheblicher Börsengangerlöse ist das Unternehmen nicht besonders gewachsen. Angekündigte neue Bereiche, u.a. Versteigerung von Schmuck, Kunst oder Franchising etc wurden auch mehrere Jahre nach Börsengang nicht umgesetzt.
4) Das Unternehmen ist ganz überwiegend in Ostdeutschland aktiv. Dort sind Immobilienpreise rückläufig. Zudem waren viele Objekte aus Rückübertragungen, die jedoch deutlich rückläufig sind.

[spock42]

@alle

Gerade (um 16:28) wollte ich 120 Aktien in Berlin zu 10,30 verkaufen weil eine Kauf Order in gleicher höhe ebenfalls mit 120 Stück vorlag.
Der Makler sieht das natürlich und sieht wahrscheinlich auch dass in Frankfurt gerade ganz billig (zu 9,75) Aktien zu haben sind und kauft in Frankfurt 900 Stück um die in Berlin um 16:29 zum Kurs von 10,11 zu verkaufen.
Meine Order wird dabei natürlich nicht berücksigtigt.
Also 2,50 Limitgebühr für die Katz.
Ist das eigentlich legal?

Warum fällt die DGA überhaupt eigentlich?
Brechen die Gewinne ein? Sind die zu versteigernden Objekte weggespült worden?
Weiss jemand was?

Bis dann

Spock

[philojoephus]

Auktion der Insel "Langes Werder" im Lychener See am 22.06.02

Bevor ich auf die eigentliche Versteigerung der Insel zu sprechen komme, möchte ich hier kurz skizzieren, wie so eine Auktion eigentlich abläuft.

- Herr Plettner hat eine öffentliche Bestallungsurkunde, die zusammen mit den Gewerbeerlaubnissen der anderen Auktionatoren im Saal aushängt; jeder Auktionator hat seinen eigenen Hammer
- Das Auktionshaus behält sich das Recht vor Objekte abzulehnen, wenn es sie für ihre Kunden nicht für geeignet hält; Sollten dem Auktionshaus ungünstige Informationen bekannt werden, nachdem das Objekt schon im Katalog ist, kann es trotzdem von einer Versteigerung abstand nehmen
- auch die Geschäftsberichte der DGA werden bei den Auktionen verteilt; da viele auf ihr Objekt warten lesen, sie auch in den GB
- vor dem Schöneberger Rathaus war früher regelmäßig ein Stand mit Protestlern, die darauf hinwiesen, dass der Bund über die TLG auch Grundstücke auf den Auktionen veräußern läßt, die zw. 1945-1949 durch die Bodenreform in der Sowjetischen Besatzungszone den Eigentümern weggenommen wurden; die Protestler bezichtigen den Bund und das Auktionshaus der Hehlerei, was durch richterlichen Beschluss auch zulässig ist, denn die DAG hatte auf Unterlassung geklagt und verloren; diese Gruppe hat die Internetseite www.staatshehlerei.de
Ich habe mit einem Vertreter der Gruppe gesprochen. Ihr Unmut richtet sich weniger gegen das Auktionshaus, sondern eher gegen die Bundesrepublik. Diesmal waren sie jedoch nicht da.

- bevor die Objektdaten vorgelesen werden, müssen erst alle Bieter am Telefon sein; Interessenten die nicht persönlich vor Ort sein können, aber mitbieten möchten, werden vom Auktionshaus angerufen; die Objektdaten werden immer von einem Mitarbeiter vorgelesen, ich habe noch nicht erlebt, dass ein Auktionator mal die Daten vorgelesen hätte; der wiederholt meist nur noch mal die Katalognummer, den Ort des Objektes und das Auktionslimit; manchmal sagt er auch noch etwas, wenn dem Auktionshaus noch eine neue Info bekannt geworden ist
- Die Bietungsschritte werden vom Auktionator festgelegt - meistens zw. 500 und 5.000 Euro; es kommt auch vor, dass der erste Schritt z.B. 1.000 Euro beträgt und die folgenden Schritte dann jeweils 2.000 Euro, um bei einem 29.000 Euro Objekt auf runde Zahlen zu kommen
- Man kann auch vorher ein schriftliches Gebot abgeben; die meisten schriftlichen Gebote liegen beim Mindestgebot; wenn mehrere schriftliche Angebote zum gleichen Preis vorliegen und auf der Aktion kein höheres Gebot erfolgt, erhält derjenige Bieter den Zuschlag, dessen Angebot als erstes einging; der Auktionator ließt in dem Fall vor, dass das Objekt an eine Person in der Musterstraße in 12345 Beispielshausen geht, der Name des Bieters wird nicht genannt; schriftliche Gebote, die höher sind als der Mindespreis, sind selten, kommen aber vor, in diesem Fall wird sofort mit dem höheren Gebot begonnen; Bsp. Der Mindestpreis (Auktionslimit) liegt bei 18.000 Euro und es liegen mehrere schriftliche Gebote zum Auktionslimit und ein Gebot über 18.001 Euro vor; wenn auf der Auktion kein höheres Gebot erfolgt erhält derjenige den Zuschlag, der die 18.001 Euro geboten hat; In so einem Fall legt der Auktionator übrigens den ersten Bietungsschritt bei 999 Euro und die weiteren Schritte bei 1.000 Euro fest
- Durch einfaches Handheben gibt man ein Gebot ab, an dass man gebunden ist, bis jemand ein höheres Gebot abgibt; selbst, wenn man die Hand hebt und sofort den Saal verläßt hat das Gebot bestand
- Über die Gebote wird genau Protokoll geführt, falls der Auktionator durcheinander kommt (was öfters passiert, als man denkt), wirft er einfach einen Blick auf das Blatt der Protokollantin, die neben ihm Sitz
- Mit dem dritten Hammerschlag ist der Kaufvertrag gem. § 156 BGB geschlossen
- Eine Dame des Auktionshauses geht dann zum Platz des Ersteigerers, um seine Personalien von einem "amtlichen Lichtbildausweis" entgegenzunehmen; der Ersteigerer muss eine Sicherheitsleistung auf den Kaufpreis von 10 % des Zuschlagspreises mind. jedoch 2.000 Euro und die fällige Courtage sofort bezahlen; es sei denn er vorher mit dem Auktionshaus schriftlich etwas anderes vereinbart; Schecks werden akzeptiert (Scheckbetrug ist seit zwei Jahren ein Straftatbestand nach StGB)
- Der Vertrag wird vom beiwohnenden Notar (in einem Nebenzimmer) fertig gemacht und kann schon nach kurzer Zeit unterschrieben werden

Doch nun zur eigentlichen Versteigerung der Insel

Bevor die Insel aufgerufen wurde, hatte Herr Plettner ein Pause von 15 Minuten eingefügt, damit sich die Presse und die 6 Kamerateams (u.a. SFB und Reuters) in Stellung bringen konnten. Dann wurden die Details von einem Mitarbeiter der DGA vorgelesen - u.a. das der Käufer jedes Jahr allein 711 Euro für die Nutzung der Wasserflächen zu bezahlen hat. Herr Plettner wies dann noch darauf hin, dass der Kaufpreis vom Käufer vermutlich allein aufzubringen ist, weil wohl keine Bank für ein solches Objekt einen Kredit bewilligt. Und dann ging es los. Das Auktionslimit betrug 150.000 Euro. Herr Plettner hatte die Steigerungsraten auf 5.000 Euro festgelegt.

