Benötige Tipps für Kauf einer Eigentumswohnung - 500 Beiträge pro Seite

[Tut ench Amun]

Hallo zusammen,ich benötige ein paar Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung.
Ich möchte diese zusammen mit meiner Freundin kaufen.
Die erste Frage bezieht sich gleich darauf, daß wir nicht verheiratet sind.
Was muss man dabei besonders beachten?
Welche Finanzierungsart würdet Ihr mir empfehlen.
Eigenkapital beträgt ca. 100 TDM, Kaufpreis ca. 350-400 TDM.
Ich bin 26 und hatte überlegt, die Finanzierung über meine
Lebensversicherung laufen zu lassen. Außerdem einen Kredit
von der KfW.
Könnt Ihr mir ein paar Ratschläge geben??

[DekaFonds]

1.) kauf alleine und rechne die belastung zur hälfte auf deine freundin um (als miete), sonst kann es teuer werden, der grundbucheintrag ist entscheident

2.) zu wenig eigenkapital für den kaufpreis !!!!!
such was günstigeres

3.) für WHG ist kaufpreis sowieso zu hoch

deka

[Frau_Breule]

@Tut


Mit dem Kredit von der KfW wird es nichts, weil
nicht verheiratet seid.
Mit den Eigenheimzulage einen Bausparvertrag auf 8 Jahre macht.
bei einer Gebrauchten Wohnung rund 25000 DM plus Zinsen,
Neubau ca 50000 plus Zinsen.
Kredit unbedingt mit Sondertilgung aufnehmen.
Und wenn Ihr noch Zeit habt warten auf Zinssenkung.


Da es die Börse gerade schön zerrissen hat, Könnte man auch ein.
Einen Teil 25% Kredit nehemen nur die Zinsen zahlen und
in einen Fondsparen

zu 1.

Ihr braucht nicht viel zu beachten.
Nur bei der Eigenheizulage müßt Ihr beide einen Antarg
beim Finanzamt stellen. Jeder für seine 50%
Ihr solltet aber dan auch bald Heiraten sonst könnt Iht die Eigenheimzulage nicht noch mal ein zweites mal
beantragen. Und das währe schade
sonst geht alles über die 50/50 Regel.


Viel Glück und viel Spaß in den 4 eigenen Wenden

[Sixi]

Hi, für 350-400 000 DM bekommst du schon ein eigenes Haus samt Grundstück. Wenn es auch nicht neu ist, so wiegen die Vorteile weit höher. Kleine Renovierungen sind einzuplanen.

P.S.:Vergiss die Eigentumsförderung des Staates nicht.

[TaiPan007]

Tut ench Amun,

glueckwunsch zu der kaufentscheidung! sorg nur dafuer, das dein kauf nicht nur euren :-) anspruechen, sondern auch einem vernueftigen investment entspricht:
lage, ausbaustand, entwicklung der gemeinde, verkehrsanbindung, bauzustand (evtl. gutachten) und erwartete wertentwicklung. es ist auch immer gut, wenn die wohnung mal anderweitig zu verwenden waere, falls es notwendig wuerde (auslandsaufenthalt).

eigenkapital reicht locker, wobei ich mir derzeit ueberlegen wuerde moeglichst zu 100% zu finanzieren und das vorhandene kapital langfristig in indexfonds zu lassen.
auf 15-20 jahre gerechnet kann dabei bei derzeitigem stand ja kaum etwas schief gehen..
lebensversicherung ist grundsaetzlich nur noch interessant, wenn man die steuervorteile bedenkt. allerdings waere mir die rendite von 5-7% einfach zu wenig. deshalb hoechstens den teil per lebensversicherung, der sich steuerlich bemerkbar macht.

mein tip: www.ecredit.de, suche dir eine guenstige bank, die ein wertpapierdepot mit indexfonds als sicherheit anerkennt und schliesse eine zinsvereinbarung auf 10-15 ab. die eigentliche tilgung packst du zusaetzlich in einen indexfond. achte auch darauf,
das zumindest teilweise tilgung jederzeit moeglich ist.

ich kenne persoenlich zwei leute, welche auf diese weise ihr haus in 16 bzw. 19 jahren komplett abbezahlt haben!

bezueglich deiner freundin wuerde ich nur dann einem gemeinsamen kauf zustimmen, wenn

a. sie auch kapital hat bzw. du kinder haben moechtest und sie zuhause bleibt
b. ihr einen `partnerschaftsvertrag` vorher abschliesst

vertraege sind dazu da aerger zu vermeiden, am besten wenn man noch keinen hat :-)

danke fuer eure zeit,

TaiPan

[depputy]

Falls Du Dich dann (endgültig) für den Kauf einer Immobilie entschieden hast, dann empfehle ich Dir, für das Anfertigen des Kaufvertrags einen Notar auszusuchen, welcher den Sitz in der Gemeinde hat, in dem die Wohnung, bzw. das Haus liegt.
Ich habe den Fehler gemacht, einen Notar aus einer anderen Region auszuwählen. Der musste sich dann immer mit dem Grundbuchamt, Notar, usw. des Ortes meiner jetzigen Wohnung schriftlich austauschen. Das hat mich gleich ein paar Hunderter mehr gekostet, da die Notare ja schon für´s aufbeppen einer Briefmarke 50 DM Bearbeitungsgebühr verlangen. Zumindest kam es mir so vor. Abzocke pur !!!

MfG
depputy

[Tut ench Amun]

Hallo zusammen,
vielen Dank schon einmal für Eure Beiträge. Auf diese möchte ich jetzt
näher eingehen.

Deka-Fonds: Warum kann es teuer werden, wenn ich die Belastung
nicht umlege?Wenn, dann sind wir beide im Grundbuch eingetragen.
Meine Freundin bringt einen großen Anteil am Eigenkapital mit und ich
habe dafür einen größeren Anteil an den monatlichen Belastungen.
So war es gedacht.

Frau_Breule: Dachte ich auch bei KfW, die haben aber ihr Programm
geändert. Gilt jetzt auch für nicht vereheiratete Paare.
Wie meinst Du das, daß man die Eigenheimzulage nicht ein zweites
Mal beantragen kann? Kannst Du das genauer erläutern?

TaiPan007: Wenn ich das Eigenkapital in so einen Indexfond
einzahle und bei der gleichen Bank die Finanzierung mache und die
den Fond akzeptieren, was muß ich dann finanzieren?? Das
Eigenkapital wird dann ja wahrscheinlich nicht voll anerkannt, oder?

Danke schon jetzt !!!!

[Batterie]

Auf DekaFonds würde ich nur bedingt hören. Er schreibt etwas dahin ohne die Höhe der Einkünfte/genauen Hingrund zu kennen. Nur sein Tipp 1 ist echt OK, weil es fast immer zu Problemen führt wenn es in der Partnerschaft mal nicht so läuft wie geplant. Dann will einer nicht mehr, der andere schafft es Finanziell nicht und Wo ist weg (meist zu einem niediegeren Preis, also mit Verlust). 20% Eigenkapital sind doch OK. Wer mit 26 schon 100.000 DM hat, der sollte den Rest locker finanzieren können (Belastungsgrenzen ausrechnen).

Der Kaufpreis richtet sich nach Gegend. Pauschal zu behaupten der Preis wäre zu hoch oder dafür bekommst Du ein Haus ist auch schwachsinn. Bei uns bekommst Du z. B. für DM 250.000 grade mal ein Grundstück

Ich würde mir ein paar Banken aussuchen und mich ausführlich Beraten lassen. Dann bekommst Du einen Einblick in die Materie und kannst danach entscheiden. Jeder ist da unterschiedlich veranlagt. Ich versuche z. B. meine Wohnung möglichst schnell abzuzahen (5 Jahre), weil jedwede Schulden aller Art hasse
Ein Kumpel nutzt z. B. die volle bandbreite und ist erst nach 29 Jahren mit dem Abbezahlen fertig. Wie gesagt in beratungsgesprächen merkst Du nach einiger Zeit selbst was Du zu zahlen bereit bist und welche Fianzierungsart in Frage kommt.
Ales gute dabei!

[Frau_Breule]

@Tut


Also Ihr seid nicht verheiratet!

