Fristlose Kündigung des Mietvertrages? - 500 Beiträge pro Seite

[Sexus]

Problem: Mieter hat vor kurzem eine fristlose Kündigung eingereicht.

Dies begründete er damit, daß die Mietsache nicht ordentlich und im renoviertem Zustand übergeben worden sei. Vorab wurde eine Begehung durchgeführt. Der Mieter hat dabei auf keinerlei Mängel hingewiesen, den Mietvertrag, in dem keinerlei Nebenabreden hinsichtlich einer Renovierung getroffen wurde, unterschrieben und will jetzt nach nur einem Monat kündigen. Schlüssel wurden von ihm bereits zurückgegeben.

Würde hier §543 BGB greifen? Der Mieter hat die Wohnung vorher mehrfach gesichtigt und wie gesagt nicht bemängelt. Und es sind auch keine Mängel vorhanden.

Meiner Auffassung nach käme nur eine fristgerechte Kündigung in Frage. Fristlos würde ich ihn ungern entlassen. Nicht zuletzt wegen des Mietausfalls.

[tombow]

Hallo,
nein dein Mieter kann nicht so einfach fristlos kündigen.

Hierzu bedarf es besonderer Kündigungsgründe:
1.
Gesundheitsgefahren in der Wohnung § 543 BGB
Die Gefahr muss von den Räumen ausgehen. Eine Gefährdung des Mieters, weil dieser besonders empfindlich ist, reicht nicht aus. Die Ursache ist unerheblich, z.B. unzureichende Beheizbarkeit, Feuchtigkeit des Mauerwerks oder häufiges Auftreten von Ungeziefer oder Schimmelpilz.

2.
wenn der Vermieter dem Mieter den Bezug der Wohnung oder die Nutzung anderer Räume nicht ermöglicht oder sie ihm später wieder entzieht.
Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn die Wohnung nicht so übergeben wird wie vereinbart, wenn z.B. eine vertraglich vereinbarte Renovierung vom Vermieter nicht vorgenommen wurde. Der Mieter kann dann kündigen, wenn der Vermieter auch nach einer Abhilfefrist die Wohnung nicht ordnungsgemäß überlässt.

3.
Kündigungsgrund liegt gemäß § 543 I BGB auch bei grober, schuldhafter Pflichtverletzung des jeweils anderen vor, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.

Das Kündigungsschreiben des Mieters muss ferner den wichtigen Grund der Kündigung enthalten.

[Cashlover]

wie hat er dir denn die Schlüssel zurückgegeben?

Die widerspruchslose Rücknahme der Schlüssel könnte ja schon als konkludentes handeln ausgelegt werden, d.h die Kündigung wurde,sozusagen, akzeptiert.

[Sexus]

[posting]20.645.641 von tombow am 12.03.06 10:21:52[/posting]zu 2.) Im Mietvertrag steht, daß der Mieter die Wohnung "besenrein und im renovierten Zustand" übernimmt. Mit einer Unterschrift erkennt der Mieter doch eben diesen Zustand an. Andernfalls hätte es doch schriftlicher Nebenabreden bedurft. Und diese wurden auch vertraglich ausgeschlossen.

Der Mieter hat die Wohnung mehrmals besichtigt und dabei auf keine Mängel hingewiesen. Im Gegenteil wurde sogar von mir aus auf einen kleineren Mangel hingewiesen, der aber auch behoben wurde. Der Mieter hat daraufhin den Mietvertrag unterschrieben. Erst nach Vertragsschluß machte er auf angebliche Mängel wie "Schmutz in der Ecke" aufmerksam. Dies gibt er nun als Kündigungsgrund an.

[Sexus]

[posting]20.645.672 von Cashlover am 12.03.06 10:24:23[/posting]Hi Cashlover!

Die Schlüssel kamen per Einschreiben. Insofern kann der Mieter nicht davon ausgehen, daß ich eine fristlose Kündigung akzeptiere. Fristgerecht gerne. Von mir aus auch vor der gesetzlichen Frist von 3 Monaten. Aber von heute auf morgen wegen so einer Begründung nicht.

