Verkaufen oder "verschenken" - 500 Beiträge pro Seite

[VeryBestFLV]

Hallo zusammen,

bin im Besitz eine Eckrundstückes direkt an einem Kreisverkehr mit sehr guten Parkmöglichkeiten.

Gebäude : Nachkriegsbau, ca, 1950

Das Erdgeschoß wird gewerblich seit 20 Jahren von einem gebrauchtwagenhändler genutzt, dazu gibts noch 2 Wohnungen

Mieten wurden immer pümktlich bezahlt!


gewerbliche Miete ca. 900,-- kalt
ca. 650,-- kalt für die Wohnungen

Jetzt will dre Nachbar das Teil kaufen, er selbt liegt mit seinen Grundstücken pratisch um meins herum.

Er will aber nix zahlen, sondern ein Haus im tausch geben, 2 Familienhaus, Baujahr 1986 Nettokaltmiete 1150,--


Auf meinen einwand das ich dann ja 400,-- weniger im Monat habe, meint er das ich dafür jahr eine bessere Bausubstanz bekomme ( womit er ja auch recht hat...)

Das Haus ist ja auch schön, vor allem für die Mieter die drin wohnen,

Dafür kann ich mir aber nix kaufen.

Er meint der "marktwert für gemischt genutzte Objekte läge so beim 12-fachen der Jahresmiete"

bisler wenig finde ich,

was meint ihr?

[AlterMann]

12fach bischen wenig ?

Ich würd mir lieber ne Hand abhacken als mehr wie das 8fache zu bezahlen! Bedenke 12fach heißt Bruttorendite von guten 8% wovon Du noch Reperaturen und Unterhaltungsaufwendungen und Verwaltung abziehen must. Effektiv blebt dann nicht viel mehr als auf dem Sparbuch. Die Zeiten großer Wertsteigerungen sind wohl auch vorbei. Da gibt`s also deutlich bessere Geldanlagemöglichkeiten.

Grundsätzlich ist so was aber extrem Orts/Lageabhängig.
z.B. 2 Extreme:
München: 1a Lage 20-40fach (schätze ich)
Ostzonenprovinz: 3-10fach (weis ich)

[Idealist6]

[posting]17.934.457 von AlterMann am 17.09.05 13:11:46[/posting]"Ostzonenprovinz: 3-10fach (weis ich)"

"AlterMann" ... bei allem Respekt vor dem Alter ... wir schreiben das Jahr 2005 ... es ist - auch - DEIN Land.

Begegnete dir die "Ostzonenprovinz" als Steuersparmodell, oder im Rahmen der Rückübertragung ?

So, oder so ... Zeiten ändern sich, Menschen - leider - nicht immer.

[AlterMann]

@Idealist6
eigentlich hast Du ja recht, aber...
Da ich gebürtiger "Ostzonenprovinzler" bin und auch den größten Teil hier gelebt habe, kann ich mir ab und an mal ein bischen provozieren nicht verkneifen
Denn seien wir mal ehrlich in vielen Köpfen ist es immer noch die Zone auch wenn man`s höflicher mit "Neue Länder" (welch grausiges Wortgebilde - Meck-Pom ist z.B. ~ 1000 Jahre alt) umschreibt. Ich finde am besten Ost- West- Nord- Süd- Deutschland, aber das ist ja wieder nicht political correctness

[antonazubi]

Nur alter Mann,
wenn 12fach viel zuviel sei, man dann nicht mehr habe als auf dem Sparbuch, wie ist das dann erst bei 8fach, das Du zu zahlen bereits wärst? Das scheint mir so eine Rechnung zu sein wie bei dem Arbeiter, der eine Lohnerhöhung um ein Drittel ablehnte, weil er mindestens ein Viertel wolle.

[AlterMann]

antonazubi die Grundrechenarten sind Dein Freund

8fach = 12,5 % Bruttorendite

darum lernen wir: 12,5% sind mehr als gute 8%

war doch ganz einfach, oder?

[toc]

#5 Lass dir nen taschenrechner schenken...

#1 Ich würde mich grundsätzlich nicht auf solchen kuhhandel einlassen. Bausubstanz hin oder her, das wichtigste ist, wie der alte mann schon sagte, die rendite. Was nützt dir die bessere substanz, wenn du am jahresende 3 oder 4 prozent weniger in der kasse hast. Es sei denn du weisst dass an deiner bisherigen immobilie ein pferdefuß ist (kontaminierter boden o.ä.) und du es mit deinem gewissen vereinbahren kannst, diese nicht offensichtliche wertminderung dem potentiellen käufer zu verschweigen

[antonazubi]

Also wenn ich das richtig lese, dann ging es darum, daß der Marktpreis als das 12fache der Jahresmiete von Dir bereits als viel zu hoch erachtet wurde und Du Dir lieber die Hand abhacken würdest als mehr als das 8fache zu bezahlen.

Dann hast Du vorgerechnet, daß man mitdem 12fachen schon nicht besser steht als mit dem Sparbuch.

Warum dann das 8fache für den vom OP angesprochenen Fall angemessener sein sollte, ist mir mit meinem Taschenrechner noch immer nicht ganz klar geworden. Wahrscheinlich habe ich da in der Schule was versäumt, oder mein Calculator rechnet vielleicht rückwärts.

[K1K1]

@VeryBestFLV

will "der" was von Dir oder willst Du was von ihm? Von den Zahlen her sieht das jedenfalls nicht nach einem guten Tausch (für Dich) aus...

Mal losgelöst von der Frage, ob der Wert der Objekte vergleichbar ist fällt übrigens auch bei einem Tausch natürlich Grunderwerbsteuer, Notargebühr etc. an - sind dann noch mal so rund 10% (Summe beider Objekte). Übernimmt das alles Dein "Tauschpartner"?

Bezüglich der AfA könnten sich eventuell Vorteile beim Tausch ergeben, zur Klärung dieser Frage wäre aber die Information wann das Ursprungsobjekt angeschafft wurde und wieviel AfA zur Zeit angesetzt wird erforderlich. Nur deswegen würde ich aber keinenfalls tauschen.

Dass die 10-Jahres Frist für die Steuerfreiheit für Gewinne aus privaten Veräusserungsgeschäften nach dem Tausch wieder neu anfängt zu laufen sollte auch im Hinterkopf sein!

Gibt es denn überhaupt einen Grund für einen Tausch?

Grüße K1

[toc]

Hm, also ich weiß ja nich, aber bei mir ist das Jahresmiete x 12 immernoch mehr als Jahresmiete x 8, also z.B. 1550x12x12>1550x12x8. Gell?

[K1K1]

@Azubi

Der Kaufpreisfaktor ist die Umkehrfunktion der Verzinsung (hat AlterMann Dir schon in #6 versucht zu verdeutlichen).

Also:

12-fach bedeutet 1/12 => 8,33%
8-fach bedeutet 1/8 => 12,50%

Dass ein Haus mit 12,50% Mietrendite besser rentiert als ein Haus mit 8,33% Mietrendite ist wohl offensichtlich.

Grüße K1

[tropezon]

Toc,

Hast Du ein Taschenrechner? Dann verwechsle nicht die Tasten.

Es geht hier um die Rendite und bei einem höheren ( 12x) Kaufpreis ermäßigt sich die Rendite.
In Deinem Beispiel: Mieteinamme 18.660 euros p.a.
D.h. bei 12x = 8,33% Rendite
Bei 8x = 12,5% Rendite

Schönen Tag noch, und vergesst nicht zu wählen.

tropezon