150..155..200 (Telefongebot)..210..215..230..235..260 (wieder am Telefon)..265..270..275..280..300 (Telefongebot) ..305..310..315..320..325..330..335..340..345..350..355..360..365..370..375..380..385..390..395..400..405..410..410..420 (Jetzt gab es kurz ein paar Schwierigkeiten, weil zwei Bieter im Saal und einer am Telefon gleichzeitig ein Gebot abgegeben hatten, aber dann folgte auch schon)..425 (worauf Herr Plettner sagte: "Da haben wir`s" )..430..435..440..445..450..455..460..465..470..475..480..485..490.. 495..500 (Jetzt sagte Herr Plettner, dass er sein ganzen Geld, was er beim Fußballwetten gewonnen hatte, nun wieder verloren hat)..505..510..515 (von hier an gab es nur noch zwei Bieter im Saal einen Herren und eine Dame)..520 (Gebot der Dame)..525 (Gebot des Herrn)..530..535..540..545..550..555..650..565..570..575..580..585..590..595..600..605..610..615..620..625 (Herr)..630 (Dame)..635..640..645..650 (von hier an verlangsamte sich das Bieten, die beiden überlegten z.T. sehr lange, bis sie erhöhten, manchmal warteten sie fast bis zum dritten Hammerschlag).....655.....660.....665..670....675.....680.000 Euro sind von der Dame in der mittleren Reihe dort geboten. Gibt es ein höheres Gebot? 680.000 Euro ..... zum Dritten! Herzlichen Glückwunsch.

In 18 Minuten hatte Herr Plettner 40.800 Euro (brutto) für die DGA verdient. Die Frau war natürlich sofort von der Presse umringt, obwohl Herr Plettner ausdrücklich gesagt hatte, dass die Personen im Saal nur von hinten gefilmt werden dürfen. Aber Herr Plettner ist dann eingeschritten und das Sicherheitspersonal (das sonst nicht da ist) hat der Frau "Geleitschutz" gegeben. Sie ist dann gleich ins Notarzimmer gegangen. Dort ist die Presse nicht zugelassen, weil es gemäß den Angaben von Herrn Plettner "gesetzlich verboten ist, einen Notar beim beurkunden zu filmen oder zu fotografieren." Dafür stellte sich Herr Plettner im Vorraum ausgiebig den Fragen der Presse. Er erzählte, dass u.a. 25 schriftliche Gebote gab, wovon auch 8 Bieter am Telefon waren u.a. einer aus New York, ein Londoner Bankier und einer aus Südamerika. Über 800 Leute hätten sich die Insel angesehen. Bei den schriftlichen Geboten und im Saal war "die ganze Bundesrepublik, von Flensburg bis Ludwigshafen vertreten." Allerdings sieht er die Dame, die die Insel letztendlich ersteigert hat, zum ersten mal. Er war sich sicher, dass seine Mitarbeiter schon vorher mit ihr verhandelt hätten, aber er kennt sie nicht. Er schätzt, dass vermutlich eine reiche Familie den Zuschlag erhalten hat. Ob die Frau dann noch ein Interview gegeben hat, weiß ich nicht. Allerdings hatte sie im Saal schon gesagt, dass sie Rechtsanwältin ist und Kerstin Mock heißt. Später wurde dann gemunckelt, das ein Bieter aus den alten Bundesländern den Zuschlag erhalten hat.
"Der Preis von 680.000 Euro ist sensationell." Er selbst hatte geschätzt, dass es für ca. 500.000 Euro weggeht. Ein Preis von 400.000 Euro wäre seiner Meinung nach ein Schnäppchen gewesen. "Für so eine tolle Location hätte ich vielleicht 400.000 Euro gezahlt." Es gab interne Wetten, für wieviel das Objekt verkauft werden würde. Er hatte die 200-300 Euro, die er beim Wetten um die Fußballweltmeisterschaft gewonnen hatte ("Meine Begeisterung für Fußball hält sich in Grenzen." ), darauf gesetzt, dass das Objekt nicht mehr als 500.000 Euro erreicht. Die hat er nun verloren, was ihm jedoch nicht allzu traurig stimmt. "Mit dem Ergebnis von 680.000 Euro bin ich zufrieden."
Auf die Frage, ob er bei solchen Auktionen noch aufgeregt ist, sagte er: "Wir haben seit der Wende ca. 100 Herrenhäuser und Schlösser versteigert. Einige haben sehr viel Aufmerksamkeit erregt, weil zum Teil sehr geschichtsträchtige Objekte dabei waren. Wir haben oft Unikate und insgesamt viele schöne Objekte versteigert. Wie sie gesehen haben, ist auch sehr viel Routine und sind viele normale Objekte dabei. Trotzdem ist so etwas immer wieder spannend. Die Unikate lockern das Klima auf. Ein Auktionator kann auch nicht den ganzen Tag vor sich hin sabbeln. Ein bisschen Entertainment ist auch dabei. Man muss das Publikum auch mal zum Lachen bringen."
Natürlich wurde auch nach anderen außergewöhnlichen Objekten und Versteigerungen gefragt. Herr Plettner erzählte, dass sie einmal einen Wasserturm versteigert hätten. Der lag in Thüringen ziemlich weit oben auf einem Berg. Und ein älterer Mann hätte ihn für ca. 1.500 Euro ersteigert. "Wir haben uns alle gefragt, was er damit vor hat. Der Turm war doch etwas ab vom Schuss und eignete sich nicht so recht zum Ausbauen. Da hätte man nicht einziehen können. Später haben wir dann erfahren, dass er den Turm an die Telekom als Sendeanlage für 2.500 Euro im Monat vermietet hat. Der hat das Geschäft seines Lebens gemacht."
"Man hat immer wieder die Chance ein Schnäppchen zu machen. Wir wundern uns oft für wie wenig einige Immobilien weggehen. Ich mach das jetzt schon so lange und werde trotzdem immer wieder überrascht." Wer sein Glück versuchen will, dem gibt Herr Plettner den Rat den Katalog ca. ein Tag lang ausgiebig zu studieren und sich pro Auktion ca. drei bis vier Objekte herauszusuchen. Natürlich sollte man auch mehr über diese Objekte in Erfahrung bringen. Man sollte sie sich schon mal angesehen haben und eventuell mit den Leuten vor Ort sprechen. Auch die Behörden sollte man kontaktieren und sich die Unterlagen zu dem Objekt vom Auktionshaus zuschicken lassen. Selbstverständlich muss man sich ein Limit setzen und nicht wild drauflos bieten. Dann hat man auch eine gute Chance ein gutes Geschäft zu machen.
"Wir erleben sehr oft, dass uns Leute nach einer Auktion anrufen und sagen sie hätten mehr für das Objekt geboten, wenn sie gewußt hätten, dass es nur sowenig kostet." Offensichtlich überschätzen manche Interessenten die Nachfrage nach bestimmten Objekten. Die denken sich dann, dass "so ein (außergewöhnliches) Objekt, für mindestens so und so viel weggeht." Deshalb kommen sie erst gar nicht zur Auktion und bieten nicht mit. Hinterher ärgern sie sich dann, dass das Objekt sogar noch unter ihrem Limit verkauft wurde.
Wer sich die Versteigerung und ein paar Hintergrundinfos anschauen möchte, dem sei die Sendung "Wochenmarkt" am 27.06.2002 um 20:15 Uhr auf SFB1 empfohlen. Dort wird noch mal ein kurzer Beitrag darüber gesendet. Hier noch zwei Links zu Artikeln über die Versteigerung:
http://morgenpost.berlin1.de/archiv2002/020623/brandenburg/…
http://www.berlinonline.de/suche/.bin/mark.cgi/aktuelles/be…

Regards JE

[philojoephus]

Und natürlich den Bericht aus diesem Jahr:

Hauptversammlung am 11.06.2002

Anwesend ca. 68 freie Aktionäre + 16 weitere Personen wie Vorstand, Aufsichtsrat, Wirtschaftsprüfer und Mitarbeiter der DGA; insgesamt waren 551.577 Aktien vertreten, das entspricht 68,95 % des stimmberechtigten Kapitals; Dipl. Kfm. Olaf Harder (Steuerberater/Wirtschaftsprüfer), Martin Kowert (Wirtschaftsprüfer/Steuerberater), Martin Heidemann (Notar)

