Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn (Seite 365)

[Art Bechstein]

"..schütte sie die Lotion in den See!"

[goldmine]

Das standing des Herrn Ristow bei Banken dürfte mittlerweile gegen null tendieren, besonders nach der juristisch sehr zweifelhaften Selbstbedienung mehrerer Aufsichtsräte aus der Firmenkasse. Mal schaun, ob das nicht als Betrug auf der HV gewertet wird.

TAG kann froh sein, wenn ihnen die Kredite nicht gekündigt werden bei den Töchtern BV und JUS. TAG selbst dürfte keine neuen Kredite erhalten.

CU, goldmine

[TagesLotion]

Ich glaube, euch fehlt allen der Durchblick. Ich als alter Tegernsee-Freund glaube, dass Ristow das Ruder bei WCM übernehmen wird. Natürlich nur, um dann die Tegernsee AG in die WCM einzubringen.

So steht es geschrieben, so wird es geschehen.
Ich sehe die Zeichen an der Wand.

[Art Bechstein]

@ Neurologe

das eigentlich interessante für Ristow an der WCM kann IMO nur noch die IVG sein, da die Wohnungsbestände mangels Standortqualität zu hohe negative Deckungsbeiträge erwirtschaften und Ristow genau wie WCM nicht über die Vertriebskompetenz verfügt, die nötig wäre, 4-5% der bestände zu den avisierten VK-Preisen von 800-1000 Euro/qm zu veräußern. Damit stellt sich aber die Frage, ob der Aufwand bzw. das Risiko nicht zu groß ist, was man eingehen muß, nur um an die IVG zu kommen - ich würde das mal mit JA beantworten und glaube deswegen auch nicht, dass Ristow noch an der WCM interessiert ist. Das ist eben grundsätzlich das Problem für jeden Bieter - er muß eben einen recht bunt gemischten und nicht eben profitablen Immobilienbestand übernehmen (auch die IVG, die sich aus dem Bestand heraus auch nicht trägt) und z.T. jedenfalls weiterveräußern, was heutzutage auch kein GEschenk ist. Deswegen gibt es z.Zt. m.W. nach auch keine ernsthaft interessierten Investoren und das wiederum dürfte der Grund für die NErvosität der Banken sein. Auch wenn deren Verhalten als irrational eingestuft wird, kann ich es nachvollziehen - das ist im Prinzip so, wie in diesen amerikanischen Mafia Filmen, wo Don Bankone einem kleinen Betrüger für ein geringes Vergehen gleich den Arm abhackt, damit die anderen kleinen Gangster wissen, dass es Don Bankone ernst meint...

Art

[Neurologe]

An alle, speziell an ART:
Hallo Art, nachdem es im WCM Thread nicht immer sehr nett zugegenagen ist mal hier eine Frage an gestellt:

Was ist von der Platow Meldung zu halten, das Ristow an WCM interessiert sei, Verbindungen bestehn sicherlich aus vergagnenen Tage.

[WO:Surfer]

@ Istanbul: Tja, die Moral hat keinen allzu hohen Stellenwert im Hause TAG. Da wird zum persönlichen Vorteil ausgecasht, was immer so geht. Und das tollste: Man findet das auch ganz in Ordnung so. Sympthomatisch für die Deutschland AG

[Istanbul]

Obwohl nach RSE zu erwarten, schuettelt man dann ob der Schamlosigkeit Ristows doch den Kopf. Mal eben 4.4ME ausgecasht und das duerfte nur die Spitze des Eisberges sein.

Die HLB ist aber auch nicht schlecht:
#826
Gezeichnet wurde sie z. T. von der Hamburgischen Landesbank, die damit ihre Beteiligungsquote auf 7,04% erhöhte
#825
In ihrer Analyse vom 26. Mai bewerten die Analysten der Hamburgischen Landesbank die Aktie von TAG mit `Kaufen`.
... Das Kursziel liegt bei 9,45 Euro.

Da versucht jemand verzweifelt raus zu kommen.

Die Immo-AGs notieren offensichtlich nicht nur wegen des armseligen Marktes in D so tief, sondern wegen voellig verrohter Sitten.

[WO:Surfer]

Immobilien Zeitung vom 22.05.2003
TAG AG
Die TAG-Aktie verliert immer weiter an Wert
Die Immobilienaktiengesellschaft TAG hat ihre Bilanzierung auf IAS-Standard umgestellt. Damit möchte sie ihre Reserven und Ertragsperspektiven den Anlegern stärker verdeutlichen. Die Aktie hätte mehr Popularität dringend nötig: Ihr Abwärtstrend hält bereits drei Jahre an. Zudem wirft die geschäftliche Verquickung der AG und ihrer Aufsichtsräte Fragen auf.

