INCITY IMMOBILIEN (Seite 18)

[penny_stocker]

Normalerweise halte ich mich aus dem Kommentieren meiner Investments heraus. Aber bei diesem Investment muss ich nun doch einmal meine bittere Enttäuschung ausführlich äußern.

Ich bin vor vielen Jahren aufgrund des anhaltenden Immobilienbooms und dem aussichtsreichen Geschäftsmodells bei der InCity Immobilien AG eingestiegen. Dass dies eine Fehlinvestition war, haben wir inzwischen wohl alle gemerkt. Das Management hat hierfür auch alles getan. Nicht nur das Geschäftsmodell wird ständig abgewandelt, sondern auch das Management immer wieder neu besetzt. Zuletzt mit Herrn Michael Freund, der aber im Vergleich zu Herrn Heiko Frantzen wohl kaum positive Impulse, sondern offenbar im Ergebnis eher eine Verschlechterung mit sich brachte.

Im letzten Geschäftsjahr hat man wieder einmal nicht die Prognosen erfüllt, sondern einen schönen Verlust erwirtschaftet und die Erwartungen auf Gewinne sind wieder einmal in noch weitere Ferne verschoben worden. Für eine solche Situation ist es dann typisch, dass man sich mit Kosteneinsparungen zu brüsten versucht. Aber dem Management sollte bekannt sein, dass allein mit Kosteneinsparungen keine Gewinne zu erzielen sind. Anstatt an Kostensparmaßnahmen zu feilen, hätten sich die Herren Oppelt und Freund in der derzeitigen Situation wohl zunächst einmal primär auf die Ertragsseite konzentrieren sollen, die, wie beide selbst einräumen, im Jahr 2013 stark vernachlässigt worden ist, wenn man die wenigen Investments und deren Volumen im letzten Jahr betrachtet. Anstatt in einer solchen Situation in qualifiziertes Personal zu investieren, das die Reputation der InCity Immobilien AG als attraktiven, mit entsprechender Manpower und Expertise ausgestatteten Finanzpartner am immer noch boomenden Immobilienmarkt deutlich verbessert, werden an dieser Stelle Einsparungen vorgenommen. Da wundert es einen nicht mehr, dass das eigentliche Geschäft der Projektbeteiligungen so träge verlaufen ist und offenbar immer noch verläuft. Das Management begnügt sich stattdessen mit der leider zu späten Erkenntnis, dass das derzeitige Geschäftsmodell wieder einmal wohl doch nicht so richtig geeignet ist. Man muss sich daher wirklich ernsthaft fragen, ob die Herren Oppelt und Freund überhaupt einen richtigen, langfristigen und nachhaltigen Plan haben.

Jetzt sollen die Erträge „zunächst“ nicht mehr in Projektbeteiligungen reinvestiert werden, die Gewinne für uns Aktionäre erwirtschaften würden, sondern in Bestandsimmobilien, welche die Fixkosten der Gesellschaft decken und damit auch die Gehälter unserer Vorstände sichern sollen. Aber das ist wohl kaum Geschäftszweck unserer Gesellschaft. (An dieser Stelle stellt sich sowieso die Frage, ob der Erwerb von Immobilien überhaupt durch den Unternehmensgegenstand der Satzung gedeckt ist, der sich nur auf die Verwaltung und den Vertrieb von Immobilien bezieht).

Wenn man natürlich Anleihen zu Bedingen ausgibt, die laut Management im Ergebnis eine wesentliche Ertragssäule wegbrechen lassen, braucht man sich im nach hinein wohl kaum zu wundern, dass das Geld hinten und vorne fehlt. Hier fragt man sich dann auch, ob es überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist, eine solche Anleihe künftig für die Finanzierung der angeblich in der Pipeline befindlichen Projekte einzusetzen.

Angesichts der äußerst geringen Investitionstätigkeit, die letzte Beteiligung war im Dezember letztes Jahres, kommt auch die Frage auf, wie sich das Management, insbesondere im letzten halben Jahr die Zeit vertrieben hat. Die immer wieder hervorgehobene Prüfung angeblich aussichtsreicher Projekte reicht nun mal leider nicht aus, um Gewinne zu erwirtschaften. Jedoch allein zu diesem Zweck sind Herr Oppelt und Herr Freund zum Vorstand bestellt worden. Doch offenbar ist die Grundvergütung der beiden Herren so lukrativ ausgestaltet, dass ein weiteres Bemühen um das Erwirtschaften von Gewinnen (inzwischen bis 2015) entbehrlich erscheint. Der Aufsichtsrat ist daher angehalten, die Vergütungsstruktur der Vorstände einer intensiven Prüfung im Hinblick auf das Verhältnis Fix- und erfolgsbasierender Vergütung zu unterziehen. Wenn man schon beim Kürzen der Personalkosten ist, findet sich hier doch eine starke Stellschraube. Im Übrigen muss sich der Aufsichtsrat auch die Frage gefallen lassen, warum eine so kleine Gesellschaft mit zwei so hoch dotierten Vorständen besetzt sein muss. Ein Vorstand würde wohl vollkommen ausreichen. Die gesparten Mittel könnten hingegen in mehrere qualifizierte Fachkräfte investiert werden.