Herr Plettners Rede

Die Ursache für die um gut 10 Mio. Euro gesunkenen Objektumsätze - trotz einer höheren Anzahl versteigerter Immobilien - sind die gefallenden Immobilienpreise. Jedoch steigen seit diesem Frühjahr die Preise für bestimmte Immobilien wieder leicht. Außerdem konnte die DGA bei den Märzauktionen in diesem Jahr "eine verstärkte Nachfrage nach Immobilien aller Art" feststellen. Herr Plettner vermutet daher, "dass das tiefe Tal der bundesweiten Immobilienbaisse durchschritten" sein könnte.
Bei den Frühjahrsauktionen im März 2002 wurden von der DGA 245 Immobilien im Wert von 11,6 Mio. Euro versteigert. Die Sommerauktionen "versprechen schon jetzt ein sehr großer Erfolg" zu werden, da schon jetzt für fast alle interessanten Immobilien Gebote vorliegen. Er schätzt, dass es besonders um die die Insel Lychener See, "die bundesweit sehr viel Presseaufmerksamkeit" bekommen hat, ein interessanten Bieterwettstreit geben wird, da schon jetzt mehrere Gebote vorliegen, die deutlich höher als das Auktionslimit liegen. Er empfahl den Aktionären unbedingt mal eine Auktion zu besuchen und ganz besonders diese (fand am 22. Juni statt; siehe nachfolgender Bericht).
Die SGA hat bei ihren ersten zwei Auktionen in diesem Jahr bereits einen Courtageumsatz von 954.000 Euro erwirtschaftet. Und die NGA hat bei ihren ersten zwei Auktionen in diesem Jahr bereits einen bereinigten Courtageumsatz i.H.v. 586.000 Euro erzielt. Damit hat die NGA bereits 108 % des gesamten Umsatzes des letzten Jahres erreicht.
Herr Plettner war vor kurzem in London wo er erfahren hat, dass es im Grossraum London ganze 18 Grundstücksauktionshäuser gibt (vielleicht ein Hinweis auf zukünftige Expansionsmöglichkeiten?).
Die DGA bekommt in diesem Jahr zunehmend mehr Objekte aus den alten Bundesländern eingeliefert. Aber auch "große Privatunternehmen, wie die IVG" liefern ein (die Katalogpositionen 167 und 168 (große Gewerbeimmobilien) des aktuellen Kataloges sind von der IVG). In Zukunft soll auch ein eigenständiges Auktionshaus in den alten Bundesländern etabliert werden. Doch im Moment gibt es noch nicht genügend Aufträge, die eine solche Investition - 500.000 - 700.000 Euro - rechtfertigen würden. Sollte es Bedarf geben, könnte die DGA auch schon jetzt in Frankfurt oder München Auktionen organisieren. Um die Abwicklung der Einlieferungen aus den alten Bundesländern zu vereinfachen wird demnächst eine "freiberufliche Generalrepräsentanz" in Köln oder Düsseldorf eröffnet. Später wird vielleicht auch noch eine Repräsentanz für Süddeutschland eröffnet. Der Norden wird weiterhin von der NGA bearbeitet. Erst wenn es genügend Aufträge gibt, wird ein eigenes Auktionshaus in Westdeutschland gegründet.
Herr Plettner deutete an, dass die DGA vielleicht einen Weg gefunden hat, Immobilien auch über das Internet zu versteigern. Das ist bisher noch nicht möglich, weil Grundstücksverträge notariell beurkundet sein müssen, sonst sind sie formnichtig und damit ungültig. Doch man hat sich mit "Fachleuten des Internets und Anwälten" zusammengesetzt und vielleicht (das "vielleicht" hat er betont) doch einen Weg gefunden. Genaueres wollte er aber nicht dazu sagen ("Betriebsgeheimnis" ). Voraussichtlich wird im letzten Quartal diesen Jahres eine Probeauktion im Internet stattfinden. Sollte das klappen, dann könnten Internetauktionen für Grundstücke für die DGA "eine große Zukunft" haben. Allerdings schätzt er, dass Auktionen über das Internet nur was für kleinere Objekte (bis 50.000 Euro) sind.
Es wird zukünftig zweimal im Jahr einen Aktionärsbrief mit dem Namen "Aktionärsnews" geben. Das erste Exemplar (I/2002) lag zur HV schon aus. Dieser Aktionärsbrief wird u.a. mit den Katalogen verschickt werden. Gemäß den Angaben der ersten Ausgabe, soll er auch "Basisinformationen für Aktienneueinsteiger geben", um so auch ein Interesse für die Aktie bei den Kataloglesern erzeugen, die "bislang vorwiegend am Immobilien- und weniger am Aktienmarkt investiert haben."
"Grundstücksauktionen befinden sich unverkennbar im starken Aufwind." Immer mehr Verkäufer prüfen im Vorfeld, ob ein Verkauf über eine Auktion nicht besser ist, als über klassische Vertriebwege. Dazu hat natürlich auch der Erlass des Bundesfinanzministerium beigetragen, in dem die Oberfinanzdirektionen angewiesen werden, Immobilien des Bundes verstärkt durch Auktionen zu veräußern. Auch Mecklenburg-Vorpommern hat jetzt einen solchen Erlass herausgegeben und es scheint, das auch noch andere Bundesländer ähnlich verfahren werden.
"Stark zugenommen" hat die Einlieferung durch Insolvenzverwalter, die "zum Teil hoch interessante und profitable Immobilien" einliefern. Auch viele Gerichte akzeptieren mittlerweile die auf Auktionen ermittelten Preise.
Die DGA kontrolliert als "unbedrängter Marktführer" mittlerweile 85 % des Marktes für Immobilienauktionen. In den neuen Bundesländern ist man fest etabliert und mit Ausnahme eines "ernstzunehmenden" Konkurrenzhauses in Berlin (Karhausen Immobilien-Auktionen siehe www.karhausen.de ) gibt es keine Konkurrenten. Deshalb will man jetzt in die alten Bundesländer expandieren, wo es derzeit auch noch "keine nennenswerte" Konkurrenz gibt. Es werden "jetzt verstärkt gesamtbundesweite Aktivitäten" ergriffen.
Herr Plettner führte aus, dass es zwar in den letzten 10 Jahren mehrere Versuche gab, neue Auktionshäuser zu etablieren. Aber keiner dieser Versuche hatte Erfolg. Herr Plettner meint, dass das u.a. daran liegt, dass wichtiges Know How und Geld fehlt. Die Tätigkeit eines Maklers und eines Auktionators ist doch grundverschieden (Schon früher hat er einmal gesagt, dass es nicht alleine ausreicht, eine große Adressdatei zu haben).
Der Kurs der Aktie läßt Herrn Plettner "nicht gerade vor Freude aufschreien," allerdings tröstet er sich damit, dass andere Werte weit stärker gefallen sind. Die Dividendenpolitik wird auch in Zukunft zur Vollausschüttung tendieren.
In diesem Jahr prognostiziert Herr Plettner für die Gruppe einen Objektumsatz i.H.v. 95 Mio. Euro.
Herr Plettner und seine Familie halten noch 206.762 Aktien. Nach den Informationen von Herrn Plettner hat bisher kein Altgesellschafter verkauft, im Gegenteil es wurde dazugekauft. Es befinden sich derzeit wohl 508.269 Aktien im Besitz der Altgesellschafter. Dazu zählen auch 25.000 Aktien, die sich in den Händen eines Großaktionärs befinden, der bei der Gründung der AG anwesend war.
Da Herr Plettner nicht nur Gründer des Auktionshauses war, sondern immer noch Großaktionär ist, versteht er sich nicht nur als "angestellter Vorstand" sondern vor allem als Unternehmer. Deshalb und
aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Situation der DGA hat er im letzten Jahr auf Provisionen i.H.v. 250.000 DM ggü. der DGA und 65.000 DM ggü. der NGA verzichtet.