Ausserdem stellt sich ferner noch die Frage, was unter einem "renovierten Zustand" zu verstehen ist. Mehr als gesrichene Wände und besenreiner Zustanbd wohl kaum. Wenn der Mieter Marmorböden erwartet hat, hätte er nach der Besichtigung nicht unterschreiben dürfen.

[Cashlover]

Schlüssel per Einschreiben ist natürlich nix konkludent,
ansonsten seh ich das wie du, pacta sunt servanda!

[wellen]

Wenn die Wohnung nicht renoviert wurde und du mit einer fristgerechten Kündigung einverstanden bist;dann heisst das, dass du gerne den Mietpreis mitnehmen würdest ohne Geld für die Renovierung in die Wohnung gesteckt zu haben.

Wäre ich der Richter, der hierüber zu urteilen hat, würde ich abwinken. Da kannst du dich nicht hinter vertraglichen Paragraphen verstecken.

[wellen]

daß die Mietsache nicht ordentlich und im renoviertem Zustand übergeben worden sei.

da der Streitpunkt wohl die nicht nach des Mieters Vorsttellung renovierte Wohnung ist und du behauptest er kann nicht mehr als gestrichene Wände erwarten -
sehe ich die sofortige Kündigung des Mieters als schon gerechtfertigt an.

Die "Renovierung" muss schon fachlich ausgeführt sein.
Da kann man Wände nicht anpinseln
ohne vorher eine ordentliche Spachtelung z.B. durchgeführt zu haben.
Also renoviert und renoviert - da kann man sehr wohl grosse unterschiedliche Ansichten haben.

[Cashlover]

#8

wäre schön, wenn Mieter bei Auszug auch so pingelig mit dem Begriff "renoviert" umgehen und darunter "fachgerecht renoviert" verstehen würden.

Die meinen häufig, einmal deckend überrollen reicht schon und bekommen sehr häufig Recht damit.

[wellen]

[posting]20.659.580 von Cashlover am 13.03.06 12:47:27[/posting]Klar haben Vermieter auch ihre Rechte die nicht verletzt werden dürfen. Schwarze Schafe gibt es deshalb sowohl bei
Mietern als auch Vermietern.
Wäre dem nicht so, hätten wir ja auch weniger Arbeit für Rechtsanwälte und Gerichte.
Ist also Alles in Allem auch eine Art soziale Verhaltensweise, wenn ich mich bissl rumstreite.

Ich habe vor einiger Zeit eine Garage bemängelt welche sich wegen Frost nicht schliessen liess.Habe dem Vermieter mit Miekürzung gedroht.
Der Vermieter hat mir mit ordentlicher Kündigung laut den
vertraglichen Bedingungen geantwortet.
Ich habe meinen Schlüssel abgegeben und werde nun mit RA dagegen vorgehn. Wo kommen wie denn da hin, wenn ich noch nicht einmal mehr eine ordentliche Mängelanzeige stellen kann welche sogar in den Mietgesetzen ein "Muss" ist.
Ich bin der Meinung, dass sich viele Vermieter gleich auch vielen Arbeitgebern heutzutage Rechte rausnehmen die sie einfach nicht haben.

[Sexus]

[posting]20.659.105 von wellen am 13.03.06 12:14:28[/posting]Ganz so einfach ist das nicht. Der Mieter hat die Wohnung vor Mietvertragsschluß mehrfach besichtigt. Dabei hat er auf keinerlei Mängel hingewiesen. Im Gegenteil habe ich auf einen Mängel aufmerksam gemacht und umgehend behoben. Hätte der Mieter die Wohnung aus welchen Gründen auch immer nicht mieten wollen, so hätte er keinen Vertrag unterzeichnen dürfen. Daran ist er nun gebunden. Und hätte er Mängel gefunden so hätte es einer schriftlichen Nebenabrede im Mietvertrag bedurft.