Durch die IAS-Bewertung des Konzerns erhöhte sich rechnerisch der Buchwert je TAG-Aktie auf 19,81 EUR. Dies konnte jedoch bislang den Kursverfall, der 2001 begann, nicht aufhalten: Nach einem Start mit 28 EUR/Aktie (adjustierter Wert) am Jahresbeginn schloss das Papier Ende 2002 mit 9,30 EUR, was einem Wertverlust von 66,8% entspricht. Im laufenden Jahr gab das Papier weiter nach, bei Redaktionsschluss kostete es an der Frankfurter Börse noch 5,20 EUR.
"2002 lag die TAG-Performance zwar unter der des Dax, wir haben uns aber immerhin stabiler entwickelt als die Allianz-Aktie", übt sich TAG-Vorstand Olaf Borkers in Optimismus. Nun hofft er, dass die Umstellung der Berichterstattung auf IAS den gegenwärtigen und zukünftigen Aktionären ihre Anlage wieder schmackhafter macht. Die IAS-Konzernbilanz für 2002 sieht auch recht gut aus: Demnach wurden Umsatzerlöse von 142,4 Mio. EUR und ein Ebitda von 20,7 Mio. EUR erzielt. Davon resultierten rund 100 Mio. EUR aus Immobilienverkäufen, weitere ca. 25 Mio. EUR aus der Vermietung.
Ca. 76% des TAG-Konzernumsatzes erbringt der im Wohnimmobiliengeschäft aktive Bau-Verein zu Hamburg. Sein Umsatz ging im Jahresvergleich um 17% auf 108 Mio. EUR zurück. Der Verkauf von Wohnimmobilien an Eigennutzer sei von den Diskussionen um die Beibehaltung der Eigenheimzulage, dem Irak-Krieg und der Verunsicherung der Verbraucher behindert worden, die ihre Käufe zurückstellten, sagte TAG-Vorstand Olaf Borkers. Nachdem die Umsätze des Bau-Vereins auch im 1. Quartal dieses Jahres um 25% zurückgegangen seien, legten die Hausverkäufe nun aber wieder zu. Auch Michael Haupt, Vorstand der JUS AG, spricht von einem "fantastischen" Anziehen der Verkäufe in diesem Frühjahr. Die Olympia-Entscheidung für Leipzig werde bei potenziellen Käufern "emotional" positiv wirken, behauptet er. Leipzig ist neben Berlin der Geschäftssschwerpunkt der JUS, die sich auf Vertrieb und Sanierung denkmalgeschützter Altbauten konzentriert.
2002 hatten sich die liquiden Mittel von 40,8 Mio. EUR (Ende 2001) auf 9,6 Mio. EUR vermindert. Die derzeitige Liquiditiät in der AG wird vom Vorstand auf 2,5 Mio. EUR und im Konzern auf 5 Mio. EUR beziffert. Als Gründe nennt Borkers Erhöhungen bei Beteiligungsquoten seitens der AG, die zum Teil bar bezahlt wurden, und die Vergabe von Konzerndarlehen über 15 Mio. EUR. Ihre Renditeimmobilien hat die TAG, ermöglicht durch die Umstellung auf IAS, bereits aufgewertet, was der GuV ein Plus von 2,6 Mio. EUR einbrachte. Neben dem Anlagevermögen von 82 Mio. EUR stehen weitere 380 Mio. EUR als Umlaufvermögen - also als zum Verkauf bestimmte Immobilien - in der Bilanz.
Der Vorstandssprecher betont immer wieder, dass die TAG in ihrem Geschäft die Finanzierungszurückhaltung der Banken zu spüren bekommt. Die Kreditbeschaffung sei langwierig geworden. Man müsse neue Wege der Kapitalgewinnung finden. Dies gelte auch für die Finanzierung von Unternehmensübernahmen. Hier seien Banken nicht mehr bereit, Kredite gegen Aktien auszureichen. Die TAG müsse ihre Konzerndarlehen daher den Beteiligungsgesellschaften zum Teil länger zur Verfügung stellen als geplant. Bei den Tochtergesellschaften Bau-Verein und JUS AG der TAG ist man daher bereits dazu übergegangen, kurzfristige Darlehen von privaten Geldgebern, denen man einen "attraktiven Zinssatz" von über 7% bietet, in Anspruch zu nehmen. Auch die Aufsichtsräte hätten entsprechende Darlehen bereits vergeben. Des Weiteren denke man über die Begebung einer Anleihe nach.
Und noch eine Rechnung steht zur Bezahlung an: Bis Mitte 2003 müssen an die ehemaligen Großaktionäre des Bau-Vereins, niederländische Fonds der Investoren AMP, SFB und LaSalle, 14 Mio. EUR bezahlt werden. Dies ist die letzte Tranche von insgesamt 90,2 Mio. EUR, mit denen sich die Fonds nach dem Umtauschangebot von Bau-Verein- in TAG-Aktien ausbezahlen ließen. Dass die Fonds Ende Juni Geld sehen werden, ist unwahrscheinlich. Derzeit verhandele man über eine Bezahlung durch die Ausgabe von Aktien, "andere Finanzierungskonstruktionen" oder die Einbindung "anderer Finanziers", sagt Borkers.
Im Januar 2003 hatte die AG eine Barkapitalerhöhung durchgeführt, die einen Zufluss von liquiden Mitteln in Höhe von 4,15 Mio. EUR einbrachte. Gezeichnet wurde sie z. T. von der Hamburgischen Landesbank, die damit ihre Beteiligungsquote auf 7,04% erhöhte und nach der Investorengruppe Ristow (14%) und Michael Haupt (9,8%) zum dritttgrößten Aktionär wurde. Der niederländische Pensionsfonds ABP hält ca. 5%. Die Albert Assmussen GmbH, zu deren Gesellschaftern der TAG-Aufsichtsrat Ronald Frohne zählt und die 2001 diverse Due-Diligence-Prüfungen für die AG vornahm, besitzt 4,95%.
Ob sich die niederländischen Fonds allerdings über weitere TAG-Aktien freuen würden, darf angesichts der Ergebnisentwicklung bezweifelt werden.
Im Gegensatz zur IAS-Konzernrechnung weist der nach HGB erstellte Abschluss der börsennotierten AG einen Betriebsverlust von 2,5 Mio. EUR aus. Die Holding soll eigentlich Erträge aus den Beteiligungen an ihren Tochtergesellschaften sowie aus Zinsen aus Darlehen an die Töchter erzielen. Solche Erträge fielen jedoch im Berichtsjahr nicht an - wohl aber Kosten.
Dass die Töchter einer AG Gewinne machen, während die Mutter Verluste schreibt, ist für Max Berkelder, Leiter Aktien-Research bei Kempen & Co. in Amsterdam, an sich nicht problematisch - "vorausgesetzt, die Töchter werden zu 100% von der AG gehalten. Wenn es aber andere Anteilseigner gibt, kann ein Interessenkonflikt entstehen." Ein solcher wäre im Falle der TAG durchaus denkbar, da sie keine ihrer wesentlichen Beteiligungen zu 100% besitzt.

