ernsthaftes WCM Diskussionsforum (Seite 4513)

[muhlan]

"...zweistellige Preise machen die Runde.."
Dann ist WCM am Ende die 600 Millionen€ Kredit los und bekommt noch etwas Cash in die Tasche.
Ich habe mich vorher diesbezüglich bei meinem posting #50 glaube ich geirrt. Müssen die Banken nicht nach einer Verwertung der Sicherheit dem Schuldner die den Kreditbetrag übersteigenden Einkünfte überweisen? Dann wären die 100 Millionen € für WCM.

[sailorscabin]

extra chance 3.9.03

IVG Immobilien: Muss WCM seine Beteiligung versilbern?

Dass die Aktien der IVG Immobilien AG ein echtes Schnäppchen sind, hatten wir in den ExtraChancen bereits Ende April deutlich gemacht. Auch wenn die Papiere seitdem 20% an Wert zulegten, notiert die Gesellschaft weiterhin deutlich unter ihrem so genannten Nettovermögenswert (?Net-Asset-Value?), der sich aus dem Wert der Immobilien im Konzernbesitz ergibt. Als Grund für diesen Abschlag werden vor allem die Unsicherheiten über die Zukunft der Muttergesellschaft WCM verantwortlich gemacht. Die Diskussion um die Eigentümerstruktur hängt wie ein Damoklesschwert über der IVG-Aktie. Doch die Entscheidung rückt näher.



IVG: Attraktiv bewertete Immobilien-Aktie


IVG Immobilien
ISIN DE0006205701
aktueller Kurs 8,93 Euro
52-Wochen-Hoch 10,18 Euro
52-Wochen-Tief 5,70 Euro
Marktkap. 1,03 Mrd. Euro
Stopp-Kurs 7,50 Euro
Empfehlung kaufen

Die IVG Immobilien AG zählt zu den größten Immobilienaktiengesellschaften Europas. Das Management eigener Liegenschaften, die damit verbundenen Dienstleistungen sowie Projektentwicklungen zählen zu den Kernkompetenzen der Bonner. Investitionsschwerpunkte im Bereich Büroimmobilien und Businessparks sind zum einen deutsche Großstädte wie Berlin, München oder Frankfurt, aber auch europäische Wirtschaftsmetropolen wie Brüssel, London oder Paris.

Die Diskussion um die künftige Eigentümerstruktur beim Mehrheitsaktionärs WCM ist nicht spurlos an der im MDAX notierten Gesellschaft vorbei gegangen. Die Finanzprobleme der Hamburger Beteiligungs- und Immobiliengesellschaft haben auch die Anleger der Tochtergesellschaft IVG verunsichert.

WCM hält - indirekt über seine Mehrheitsbeteiligung an der Sirius Beteiligungsgesellschaft - 54% an IVG. Um diese Beteiligung an IVG zu erwerben, hat Sirius einen Kredit von rund 600 Mio. Euro bei verschiedenen Banken aufgenommen. Nach einem Bericht der ?Frankfurter Allgemeinen Zeitung? scheinen die Gläubigerbanken nun offenbar die Geduld zu verlieren und wollen ihr Geld bis Ende September zurück haben (vgl. ExtraChancen vom 1. September). WCM hat für die Sirius-Verbindlichkeiten angeblich eine Bürgschaft abgegeben.

Verlängern die Banken die Laufzeit ihrer Kredite für Sirius wirklich nicht, gerät WCM kurzfristig unter Zugzwang. Auf dem Parkett der Frankfurter Wertpapierbörse ist bereits zu hören, dass die Gläubiger planen, die IVG-Beteiligung nun zu versilbern ? zweistellige Preise machen die Runde.







Aber auch ungeachtet dieser Tatsache ist die IVG-Aktie ein lohendes Investment. Die Bonner Immobiliengesellschaft überzeugt seit Jahren mit recht konstanten Erträgen. Zudem notiert die Aktie deutlich unter dem Net-Asset-Value, der bei rund 12 Euro liegt. Demnach wird der Titel mit einem 30%-igen Abschlag gehandelt.

Der Immobilienkonzern konnte seinen Gewinn vor Zinsen und Steuern im ersten Halbjahr auf Grund von Immobilienverkäufen in London und Brüssel auf 77,8 Mio. Euro (Vorjahr: 57,4 Mio. Euro) steigern. Der Überschuss erhöhte sich sogar auf 25,9 Mio. Euro (6,6 Mio. Euro). In den ersten sechs Monaten wurden mit 168,8 Mio. Euro rund 11% mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Für das Gesamtjahr erwartet der Vorstand zwar einen Jahresüberschuss knapp unter dem Vorjahreswert von 70 Mio. Euro. Mit einem KGV für 2003 von 11,6 ist die Aktie aber nach wie vor attraktiv bewertet.