Es gibt auch einfach keine Mängel ausser "Schmutz in der Ecke" oder "Farbtropfen auf einem Bodenleisten", wie er aber erst später angab. Diese "Mängel" verhindern aber nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Was die fristgerechte Kündigung angeht, gegen die könnte ich so oder so nichts machen. Ein Mieter kann ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Oder soll ich deiner Ansicht nach einen Mieter zwingen können, weiterhin bei mir zu wohnen? Auf dem Richterposten würdest Du dich nicht sonderlich gut machen, wenn Du nicht mal weißt, daß das gesetzlich gar nicht geht.

Es geht hier ferner nicht ums Einsacken der Miete, schließlich nutzt der Mieter auch mein Eigentum. Es geht darum, daß auch er sich an bestehende Gesetze zu halten hat und nicht mir nichts dir nichts kündigen kann.

[Sexus]

[posting]20.659.431 von wellen am 13.03.06 12:36:02[/posting]"da der Streitpunkt wohl die nicht nach des Mieters Vorsttellung renovierte Wohnung ist"

Genau das ist es. Der Mieter unterschreibt einen Vertrag und meint später, er könne die Wohnung ruhig noch etwas renoviert haben. Obwohl keine Nebenabreden darüber getroffen sind. Und wenn ich dem nicht nachkomme, also dem Mieter die Wohnung nach seinen Vorstellungen einrichte, so ist eine fristlose Kündigung deiner bescheidenen Ansicht nach gerechtfertigt.

Ist ja ganz große Klasse. Möchte mal wissen, was in den Hirnen mancher Leute vor sich geht. Vermieter sind deren Vorstellung nach wohl alle Millionäre und nur dazu da, es den Mieter richtig gemütlich zu machen.

[Sexus]

[posting]20.659.580 von Cashlover am 13.03.06 12:47:27[/posting]Da sagst Du was.

Wenn es nur bei mangelhaft gestrichenen Wänden bliebe, könnte man es noch verkraften. Aber nein, mancher ehemalige Mieter haut nochmal eben den Fliesenspiegel in der Küche raus, hinterläßt Sperrmüll oder hält es nicht mal für nötig, die Löcher zu verspachteln, die er vorher in Wände und sogar Fliesen gesetzt hat. Wenn man Pech hat, darf man dann ein ganzes Bad neu machen. Dem Geld darf man dann nachrennen. Gesetzlich steht es einem zwar zu, aber das heßt nochlange nicht, daß man die Kosten für eine Reperatur auch wiedersieht.

Mieter haben viel zuviel Rechte.

[wellen]

Ich frag mich aber dann, was der Grund ist die Wohnung sofort nachdem er den Vertrag unterzeichnet hat wieder zu kündigen.

Sowas macht man doch normalerweise nicht.
Es sei denn er ist mit der Renovierung - so wie sie durchgeführt wurde nicht einverstanden.
Letztendlich musst du wissen, ob du damir vor Gericht durchkommen wirst. Nur wenn du dir deiner Sache absolut sicher bist, kannst du auf Vertragserfüllung klagen.
Die Klage willst ja du stellen -
wer verliert muss zudem noch die Gerichtskosten berappen.

[Sexus]

[posting]20.661.039 von wellen am 13.03.06 14:31:24[/posting]"Ich frag mich aber dann, was der Grund ist die Wohnung sofort nachdem er den Vertrag unterzeichnet hat wieder zu kündigen"

Tja, das frage ich mich auch.


"Die Klage willst ja du stellen"

Ich will auf gar nichts klagen. Der Mieter kann gerne wieder ausziehen, so ist das nicht. Dafür hat er eine Frist von drei Monaten. Sollte er aber dem Vertrag hinsichtlich der Mietzahlung nicht nachkommen, so werde ich natürlich kündigen. Und zwar vor Ablauf von drei Monaten. Dabei behalte ich mir natürlich vor, die gezahlte Kaution entsprechend der womöglich nichtgezahlten Monatsmieten einzubehalten.

