WCM: Sirius-Kredit verlaengert, Berechnung der stillen Reserven in WCM - 500 Beiträge pro Seite

[Informator]

hier kurz der Artikel:

Kredit für WCM-Tochter.

82 words
1 August 2003
Financial Times Deutschland
German
(c) 2003 - All rights reserved. Copyright Financial Times Deutschland, Hamburg.

Nachrichten

Die Immobilien-und Beteiligungsgesellschaft WCM hat sich offenbar mit den Gläubigerbanken auf eine Verlängerung der Kredite für ihre Tochter Sirius geeinigt. WCM erklärte gestern auf Anfrage, bis auf eine Ausnahme hätten alle Kreditinstitute bereits am Mittwoch eine entsprechende Vereinbarung unterzeichnet. Die verbleibende Bank sollte aber gestern noch zustimmen. Für welchen Zeitraum das Darlehen von rund 400 Mio. Euro verlängert wurde, wollte WCM nicht mitteilen. WCM hält über seine Tochter Sirius 52 Prozent an der Immobilienaktiengesellschaft IVG. FTD.

INTERESSANT: DARLEHEN 400 Mio, also positive Deckung!!!!

Marktkapitalisierung IVG: 930 Mill (NAV liegt bei 1,5 - 1,9 Mrd. je nach Berechnungsmethode)

WCMs 52%: 485 Mio

WCM ist also etwa 85 Mio Euro IM GELD, und hat keine riesenluecke an der IVG-Front, entgegen dem Gerede hier.

Bei einem fairen Kurs waere der WCM-Anteil NACH ABZUG DER SCHULDEN 52% vom NAV, minus Kredit, wert, also 0,52x1,5 bis 0,52x1,9, minus 400 Kredit

also 780-400=380 Mio bis 980-400=580 Mio.

WCM hat das Sirius-Eigenkap. in der WCM-bilanz per 31.12.02 VOLL wetberichtigt, d.h WCM hat in Sirius folgende stille Reserven, je nachMethode:

1. aktueller IVG-Kurs: 85 Mio

2. IVG-Kurs 11 Eur , der mal als Uebernahmeangebot von Israelis in der Presse genannt wurde: 260 Mio.

3. NAV (niedrige Methode): 380 Mio

4. NAV grosszuegigere Methode: 580 Mio.

FAZIT: WCM hat in SIrius nicht wie oft vermutet stille Lasten, sondern STILLE RESERVEN i.H.v. EUR 85-580 Mio, je nach Methode.

DAS IST EIN HAMMER!

Und in Coba, Kloeckner und anderen Beteiligungen liegen AUCH STILLE RESERVEN, insges. in netter 3-stelliger Mio-Hoehe, denn alles wurde auf die miserablen Kurse vom 31.12.02 runtergeschrieben.

Dazu kommen die stillen Reserven im Immo-Bereich, die die DEUTSCHE BANK noch Anfang 2002 auf 7 Euro pro Aktie geschaetzt hat. Auch wenn das ueberzogen ist, klar ist, dass in der WCM auch bei konservativer Methode ERHEBLICHE STILLE RESERVEN liegen.

[Informator]

Für Sie ausgerechnet.

64 words
1 August 2003
DMEuro - Genios

bonner substanzperle
Die Aktie des Bonner Immobilienkonzerns IVG ist unterbewertet: Substanz über 13 Euro je Aktie, Börsenkurs nur gut die Hälfte. Schuld ist Großaktionär WCM (indirekt über 50 Prozent Anteil), denn mit ihm lässt sich keine IVG-Kapitalerhöhung zur Finanzierung des weiteren Wachstums durchziehen. Doch jetzt beschafft sich IVG Geld über Spezialfonds - ein Milliardengeschäft, ganz gleich, ob mit oder ohne WCM.

[TSV1912]

@informator

kann es nicht sein, das es außerdem noch Kredite an Sirius gibt, die jetzt zum 31.7 nicht fällig
waren, dann wäre die ganze schöne Rechnung hinfällig.

[Neurologe]

Das die Kredite verlängert werden war doch eigentlich klar, Reserven hin oder her : WCM ist und wird sicherlich nicht insolvent aber Probleme gibt es auch reichlich, ohne einen Investor wird es auf absehbare Zeit keine neuen Investments genben dazu fehlt einfach Liqiudität und von den Schulden muß man auch runter kommen.
Aber gerade diese Probleme sind im jetzigen Kurs mehr als eingepreist, der Investor wird kommen --- man braucht halt Geduld.
ein entsprechendes Marktumfeld vorausgesetz sind m.E 5 E auf Sicht von 12-18 Monaten realistisch.Die Zeit wird es zeigen wer hier im Board rechtbehält. Gerede von irgendwelchen Widerständen und ständig wechselnden Meinungen sind jedenfalls absurd.

[Art Bechstein]

@ Informator

da ist wohl eher der Wunsch der Vater des Gedanken.

IVG ist am Rande der Bewertungszone. Die Verkehrswerte sind viel zu hoch angesetzt (19,5-fache der Jahresmiete), der Bestand trägt sich nicht ohne Verkäufe und die Gewerbeimmobilienmärkte sind noch nicht an der Talsohle angekommen. IVG würde max. 10 Euro/Aktie im Paket bringen, denn von den 13,x Euro kannst mind. 30% Bewertungsrisiko abziehen.

Zu den Krediten s.anderer Thread. Sind eben nicht nur die 400 Mio. Euro, sondern noch über 620 Mio. Euro.

Verbindlichkeiten 620 Mio. - 485 Mio. (bei 8 Euro) = -145 Mio. Euro stille Lasten und bei 10 Euro -20 Mio. bzw. gerade so am Break-Even.