So kauft Ihr zwar die Eigentumswohnung zusammen aber beim
Finanzamt,
seid Ihr zweimal gemeldet.
Beispiel einmal Herr Tut ench Amun und deine Freudin Frau
Beispiel.

Verheiratete sind zusammen beim Finanzamt gemeldet.

Jeder Bundesbürger darf nur einmal die Eigenheimzulage
beantragenb.z.w bekommt sie nur einmal bewilligt.
Nur Verheiratete Paare dürfen zweimal beantragen.

Da Ihr die Eigentumswohnung zusammen kauft gehöhren
jedem von euch 50% begrundet das Finanzamt.

wenn z.B Du jetzt die Eigenheimzulage beantragst bekommst
du nur für deine 50% Anteil am Eigenheim auch nur 50%
Eigenheimzulage

Neu Bau statt 5000 DM nur 2500 DM
Altbau statt 2500 DM nur 1250 DM

Macht aber deine Freundin es auch so bekommt Sie wie oben
beschrieben auch nur auf Ihre 50% Anteil an Ihrer Eigentumswohnung.
somit habt Ihr eure einmalige Eigenheimzulage ausgeschöpft.

Seid Ihr aber verheiratet so beantragt Ihr nur einmal und bekommt
dan je noch Neu oder Altbau 5000 oder 2500 DM
und könnte noch einmal später die Eigenheimzulage
beantragen.

Solltet Ihr noch keine Hochzeit geplant haben ist zu überlegen,
Ob man die hälfte erst mal nimmt und halt nur einer die Eigenheimzulage
beantragt. So haben wir es vor zwei Jahren auch gemacht. Meine Freundin
hat nur die Eigenheimzulage beantragt und ich nicht.
Sind aber seit einem Jahr Glücklich verheiratetund somit nur einmal
beim Finanzamt gemeldet.
dürfen zweimal die Eigenheimzulage beantragen. Die fehlenden 50% Eigenheimzulage von dem einen
Antrag werden nachgezahlt.
Dan zahlt das Finazamt 100% der Eigenheimzulage und Ihr könnt die Eigenheimzulage noch einmal beantragen.








mfg

Frau Breule

[gölqjksfhöla]

Hallo,
ich muß da auch mal meinen Senf dazu geben.


Also,die Eigentumswohnung über Tilgungsaussetzung und Lebensversicherung zu finanzieren,lohnt sich meines Wissens nach steuerlich !! nur,wenn man die Immobilie vermietet!!
Aber ansonsten ist das eine gute Idee.Nur eine Kapitallebensversicherung würde ich nicht abschließen weil !!!!die Rendite in der Regel niedriger ist als die Höhe des Hypothekenzinses,den du für den Kredit abschließt.

--Übrigens,bei den aktuell niedrigen Zinsen ist eine Festschreibung der Hypothek,auf eine Laufzeit von 10-15 Jahren,optimal.Aber das jetzt nur so am Rande.---------

Hier würde ich dir eine Tilgunsaussetzung bei der Hypothekenbank,kombiniert mit einen Aktienfondssparplan empfehlen.Da du ja eine Freundin hast und vielleicht planst eine Familie zu gründen,ist der Abschluss einer Restschuldenrisikolebensversicherung hier am ehesten angebracht.Das heißt,jemehr du im Laufe der Jahre deinen Kredit tilgst,um so mehr verringert sich die Lebensversicherungsumme,die du zu Beginn der Schuldenaufnahme,in der Höhe deiner Verbindlichkeiten gegenüber deiner Bank,abschließt.
Wenn also deine Schulden geringer werden,passt sich deine Lebensversicherung entsprechend an und du musst von Jahr zu Jahr weniger Prämien zahlen.

Ich bin Kunde bei der http://www.Cosmosdirekt.de und weiß,daß die soetwas anbieten.Zudem ist diese Versichung als Direktanbieter,wie der Name schon sagt,recht günstig,und hat in der Vergangenheit bei der "Stiftung Warentest" immer am besten bsw. mit am besten bei Lebensversicherungen abgeschnitten.

Übrigens,lass dich am vielleicht mal,bezüglich des Hypothekenkredites,von einem unabhängigen Finanzierungsfachmann beraten,der dir keinen Kredit vermitteln will und kann.Solche Leute gibt`s.Die erstellen für dich reinweg nur eine gute Finanzierung.Das ist aber natürlich kostenpflichtig,da sie ja nicht von den Provisionen der Hypobanken leben.Da du sie aber bezahlst,sind sie logischerweise nur dir gegenüber loyal und nicht noch anderen "Herren"(Banken).

Am besten du schaust mal im Branchenbuch oder fragst bei der Verbraucherberatung.

Jetzt ein paar Worte zur Objektauswahl.

Hast du in der Samstagsausgabe deiner Zeitung gesucht???
Dann hast du schon alles falsch gemacht.
Dort kommen nur die Immobilien rein,die die Makler schlecht vermarkten können.Das heißt bessergesagt nicht an den Mann(Frau) bekommen.


Und das sind wie folgt:

1)Plattenbauten,die aufgrund der schlechten Sozialstruktur und der schlechten und daher reparaturanfälligen Bausubstanz,nur mit sehr niedrigen Quadratmeterpreisen angeboten werden.Zudem kommt auch noch die Anonymität dieser,in der Regel großformatig gebauten Wohnblöcke,mit zwei und dreistelligen Mietparteien pro Einheit.
Glaubt mir,was bei Aktien gilt,ist auch bei Immobilien richtig.Billig ist nicht gleich günstig.(Siehe LBC)

2)Wohnungen in schlechten Lagen.Denn wer Geld hat um sich Eigentum zu kaufen,will nicht neben einem dampfenden Chemiewerk,einer 4spurigen Hauptstraße wohnen,oder morgens über Spritzbesteck auf`m Hauseingang stolpern.

3)Kleine Wohnungen bsw.Appartments.Keiner will im Wohnklo hausen,es sei denn er muß und heutzutage gibt`s genügend Wohnungen.Fast überall hat sich der Vermietermarkt zu einem Mietermarkt gewandelt.
Sehr große Wohnungen mit 90 Quadratmetern und mehr.
In der Stadt wohnen überwiegend Singels bsw. einzelne Ehepaare ohne Kinder.Wer Familie hat,sehnt sich nach einem Häuschen am Stadtrand,in einer ruhigen Einbahnstraße,wo die lieben Kleinen, ohne von Autos plattgefahren zu werden,spielen können.Wofür dann derartige große Flächen?Hat man zuhause noch Personal,das untergebracht weren muß??Wohl kaum.Zudem ist so eine Wohnung teuer,egal ob man sie kauft oder mietet.Dann doch lieber gleich ein richtiges Haus mit Garten.

4)Achtung!!! Erdgeschosswohnungen,auch beschönigend von linguistisch begabten Maklern "Gartenwohnungen" genannt und Dachgeschosswohnungen können zu echten Fallen werden,wenn man sie erwirbt und nicht einen entsprechenden Geldabschlag von 20-30% gegenüber den Wohnungen in den anderen Stockwerken berechnet.
Warum???
Ganz einfach,niemand will sie haben und wenn man sich doch erbarmt,weil zB. eine Dachwohnung einen so herrlichen Ausblick über die Stadt bietet,so ist man da dummerweise in der Minderheit.
Die Leute wollen eben nicht ebenerdig wohnen,wegen dem Krach,weil die Leute einem in den Suppentopf schauen können,weil Einbrecher es so leicher haben und nicht erst ihre Bergsteigerausrüstung mitbringen müssen usw.Andere stören sich an den schrägen Wänden in der Dachgeschosswohnung oder über die Gibswände,die zum Dachausbau benutzt worden sind(zu recht),oder schlicht und einfach daran,daß man X-Stockwerke,mit den Einkaufstaschen,bis nach oben laufen muß.Oder was auch immer.Überzeugen kannst du beim Verkauf,aber auch bei der Vermietung,nur mit einem günstigen Preis.Dumm,wenn man vorher selbst die Wohnung eine ganze Ecke teurer gekauft hat.So etwas nennt man dann glaub ich ähhh...... Verlust.