Informationen aus der anschliedenden Diskussion

Immobilienfirma "Brecht"

Wurde 1971 durch Herrn Brecht gegründet. Herr Brecht war Schüler eines anderen großen Immobilienhauses in Berlin und ist heute im Alter von Herrn Plettner. Im letzten Jahr hatte Herr Plettner Herrn Brecht angesprochen, ob nicht ein Interesse besteht das Unternehmen zu verkaufen. Und obwohl zuerst kein Interesse zum Verkauf bestand, hat sich Herr Brecht nach "einigen Monaten" doch zum Verkauf entschieden. "Über den Preis haben wir hart verhandelt." Letztendlich hat man sich auf den Preis von 153.000 Euro geeinigt. Die DGA hat dann noch weitere 250.000 Euro für Investitionen und Anlaufkosten ausgegeben. Herr Plettner sagte, dass das Unternehmen Brecht Immobilien im letzten Jahr einen Gewinn i.H.v. DM 204.000 (104.303 Euro) gemacht hat.
Mittlerweile hat sich Herr Brecht zur Ruhe gesetzt, aber die übrigen Mitarbeiter konnten gehalten werden und bringen wichtiges Know How ein. Die Vorgaben nach denen jetzt gearbeitet wird, sind natürlich andere. Die Mitarbeiter der DGA, SGA und NGA sind jetzt "strengstens" angewiesen spätestens innerhalb einer Woche alle Immobilien, die nicht in die Auktion kommen, an Brechtimmobilien zu melden.
Herr Plettner führte dazu aus, dass die Idee, einen Makler zu kaufen, von den Mitarbeitern der DGA selbst stammt. "Wir verwalten riesige Mengen an Immobilien, die nie in die Auktion kommen." Die DGA-Gruppe lehnt ca. 75 Prozent aller an sie herangetragenen Immobilien ab. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. Oft sind die Preisvorstellungen der Einlieferer zu hoch und man kann sich nicht auf ein vernünftiges Auktionslimit einigen. Er betonte zwar, dass dieses Problem häufig bei Privatpersonen auftritt, aber dass es letztendlich für alle Einlieferer gilt - "auch für den Bund und Nachlassverwalter." Ein weiterer Grund ist, dass ein Teil der angebotenen Immobilien überschuldet ist. D.h. die Objekte sind mit einem höheren Kredit belastet (z.B. 300.000 Euro) als sie noch wert sind (z.B. 200.000 Euro). Da die kreditgebende Bank in diesem Fall ein Widerspruchsrecht beim Verkauf hat (weil ihr der erzielte Preis zu niedrig ist und deshalb nicht zur Kredittilgung ausreicht), versteigert die DGA solche Immobilien nur dann, wenn das Kreditinstitut einen "Persilschein" ausgestellt hat - sich also mit dem zugeschlagenen Preis zufrieden gibt.
Da die DGA die Auktionen in einem sehr kurzen Zeitfenster (drei Monate) organisieren muss, kann sie es sich nicht leisten ewig mit den Einlieferern (um das Auktionslimit u.ä.) zu verhandeln. "Wir müssen auch nicht an den zähen Kunden hängen," da es genug Objekte gibt. Manchmal melden sich die Kunden später noch mal, wenn sie merken, dass sie das Objekt nicht los werden, aber meisten melden sie sich nicht noch mal.
Aber genau für diese Kunden ist die Maklerfirma der richtige Vertriebsweg. Denn der Makler steht nicht unter dem "scharfen Termindruck", dem die Auktionshäuser unterliegen. Deshalb kann er "strategisch planen" und sich mehr Zeit bei der Vermarktung nehmen. Ab dem 1. März 2002 erhält Brecht nun eine Kopie der nicht in die Auktion kommenden Immobilien. Brecht ruft dann bei den Kunden an und in 40 % der Fälle bekommt Brecht dann auch den Auftrag die Immobilie zu vertreiben. Dann hat Brecht für sechs Monate ein Exklusivvertriebsrecht. Sollte der Verkauf in dieser Zeit nicht gelingen, können die Objekte vielleicht später doch in die Aktion genommen werden, wenn man sich mit den Eigentümern auf ein niedrigeres Limit einigen kann.
In Zukunft wird Brecht - neben den klassischen Vertriebswegen, einer Maklerfirma - auch einen Katalog herausgeben, der zusammen mit den Auktionskatalogen versandt wird. Dadurch profitiert Brecht von der riesigen Adressdatei der DGA. Außerdem sollen in Zukunft auch kleinere Sonderauktionen "zu bestimmten Themen" (z.B. Eigentumswohnungen) von Brecht organisiert werden. So könnte vielleicht ein drittes funktionierendes Auktionshaus in Berlin entstehen (neben der DGA und Karhausen).

Anlaufverluste der NGA

Darauf angesprochen, warum die NGA im Gegensatz zur SGA Anlaufverluste zu verzeichnen hatte, führte Herr Plettner aus, dass der Grund dafür die unterschiedlichen Ausgangslagen der beiden Gesellschaften war. Die SGA konnte ein bestehendes und funktionierendes Auktionshaus übernehmen und hatte somit eine bessere Ausgangslage. Für die Gründung der NGA hatte man versucht eine Maklerfirma in Rostock zu kaufen, aber die Verhandlungen mit zwei Maklerfirmen scheiterten letztendlich an den zu hohen Preisvorstellungen der Verkäufer. Insofern musste die NGA bei Null anfangen.
Herr Plettner betonte aber, dass der Objektumsatz der NGA in diesem Jahr gut doppelt so hoch werden könnte, wie im letzten Jahr und das ein Gewinn von 200 bis 400 Tausend Euro für 2001 im Bereich des möglichen liegt.
Er hob auch noch mal hervor, dass die Gründung eigener Tochtergesellschaften wichtig war, da viele Kommunen aus "örtlichen bzw. regionalen" Gründen nicht bereit sind, der DGA Aufträge zu geben. So will zum Beispiel die sächsische Oberfinanzdirektion, dass die Auktionen in Dresden stattfinden. Ähnlich verhält es sich in Rostock.

Kauf eines Aktionshauses für bewegliche Wirtschaftsgüter

Herr Plettner hatte auf der HV im letzten Jahr gesagt, das er gerne ein Aktionshaus für bewegliche Wirtschaftsgüter kaufen würde, weil in diesem Geschäft die Margen deutlich höher sind, als bei den Grundstücksauktionen. Mittlerweile ist ihm jedoch klar geworden, dass die Auktionen von beweglichen Wirtschaftsgütern ein "sehr schwieriges und vollkommen anderes Metier" sind. Deshalb könnte er auch nicht nach einer solchen Übernahme einfach einen erfahrenen Auktionator der DGA als Geschäftsführer einsetzen, weil der gar nicht wüsste, was er zu machen hätte und wie er dort arbeiten soll. Somit reicht es nicht aus, einfach ein Auktionshaus zu übernehmen, sondern man muss auch sicherstellen, dass die Geschäftsführer und Angestellten absolut integer sind und auch weiterhin in dem Unternehmen arbeiten werden. Das macht eine solche Übernahme natürlich komplizierter.
Er bestätigte, dass er in Berlin drei Auktionsunternehmen im Auge gehabt hatte, von denen zwei in die engere Wahl gefallen waren, weil sie "seriös" sind. Aber man konnte sich nicht auf einen Preis einigen. In die Verhandlungen platzte wohl auch ein Angebot eines Auktionshauses aus Belgien. Dieses Auktionshaus macht schon jetzt im Internet und europaweit Auktionen für bewegliche Wirtschaftsgüter und expandiert gerade sehr stark. Dieses Unternehmen hat schließlich die zwei Berliner Auktionshäuser zu Preisen gekauft, bei denen Herr Plettner nur noch den Kopf schütteln konnte.
Weil die DGA nicht über das Know How für Auktionen beweglicher Wirtschaftsgüter verfügt, "kann es auch nicht die Sache der DGA sein, ein Auktionshaus (für bewegliche Wirtschaftsgüter) selbst zu gründen."