Nix also mit stillen Reserven - sorry

Art

[Informator]

1. ist es SICHER, dass im Gegensatz zum FT Artikel noch 220 Mio andere Kredite drin sind?

2. Paketerwerb "max. 10 Euro" - wer weiss. IVG ist ja international aktiv, das Paket ist eine Kontrollmehrheit, die Aktienmaerkte steigen, die Immos haben m.E. die Talsohle erreicht.

Ich denke, dass WCM zumindest "plus minus Null" rauskommt, auch wenn die 220 Mio Kredit noch drin sein sollten. Evtl. durch einen Miniverzicht der Banken, im Gegenzug fuer die hoehere Werthaltigkeit der burgschaft des Erwerbers oder eine Teilkreditrueckzahlung des Erwerbers.

Falls die 220 Mio nicht oder nur teilweise bestehen, sieht es eben ggf. noch besser aus.

[sailorscabin]

#1 Ich denke, dass WCM zumindest "plus minus Null" rauskommt

hoert sich aber schon ganz anders an........

[Art Bechstein]

1. JA (BZ glaubwürdiger und WCM kommuniziert nicht das Gegenteil)

2. mehr als 10 Euro/Aktie zahlt keiner (30 % NAV üblich)

IVG und Beteiligungen ist nichtdas Problem der WCM. Das Problem ist der in großen Teilen katastrophale Wohnunsbestand - da werden die Mio. Euro versenkt

Art

[Informator]

vor kurzem waren die Beteiligungen ein problem - heute sind sie es nicht mehr, bald sind sie vielleicht sogar noch mehr wert.

Der Wohnungsbestand ist langfristig refinanziert, und die Situation wird sich normalisieren. Cash flow ist ja da, und bald wird es wieder mehr Kaeufer geben, noch nie war Eigentum billiger als Miete, noch nie war die Belastung aus Wohnungskauf so niedrig gemessen an den Einkommen (guenstige Preise UND guenstige Zinsen).

[muhlan]

@ Art Bechstein

Ich möchte immer noch gerne wissen, woher Du die Zeit nimmst, den größten Teil des Immobilienbestandes der WCM zu besichtigen. Oder hast Du Dir drei Wohnungen angeschaut und hochgerechnet?

[Art Bechstein]

@ Muhlan

ein Blick in die Bilanz erklärt doch alles, was man zum Immobilienbestand wissen muß. Wenn Du tiefergehends Interesse hast, kann ich Dir mal einen Trip in die Gropiusstadt in Berlin empfehlen, wo die GEHAG so etwas wie ein Platzhisrch ist.

Erklär Du mir erstmal, warum die WCM im GB einfach so den Großteil ihrer Wohnungsverkäufe unterschlägt und nur den Teil, den sie angeblich PRIVATISIERT, mit knap über 1000 EUro/qm ausweist. Darunter waren übrigens auch Neubauten in Stadtvillen in Dahlem in direkter Grunewald-Lage. Da weißt Du ja ungefähr, wie repräsentativ dieser Durchschnittswert ist.

Außerdem habe ich heute wieder mal verkauft bei der Schnappszahl 2,22 und will nächste Woche wiedernachtanken. Das war jetzt der 4. Zoch und ich habe jetzt 70 Cent im Sack - so kann man es auch auf 100% bringen

Art

[Pfandbrief]

Nebenbei erwähnt: Commerzbank auf 52-Wochen-Hoch.

[muhlan]

@ Art Bechstein

Interessante Hochrechnung. Wobei ich Dir mit der Nichterwähnung im GB Recht geben muß. Typisch WCM. Null Transparenz. Wird Zeit, dass da mal einer ausmistet. Aber Deine Schlußfolgerung kann ich nicht nachvollziehen. Verstehen aber schon, schließlich hast Du ja heute verkauft. Dann mmußt ja wieder schön WCM als den Dreck des Jahres darstellen. . Ich freu mich schon auf Deine Argumente, wenn Du wieder eingestiegen bist . Entweder man ist von einer Aktie überzeugt oder nicht. Mann kann auch gut mit Aktien traden, die man für den letzten Mist hält. Aber die Meinung je nach Art des Engagement ändern ist Kinderkacke.

[Art Bechstein]

@ Muhlan

was ist an der Hochrechnung nicht nachzuvollziehen ?

Art

[muhlan]

@ Art Bechstein

Von einer Nichterwähnung im GB auf einen maroden Gesamtbestand zu schliessen halte ich persönlich für unhaltbar.
In Berlin war ich schon und habe mir auch zwei Wohnungen angeguckt. Natürlich nicht sehr gründlich. Mein Eindruck war ganz gut. Deswegen schreibe ich aber nicht, dass der Wohnungsbestand der WCM das absoulte Schmankerl der deutschen Immobilienbranche ist. Das ist er sicher nicht, waren schliesslich mal DB Wohnungen. Aber marode ist er bestimmt auch nicht. Es gibt sicher Wohnungen, die sich den jeweiligen Extremen zuordnen lassen, aber wir wollen doch mal die Schnecke im Salat lassen. Der Wohnungsbestand der WCM ist wohl Mittelmaß. Dennoch rechtfertigt in meinen Augen auch dieses Mittelmaß plus die Beteiligungen abzüglich der Schulden ein weit höher Bewertung der WCM (ca. 7-8€). Und da denke ich geht es auch hin (wenn die Querelen endlich beendet sind). So in ca. 1 Jahr.

[Art Bechstein]

Quelle: HB 4.8.2003

[...] keine Angaben zum Zeitrahmen. Zu den Sirius- Banken gehören unter anderem die DZ Bank, die WGZ, die Sachsen LB. Die Geldhäuser hatten der Sirius-Beteiligungsgesellschaft mehr als 600 Mill. Euro geliehen, die am [...]