5)Altbau.Sicher ist es schön in einem Altbau zu wohnen.Die Sache hat aber auch viele Nachteile.Ist die Wohnung unsaniert,wird`s teuer.Eine Badezimmerrenovierung kostet locker 20-30Tausend Mark.Ist die Elektik morsch,kann man noch mal 10Tausend Mark dazulegen.Heizung kaputt??Fenster hin??Wände nass und schimmlig??Der tragende Holzfussboden faul,morsch und von Gästen(Holzwürmer)bewohnt,die keine Miete zahlen???Die Abflussleitungen aus Kaiser Wilhelm`s Zeiten???Der Keller ein Rattennest??Der Putz,Opfer der Erdanziehung??In den Dachbalken haben sich die Tauben häuslich eingerichtet???Ja,für Altbaubesitzer ist jeder neue Tag ein neues Überraschungsei und sie haben unter Freunden,Bekannten und Verwandten,so immer ein anregendes Gesprächsthema.Im Leben gibt`s auch nichts geschenkt und das Geld das beim Kauf einer preiswerteren Altbauwohnung gespart worden ist,darf man dann als Eigentümer,Dank des höheren sogenannten "Wohngeldes" wieder unter die Leute bringen.Der Grund dafür liegt zum einen an den höheren Investitionsrücklagen,die besonders für ein älteres Objekt,nun mal zur Instandhaltung notwendig sind.Zum anderen muß man höhere Heizkosten zahlen,da der Raum aufgrund der höheren Decken mehr geheizt werden muß.

6)Zu viele Menschen.
Auch bei interessanten Kaufobjekten sollte man auf die Anzahl der Wohnungen in einem Haus achten.Es besteht schon seit Jahren ein Käufermarkt.Wer kaufen will und kann,hat die Wahl und wird nach Erkenntnissen der Immobilienwirtschaft,Eigentum in Häusern mit weniger als 10
Einheiten eindeutig vorziehen.



Wie,das stimmt nicht??Dann schaut doch mal am Wochenende in den Immobilienteil eurer Zeitung.
Fast die Hälfte aller Anzeigen sind Dachgeschoss- und Erdgeschosswohnungen,die zum Verkauf angeboten werden.
Und wem ein Raum mit 21,5 Quadratmeter und vielleicht ein bisschen mehr durchaus reicht,wird voll auf seine Kosten kommen.Würden diese Objekte in die Zeitung kommen,weil sie so begehrt sind,wäre ja die Schlussfolgerung richtig,daß 2-3 Zimmer Wohnungen mit ca.70 Quadratmetern in einer guten ruhigen Lage mit netten gepflegten Nachbarn,mit ein bisschen Grün in der Umgebung und im ersten oder zweiten Stock befindlich,in einem 10-20 Jahre alten,gut erhaltenen Neubau,in dem nicht mehr als 10 Miet-bsw.Eigentümerparteien wohnen,total unattraktiv wären.Ich glaub wohl,daß das nicht stimmt.


Wertbestimmung.


Was ist denn meine Traumimmobilie wert,damit sie nicht zum Alb..wird ?????


Das ist garnicht mal so schwer zu berechnen.Auch für denjenigen,der keine Ahnung hat.
Länger als 5 Minuten braucht eine erste Wertbestimmung nicht zu dauern.


Also denn!!!


Man nehme den Mietpreis,der ins Auge gefassten Wohnung,den man über den Mietspiegel erfährt.Falls man in einer Stadt bsw in einem Ort wohnt,wo ein Mietspiegel erstellt wurde,sollte man sich wirklich nur an diese Referenz halten.Makler und Zeitungsannoncen können einem viel erzählen.Wobei man noch erwähnen sollte,daß auch für Mietangebote im Anzeigenteil gilt:"Was schlecht ist und teuer,ist niemanden geheuer.Klappt`s deswegen nicht mit der Verbreitung,kommt`s halt in die Zeitung."

Jetzt sollte man sich über den Ertragsvervielfältiger von Mietshäusern erkundigen.
Den erfährt man bei einem Makler.Besser aber,man befragt den örtlichen Haus und Grundbesitzerverein.Dort kann man ja auch gleich eintreten.
Eine gute Quelle ist auch der Gutachterausschuß für Grundstückswerte der jeweiligen Stadt.Er gibt neutrale und seriöse Kaufpreissammlungen raus.Einfach mal ins Telefonbuch schauen und die wie gesagt,städtische Behörde anschreiben.
Alle drei Genannten können einem auch Informationen über den Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen geben.Wobei der Makler mit Vorsicht zu genießen ist.Wirklich "makeln" im eigentlichen Sinne kann nur jemand der neutral ist.
Da habe ich andere Erfahrungen.
Nein,der Mann/Frau ist natürlich parteiisch,zugunsten des Verkäufers.Er ist der Aufraggeber,der auch zu einem anderen gehen kann und die Höhe des Kaufpreises macht auch die Höhe der Maklercoutage aus.Aber,wem erzähl ich das.

Er wird euch nie den wirklichen Wert der Immobilie anvertrauen.Da wär er auch schön knusper,gell.

Eine andere Möglichkeit ist,sich an den "VDM" bsw "RDM" zu wenden.Beides sind die Standesorganisationen der Immobilienmakler.Sie verschicken gegen eine geringe Gebühr auch eine Art von Kaufpreissammlungen für alle Kauf- und Mietobjekte in ganz Deutschland.Aber ob die ermittelten Preise und Ertragsvervielfältiger so stimmen,oder nicht auch mehr Marketing für bessere(höhere)Preise sind,dafür lege ich nicht meine Hand ins Feuer.

Jetzt gehts los mit dem rechnen.

Beispielüsseldorf
Nachkriegbau/1970
Gute,ruhige Wohnlage
3 Zimmer
70 Quadratmeter
2ter Stock
Balkon
Mietpreis/Quadratmeter=17,50 DM

Ertragsvervielfältiger für das Mietshaus=16fache Jahresnettokaltmiete

70 Quadratmeter x 17,50 DM x 12 Monate x 16 Jahresnettokaltmieten = 235200 DM

Achtung!!!!!

235200 DM x 30% =305760 DM KAUFPREIS !!!!!!!!!!!!!

(305760 DM/70 Quadratmeter =4368 DM pro Quadratmeter)

Jeder der in Düsseldorf wohnt,weiß daß das so über dem Daumen hinhauen könnte!!!!!!!!!!!!!!!!

Schaut euch das Objekt an.Hat es keine Mängel bietet 15% weniger.
Das ist dann eure Verhandlungsbasis.

So kann euch kein Makler der Welt bescheißen!!!!!

Ps.Wohnt ihr in München,ist der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung 21 DM und der Ertagsvervielfältiger 23 Jahresnettokaltmieten,müßt ihr das nur entsprechend einsetzen.

Ja,so einfach ist das.
Es hält euch aber niemand ab,einen Immobiliengutacher zu beauftragen,der das ganze Gebäude in Augenschein nimmt.
Das kostet dann ein paar tausend Mark,ist es aber allemal Wert.Kann man nur empfehlen.Besonders wenn die Immobilie nicht mehr so taufrisch ist.


Objektbeschaffung

Brauch man eigentlich nicht viel darüber zu sagen.
Der Makler ist trotz aller Kritik immer noch der Königsweg.
Wenn ihr versucht über eine Anzeige dem Sinne nach:"Suche von Privat........." eure Wohnung zu finden,werdet ihr bald entäuscht sein.Die einzigen die euch anrufen,sind Makler, die euch eine tolle Wohnung verkaufen wollen(vornehmlich Dachgeschosswohnungen ),die dann wohl doch nicht so toll ist,denn bei Objekten,die sich selbst verkaufen,würden sie sich die Telefonkosten sparen und Privatleute,die euch entweder Schrott oder "Perlen" zu Mondpreisen andienen.
Sonst werdet ihr niemand an`s Telefon bekommen.