Nach diesem katastrophalen Befund wird der Vorstand bei der HV wohl kaum eine Entlastung erwarten können. Ich werde daher entgegen meinem ursprünglichen Vorhaben dieses Jahr die HV aufsuchen, um mir die Stellungnahmen der Vorstände einzuholen.

Bei diesen düsteren Aussichten sollte mal über eine Abwicklung der InCity Immobilien AG nachgedacht werden. Ich habe jedenfalls keine Lust mehr, mit meinem Geld die satten Gehälter der beiden Vorstände für die nächsten Jahre zu sichern.

[Brokerjay]

Hat hier irgendeiner noch nen funken Hoffnung auf nen Turnaround?

Jetzt wird das Geschäftsmodell angezweifelt.. na super.

[DJHLS]

Er hat ja kaum Geld reingepumpt, sondern distressed assets zu überteuerten Preisen als Sachkapitalerhöhung in die Incity verschoben.

Der Markt für neugebaute Eigentumswohnungen und Häuser in deutschen Metropolen ist traumhaft für Immobilienentwicklung. Besser geht es nicht und nicht nur Isaria macht damit gute Gewinne.

Nur bei der Incity will der CEO uns erzählen, dass Geschäftsmodell funktioniere nicht. Der Mann muß bei der nächsten HV mal richtig gechallenged werden.

[gate4share]

Denn wenn das Geschäftskonzept so laufen würde wie man uns erzählte, wäre sehr wohl ein solches Unternehmen, was voll engagiert ist, dazu in der Lage regelmässig Gewinn aus zu weisen und Dividenden zu zahlen.


Wenn der Grossaktionär, eher überteuert Objekte als Sachkapitalerhöhung einbringt, was könnte insgesamt sein Ziel sein, bzw. gewesen sein, als er hier dieses Unternehmen übernahm bzw. sich gross beteilgte?

Da soviel Werte in dieser AG nicht lagen, bringt es wenig, diese mehrheitlich erst zu besitzen, weitere Kapitalerhöhungen zu zeichnen, sowohl bar als auch als Sachkapitalerhöhungen!

Sicher ist es immer sinnvoller Verluste zur Hälfte von MItaktinären tragen zu lassen, als diese allein aushalten zu müssen.
Aber dann hätte er auch die ganze Aktion, also das Geld in diese AG pumpen gleich sein lassen können.

Es macht es meiner Sicht keinen Sinn, dass der Grossaktionär von anfang an, so hätte agieren wollen!

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Das finde ich nun aber merkwürdig, dass man nun meint man könnte mit dieser Geschäftskonzept dauerhaft weder Gewinne noch regelmässige Dividende erzielen.

Also wir hatten doch hier das Geschäftsmodell diskutiert und ich meinte ja, dass man gar nicht solche dummen Bauträger findet, die da mitmachen.
Aber da man doch immer voll engagiert war, musste man die doch finde, oder?

Deshalb hat man ja für die ganzen eingesetzten Geldmittel doch zunächst schon mal 9 % Zinsen bekommen und dann noch zusätzlich Vergütugnen für evtl übernommende Arbeiten und dann noch hohe Anteile an den Gewinnen.

Allein von den über 9% Zinsen müsste man doch schon ausreichend Gewinn machen, dass eine hohe Dividdende möglich sein müsste, und dann die Gewinnanteile sind noch zusätzlich da!


Dann wird es doch gar nicht so sein, wie man uns erzählt hat! Man wird wohl doch für viele Beteiligungen keine Garantiezinsen erhalten, sondern nur Beteiligungen an den Gewinnen des Projektes. Nur so, kann das verstehen, dass angeblich mit dem Geschäftskonzept keine regelmässigen Überschüsse!

Das Problem scheint mir eher darin zu liegen, dass der Mehrheitsgesellschafter der Incity überteuerte Sachkapitalerhöhungen aufdrückt.

Isaria Wohnbau macht mit der Wohnunmobilienprojektentwicklung mittlerweile Gewinne. Bestandsimmobilien zu halten war dich gerade das verlustträchtige alte Geschäftsmodell. Offenbar geht es hier darum, die nächsten überteuerten Ankäufe vorzubereiten...