Wenn dem Mieter das nicht passen sollte, so kann er natürlich einen Anwalt konsultieren und natürlich auch klagen. Letzlich dürfte es aber wenig bringen. Kann mir kaum vorstellen, daß ein (guter) Anwalt wegen eines relativ geringen Streitwertes und bei so eindeutiger Sachlage den Gang vors Gericht wirklich empfehlen würde. Ich komme meinen Vertragsverpflichtungen ja nach.

[Cashlover]

"Sowas macht man doch normalerweise nicht."

Na, vielleicht hat er kurzfristig was besseres/billigeres gefunden und versucht jetzt einfach sich aus der Pflicht zu mogeln.

Ist ja heute so üblich.

Kann ein Liedlein davon singen und bin froh, mit der Immobewirtschaftung nichts mehr zu tun zu haben.

Da wird man nämlich ganz schnell zum Slaven seines Eigentums, was ja solange erträglich ist, wie die Rendite stimmt.
Andernfalls ist es nur mühsam.

[s135012]

[posting]20.662.916 von Cashlover am 13.03.06 16:20:52[/posting]..Mieter muss zahlen. Fertig. Das Mietrecht ist sehr Mieterfreundlich. Aber Gott sei Dank geht noch nicht alles!

P.S.:
Ich bin Mieter..

[wellen]

Wenn du einen unterschreibenen Mietvertrag hast-
bin ich auch der Ansicht dass der Mieter zahlen muss.
Es sei denn, die vom zukünftigen Mieter verlangte Renovierung
vor Einzug ist wirklich in sehr ungenügender Weise durchgeführt worden.

Ich hatte unlängst einen ähnlich gelagerten Fall.
Das sollte ein junger Mann 3 Monatsmieten berappen, weil er vom Vormieter den Schlüssel schon mal übernommen hatte und in der Buse auch schon übernachtet hatte. Er hatte jedoch noch keinen Vertrag unterschrieben.
Ich wollte die Sache im Guten mit dem Vermieter klären, der übrigens 120 Wohnungen in Regensburg hat. Aber er ging nicht drauf ein - er hat ja einen eigenen Rechtsanwalt für seine
vielen Objekte und wollte Geld sehen.
Ein Schreiben meiner RA hat ihn aber eines Besseren belehrt.
Der junge Mann musste nicht bezahlen.

[Sexus]

Hallo Wellen!

Wenn ich grob fahrlässig oder arglistig gehandelt hätte, indem ich bewußt Mängel verschwiegen hätte, eine Gesundheitsgefährdung vorläge oder die Wohnung von Ungeziefer infiziert wäre, gäbe es ein anderes Szenario. Dann käme eine fristlose Kündigung in Betracht. Aber eben nicht wegen "Schmutz in der Ecke" oder (einzelnen) Farbtropfen auf den Fußleisten. Wie gesagt, der Mieter hat die Wohnung vor Bezug mehrmals besichtigt und hätte durchaus ablehnen können. Ich sehe das wie Cashlover. Wahrscheinlich hat er irgendwo was anderes gefunden oder zieht eventuell zu seiner Frau zurück.

In deinem geschilderten Fall wäre interessant zu erfahren, wie oft der neue Mieter bereits in der Wohnung genächtigt hatte. Normalerweise handhabe ich es so, daß der ehemalige, den Schlüssel übergebende Mieter tageweise weniger bezahlt und der neue die entsprechenden Kosten übernimmt. Dazu müssen beide bereit sein. Und das halteich dann auch schriftlich fest. Ansonsten halte ich mich an den alten Mieter, da dieser ja die Schlüssel vorzeitig herausrückt, damit auf eigenes Risiko handelt.