Auch Anzeigen "Von Privat" im Immoteil der Zeitung,kann man getrost vergessen.Der allergößte Teil dieser Anbieter war schon vergeblich beim Makler,konnte aber beim Beratungsgespräch niemand dazu bringen,sein Objekt zu seinen Preisvorstellungen zu vermarkten.Oder andere "Doityourselfverkäufer" haben nach 3,6,9,12,15 Monaten eingesehen,daß der Immobilienmakler ihre Wohnung aus welchen Gründen auch immer,nicht an den Mann/Frau bringt und versuchen es jetzt frustriert selbst.Da es aber meist mit der Einsichtsfähikeit hapert,hat natürlich der böse unfähige Makler schuld,daß er nach so langer Zeit keinen Käufer gefunden hat,und nicht etwa die in der Regel überzogenen Preisvorstellungen.
Und so als wenn nicht wäre,wird die Wohnung wieder zu Fantasiepreisen feilgeboten.Nur eben diemal "Privat".EBEN!!


Das beste ist und bleibt der persönliche Gang zu mehreren Maklerbüros.Dort hat man die größte Auswahl,weil die meisten Verkäufer sich die Käufersuche nicht antun wollen und darüber hinaus,aufgrund mangelnder Sachkenntnisse, unsicher über den Wert ihres Eigentums sind.

Ps.Ich habe allerdings folgende Erfahrung gemacht.Vorsichtig sollte man weniger bei den freien Maklern,die im RDM oder VDM sind,sein.
Nein,bei den ach so seriösen Immobiliendiensten der Banken und Bausparkassen muß man besonders aufpassen.Besonders negativ ist mir da die "Aufina",eine Tochter der Commerzbank aufgefallen.

Diese "Experten" der großen Geldhäuser,sind nach meinem Eindruck besonders dreist,wenn es darum geht,das Maximum
aus der Immobilie rauszuholen.
Sie richten sich da gerne nach dem sogenannten "Sachwert",
der in der Regel weit über dem am Markt üblichen "Verkehrswert" liegt,zu dem man eine Immobilie normalerweise kauft/verkauft.

Am besten,ihr vergleicht da mal die Angebote.Ihr werdet staunen.
Die Immodienste der Banken sind in der Regel immer 20-30%
teurer,als ein RDM und VDM-Makler,der vergleichbare Objekte anbietet.


So,das wars.

Ich hoffe,ich konnte ein bisschen was beitragen,was euch interessiert und weitergeholfen hat.



MfG

[Tut ench Amun]

Hi, vielen Dank für Deine ausführlichen Erläuterungen.
Ich stimme Dir in den meisten Punkten auch zu.

Frage: Warum ist es steuerlich nicht vorteilhaft, es über eine
Lebensversicherung zu machen?? Hat es dann Nachteile gegenüber
einem normalen Hypothekendarlehen mit Tilgung bei der Bank?

Ich hatte folgendes überlegt: Ich habe bei meiner Versicherung
eine private Altersvorsorge auf Fondsbasis gemacht. Die Rendite
liegt glaube ich bei ca. 7% garantiert. Bin aber nicht sicher.
Deshalb dachte ich, es sei sinnvoll, die Finanzierung darüber
abzuwickeln. Der Zinssatz ist niedriger als bei jeder Bank, die
ich bisher befragt habe. Außerdem zahle ich ja den Beitrag weiterhin
und die Tilgung geschieht ja dann aus der Altersvorsorge heraus.
Oder habe ich das falsch verstanden???

Ich wohne übrigens in Freiburg, hast Du da die Daten auch greifbar?
Ansonsten besorge ich die.

Was ist der Zuschlag von 30% um den Wert zu ermitteln??

Danke im voraus.

[gölqjksfhöla]

Hallo,

ich kann dir deine Fragen gerne beantworten.

Aber zuerst einmal möchte ich,da du ja Einsteiger in Sachen Immobilien bist,dir ein paar Bücher empfehlen.
Zu den üblichen Sonderheften einschlägiger Fachzeitschriften,wie "DM","CAPITAL",STIFTUNG WARENTEST-FINANZTEST" und wie sie alle sonst noch heißen,kann ich dir die Publikationen meines ehemaligen Mathelehrers(kein Witz) "WERNER SIEPE" empfehlen.Du findest seine Bücher unterhttp://www.amazon.de
Die Bücher sind sehr informativ,unterhaltsam zu lesen und kosten als Taschenbuch auch nicht viel.Kauf dir mal die Ausgabe"Geld verdienen als Vermieter.Kalkulation,Wertzuwachs und Steuerersparnis".Preis bei Amazon 16,90DM.
Das gilt auch,wenn du die Wohnung selbst nutzen willst.Wenn du ein Buch von ihm erst mal anfängst zu lesen,hörst du erst auf,wenn du auf der letzten Seite bist.Ging mir jedenfalls so.
Werner Siepe befasst sich in seinen Bücher fast ausschließlich mit Eigentumswohnungen.
(Die Bücher schreibt er gern,während seine Schüler Matheklausuren schreiben.Und ansonsten plaudert auch er sehr gerne aus dem Nähkästchen.Er hat wirklich Ahnung.)


Das zweite Fachbuch,daß ich dir ans Herz legen möchte

heißt "PÖLTZ IMMOBILIENFÜHER" von "WERNER PÖLTZ".
Hier wirst du bei Amazon leider nicht fündig werden,weil viele Bücher dort dummerweise aus der Pötz-Reihe nicht zu finden sind.
Die Bücher beschäftigen sich entweder mit einer bestimmten Stadt,wie Köln,München,Berlin,Hamburg,oder mit Regionen,wie Rhein-Main,Ruhrgebiet,usw.
Es müßte auch ein Band für deine Region erhältlich sein.Du wirst in den Büchern Lagebeschreibungen von Straßen nach Qualität finden,wie einfach,mittel,gut,usw.Übersichten über die Miethöhen,Quadratmeterpreise für Immobilien,Ertragsvervielfältiger und vieles mehr.



Uffs


Jetzt erst mal zu deinen Fragen.



Du wohnst in Freiburg???????

Das ist aber ein teures Pflaster.Aber ihr verdient auch ja im Durchschnitt mehr als wir Westfalen.
OK,später


Zu deiner ersten Frage.

Hast du ein bisschen Zeit?????

Ok,weißt du was eine Anuitätsdarlehen ist???
Um dir die Frage bezüglich der Steuervorteile und Tilgung zu erläutern,muß ich das jetzt kurz erklären.



Angenommen,du nimmst der Einfachheit halber mal glatte 100000 DM bei der Bank auf und zahlst 6% Zinsen und 1% Tilgung pro Jahr.Dann wärst du mit 56 Jahren schuldenfrei.
So!!!!
Wenn du nicht tilgen würdest,hast du auch noch nach 30 Jahren 100000DM Schulden und mußt 6000DM pro Jahr Kapitalzinsen zahlen !!!


ACHTUNG!!!!!!!!!!!!

GENAU DAS ABER TUST DU,WENN DU MIT EINER LEBENSVERSICHERUNG NACH XX-JAHREN TILGST
Aber das weißt du ja.

Wie funktioniert jetzt aber das oben angesprochene Anuitätsdarlehen???

Also,im ersten Jahr deiner "Schuldnerkarriere" zahlst du für 100000 Zinsen.
(Ein Fachmann würde jetzt sagen-"Stimmt nicht ganz,da in der Regel monatlich,bsw.quartalsmäßig getilgt wird und deswegen zahlt man weniger"-aber ok,lassen wir daß mal ausser Betracht.)

Da du ja aber 1% der Hypothek getilgt hast,bleiben dann also noch 99000DM Schulden.
Jetzt muß ich der Verständnissheit halber vorrausschicken,daß ich davon ausgehe,das du eine Zinsfestschreibung,auf sagen wir mal 6% über 10 Jahre abgeschlossen hast.DEMZUFOLGE BLEIBT DEIN MONATLICHER
ZINS UND TILGUNGSBETRAG,DEN DU AN DIE BANK ZU ZAHLEN HAST, FÜR DIESE 10 JAHRE IMMER GLEICH !!

Konkret wären das 583,33DM im Monat und 7000 DM im Jahr.
So jetzt kommt`!!!
Im zweiten Jahr hast du ja nur noch 99000 DM Schulden.Daher
bezahlst du auch weniger Zinsen für das nächste Jahr und für das nächste Jahr auch,da du ja immer tilgst.OK ???
Oben hab ich aber geschrieben,das der Monatsbetrag von 583,33 immer gleich bleibt.
Die Erklärung ist einfach.!DAS WAS DU AN ZINSEN SPARST,WIRD UMSO MEHR GETILGT!!!!!!!!!!!!!!!!!