Wer in Zukunft noch einliefern wird

Gemäß den Erfahrungen von Herrn Plettner und seiner Mitarbeiter, stimmen die veröffentlichten Zahlen über den geschätzten Immobilienbestand des Bundes und der Kommunen oft nicht. Grundsätzlich ist es so, dass der Bund (mit all seinen Ablegern, wie TLG, Vermögensämtern, BVVG usw.) selbst gar nicht weiß, wie viele Immobilien er besitzt bzw. wo er ein Anrecht drauf hat. Auch die öffentlichen Schätzungen wie viele Immobilien die TLG noch zu verkaufen hätte, schwanken sehr stark (zwischen 10.000 bis 25.000 Objekten). Außerdem stellen die Mitarbeiter der DGA immer wieder fest, dass sich die Mitarbeiter und Beamten der einzelnen Bundesgesellschaften an ihrem Stuhl festklammern und Immobilien nicht zum Verkauf freigeben. "Unserer Meinung nach, hat der Bund und seine Gesellschaften noch mehrere 10.000 Immobilien, die verkauft werden könnten und in Zukunft verkauft werden." Denn die öffentlichen Kassen sind klamm und da ist jede Mark willkommen. Aber, "ich kann ihnen nicht sagen, wie die Einlieferungen der öffentlichen Hand in fünf Jahren aussehen werden. Eines Tages wird die TLG nicht mehr der größte Einlieferer sein. Aber das ist sicher nicht vor zehn Jahren der Fall. Es wird immer ein Floating geben." Auch nehmen derzeit die Insolvenzen zu, so dass von dieser Seite verstärkt eingeliefert wird. Die Einlieferungen der JCC werden auch noch einige Jahre anhalten. "Wir hoffen, das wir davon ausgehen können, dass sich die Geschäftsentwicklung in den alten Bundesländern weiterhin gut entwickelt."

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Ein Teil der "VIP-Kunden" bekommt eine Rechnung mit Zahlungsziel, aber das ist nicht der Grund für den hohen Forderungsbestand. Bei den Forderungen aus Lieferung und Leistungen handelt es sich nicht um die Courtagen die die Käufer zu zahlen haben. Die Käufercourtagen sind meistens schon innerhalb von vier Wochen in der Kasse. Bei den Forderungen aus LuL handelt es sich fast ausschließlich um die Courtagen, die die Verkäufer zu entrichten haben. Die erhält die DGA jedoch erst dann, wenn der Kaufvertrag abgewickelt ist und der Kaufpreis vom Notar freigegeben wurde. Die Abwicklung dauert im Durchschnitt 12-24 Monate. Herr Plettner erzählte von einem kleinen Einfamilienhaus in Dahlem (Westberlin), das vor 1,5 Jahren verkauft worden ist und wo erst jetzt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden ist. Das ist Voraussetzung für die Freigabe des Kaufpreises. Die Grundbuchämter (in Ostdeutschland) haben z.T. wohl massiven Rückstand. In Bergen auf der Ostseeinsel Rügen werden erst jetzt die Kaufverträge von vor zwei Jahren bearbeitet. Wenn man dann in so einem Amt anruft, um sich zu erkundigen, wie weit der Vorgang ist, bekommt man z.T. mitgeteilt, dass der Antrag gleich wieder nach ganz unten wandert, wenn man noch einmal stört.
Der überwiegende Teil dieser Forderungen ist notariell abgesichert. Denn in den meisten Verträgen befinden sich Klauseln, nach denen der Notar den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer auszahlen darf, wenn die Verkäufercourtage an die DGA gezahlt wurde. Außerdem sind die Kaufpreise meistens schon beim Notar auf Notaranderkonten hinterlegt. Das ist nämlich in den allermeisten Fällen Voraussetzung dafür, dass der Notar beim Grundbuchamt den neuen Besitzer (Käufer des Objektes) eintragen lassen kann. Das bedeutet jedoch auch, dass selbst wenn der Käufer in der Zwischenzeit bis zur Abwicklung des Kaufvertrages Pleite geht, das Geld sicher beim Notar ist und die DGA ihr Geld (wenn auch spät) erhält.
Aufgrund der langen Abwicklungszeiten wird die DGA immer mit einem hohen Bestand an Forderungen aus LuL leben müssen. Herr Plettner bezifferte den Bestand im langfristigen Durchschnitt auf 3 bis 4 Millionen Euro.
Ich habe nach der HV noch mal ausgiebig mit Herr Kowert, dem Wirtschaftsprüfer, über das Thema gesprochen. Der meinte, dass er mit diesen Forderungen sehr gut schlafen kann, weil ca. 80 bis 90 Prozent der Forderungen notariell abgesichert seien und weil der überwiegende Teil innerhalb von 2-3 Jahren getilgt werde. Nur ca. 1 Mio. Euro der Forderungen sei älter als drei Jahre. Aber auch diese Forderungen sind durch die notarielle Absicherung und dadurch, dass sie z.T. schon hinterlegt sind, sichere Forderungen. Auch zinst die DGA diese Forderungen mit 7,5 Prozent pro Jahr ab. So das der Nennwert der per 31.12.2001 ausgewiesenen Forderungen seinerseits geschätzte 300-400 Tausend Euro über dem ausgewiesenen Wert liegt.
"Wir haben fast keine Provisionsprozesse. Es gibt nur ein bis drei faule Eier im Jahr, wo wir um die Courtage prozessieren müssen."

Rückabwicklungen

Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich den Hintergrund zu den Rückabwicklungen genau verstanden habe. Gemäß GB 2001 S. 21 kam es zu verschiedenen Rückabwicklungen von Zuschlägen. Ein Grund dafür ist wohl der, dass bei bestimmten Grundstücken der Zuschlag unter Vorbehalt der Restriktion erfolgt. Sollten die Verwaltungsgerichte dann den Widersprüchen der Eigentumsübertragung zustimmen, muss der Kaufvertrag rückabgewickelt werden, da der Verkäufer nicht rechtmäßiger Besitzer der Immobilie war. Diese Restitutionsverfahren dauern im Durchschnitt 8-10 Jahre.
Herr Plettner meinte, dass die DGA diese Rückabwicklungen mit sich "rum zieht", aber dass sich in Zukunft "dramatisch ins Positive entwickeln" wird, da sich viele Resitutionsansprüche mittlerweile erledigt haben.
Die Provisionen aus diesen Geschäften werden dann rückerstattet und ausgebucht. Gemäß Herrn Kowert, werden diese zurückerstatteten Courtagen direkt mit den Umsatzerlösen verrechnet. Das wundert mich etwas, weil das bedeuten würde, dass die für 2001 ausgewiesenen Umsatzerlöse nicht periodengerecht sind und in Wirklichkeit nicht 11,245 Mio. DM betragen haben, sondern 12,213 Mio. DM. Ich habe diesbezüglich noch mal eine Anfrage an die DGA gestellt.