[wellen]

[posting]20.672.054 von Sexus am 14.03.06 10:06:48[/posting]Den Fall, den ich erwähnte, da hat der junge Mann ca.14 Tge. den Wohnungsschlüssel in der Hand gehabt.
Er hat wie gesagt auch mind. ne Woche in der Bude geschlafen. Dann ist es ihm aber doch zu unannehmbar geworden, weil nicht mal ne ordentliche Toilette in der Nähe des Zimmers war.Der Mieter hat sich bissl "unsichtbar" gemacht ( du verstehst was ich meine)
deshalb hat er ihm den Wohnungsschlüssel
den er vom Vormieter ( welcher froh war - ohne gross renovieren zu müssen aus dem Mietvertrag raus war)erhalten hatte -- einfach in den Briefkasten geworfen.
Musste er ja - weil er den Vermieter nirgends erreichen konnte.
Aber diese Fall ist doch klar und ich hab mich über die
Sturheit des Vermieters noch gewundert hier Geld zu fordern.
Kein unterschriebener Vertrag - kein Geld.
Und kein Vormieter und auch kein Hausmeister kann rechtsgülige Mietverträge abschliessen.

[Sexus]

[posting]20.673.170 von wellen am 14.03.06 11:12:15[/posting]In diesem Fall hätte ich mich an den Vormieter gewendet und dem Druck gemacht. Der ist nämlich nicht berechtigt, ohne Einverständnis des Vermieters die Wohnung an Dritte abzutreten. Hätte ich davon Kenntnis gehabt, hätte ich umgehend einen Vertrag mit dem Nachmieter geschlossen.

Übrigens, welche Frist für einen Nebenkostennachzahlung haltet Ihr für angemessen? Ich setze üblicherweise 14 Tage an.

[Cashlover]

da wäre ich möglichst kulant, bei hohen Nachzahlungen würde ich sogar eine Ratenzahlung anbieten, mittels entsprechender, schriftlicher Vereinbarung, in welcher du die sofortige Fälligkeit des gesamten Betrages bei Nichteinhaltung der Raten vereinbaren kannst.

Damit vermeidest du u.U, dass die Mieter gleich zum nächsten Mieterverein rennen und deine Abrechnungen haarklein durchprüfen lassen.

Außerdem kannst du im Rahmen der Vereinbarung ggfls. gleich eine Anpassung der Vorauszahlungen auf ein verbrauchsnahes Niveau vereinbaren, sofern das noch nicht geschehen ist.
So eine Vereinbarung, als Alage zum Mietvertrag, sollte auch gerichtsfest sein, da da ja nichts sittenwidriges vereinbart wird.
Außerdem erkennt der Mieter durch Unterschrift dann auch gleich deine Abrechnung an, was ja auch praktisch ist.

Das klingt zwar ein bischen mühsam, aber angesichts der hohen Nachzahlungen, die besonders bei den Heizkosten entstanden sein können, ist das eine brauchbare Lösung.

Es sei denn, du hast das Niveau der Vorauszahlungen rechtzeitig angepasst.

Den Zinsverlust, der durch das abstottern in 2-3 Raten entsteht, ist ja verkraftbar.

[Sexus]

[posting]20.682.265 von Cashlover am 14.03.06 19:12:50[/posting]Ich handhabe es bezüglich der Vorauszahlungshöhe so, daß meine Mieter tendentiell etwas zu viel zahlen. Das ist mir lieber, weil ich dann nicht hinter dem Geld herrennen muß, und es ist auch den Mietern lieber, weil die nicht so einen dicken Brocken auf einmal zahlen müssen. Die zahlen lieber monatlich 50 Euro mehr anstatt ein paar hundert Euro nachzahlen zu müssen.

Aber es gibt eben auch solche, die nur rummeckern und jeden Cent sparen wollen. Besonders liebe ich die, die kaum heizen, sich aber dann über Schimmel oder Kondenswasser an den Fenstern beschweren. Ich muß manchen mindestens einmal im Jahr erklären, wie man richtig lüftet. Aber dieses Problem hat wohl jeder Vermieter.