Das bedeutet für dich:Am Anfang zahlst du von deinen monatlichen Beträgen an die Bank viel Zinsen und wenig Tilgung.
Am Ende deines 30 jährigen Zahlungsplanes,zahlst du von deinen monatlichen Beträgen an die Bank viel Tilgung und wenig Zinsen.

Warum ist das so bedeutsam???

Es ist deshalb so bedeutsam,weil du bei einer Tilgungs aussetzung viel mehr Zinsen bezahlst.Nämlich die Zinsen für 100000DM X 30 Jahre.

Andersrum verzinst sich jede Mark die du tilgst,mit der Höhe des Hypothekenzinses.Das ist jetzt etwas kompliziert,leuchtet aber dann ein wenn du folgendes bedenkst:Wenn du eine Mark zum Tilgen hast,wo ist sie besser aufgehoben???Tilgst du,ist die Rendite für diese Mark 6% im Jahr,weil du den Zins nicht mehr zahlen brauchst.
Legst du die Mark in einem Aktienfonds an,der dir 10% im Jahr bieten kann,ist deine Nettorendite(10-6=4) 4%.
Lohnt sich also,wenn der Fonds über die nächsten 30 Jahre immer 10% erwirtschaftet.
Jetzt kommt aber der Haken.
1)Die aktuellen Hypothekenzinsen sind mit durchschnittlich 6 Prozent für eine Zinsfestschreibung auf 10 Jahre recht niedrig.
Im Durchschnitt der letzten 50 Jahre lagen sie bei über 8 Prozent.Nach 10 Jahren läuft dein Hypthekenvertrag aus.UND DANN??WAS,WENN DIE ZINSEN HÖHER SIND??

2)Wie du schreibst,hast du eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen.Ich nehme mal an,nicht in der Höhe deiner Schuldverbindlichkeiten.Falls du einen Autounfall hast,stirbst und deine Freundin Mitteigentümerin ist und daher auch für die Schulden bürgt,kommen auf sie monatliche Verpflichtungen,bei 300000DM Kapitalaufnahme und bei 6 % Zinsen,
in Höhe von 1500 DM zu.Keine so dolle Lösung,wenn ihr vielleicht mal heiratet und Kinder habt.Zwar bekommt sie die Lebensversicherung,aber von den einbezahlten Sparprämien wird sie,auch nach 10-15 Jahren,leider nicht viel sehen.
Zudem musst du über die gesamte Laufzeit der Kapitallebensversicherung deine Risikoprämien zahlen.Bei einer Restschuldversicherung werden diese Beiträge immer geringer.Aber hab ich ja schon erwähnt,sorry.

Wenn deine Lebensversicherung 7 Prozent tatsächlich garantieren würde,mußt du mit den Namen unbedingt sagen.Da werde ich sofort abschließen.
Nein,sie wird dir wohl nur 4 Prozent !!!!garantieren,wie bei mir auch,ich Depp.
Auch eine Fondsgebundene Versicherung hat keine allzu höheren Renditen,da sie wahrscheinlich in Aktien und Schuldverschreibungen investiert ist.Was meinst du,wo die "normalen" Kapitallebensversicherer ihr Geld anlegen???Die normale Durchschnittlebesversicherung hat nach Test`s von "Stiftung Warentest" eine Durchschnittsrendite zwischen 4,5-6 Prozent.Wenn jetzt die Aktien und Rentenmärkte in schwere Gewässer kommen,wird`s auch für diese Rendite schwierig.
Also,du mußt dich ganz persönlich fragen:Glaube ich,daß meine Fonds bei meiner Lebensversicherung,eine höhere Rendite abwerfen,als mein Hypothekendarlehen im Durschnitt der nächsten 30 Jahre prozentual an Zinsen kostet?????
Falls du die Frage sicher mit ja beantworten kannst,mach die Finanzierung mit deiner Lebensversicherung und Tilgungsaussetzung.
Falls du nein sagst,bietet sich hier ein Anuitätsdarlehen an.

Jetzt möcht ich nochmal zum Anfang deiner Frage,mit den Steuervorteilen,kommen.
Wenn du ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung aufnimmst,zahlst du,wie schon oben erläutert,für die Laufzeit von 30 Jahren die Zinsen für die gesamte Kreditsumme von 100000DM.Wenn du jetzt die Wohnung vermietest kannst,du die Zinsen von der Steuer absetzen.
Da du ja nicht tilgst,bleiben die Zinskosten ja über die Laufzeit des Darlehenvertrages immer gleich und du kannst immer die gleich hohe Summe steuerlich geltend machen.

Wenn du viel Steuern zahlst,lohnt sich das schon.



Aber ich bin da nur ein Leihe.


Ich würde,wie schon in meinen ersten Posting erwähnt,zu einem unabhängigen Finanzierungsfachmann gehen und mich auch
bezüglich der steuerlichen Situation beraten lassen.Das wird wohl so um die 1000DM kosten,aber mit den Berechnungen kannst du dann zu deiner Bank gehen und das beste rausschlagen.


Uffs


Jetzt zu deiner Frage mit den "30 %"




Bei der Bewertung von Immobilien gibt der drei "Säulen" oder Beurteilungsmaßstäbe,auf der man eine Einschätzung machen kann.Das sind der Mietwert,Verkehrswert und Sachwert.

Ich vereinfache zum besseren Verständnis die Sache mal.
Grundsätzlich ist die Angelegenheit komplexer und Fachmann bin ich da auch nicht.

Da gibt es den "Mietwert".Er wird hauptsächlich bei Miet -und Geschäftshäusern angewendet.Das ist der Preis,den ein Investor bereit ist zu bezahlen,wenn er ein Mietshaus oder eine vermietete Wohnung kauft.

Beispiel Köln

In Köln bezahlt man das 9-16fache der Jahresnettomiete.Auf der Internetseite www.dm-online.de kannst du die Werte unter "Immobilien" einsehen,die der "VDM" dort veröffentlicht hat.Dort steht zwar für Köln das 11-15fache,aber das ist so nicht ganz richtig.Außerdem sind die Informationen,die man dort finden kann,ziemlich oberflächig und nach meinem dafürhalten von "interessierter" Seite(Verkäuferseite zB. Banken usw.) mit beeinflußt.
Jetzt muß ich noch einwenig ins Detail gehen,damit du besser deine Kaufentscheidung beurteilen kannst.


Erläuterungen
A)Unter Altbau versteht man allgemein Gebäude,die vor 1948 gebaut worden sind.==>oder auch "Vorkriegsbau"

B)Unter Neubau versteht man Gebäude die nach 1948 gebaut worden sind.==>oder auch "Nachkriegsbau"
c)Richtiger Neubau,der nicht älter als sagen wir mal 2 Jahre
ist,nenne ich mal "Neubau im Erstbezug"

D)Die Lagen teilen sich nach: einfach,mittel,gut und sehr gut auf.Nähere Beschreibungen findest du im Mietspiegel


Beispiel:Köln
mittlere Lage
Altbau (1918)
Ertragsvervielfältiger: 12fache Jahresnettokaltmiete



Köln
mittlere Lage
Neubau (1981)
Ertragvervielfältiger :14fache Jahresnettokaltmiete



Köln
gute bis sehrgute Lage
Altbau (1914)
Ertragvervielfältiger : 15fache Jahresnettokaltmiete


Also: Für Nachkriegsbau zahlt man in der Regel 2 Jahresmieten
mehr,für eine bessere Lage ebenfalls.
Achtungas kann,muß aber nicht so sein.Für den sozialen Wohnungsbau kann,aufgrund der schlechteren Bausubstanz,der Ertragsvervielfältiger schon mal niedriger sein.Genauso kann man für ein Haus,an einer Hauptverkehrsstraße in einer guten bis sehr guten Lage,schon mal weniger bezahlen, als an einem schönen und ruhigen Flecken in einem mittleren Wohngebiet.

Zudem ist es bei euch in Süddeutschland glaub ich so,daß man teilweise für eine Altbauwohnung,wesentlich mehr Miete zahlt als in einem Neubau.Dementsprechend ist,wegen der höheren Attraktivität,weswegen die Leute mehr Miete bereit sind zu zahlen,der Ertragsvervielfältiger für das Gebäude dann auch höher.