[muhlan]

Hätte WCM top sanierte Luxuswohnungen könnte man so eher 3000€ pro Quadratmeter ansetzen.

[muhlan]

Hat WCM Wohnungen in München? Das war mir ganz neu.

[muhlan]

Börsen Zeitung (24.11.00)

Kommentar:

Höchste Eisenbahn

wb - Der Bund erhält ein bisschen mehr, und die Bieter müssen teilen. Das ist der momentane Stand bei den Verhandlungen über den Verkauf der 114000 Eisenbahnerwohnungen. Was unspektakulär klingt, hat einen Gang durch viele Instanzen hinter sich, in den die Justiz bis hin zum Bundesverwaltungsgericht, der Bundesrechnungshof und auch Brüssel involviert gewesen sind. Nomura bekäme sogar mehr Wohnungen als das Konsortium um die WCM, wird kolportiert. Diskutiert wird ein Verhältnis von 60 zu 40. Dabei sah es im Sommer so aus, als hätte die über London zu dem japanischen Finanzkonglomerat gehörende Principal Finance Group die Nase voll und scheide aus dem Rennen aus.

Nun ist von einem Nettobetrag von 4,8 Mrd. DM die Rede, die der Bund einstreiche. Das wären 200 Mill. DM mehr, als nach dem WCM-Angebot zu erwarten war. Ein milliardenschwerer Reinerlös ist längst in den Verkehrshaushalt für 2001 eingestellt. Für Principal Finance wäre der Deal nicht ganz so teuer wie ursprünglich geplant. Sie hatte eine glatte Milliarde Mark mehr geboten als das konkurrierende WCM-Konsortium, das mit 7,1 Mrd. DM in die Ausscheidung ging. Doch trotz der höheren Offerte sollte der Nomura-Ableger nach dem Willen der alten Bundesregierung den Kürzeren ziehen - ein Vorgehen, das auch der Bundesrechnungshof kritisierte. Es wurde der Verdacht geäußert, eine Spende der WCM-Großaktionärsfamilie Ehlerding an die CDU sei ausschlaggebend für den Zuschlag gewesen. Principal Finance informierte die EU-Kommission. Brüssel hätte eine Bevorzugung des Wettbewerbers als unerlaubte Beihilfe ahnden können.

Nur weil die Eisenbahner-Gewerkschaft vor den Kadi zog, um den Wohnungsverkauf zu torpedieren, gab es überhaupt eine neue Runde. Dabei haben die Arbeitnehmervertreter viel an Rechten für die Mieter erreicht. Auch für diese ist es nun höchste Eisenbahn für eine Privatisierung der Immobilien, damit nach jahrelangem Hickhack Sicherheit einzieht.

Auf jeden Fall dürfte es im WCM-Konsortium Knatsch geben, denn die im Boot sitzenden Landesentwicklungsgesellschaften und die WCM müssen zugunsten von Nomura auf Bestände verzichten. Für die beiden zum Zuge kommenden Erwerber steht viel auf dem Spiel. Nomura hat in der Bundesrepublik bisher zwar viel angekündigt, aber keinen Deal realisiert. Principal Finance will dicke Bretter bohren und Investments in einer Größenordnung von mehr als 1 Mrd. DM angehen. Der Fokus liegt auf unterbewerteten Aktivitäten in der Old Economy. Asset-backed und mit Cash-flow versehen sollen die Objekte der Begierde sein. Ähnlich ist das Konzept der WCM, der zwar ein größerer Wohnungsbestand gehört, die damit aber bislang kaum profitables Geschäft macht. Die WCM muss ihren Aktionären zeigen, dass sich die Anlage lohnt. Die Chancen dafür stehen gut: Zwar ist mit den Quartieren keine schnelle Mark zu machen. Doch dürften hohe stille Reserven schlummern. Bei 7 Millionen Quadratmetern und einem unterstellten Kaufbetrag von ca. 8 Mrd. DM ergibt sich ein sehr moderater Quadratmeterpreis von gut 1100 DM. Veräußert der neue Herr im Hause später Wohnungen, kann er die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Marktwert steuerfrei einstreichen.



Das sind etwa 562,40€ pro Quadratmeter. Der niedrigste Preis 2002 in den bei WCM genannten Städten betrug 2002 laut vdm im Schnitt 770€ (für Wohnungen mit einfacher Aussattung, sprich nicht besonders dufte).