Verschiedenes

- "Der Immobilienmarkt befindet sich in einer sehr kritischen Phase. Wir sind einer der wenigen, die bundesweit den Immobilienmarkt einschätzen können. Zur Zeit haben wir einen Aldimarkt." D.h. es gibt eine riesige Nachfrage - Milliarden von Mark, auch wegen dem Platzen der Spekulationsblase an der Börse - aber nicht zu jedem Preis. Es ist ein Käufermarkt in dem steigende Nachfrage nicht gleichzeitig steigende Preise bedeutet. Allerdings kann Herr Plettner gerade in den letzten Monaten eine "stark gestiegene Nachfrage" feststellen. Und es bleibt zu hoffen, dass diese Nachfrage auch in Zukunft zu steigenden Preisen führt. Allerdings denkt Herr Plettner, dass es in diesem Jahr eher noch schlechter wird - vor allem für Eigentumswohnungen. Das Immobiliengesetz "Location, Location, Location" ist heute aktueller denn je. Trotz dieser negativen Vorgaben will die DGA-Gruppe in diesem Jahr (2002) Objekte im Wert von 95 Mio. Euro umsetzen. Die Objektumsatzprognose "ist seriös projiziert. Wir haben versucht eine seriöse Kalkulation zu machen."
- Auf die Frage eines Aktionärs, ob man nicht in Zukunft für die HV ein preiswerteres Hotel mieten könnte (derzeit findet die HV im 5-Sterne Hotel Palace Berlin statt) und statt dessen auch ein paar belegte Brötchen servieren könnte (bisher gab`s nur Getränke und ein paar Kekse), antwortete Herr Plettner, dass er den Saalpreis "heftigst heruntergehandelt" und sogar "mit Auszug gedroht" habe. Daraufhin ist das Hotel wohl sehr entgegenkommend gewesen, "weshalb es jetzt so preiswert ist, wie im Estrell." Über Brötchen im nächsten Jahr hat er nichts gesagt, was den meisten Lesern hier auf dem Board vermutlich ganz recht ist. Denn warum sollte die DGA Geld der Aktionäre für so etwas ausgeben, wenn eh nur ein sehr kleiner Kreis in den Genuss kommt?
- "Wir haben den Traum einer eigenen Immobilie." Aber das ist rechtlich sehr schwierig, da das Auktionshaus, Herr Plettner und seine Familie nicht mitsteigern dürfen. Auch den Einlieferern vorher ein Angebot zu machen ist aus rechtlichen und aus image Gründen nicht so einfach. Es gibt wohl auch eine Behörde, die regelmäßig Beamte zu den Auktionen schickt, die dann prüfen, ob alles mit rechten Dingen zugeht.
- Einer der Redner erzählte, dass er ganz erstaunt war, als er in dem 2000er Jahrbuch des Berliner Zoologischen Gartens gelesen hat, dass die DGA einer der größten Spender des Zoos sei (24.300 DM). Er wollte wissen, wie es dazu gekommen sei und ob es noch weitere Spenden gibt. Herr Plettner erzählte, dass damals das KaDeWe an ihn herangetreten sei und ihn gebeten hat im Zuge einer Spendenaktion einen über zwei Meter großen Plüschpandabären zu versteigern. Der Erlös der Versteigerung sollte dann an den Zoologischen Garten gespendet werden. Letztendlich hat die DGA den Pandabären ersteigert und vom Zoo auch eine steuerlich absetzbare Spendenquittung erhalten. Der Pandabär stand dann ein halbes Jahr in der Zentrale der DGA bis er dann einem Kindergarten gespendet wurde. Weitere Spenden wurden seit dem nicht gemacht - weder an den Zoo noch an eine andere Organisation.
Die Reaktion auf die "Spendenaffäre" (so der Aufsichtsratsvorsitzende Günter Ansorge) im Publikum war geteilt. Ein Teil der Aktionäre hat angesichts der Spende geklatscht, der andere Teil hat sich ruhig verhalten. Zum Verständnis muss man vielleicht sagen, dass es in den gehoberenen Berliner Gesellschaftsschichten immer noch gang und gäbe ist, sich eine Aktie des Zoologischen Garten Berlins (WKN 503186) für gut 2.000 Euro ins Depot zu legen bzw. an die Enkel zu vererben/verschenken, weil die Dividende bisher in Form einer Jahreseintrittskarte für den Zoo gezahlt wurde.
- Die DGA kann bisher keine Aktienrückkäufe tätigen, da sie laut Satzung erst dann Aktien zurückkaufen darf, wenn der Preis über 15 Euro steht. Darauf angesprochen, dass man im letzten Jahr versprochen hatte das per HV-Beschluss zu ändern, sagte Herr Plettner, dass er sich nicht bewußt war, dass die Aktionäre einen Rückkauf favorisierten. Nachdem der Punkt von mehreren Aktionären angesprochen worden war, versprach er, den Punkt im nächsten Jahr auf jeden Fall auf die Tagesordnung zu setzen.
- In der GuV auf S. 28 werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen unter Punkt 3 aa 813.449,06 DM (Vj. 206.692.08 DM) ausgewiesen. In diesem Betrag sind folgende größere Posten enthalten:
230.000 DM abgeschriebene Forderungen, die doch noch eingegangen sind
306.000 DM Kosten der Katalogherstellung und des -versands, die den Töchtern weiter belastet wurden
170.000 DM Erlöse für die Hausverwaltung; ein Service, den die DGA Einlieferern anbietet für den Zeitraum vor der Versteigerung und nach der Versteigerung, bis der neue Eigentümer das Objekt übernimmt.
- Die größten Posten im Materialaufwand (4b lt. GuV) sind 432.000 DM für Gutachten, 342.000 DM für die Mieten der Auktionssäle und 224.000 DM für die notarielle Beurkundung der Verträge mit den Einlieferern.
- In den Kosten der Warenabgabe (7af) sind Positionen wie Prospekte, Rundbriefe, Courtagen für die Auktionatoren und Provisionen für die Mitarbeiter enthalten.
- Der Rückgang der Personalaufwendungen liegt vor allem daran, dass die Auktionatoren eine erfolgsbezogene Vergütung erhalten; sinken die Courtageeinnahmen fällt auch der PA für die Mitarbeiter; zusätzlich hatte Herr Plettner in seiner Rede ausgeführt, dass er auf Provisionen i.H.v. 250.000 DM bei der DGA und i.H.v. 65.000 DM bei der NGA verzichtet hätte
- Man will darüber nachdenken, ob man in Zukunft ein Ergebnis nach DFVA veröffentlicht. Auf jeden Fall wird die Anregung aufgenommen im Anhang die Posten der Bilanz und GuV etwas näher zu erläutern.
- Es wurde vorgeschlagen, dass die DGA einen Teil der Kosten für den Katalog durch Anzeigen im Katalog wieder hereinbekommen könnte. Herr Plettner führte aus, dass man einmal im Jahr ein Rundschreiben an Banken, Versicherungen und andere Unternehmen, die ein Interesse an einer Anzeige haben könnten, verschickt. Aber meistens erhält die DGA eine ablehnende Antwort. Die Rückseite des Kataloges (Umschlagseite 4) kostet 6.500 DM + MwSt. Herr Plettner könnte sich vorstellen, dass viele Interessenten vielleicht eine Anzeige schalten würden, wenn der Preis geringer wäre, aber in dem Fall ist ihm "die Eigenwerbung für die DGA oder die Tochterunternehmen lieber."
- Zur Höhe des Kredites an Herrn Hans Peter Plettner wurde für 2001 folgender Stand angegeben (die Zahlen aus dem Vorjahren sind im letzten Jahr auf der HV genannt worden):
per 31.12.98 = 2.264.213,91 Euro (4.428.417,50 DM) gem. Emissionsprospekt
per 31.12.99 = 2.279.339,21 Euro (4.458.000,00 DM)
per 31.12.00 = 1.695.955,17 Euro (3.317.000,00 DM)
per 31.12.01 = 1.684.706,75 Euro (3.295.000,00 DM)
Der Kredit ist mit 6 % p.a. verzinst. Er läuft noch bis zum 31.12.2004. Im Jahre 2002, 2003 und 2004 sieht die Kreditvereinbarung eine Rückzahlung i.H.v. jeweils 1.000.000 DM vor. Im Jahr 2004 muss dann zusätzlich noch eine eventuell vorhandene Restschuld und die angefallenen Zinsen zurückgezahlt werden. Es wurde darauf hingewiesen, dass der Kredit unterhalb des Betrages liegt, den Herr Plettner in Anspruch hätte nehmen können. Herr Plettner tilgt den Kredit z.T. in der Art, dass ein Großteil seiner Provisionen mit dem Kredit verrechnet werden.
- "In Zukunft wird auch das Testat des Wirtschaftsprüfers mit im GB veröffentlicht."
- Am 20.04.02 war die Aufsichtsratssitzung zur Feststellung der Bilanz und des Jahresabschlusses. Bereits im Vorfeld wurde der Entwurf der Bilanz schon diskutiert.
- Die beschlossene Kapitalerhöhung erfolgt aus Gesellschaftsmitteln und nicht aus dem Bilanzgewinn.
- In Zukunft wird der Gewinnvortrag und der Jahresüberschuss in der Bilanz zusammengefasst als Bilanzgewinn veröffentlicht.
- Ein Redner, der sich als Matthias Landrock vorstellte und 2,1 % der ausstehenden Aktien in Fremdbesitz vertrat, lobte die Arbeit des Vorstandes sehr.