Gehen wir mal von einem konkreten Beispiel aus.Du besitzt
eine Eigentumswohnung in Köln-Sülz.Das ist eine gute Wohnlage und als Mietshausbesitzer eines Neubauhauses könntst du dein Eigentum mit dem 14-15fache JNKM veranschlagen.
Das wären dann eine Jahresmietrendite von 6,66-7,14 Prozent.Nicht schlecht,wenn man noch die Wertsteigerung von durchschnittlich 3,4 Prozent dazurechnet.Die ist aber auch maßgeblich an den Immobilienstandort gebunden.In Wanne-Eickel siet es nicht so gut aus,in München und Freiburg schon ein bisschen besser.
Von dieser Wertsteigerung muß man aber,wie bei allen Geldanlageformen,die Inflation abziehen.Dazu kommt noch die Alterswertminderung.
Von wegen Wertsteigerung der Immobilie.
Ja,ein Gebäude wird mit den Jahren genausowenig "wertvoller" wie deine Waschmaschine.Alles Propaganda!!!!!!!!!


Damit der Wert nicht so rapide sinkt,mußt du als Eigentumsbesitzer,jedes Jahr von deiner schönen Miete die du einnimmst,Investitionsrücklagen an den Hausverwalter zahlen,mit dem das Haus in Schuss gehalten wird.Und wenn du keinen Mieter hast,kommen die Belastungen des Wohngeldes(Investitionsrücklage,Hausverwalterkosten usw.) noch zu den Bankzahlungen und Lebensversicherungsbeiträgen dazu.Bei Schuldverschreibungen und Aktien(bei Aktien stimmt das so nicht unbedingt) hast du das Problem nicht.



So,dein Mietwert deiner Eigentumswohnung in Köln ist also 14-15fache JNKM.



Jetzt kommen wir zu den "Verkehrswert".Er stellt ein Kompromiss zwischen Mietwert und Sachwert dar.Denn Eigentumswohnungen kann man,sowohl privat,wie auch wohnungswirtschaftlich als Kapitalanlage nutzen.


SO,UND JETZT KOMMEN WIR ZU DEN 30 PROZENT !!!!!!

Nehmen wir mal an,du wolltest deine Wohnung in Köln verkaufen.Jetzt hast du aber ein ganz ein dickes Problem.
Du hattest sie bezugsfrei gekauft,jetzt ist sie aber vermietet,und die nette Familie,die du als Eigentümer ausgesucht hast,fühlt sich pudelwohl darin.

Tief durchatmen,hinsetzen und erstmal ein Schnäpschen nehmen.

Du beschließt also,zum Makler zu gehen und bist guter Dinge.Das Haus und die Wohnung sind gepflegt,die Lage ist, wie gesagt,gut.Das Mieterehepaar ist in einem christlichen Bibelverein,und daher brav und zuverlässig, und die Kinder süß.
Was soll also schon geschehen ?????
Der Makler wird dich nett empfangen,denn er weiß ja noch nichts von deinem Schicksal.
10 Minuten später wirst du wieder auf der Straße stehen.
Weil er es jetzt kennt!!!!!



Vermietete Wohnungen sind so gut wie unverkäuflich.Ja,viele
Makler wollen garnicht derartige Objekte vermarkten und schicken dich gleich nach Hause.Sie haben wegen deiner Eigentumswohnung nur Ärger und Kosten und werden sie so oder so nicht los.Der Grund dafür ist,daß der allerallergrößte Teil der Eigentumswohnungskäufer selbst einziehen will.UND daß ist bei der heutigen Gesetzeslage praktisch unmöglich.Versuch mal auf Eigenbedarf zu kündigen.Auch wenn in den Medien (ARD undZDF:madrecht reißerisch das Märchen vom bösen Immobilienspekulanten und dem armen Mieter aufgeführt wird,die alltägliche Realität sieht ganz anders aus.

Also,falls du daran denkst,eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen,solltest du sie schon vermietet erwerben.
Du bekommst sie zum Mietwert und solltest möglichst nicht mehr als Diesen dafür bezahlen.Falls du doch mehr dafür bezahlst,wirst du sehr große Pobleme haben.Wenn du einen
Käufer findest,dann nur einen Kapitalanleger.UND DER IST IN DER REGEL NUR BEREIT,DEN MIETWERT ZU ZAHLEN !!!!!


So,wenn du die Wohnung ABER bezugsfrei zum Kauf anbieten kannst,mußt du die 30 Prozent auf den Mietwert rechnen.

Tja,und jetzt haben wir den Verkehrswert ermittelt.

Nagel mich bitte nicht fest WARUM gerade 30 Prozent und nicht 15 oder 46,835 Prozent.
Es ist halt so.



Ups,und jetzt zum Ende


Der "Sachwert"

Den Sachwert wendet man überwiegend bei Eigenheimen an.Aber nicht nur.
Ich vereinfache mal die Sache nochmal recht stark.

Du hattest in deinem Posting nicht darüber geschrieben,ob du vielleicht eine Neubauwohnung im Erstbezug erwerben möchtest.


Vorsicht,hier kann,wie bei vermieteten Wohnungen auch,eine ganz dicke Geldfalle lauern.
Wenn der Aktienindex mal 2Jahre um 50 Prozent fällt,na und?????
Nach 3 Jahren ist er möglicherweise schon wieder auf Höchststand und bald darüber hinaus.
Die Sache sieht bei Immobilien schon ganz anders aus.Der Kaufpreis steigt zwar ordentlich bei einer hohen Inflation.Aber ein Wertzuwachs ist das nicht.
Der Wert deiner Immobilie kann nur steigen wenn das Bruttosozialprodukt steigt und die Leute bereit sind,mehr reales Geld für deine Wohnung zu zahlen.Dazu kommt es auch wenn die Freiburger mehr Kinder bekommen als Leute sterben, der Wirtschafts und Wohnstandort an Attraktivität gewinnt und mehr Menschen nach Freiburg ziehen,als abwandern.Auf gut deutsch:Wenn das Angebot kleiner als die Nachfrage ist!!!!!
Und wenn deine Immobilie in einem Stadtviertel liegt wo die Menschen wohnen wollen und nicht müssen,hast du gute Chancen auf eine attraktive Wertsteigerung.Aber ich glaube, du bist in der glücklichen Lage, dort zu wohnen,wo die Wirtschaft brummt,die Landschaft schön ist und die Menschen sich wohlfühlen.Glückspilz

Ich habe ein Verwandten in Berlin,der hat sich 1993 total überteuert eine (echte) Neubauwohnung für 300000DM gekauft,die heute,wenn er sie bezugsfrei verkaufen würde,nur noch für 230000DM loswerden würde.UND DAS NACH FAST 10 JAHREN!!!!!!!

Er wird wohl noch 30 bis 40 Jahre warten müssen,bis er seinen Einstandpreis zurückbekommt,der Unglückliche.Von Gewinn garnicht zu reden


Falls du also eine echte Neubauwohnung kaufen möchtest,
mußt du bedenken,daß auf diesen Objekt viele "weiche" Kosten
geschultert sind,die du im Falle einer Veräuserung als Verlußt in den Wind schreiben kannst.

Wie setzen sich die weichen Kosten zusammen?????

Da haben wir erst mal den Gewinn des Bauunternehmers.
Dann kommt die Provison des Vermittlers/Verkäufers dazu,die oft ziemlich happig ist.
Die Vermarktungskosten und Werbung gehen auch ins Geld.
Und dann kommen für dich auch noch die Kaufnebenkosten dazu,die du so oder so bei jedem Erwerb zahlen müßtest.
Dazu gehören Grunderwerbsteuer,Notar und Gerichtkosten,für deine Bank das Verkehrswertgutachten und wenn du bei einem Makler kaufst,noch die Courtage.