Da hilft es nur, wenn auch die Kleinaktionäre bei der nächsten HV mal klare Kante zeigen. Möglicherweise müßte der Vorstand mal daran erinnert werden, Haftungsansprüche gegen die Entscheidungsträger der damaligen Blankeneese-Sachkapitalerhöhung zu prüfen...

[gate4share]

Das finde ich nun aber merkwürdig, dass man nun meint man könnte mit dieser Geschäftskonzept dauerhaft weder Gewinne noch regelmässige Dividende erzielen.

Also wir hatten doch hier das Geschäftsmodell diskutiert und ich meinte ja, dass man gar nicht solche dummen Bauträger findet, die da mitmachen.
Aber da man doch immer voll engagiert war, musste man die doch finde, oder?

Deshalb hat man ja für die ganzen eingesetzten Geldmittel doch zunächst schon mal 9 % Zinsen bekommen und dann noch zusätzlich Vergütugnen für evtl übernommende Arbeiten und dann noch hohe Anteile an den Gewinnen.

Allein von den über 9% Zinsen müsste man doch schon ausreichend Gewinn machen, dass eine hohe Dividdende möglich sein müsste, und dann die Gewinnanteile sind noch zusätzlich da!


Dann wird es doch gar nicht so sein, wie man uns erzählt hat! Man wird wohl doch für viele Beteiligungen keine Garantiezinsen erhalten, sondern nur Beteiligungen an den Gewinnen des Projektes. Nur so, kann das verstehen, dass angeblich mit dem Geschäftskonzept keine regelmässigen Überschüsse!

[DJHLS]

Komisch nur, dass die Isaria Wohnbau mit dem Geschäftsmodell Wohnunmobilienentwicklung den Sprung in die Profitabilität geschafft hat...

In meinen Augen ist der Herr Oppelt ein Märchenerzähler, der den Aktionären die Geschichte vom Pferd erzählen will. Jahrelang soll nur das Altgeschäft an den Verlusten Schuld gewesen sein und nun, wo diese Ausrede nicht mehr zieht, ist es auf einmal das neue Geschäftsmodell. In zwei Jahren wird der Incity-Geschäftsführer dann erzählen, Immobilienbestandshaltung bringe es auch nicht und nun prüfe man, Socken zu verkaufen. Damit würde Incity dann aber wirklich profitabel.

[Schulzi64]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.914.426 von DJHLS am 02.05.14 20:32:56

DJHLS,

aber jetzt ist es wenigstens offen nach außen kommuniziert worden, auch 2014 wird es nichts mit positiven Zahlen. Bin jetzt gerade dabei, den GB 2013 durchzulesen. Wichtig ist für mich folgendes: mit dem risikobehafteten Projektgeschäft (hier Austausch des GU beim Objekt Elbquartier Blankenese) sind auf Dauer keine nachhaltigen Erträge und Dividenden möglich.
Der Vorstand prüft z.Zt. den Aufbau eines Bestandsportfolio in F/M. und Berlin. Der Strategieschwenk ist für mich bemerkenswert und die Ankündigung, bereits für 2015 bessere Zeiten anbrechen zu lassen, sollten den Kurs einen Boden um die 1€ finden lassen. Wie man hört, haben Vorstand bzw. AR DAX-Niveau und HARON bleibt wohl mit > 50% weiter mit an Bord. Auch wenn es bei der InCity AG schwerfällt an eine Wende zum Besseren zu glauben, ich engagiere mich hier weiter. Hier ist mehr als viel Geduld aufzubringen!

Schönes WE! Gruß Schulzi

[DJHLS]

Zitat von norbert_m: Naja, ich denke schon, dass es in diesem Jahr zu Gewinnen kommen wird. Könnte mir vorstellen, dass wir die 3 Euro bald wieder sehen. Eine erste Position habe ich aufgebaut.

Das denkst Du aber ziemlich alleine. Anstatt immer ein profitables nächstes Jahr in Aussicht zu stellen und das dann nicht zu schaffen, hat (S)incity jetzt den Weg gewählt, gleich zu sagen, dass man 2014 nicht profitabel wird. Aber wenn's gut läuft soll eine Reduzierung des Verlusts geschafft werden.

Schuld ist aber nach Ansicht des Managements nicht das Management selbst und auf's Altgeschäft können sie es jetzt auch nicht mehr schieben. Daher soll jetzt das Geschäftsmodell der Immobilienentwicklung Schuld sein. Damit könnten sie nicht profitabel werden. Ausnahmsweise mal ehrlich, diese Bande...

[cure]

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