Der Aufsichtsrat verdient mit

Auch die Beziehungen des Konzerns zu nahe stehenden Gesellschaften und Personen verdienen Aufmerksamkeit. So empfingen unter anderem eine Steuerberatungs- sowie eine Treuhandgesellschaft, denen das TAG-Aufsichtsratsmitglied Ronald Frohne als Partner bzw. Vorstand angehört, für Leistungen in der Rechtsberatung der Gesellschaft 281.000 EUR. Der Aufsichtsratsvorsitzende, Dr. Lutz R. Ristow, erhielt im Rahmen des Mehrheitserwerbs der Firmen JUS und Bau-Verein eine Vergütung in Höhe von 3% des Transaktionsvolumens, was einer Summe von 3,2 Mio. EUR entspricht. Hinzu kamen 715.000 EUR im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages sowie eine Bürgschaftsprovision von rund 500.000 EUR.
In diesen Geschäftsbeziehungen zwischen dem Aufsichtsratschef und "seiner" AG mag Borkers, dessen AG immerhin zu den Gründungsmitgliedern der "Initiative Corporate Governance" gehört, nichts Negatives sehen. Ristow habe viele Dinge für die TAG geleistet. Als Immobilienprofi verfüge er über Marktkontakte, die schwer ersetzbar seien. Der gesamte Aufsichtsrat sei sehr aktiv für die TAG tätig, bringe seine Verbindungen ein und vermittele Geschäfte. Dies verschaffe der TAG Vorteile im Markt und Schnelligkeit bei Entscheidungen im Zuge von Bieterverfahren. Die Kontrollfunktion als Aufsichtsrat leide unter solchen Beratungstätigkeiten nicht. "Im Gegenteil: die Motivation ist höher, wenn man selbst am Unternehmen beteiligt ist."
Analysten sehen solche Verflechtungen kritischer. Max Berkelder: "Wir favorisieren Modelle, bei denen die Managementgesellschaft vom Konzern gehalten wird, so dass so wenig Managementgebühren wie möglich an Personen oder Firmen außerhalb des Unternehmens fließen. Wenn solche externen Institutionen zusätzliche Bezüge erhalten, ist nicht immer die hundertprozentige Interessengleichheit mit den Konzernaktionären gesichert - der Berater empfängt ein Honorar, sobald eine Transaktion erfolgt, und zwar egal ob diese Transaktion eine gute Performance für den Aktionär bringt oder nicht. Im Falle der TAG fließen Managementgebühren nach außen. Außerdem sind die Honorare nicht an die Performance der gekauften Objekte oder der Aktie gekoppelt. Daher ist nicht nachprüfbar, ob die gerechtfertigt waren oder nicht."