Bei einer Immobilie im Erstbezug hast du aber manche Vorteile.Die Wohnung ist jungfräulich,du bist der Erste der sie bewohnt.Du kannst alle staatlichen Steuervergünstigungen
in voller Höhe mitnehmen.Falls das Objekt qualitativ hochwertig gebaut worden ist,gibt es wenig/keine Reparaturen und die Investitionsrücklagen fallen noch verhältnismäßig niedrig aus.
ABER !!!!! alle diese Vorteile fallen für den Erwerber,dem du deine Eigentumswohnung verkauft weg!!!!BUMM !!
DASHALB BIST DU NACH UNTERSCHRIFT EINES KAUFVERTRAGES EINER NEUBAUWOHNUNG IM ERSTBEZUG GLEICH 20-30 PROZENT ÄRMER!!!!!
Diese Erfahrung haben viele Steuersparmodellkäufer machen müssen.Und wenn das Objekt dann noch vermietet ist,hilft eigentlich nur noch der St....Na ja,wir wollen ja nicht gleich das Schlimmste befürchten

Fazit:Wenn du jetzt zu dem Verkehrswert 20-30 Prozent draufschlägst,hast du den sogenannten Sachwert.

Beispiel:

Deine Wohnung in Köln-Sülz.


Mietwert =14fache JNKM X 30 Prozent=18,2fache JNKM
Verkehrswert=18,2fache JNKM X 25 Prozent=22,75 JNKM
Sachwert=22,75 JNKM


Miete in Köln-Sülz für Neubau(1980)=14,50 DM
Größe der Wohnung=70 Quadratmeter
14,50 DM X 70 Quadratmeter X 12 Monate X 22,75 JNKM=277095 DM !!!!!!!

277095 DM / 70Quadratmeter=3958,50 DM/QUADRATMETER !!!!!!


Wenn du mal ne Kölner Zeitung kaufst,wirst du sehn,das haut punktgenau hin.


UND NICHT NUR IN KÖLN !!!!!!!!!


Jetzt noch zu guter letzt,zu deinem Wohnort Freiburg!!!

Wenn du in die Internetseite www.dm-online.de im Immobilienteil bei der VDM-Liste unter Freiburg/Breisgau schaust,wirst du bei "Mehrfamilienhäusern",den JNKM-Faktor
von "14-20" finden.

Jetzt musst du nur noch wissen in welchen Stadtteil du die Wohnung kaufen willst und welches Baujahr du bevorzugst.

Ich versuche jezt mal intuitiv die Sache ein wenig zu strukturieren.
Sagen wir "14"=Altbau und einfache Lage.
Sagen wir "20"=Neubau und gute Lage.


Jetzt teile ich in drei Lagen auf.


Einfach

Altbau=14fache JNKM
Neubau=16fache JNKM

Mittel

Altbau=16fache JNKM
Neubau=18fache JNKM


Gut

Altbau=18fache JNKM
Neubau=20fache JNKM

OK ???????????????


Wenn du dir eine Mietspiegel besorgst,in dem die Straßen nach Lage und die Mieten pro Quadratmeter,nach Baujahr des Gebäudes,Wohnungsgröße,Ausstattung und Lage des Mietshauses,aufgegliedert sind,kannst du die Wertberechnung deiner Wunscheigentumswohnung in 5 Minuten machen.
Das kann aber auch nur ein grober Maßstab sein,denn es kommt ja auch auf die "Mikrolage" des Gebäudes,die Ausstattung,den Erhaltungszustand,usw an.


Wie gesagt,im Anzeigenteil deiner Zeitung wirst du mit großer Wahrscheinlichkeit nur auf Tomaten teffen,wo entweder das Objekt nicht stimmt,oder der Preis zu hoch ist,oder beides.

Und wie ist es im Internet ?????

Oh,Gott

Die Immomakler gehen wahrscheinlich so vor.
Was man im den täglichen Beratungen der Kunden im Maklerbüro nicht loswerden kann,kommt in die Zeitung.
Wird man es dann immer noch nicht los,setzt man eine Anzeige in einem Blatt der nächst größeren Stadt.Und geht`s da nicht,der nächst entfernteren usw,usw,usw.(Von Hamburg nach Hannover,Dortmund,Köln,Frankfurt,München.........)

Sicher werden bei euch auch schöne Häuser aus Schleswig-Holstein und von der friesischen Küste angeboten,oder???


JA,UND WENN DANN ALLES NICHT MEHR GEHT,JA DANN GIBT ES JA DOCH NOCH DAS INTERNET.


Huch,war da noch was ?????
Schon fertig ?????
Das ging aber schnell !!!


Na,da mach ich mal Schluß !!!


Falls du noch Fragen hast,ich hab auch ein Postfach.


Schöne Grüße

[Peter_Pan.com]

Netter Vortrag

[Jebbedaia]

@Tut ench Amun


1.Zum LV, dem Hausbau und evtl. der Heirat nur ein Standardsatz: Drum prüfe wer sich ewig bindet...

Solltet ihr euch mal nicht mehr so "mögen", dann wird das Haus wohl verkauft- mit Verlust.
Gründe:
a. Ihr müßt den Kredit ablösen (Kost richtig Geld, Vorfälligkeitsentschädigung), da
b. Nur einer von euch (wahrscheinlich) das Haus nicht alleine tragen kann.
c. Ein Haus das verkauft werden muß, immer günstiger zu haben ist.

2. EK: 100.000, Kaufpreis: 350- 400.000
"Normal" spricht man bei 40% EK+ sicheres zumindest konstantes Einkommen von einer sicheren Sache. Jede Lebenssituation muß individuell geprüft werden.
Vereinfacht:Was hab ich monatlich, was brauch ich, Spielraum für Urlaub, Autoreparateur etc. nicht vergessen- Restsumme für Immo.


3.Bei rd. 6% Zins wären prinzipiell mtl. 1750 bzw.2000 (ohne Förderung) EFFEKTIVZINS fällig Wenn Du nach Zinsen frägst ist das übrigens die einzige Meßgröße die Du akzeptieren solltest. Tilgung bietet sich an-wird sonst ja nicht weniger Schuld, steuerlich bringt es Dir bei EIGENNUTZUNG definitiv nichts.
Daher ist die LV Geschichte (wie mein Vorschreiber richtig bemerkte sind bei Altverträgen 4%, bei NEUABSCHLÜSSEN denke ich inzwischen nur nur 3,xx% garantiert), als Selbstnutzer ohne Steuersparmöglichkeiten schlicht Blödsinn und die Fondsabdeckung eine Wette/Spekulation. Würde nur Deinem Berater einen geldwerten Vortei verschaffen. Die sicherste Rendite, hier 6%!, ist wirklich die Schuldentilgung...

4.Wenn Du 2%-5% Tilgung einrechnest, dann bist Du gut dabei. Darunter ist es eher kritisch. Die Eigenheimzulage schafft einiges an Entlastung, jedoch bedenke das diese nach ein paar Jahren, ( 5 oder 8, bringt 40000)wegfällt und damit keine konstante Größe ist.

5. Sondertilgungen vereinbaren. Wenn Du Geld über hast kannst Du dann zusätzlich tilgen. Usus sind 10- 15000 DM oder 10% der Gesamtschuld p.a.

6. Selbst wenn es einen viertel oder halben Prozentpunkt mehr Zins kostet: Laufzeit auf 15-20 Jahre (bis zur Fälligkeit) abschließen. Nach 10 Jahren hast Du ein Kündigungsrecht...sagt Dir kein "Berater" der Welt, erwähne es auch nicht, falls Du Verhandlungen führst. Frag diesbezüglich ruhig nochmal bei Verbraucherzentralen o.ä. rechtskundigen Einrichtung nach, vielleicht gibt es noch nen Hacken dabei. Dennoch: Du hast dadurch Planungssicherheit.

7. Online kann man auch Kredite auf Immos aufnehmen. Vorteil: rd. 0,5-1 Prozentpunkt

8.Es gibt Finanztest und unabhängige (meist kostenpflichtige) Verbraucherzentralen, die Dich beim Immokauf aufklären.

9. Nützlich: www.planethome.de
, wobei sehr pauschal, jedoch ein paar gute Features, für die Grobeinschätzung

mfg

[wasnunanleger]

du bist noch jung und willst dir eigentum anschaffen.

was willst du damit bezwecken?

hast du schon eine vorstellung wie dein leben in 10 jahren aussehen soll?
was soll die eigentumswohnung dir an vorteilen gegenüber einer mietwohnung bringen?

sage uns diese primäre zielsetzung, dann können wir ja stück für stück die punkte diskutieren.

wenn am schluß ein "ja" zum kauf rauskommt, dann kommen die kosten und die finanzierung zur sprache.

so würde ich die sache angehen.