Regards JE

[philojoephus]

Ich möchte hier jetzt endlich mal mein Versprechen aus dem Post # 51 einlösen und den HV-Bericht des letzten Jahres einstellen:

Hauptversammlung am 30.05.2001

- die Altaktionäre haben keinen einzigen Anteil verkauft; einige haben dazu gekauft
Herr Hans Peter Plettner hat 8.762 Stück ( x geschätzte 11,50 Euro = 101.000 Euro) dazugekauft und hat jetzt 183.762 Aktien und Herr Manfred Krüger hat mind. 1.500 Stück ( x geschätzte 11,50 Euro = 17.250 Euro) dazugekauft und hat jetzt 51.500 Aktien
- die Aufsichtsratsmitglieder erhalten 1.000 DM im Monat; sie haben keine weiteren Aufsichtsratsmandate außer bei den Tochtergesellschaften; Hr. Hans Peter Plettner ist im Aufsichtsrat der Sächsischen Grundstücks AG
- es waren ca. 61 Aktionäre anwesend, die 56,12 % des stimmberechtigten Kapitals (800.000 Stückaktien) vertreten haben; d.h. von den Altaktionären, die über 62,5 % des stimmberechtigten Kapitals oder mind. 510.262 Aktien verfügen war ein Teil nicht vertreten; der Notar schätzt, dass die Aktien von Herrn Schnöckel nicht vertreten waren

- die Studie der GBC hat "mit allem drum und dran" (Versand; Vorstellungsveranstaltung etc.) 20.452 Euro gekostet; in Zukunft wird es zwei mal jährlich eine Analyse der GBC geben
- zur Zeit kommt sehr viel Ware auf den Markt auch durch Insolvenzen; es herrscht eine Baisse
- "Wir haben kein kontinuierliches Geschäft, wo jeden Tag etwas produziert wird, dass macht (kurzfristige) Prognosen sehr schwierig. Wir erwarten, dass das nächste Jahr nicht schlechter wird, als das letzte"
- der Wirschaftsprüfer bestätigte mir, dass auch in Zukunft eine Vollausschüttung geplant ist
- es besteht kein Kapitalbedarf für die Neugründungen; diese können aus der vorhandenen Liquidität finanziert werden
- z.Z. werden ca. 72.000 Kataloge verschickt;
· ein Verwaltungsdienst außerhalb des Hauses pflegt die Adressen
· 2.000 Kataloge gehen in die USA; viele werden auch in die Anreinerstaaten (Schweiz, Österreich, Italien und Beneluxländer) verschickt; ein Teil auch nach Südamerika und Asien
· der Katalog wird als Zeitschrift (Drucksache) Versand; dafür mußte einiges geändert werden, so wurde ein Impressum hereingenommen und eine sogenannte F-Nummer beantragt; der Vorteil ist, dass der Versand nicht 3,00 DM pro Umschlag kostet, sondern deutlich weniger
· der Versand aller drei Kataloge kostet (mit Porto und Verpackung) ca. 160.000 DM pro Jahr
· der Druck aller drei Kataloge kostet ca. 273.000 DM pro Jahr

- im Bestand hatte das Unternehmen per 31.12.1999 7.700 Aktien und per 31.12.2000 700 Aktien; per 25.05.01 waren keine eigenen Aktien mehr im Bestand; die Abschreibung auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens i.H.v. 32.480 Euro (63.524,91 DM) bezog sich auf die zurückgekauften Aktien; d.h. die 7.700 Aktien per 31.12.99 haben 132.580 Euro (= 17,21 Euro pro Aktie) gekostet und standen am 31.12.99 mit 100.100 Euro (13 Euro pro Aktie) in der Bilanz; Ein Verlust von 32.480 Euro
- Auf der nächsten HV (2002) wollen sie sich wieder ein Aktienrückkaufprogramm genehmigen lassen; man hat vor den "Aktienrückkauf mit Augenmaß und Vorsicht" durchzuführen

- die Norddeutsche Grundstücksauktionen AG (NGA) und die Sächsische Grundstücksauktionen AG (SGA) sind jeweils mit einem Grundkapital von 500.000 Euro ausgestattet
· die im GB 2000 ausgewiesenen Beteiligungen i.H.v. 1.105.081,35 Euro betreffen nur die beiden Beteiligungen an den Auktionshäusern; die NGA ist zu 100 % Tochtergesellschaft der DGA; an der SGA betrug die Beteiligung per 31.12.00 93,75 % die 105.081,35 Euro, die über das Grundkapital der beiden Gesellschaften hinausgehen, resultieren aus dem Kauf der Anteile einer der beiden SGA-Gesellschafter;
· der Jahresüberschuss der SDA betrug in 2000 173.839 Euro (340.000 DM); die SDA hat 2000 639 Objekte mit einem Objektvolumen von 11.942.000 Euro (23.357.000 DM) versteigert und dabei Nettocourtageerlöse i.H.v. 1.661.000 Euro (3,248 Mio. DM) erwirtschaftet;
die SDA hat die zwei Exinhaber übernommen; einer der beiden ist heute im Vorstand, der andere Prokurist; die zwei weiteren Vorstände der SDA wurden von der DGA gestellt; Vorstandsvorsitzender ist Michael Plettner und stellvertr. Vorstandsvorsitzende ist Frau Stein; Frau Stein ist sein 1992 "Statthalterin in Leipzig und eine unser besten Einkäuferinnen und Verkäuferinnen", weshalb man ihr diesen Posten gegeben hat

- zur Höhe des Kredites an Herrn Hans Peter Plettner wurden für 1999 und 2000 folgende Stände angegeben:
per 31.12.98 = 2.264.213,91 Euro (4.428.417,50 DM) gem. Emissionsprospekt
per 31.12.99 = 2.279.339,21 Euro (4.458.000,00 DM)
per 31.12.00 = 1.695.955,17 Euro (3.317.000,00 DM)
Herr Plettner sagte, dass dieser Kredit noch aus der Zeit besteht, als die DGA noch eine KG war; die
AG habe keine neuen Kredite an ihn gewährt; Weiterhin gab er an, dass die Tilgung des Kredites mit
Auslaufen seines Anstellungsvertrages (nach fünf Jahren) erfolgt; Im Emissionsprospekt (S. 22) ist
zu diesem Kredit zu lesen, dass "die letzte Rate incl. sämtlicher aufgelaufener Zinsen" am
31.12.2002 fällig wird; Weiterhin ist im Emissionsprospekt zu lesen, dass sich der ursprüngliche
Betrag aus zwei Darlehen zusammensetze. Ein Darlehen i.H.v. DM 2.000.000, dass mit 5 % verzinst
ist und ein weiteres Darlehen vermutlich i.H.v. DM 2.081.584 , dass mit 6 % p.a. verzinst ist und dass
beide Kredite zusammen mit Teilbeträgen von jährlich 1 Mio. DM getilgt werden. Wenn ich das richtig
verstanden habe, ist nur noch der 6 %ige Kredit offen.