Wie geht es weiter?

"Schnelligkeit" bei Bieterverfahren hat die TAG im Berichtsjahr nicht unter Beweis stellen müssen. Die seit längerem geplante Übernahme einer Gewerbeimmobiliengesellschaft sei bislang auf Grund der Preisvorstellungen der Verkäufer nicht zu Stande gekommen, so Borkers. "Da es auf dem Markt für Gewerbeimmobilien seitdem weiter abwärts ging, haben wir schon dadurch Geld verdient, dass wir nichts gekauft haben", freut er sich. Nun werde man auf der Basis gesunkener Preise weitersuchen.
Als Erfolg wertet er zudem, dass seine AG sich an Bieterverfahren zum Kauf von Wohnungsbeständen beteiligt hat, ohne je einen Zuschlag erhalten zu haben. Auch dies habe daran gelegen, dass Konkurrenten bereit gewesen seien, wesentlich mehr zu bieten. Doch die TAG muss bald kaufen, wenn sie ihr Ziel einlösen möchte, den Anteil der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung über eine Vergrößerung des Wohnungsbestandes zu erhöhen und damit die AG wieder dividendenfähig zu machen. Borkers zufolge benötigt die TAG dafür im Bau-Verein einen Bestand von 10.000 bis 15.000 Einheiten. Wie eine solche Transaktion finanziert werden soll, erscheint Außenstehenden jedoch unklar. (mol)

[Art Bechstein]

@ Goldmine

tja, hast wohl doch kein Recht gehabt....

Bis Mittwoch

Art


TAG: Kaufen
In ihrer Analyse vom 26. Mai bewerten die Analysten der Hamburgischen Landesbank die Aktie von TAG mit `Kaufen`.

Mit dem starken Standbein in der Bestandsentwicklung sehen die Analysten die TAG bei einer doch noch kommenden Gleichbehandlung von Alt- und Neubaueigenheimförderung gut positioniert. Konjunkturbedingtnehmen sie ihre Gewinnerwartungen für die Mieterprivatisierung dennoch vorerst zurück. Im Neubau erkennen die Analysten hingegen gute Ertragspotentiale. Für 2003 rechnen sie mit einem Gewinn von 1,3 Mio. Euro und einer Dividende von 0,10 Euro.

Nach IAS liegt der NAV bei 18 EUR. Die EVA-basierte Bewertung der Analysten ergebe einen Fair Value von 9,45 Euro oder einen fairen Discountvon 48%. Dieser resultiere aus dem hohen Anteil des Projektgeschäfts. Die Analysten der Hamburgischen Landesbank sehen die aktuelle Investorenskepsis als übertriebenan und empfehlen die Aktie zum Kauf. Das Kursziel liegt bei 9,45 Euro.

Quelle: Finanzen.net

[goldmine]

Nach der ad-hoc Meldung erhöhter Verluste und einbrechender Verkäufe - dementsprechend steigender Finanzierungslasten - nun wie erwartet die ersten Kurse unter € 5,00.

Höchste Vorsicht bzw. ein schneller Ausstieg zur Absicherung ist zu prüfen, solange noch etwas Nachfrage vorliegt und bevor größere Pakete zwangsliquidiert werden.

Auch die eigenen Aktien könnten verwertet werden.

Mein Kursziel liegt im pennystock Bereich.

CU, goldmine