[Kneto]

gölqjksfhöla, Du unaussprechliches Etwas , weiter gehts !

[gölqjksfhöla]

@Kneto

Gern komme ich deinem Wunsche nach.
Hier ein interessanter Artikel zu deinem Plesierre.:


MfG


................................

Der Terror vom 11. September trifft
auch den Immobilienmarkt

Makler beschreiben die Marktaussichten rund
um die deutsche Hauptstadt

Von Dietmar Treiber

Am 11. September 2001 sind in New York durch die
Terroranschläge mehr als die World-Trade-Center-Türme in sich
zusammengefallen. Der ganze Immobilienmarkt Manhattans liegt
darnieder. Aber auch an anderen Orten dieser Welt haben die
schrecklichen Ereignisse den Markt der Häuser,
Eigentumswohnungen und Grundstücke getroffen. Die genauen
Folgen sind noch nicht absehbar - aber in den negativen
Einschätzungen stecken gleichzeitig auch scheinbar unerwartete
positive Aussichten für Immobilienkauf-Kandidaten.

Immobilienträume in "bombigen" Zeiten




Als der Ring Deutscher Makler (RDM) kürzlich seine Preisübersicht
«Sommer 2001» für Berlin und Brandenburg vorstellte, konnten die
aktuellen Zahlen die Ereignisse jenes 11. September noch nicht
wiedergeben. Aber eins wollte Eugen Schnoor als Vorsitzender
des RDM-Bewertungsausschusses doch schon sagen:
«Befürchtungen, dass sich negative Auswirkungen einstellen, sind
wahrscheinlich.» Auch müsste «mit besorgter Spannung» verfolgt
werden, wie es nach den ersten Gegenschlägen (seit 7. Oktober)
weitergehen wird.

Etwas anderer Ansicht war gleichzeitig der Berlin/Brandenburger
RDM-Vorsitzende Wolfgang Gruhn: Vor allem aus dem
gewerblichen Sektor berichtete er, dass der 11. September in Berlin
«kein einziges Projekt oder Bauvorhaben gestoppt» habe.

Doch dass die Anschläge «keinerlei Einfluss auf den
Immobilienmarkt» haben sollen, wie Gruhn meinte, überrascht sehr.
Der RDM-Chef hatte für diese Ansicht aber auch eine Begründung
parat: Der hiesige Markt sei doch sowieso schon «zähflüssig»
gewesen. Und das seit etwa anderthalb Jahren, ergänzt Schnoor.

Andere sind da deutlich pessimistischer. Alexander M. Rainoff,
Gruhns Pendant beim Verband Deutscher Makler (VDM), nennt
sogar Zahlen: Seit den New Yorker Anschlägen seien die
Immobilieninteressenten-Nachfragen kurzfristig sogar um «bis zu 70
Prozent» zurückgegangen. Die Telefone bei den Vermittlern stünden
oft still, und die Umsätze am Immobilienmarkt seien um 30 Prozent
eingebrochen.

Diese erste Auswirkung der Ereignisse hat weniger politische als
vielmehr wirtschaftliche und psychologische Hintergründe. Dass
Berlin als Sitz der Bundesregierung als potenzielles Anschlagsziel
gefährdeter ist als Husum oder Hildesheim, hat dabei keinerlei
Bedeutung. Wohl aber, dass sich aus Angst vor weiteren
Anschlägen eine wirtschaftliche Rezession entwickeln könnte. Und
die kann individuelle Auswirkungen haben.

Soll heißen: «Der Kauf von Immobilien ist eine langfristige,
durchdachte Anlage», weiß Rainoff, und dafür müsse man sich oft
jahrezehntelang verschulden. Dies aber riskiere keiner, der gerade
um den eigenen Job fürchten muss.

Gruhn dagegen setzt in solch einer Situation auf die
Argumentationsschiene «Beton statt Aktien»: Wenn die Wirtschaft
nicht floriert, die Aktienkurse nach unten gehen oder gar das
Kriegsgespenst (z.B. Kuba, Vietnam, Irak) umgeht, dann sorgten die
Deutschen bisher oft und gern mit einer Geldanlage in Immobilien
vor. So löste die Immobilie als «Betongold» das Kriegs- und
Krisenmetall Gold ab. Damit ist sowohl die selbstgenutzte Wohnung
gemeint wie auch vermietete Häuser, die keinen schwarzen
Börsenfreitag und keine Baisse kennen.

Doch diese traditionelle Lehre hat sich nach Ansicht von Rainoff in
den vergangenen Monaten und Jahren nicht mehr bestätigt: «Nach
dem fürchterlichen Verfall der Aktienkurse haben wir Makler an die
Flucht in die Immobilie geglaubt - doch dem war nicht so.» So wie
bei den Aktien jetzt viele Anleger abwarten, dass es wieder
aufwärts geht, so tun sie es auch auf dem Immobilienmarkt.

Und das schon vor dem 11. September: Der zitierte
RDM-Preisspiegel zeigt leicht zurückgehende Immobilienpreise bei
gleichzeitig etwas steigenden Mietpreisen. Das klingt unlogisch,
denn wenn eine Immobilie bei Vermietung mehr Rendite (also
Mieteinnahmen) abwirft, müssten eigentlich auch die Kaufpreise für
diese Objekte anziehen. Das neue Phänomen erklärt Makler Willi
Bendzko so: Mit dem Kaufen wird noch abgewartet, stattdessen
mietet man vorerst lieber.

Und dieses Warten der Käufer bedeutet weniger
Provisionseinnahmen für die Makler. Die müssen dann auf die
Kostenbremse treten. So werden beispielsweise weniger
Mitarbeiter beschäftigt und Werbeausgaben für schwer
marktgängige Immobilien vermieden. Die dem Makler am Telefon
angebotene Ein-Zimmer-Eigentumswohnung im Problem-Kiez
dürften sich die meisten Immobilienvermittler gar nicht erst ansehen,
denn «selbst Singles wollen heute eine
Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung», wie Schnoor sagt.

Aus dieser Situation aber kann der potenzielle Kaufkunde ganz
unerwartete Schlüsse ziehen: Weil er von seinen möglichst hohen
Provisionseinnahmen und möglichst geringen Kosten lebt, dürfte der
Makler heutzutage vor allem das anbieten, von dessen Preis- und
Marktgängigkeit er überzeugt ist. Schließlich ersetzt dem Makler
niemand die Kosten für achtmaliges erfolgloses Inserieren.

Auch dürfen Kaufinteressenten heute mehr Service erwarten. Vom
Markt größtenteils verschwunden sind die so genannten
Küchenmakler - so nennen etablierte Vermittler jene
Schnellschuss-«Kollegen», die in der heimischen Küche als Büro
auf die schnelle Mark mit einigen wenigen Objekten hoffen.

Dass der günstigere Markt mit niedrigen Preisen ein Tummelplatz für
«Schnäppchenjäger» geworden ist, glaubt Rainoff allerdings nicht.
Auf eins aber könne man derzeit rechnen - auf die preisliche
Kompromissbereitschaft der Verkäuferseite. Unter den
Immobilienanbietern sieht er jetzt vor allem Erben und Wegziehende.
Andere Anbieter hingegen, so sagt etwa Schnoor, zeigen eher
Trotzreaktionen: «Wir wollen doch nichts verschenken, da
verkaufen wir lieber gar nicht!»

Speziell diesen Eigentümern sollte Rainoffs Einschätzung gefallen,
der «im nächsten viertel bis halben Jahr» wieder mit einer
Beruhigung rechnet. Ab 2002 erwartet er zudem einen
Nachholbedarf, leicht steigende Preise («plus ein bis drei Prozent
gegenüber heute») und speziell eine höhere Nachfrage nach
Einfamilienhäusern.

Einig sind sich alle Immobilienvermittler, dass die derzeit günstigen
Kaufpreise und die - ebenfalls als Folge der US-Terroranschläge
gesunkenen - Hypothekenzinsen von teils unter sechs Prozent für
zehnjährige Laufzeiten ein «Kaufsignal» seien, wie Schnoor meint.

[Sixi]

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@ Tut ench Amun

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