- Herr Plettner könnte sich vorstellen seinen Vertrag mit der DGA noch 2-3 Jahre zu verlängern (wenn seine Frau das zuläßt)
- Herr Plettner hat im Jahre 2000 auf seine Rentenansprüche ggü. der DGA verzichtet; Aufgrund seines Alters müßte die DGA jedes Jahr Rückstellungen i.H.v. 250.000 DM bilden. Dies findet er wirtschaftlich unsinnig, weshalb er auf den Rentenanspruch verzichtet hat und die bisher gebildeten Rückstellungen (240.253 DM) aufgelöst wurden; dafür kassiert er jetzt ein höheres monatliches Grundgehalt (brutto 17.500 DM statt 15.000 DM)
- Die DGA hat eine Trefferquote von etwas über 80 % der versteigerten Objekte; Sollte ein Objekt nicht versteigert werden können, hat die DGA ein zweimonatiges Exklusivrecht; in dieser Zeit kann das Auktionshaus das Objekt dann so wie ein Makler verkaufen; ca. 6-8 % der Objekte können noch auf diesem Wege verkauft werden, womit die Trefferquote auf 86-88 % steigt
- Für die angemieteten Räume am Ku`damm (ca. 600 m² Bürofläche) zahlt die DGA heute 25 DM/m²; Herr Plettner wies darauf hin, dass es früher weit über 50 DM/m² gewesen seien; Die Sächsische Grundstücksauktionen zahlt für ihre Räume in Dresden 13 DM/m² und die Nordeutsche Grundstücksauktionen 17,50 DM/m²
- Auf die Rückabwicklungen angesprochen, sagte Herr Plettner, dass es jedes Jahr eine ganze Reihe von Rückabwicklungen gäbe; es handelt sich hierbei meistens um Objekte von Juden oder Leuten, die während der Sowjetära nach 1945 enteignet wurden; er schätzt, dass die DGA noch in den nächsten 10-20 Jahren Rückabwicklungen haben werde; aus diesem Grund hat man auch 280.000 DM Pauschalwertberichtigungen auf die Forderungen gebildet
- Man befindet sich immer noch in der Sondierung, ob weitere Unternehmen übernommen werden können. Man hat bereits mit 2 oder 3 Unternehmen Gespräche geführt und gerade wieder ein vielversprechendes Angebot erhalten. Man versuche vor allem ein Aktionshaus für bewegliche Wirtschaftsgüter zu übernehmen und schon "viel verhandelt", aber bisher war das alles zu teuer. Herr Plettner wies darauf hin, dass er bei der Expansion relativ schnell "Profit machen" und nicht ewig warten will
- "Wir werden mit den gleichen Margen auch in Westdeutschland arbeiten."
- Herr Plettner erwartet für 2001 einen Objektumsatz von 102 Mio. Euro (200 Mio. DM) für alle drei Gesellschaften
- Das Unternehmen beschäftigt derzeit 44 Festangestellte (davon sind 9 Auktionatoren) und 17 freie Mitarbeiter
- Die Gesellschaften dürfen sich untereinander Konkurrenz machen.
- am 22.09.2001 findet eine Sonderauktion der SGA in Plauen für dien Plauener WBG statt; die WBG erhofft auf diesem Wege einen Teil ihrer Wohnungsbestände verkaufen zu können; Herr Plettner deutete an, dass er damit rechnet in Zukunft jedes Jahr eine Sonderauktion für die Plauener WBG machen zu können und dass er hofft, wenn diese Auktionen ein Erfolg werden, dass auch andere WBG diesen Absatzweg nutzen
- Aufgrund des neuen Insovenzrechtes haben die Einlieferungen von Insolvenzverwaltern stark zugenommen, da die DGA bei den Versteigerungen besser ist, als die Amtsgerichte
- Herr Kowert sagte, dass die Abschlüsse der KG von keinen Prüfer geprüft worden sind

Regards JE

[philojoephus]

@ Art

Was Deine Meinung über die DGA angeht, geht es mir ähnlich. Ich finde das Geschäftskonzept sehr ansprechend. Der Wettbewerbsvorteil erscheint mir sehr groß und von Dauer zu sein. Er wird mit zunehmender Größe der DGA auch weiter zulegen. Man kann die Geschäftsentwicklung relativ leicht überprüfen und bei bedarf sogar mit dem Vorstand (z.B. bei Auktionen) ins Gespräch kommen. Allerdings habe ich noch so ein bißchen Probleme mit den Zukunftsaussichten, weshalb mir 12 Euro im Moment zu teuer sind (siehe Postings vom 06.07.01).
Was Deine Fragen zu den Forderungen aus LuL angeht, habe ich mich auf der HV erkundigt (siehe folgendes Posting). Die 10 % Anzahlung auf den Kaufpreis, die Du im Post # 102 ansprichst, bekommt übrigens nicht die DGA. Die werden auf dem Notaranderkonto als Sicherheit für den Verkäufer hinterlegt.

Was hat Dir eigentlich die DGA auf Deine Mailanfrage geantwortet?

Regards JE

[Art Bechstein]

@ philojoephus

zu Deiner Ergebnisinterpretation 2001 noch einige Anmerkungen.

In der Studie (Update 2) auf Seite 13 ist der GBC ein Vertauscher unterlaufen, und zwar ist JÜ 1999 mit JÜ 2001 einfach vertauscht worden, so dass der JÜ der Gruppe für 2001 mit 792.430 Euro zu beziffern ist = 0,99 Euro je Aktie.

Der massive Einbruch der DGA in 2001 wird z.T. auf Wertberichtigungen der Forderungen zurückzuführen sein, denn beim Aufwand der Auktionen sind ja keine Sondereffekte zu erwarten und Personalkosten werden weitgehend über "Freie Mitarbeiter" gedeckt bzw. ausgeglichen.

Die Forderungen sehe ich als erhebliches Risikopotenzial, weswegen ich die DGA mal angemailt habe und um Aufklärung gebeten habe.

Grüße

Art Bechstein

[Art Bechstein]

@ all

ich habe mir jetzt nochmal ausführlich die Bilanzen angeschaut, die ja nur sehr dürftig kommentiert werden im GB. Mir ist aufgefallen, dass die DGA mit 4,3 Mio. Euro (2000) sehr hohe Forderungen aus LuL hatte. Um genau zu sein, entsprach dieser Betrag exakt 60% der gesamten Umsatzerlöse in 2000.

Hat hierfür jemand eine Erklärung ? In den HV-Berichten von GSC habe ich dazu nichts klärendes gefunden.

Sicherlich ist es so, dass die DGA eine Menge Aufwand vorfinanzieren muß und oft über einen langen Zeitraum Kunden beraten muß, bevor dessen Objekte schließlich erlöswirksam (für die DGA) versteigert werden. Hierfür hält die DGA ja ein ausreichende Liquidität vor.

ABER als Forderung kann die DGA doch nur Provisionserlöse buchen und keine fiktiven Erlöse, da ja nur im Erfolgsfall erlöst wird. Und bevorraten kann man eine Dienstleistung naturgemäß nun mal nicht. Bedenkt man, dass dann i.d.R. noch Anzahlungen (10%) geleistet werden müssen, wird die Differenz noch eklatanter. hat also die DGA solch erheblich langfristige Zahlungsziele, ist die Zahlungsmoral der Klientel so schlecht oder bekommen die großen Kunden nur zum Jahresende eine Rechnung, die dann im Januar des Folgejahres zu zahlen ist ?

Ich will jetzt hier nicht mit ComRoad kommen, aber die Quote von 60% kurzfristige Forderungen erscheint mir doch recht hoch. Ist hier mit Zahlungsausfällen zu rechnen, welche kalkulatorischen Zinsverluste ergeben sich für die DGA hieraus ?? Wer kann helfen ?

Danke und Ciao

Art

[Art Bechstein]

@ all

ich wollte mal fragen, ob Ihr diese Studie nebest Updates von GPC wirklich ernst nehmt. Ich fand es schon erschütternd, wie sie sich vom Okt. 2000 bis Mrz. 2002 bei den Umsatzprognosen um satte 30% verballern kann von den Gewinnprognosen mal ganz zu schweigen.

Bei der Bewertung des Fair Value finde ich ein beta von 1,1 für eine Gesellschaft wie DGA ehrlich gesagt einen Witz. So kann ich mir auch einen schönen Fair Value hinrechnen.

Positiv ist dagegen zu bewerten, dass das Versteigerungsvolumen im Q1 sich auf 16 Mio. Euro beläuft. Unterstellt man einen ebensolchen Verlauf in der nächsten Runde (Juni), dann liegt man 2,5 Mio. über dem letzten Halbjahresergebnis, ist aber noch deutlich unter dem Rekordjahr 2000, wo fast 40 Mio. Euro erzielt wurden.

Was mir übrigens tierisch auf den Sack geht ist, dass die GBC ständig neue DCF-Methoden aus dem Hut zaubert und immer wieder andere Bilanzkennzahlen generiert, zuletzt ja sogar auf Englisch...

Also, wie ist ein Kurs von 12,5 Euro zu beurteilen ? Wie seht Ihr die Chancen auf eine erfolgreiche regionale Expansion (oder wird es ein Flop?) und hat sich die DBA eigentlich endlich von diesem Universalversteigererkonzept verabschiedet ??

Ich hab noch keine rechte Meinung, finde das Geschäftsmodell aber äußerst einleuchtend und sympathisch.

Ciao

Art