[gimbl]

@muhlan

Ich bin bei einer Versicherung und hier für die EDV-technische Betreuung der Immobilienverwaltung zuständig.

Da kriegt man erstens mit, was die Konkurrenz so im Bestand hat und zweitens auch, wie schwer sich so Dinger verkaufen oder vermieten lassen. Wir haben eins von den Hochhäusern an eine Londoner Immobiliengruppe verkauft (Preis war günstig). Die tun sich recht hart, da Wohnungen aus dem Ding zu verkaufen.
In anderen Objekten gibt es reihenweise Wohnungen, die kein Mensch zum Mieten haben will (am z. B. auch am Standort München, der ja nicht so schlecht war in der Vergangenheit).
Also da ist schon ein gewisser Unsicherheitsfaktor drin. Ich sag ja nicht, daß deine Berechnung falsch ist, aber die WCM hat halt keine topsanierten Luxuswohnungen in Schwabing (die kriegt man sogar jetzt relativ problemlos los).
da kann auch in Zukunft erst noch richtig was passieren mit Leerständen, nämlich wenn Leute die gute Gelegenheit am Wohnungsmarkt nutzen, dort ausziehen und niemand zu finden ist, der einziehen will, eben weil es am Markt auch was besseres gibt.

[williamfsharpe]

Ich war bis zu dem Zeitpunkt an WCM am zweifeln, als ich den aktuellen Buchwert von CBK (7,5 €) noch nicht kannte. Danach war ich mir sicher, dass eigentlich nicht mehr viel schiefgehen kann.

Bei dem Buchwert der CBK haben sich wieder hohe stille Reserven angesammelt. Ausserdem wurden im letzten Jahr noch deutlich mehr Beteiligungen wertberichtigt, wo ebenfalls deutliche stille Reserven vorhanden sein müssten.

So wie die WCM im Moment bilanzpolitisch agiert, scheint es, als ob sie ihr Geschäft so schlecht wie möglich erscheinen lassen will. Die Kündigung der Kredite mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 20 Mio.) belasten das Ergebnis im Moment, werden sich aber in Zukunft in der GuV positiv bemerkbar machen. Das ganze hätte man vermutlich auch mit Forwards bilanzpolitsch schöner lösen können, wenn der Wille vorhanden gewesen wäre.

Auch wenn der Wohnungsbestand nicht allzu berauschend ist, so ist es die Vermietungsquote. Die Einstandspreise waren auch nett.

Teure Kredite werden in absehbarer Zukunft durch das aktuelle Zinsniveau deutlich günstiger und bei einer Kapitalerhöhung werden die Zinskonditionen durch die höhere Eigenkapitalquote ebenfalls besser.

Wird die CBK-Beteiligung verkauft, so sollte sich das in der GuV ebenfalls mit 20-35 Mio. bemerkbar machen, da für diese Beteiligung nur Zinsen fällig werden, sie selber aber quasi keine Dividende ausschüttet.

[sailorscabin]

@Baltikteam

Kein Wunder, bei so einem DAX-Abstieg ! Haben doch viele Anleger Nerven/Herz usw. probleme bekommen. Klar das da ein Pharma Wert - Wert zu legt.

Aber Ausnahmen bestaetigen die Regel......

[muhlan]

Bei Infineon waren sich zum Zeitpunkt der Tiefstkurse auch viele nicht sicher, ob Infineon nicht bald Insolvenz anmelden müsse. Siehst ja was bei rumgekommen ist. Die sind mal sowas von insolvent das geht auf keine Kuhhaut .

[trodat2001]

*Stockpicker*

Infineon kann ich nicht mit WCM vergleichen! Wieso:

Infineon steigt auch wieder wenn sie fallen! 100%

Bei WCM bin ich mir 100% nicht mehr sicher bzw 100% Unsicher ob sie von den erreichten Tief jemals wieder steigen!

Ein Investor verkauft seit Tagen Mio Stücke im gleichen Preisbereich?

110% Abwärts gerichtet !

habe keine Lust mehr auf solch ein Risiko und das schlimmste ist noch die Informationspolitik die mich sehr stark an die Verbrecher im Jahr 2000 erinnern !

Nichts als Heiße Luft und dann sind die Verbrecher untergedaucht mit den geldern dr Aktinäre !

Aber ich bin raus und fertig !#

Das war auch mein letzder Beitrag !
Danke das ich das noch loswerten konnte!

Viel Glück