INCITY IMMOBILIEN (Seite 29)
eröffnet am 26.03.07 10:17:17 von
neuester Beitrag 25.04.24 09:56:19 von
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Habe oben zwei Sachen falsch dargestellt, in meinem Beispiel.
Zum einen wird der Gewinn wie Incity mitteilt, gemäss vorheriger Vereinbarung verteilt. Also nicht im Verhältnis der Geschäftsanteile, wo 51% mind Incity trägt, sondern wie vereinbart, wobei Incity mind 30% erhalten soll.
Das halte ich auch für gerecht. Sonst wird sich wohl kaum ein Bauträger darauf einlassen, er nimmt einen Partner dann rein, wenn schon die meisten Kosten, die unnötig sein könnten, weil das probjekt nicht lohnt, schon ausgegeben sind. Und dann wenn nur noch das Risiko ds Baus und des Abverkaufs da ist, kommt der Partner rein, der bekommt dann hohe Zinsen und noch Geld damit er überwacht - also geht einem evtl noch auf die Nerven und dann soll der noch mehr als die Hälfte des Gewinns bekommen?
Sowas würde kaum ein Bauträger sonst mitmachen ; deshalb erhältIncity auch wohl "nur" mind 30% vom Gewinn.
Die zweite Sache die ich falsch darstellte war, dass die Gesellschaft nicht aufgelöst wird, nachdem alle wohnungen verkauft worden sind. Sondern Incity verkauft dann die Geschäftsanteil alle an den Partner, der dann auch evtl weitere Gewährleistung allein übernehmen muss.
Zuvor werden wohl alle Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet.
Zum einen wird der Gewinn wie Incity mitteilt, gemäss vorheriger Vereinbarung verteilt. Also nicht im Verhältnis der Geschäftsanteile, wo 51% mind Incity trägt, sondern wie vereinbart, wobei Incity mind 30% erhalten soll.
Das halte ich auch für gerecht. Sonst wird sich wohl kaum ein Bauträger darauf einlassen, er nimmt einen Partner dann rein, wenn schon die meisten Kosten, die unnötig sein könnten, weil das probjekt nicht lohnt, schon ausgegeben sind. Und dann wenn nur noch das Risiko ds Baus und des Abverkaufs da ist, kommt der Partner rein, der bekommt dann hohe Zinsen und noch Geld damit er überwacht - also geht einem evtl noch auf die Nerven und dann soll der noch mehr als die Hälfte des Gewinns bekommen?
Sowas würde kaum ein Bauträger sonst mitmachen ; deshalb erhältIncity auch wohl "nur" mind 30% vom Gewinn.
Die zweite Sache die ich falsch darstellte war, dass die Gesellschaft nicht aufgelöst wird, nachdem alle wohnungen verkauft worden sind. Sondern Incity verkauft dann die Geschäftsanteil alle an den Partner, der dann auch evtl weitere Gewährleistung allein übernehmen muss.
Zuvor werden wohl alle Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet.
Zitat von 50Hz: Die Konzernbilanz nach IFRS weisst keine grosse Änderung beim Eigenkapital aus, ist das einfach die Bilanzierungsregel nach HGB, wann Ergebnisse aus Projekten wirksam werden?
Aufgrund des laufenden negativen Jahresergebnisses der Gesellschaft stellt sich das Eigenkapital um TEUR 3.532
niedriger als im Vorjahr dar..
aus dem Geschäftsbericht 2012 IncityAG
Warum verdient man denn nichts, sondern macht sogar Verlust!
Wenn ich das richtig verstanden haben, dann beteiligt sich Incity doch an Projekten die schon so weit sind, das man nun bald mit der Bauphase anfängt.
Nehmen wir an, man will ein Mehrfamilienhaus mit 30 Wohnungen und ca 6 Mio Herstellungskosten, inkl. Planung, Geschäftsführung und Zwischenfinanzierungszinsen erstellen. Bauträger sollen im Schnitt 20% aufschlagen, also dann 1,2 Mio - dann will man die Wohnungen 7,2 Mio netto verkaufen - sollte man einen Makler beschäftigen oder grosse Werbung machen, müsste das den Verkaufspreis erhöhen!
Man eröffnet eine Gesellschaft die dieses Projekt macht, wohl die Planung von dem vorherigen Bauträger übernimmt bzw. kauft und dann baut und verkauft!
Daran ist dann Incity mit 51% beteiligt und der andere Bauträger mit 49. Alos Incity zahlt 51 tsd ein und der Partner 49 tsd.
Zusätzlich gibt der Partner 200 tsd Darlehen an die Gesellschaft und Incity 1 Mio Darlehen. Dann bekommt der partner vielleicht 200 tsd Euro für die Planung und dergleichen.
Das Fremdkapital von ca 4,7 bis 4,8 Mio (eher etwas weniger) müsste dann eine Bank jeweils zur Verfügung stellen.
Dann bekommt der Partner für sein Darlehen 200- jedes Jahr 18 Tsd Zinsen und Incity jedes Jahr 90 TRsd Zinsen...und vielleicht noch 10 tsd Euro und der partner wohl auch für die Geschäftsführung.
Wenn man nun mit dem Bau begonnen hat, die Erdarbeiten fertig sind, ist oft auch schon der Verkauf richtig angelaufen. Die Käufer müssen dann je nach Baufortschritt auch schon Anteil des Kaufpreises bezahlen. Nach Eintragung der Eigentumseinheit im Grundbuch sind in der Regel mind 20% Anteil der Gesamtpreises zu zahlen, als Grundstücksanteil......
Somit braucht man evtl doch gar keine Bankfinanzierung, wenn man mind 80 % verkauft hat....oder?
Und wenn dann nachher alle Wohnungen für 7,2 Mio verkauft wurden.
Dann bekommt Incity erst mal jedes Jahr die 90 Tsd Zinsen und dann von dem Gewinn von ca 1,2 Mio 51 % --also ca 610 Tsd Euro.
Dann wird wohl auch noch die Gesellschaft aufgelösst und die 51 Tsd Grundkapital bekommt man auch zurück, oder verwendet die Gessellschaft für ein anderes Projekt - das geht wohl nur wenn eine andere Gesellschaft die Gewährleistung übernimmt.
Weiss nicht ob das geht, oder ob doch noch mind ein paar Jahre haften muss und die Haftung auch unter Umständen höher liegen kann als 5% des Gesamtprojektwertes........aber die ganz grossen Gewährleistungsfälle sind die Ausnahme.....meistens sind das nur ein paar wenige tausender, die man zumeist auch von den ausführenden Unternehmen zurück holt.
Dann hätte inCity alles in allem wenn das ganze ca 1,5 Jahre gedauert hätte 745 Tsd Euro kassiert, dass man ca 1,5 Jahre 1,151 Mio der Gesellschaft gab.
Das sieht doch ganz gut aus.......und bisher lief doch auch noch kein Projekt schieff, oder?
Also müsste man doch soviel, so anteilmässig dohc bei den Projekten jeweils verdient haben.....und warum verdient man nichts?
Oder ist meine Darstellung falsch?
Wenn ich das richtig verstanden haben, dann beteiligt sich Incity doch an Projekten die schon so weit sind, das man nun bald mit der Bauphase anfängt.
Nehmen wir an, man will ein Mehrfamilienhaus mit 30 Wohnungen und ca 6 Mio Herstellungskosten, inkl. Planung, Geschäftsführung und Zwischenfinanzierungszinsen erstellen. Bauträger sollen im Schnitt 20% aufschlagen, also dann 1,2 Mio - dann will man die Wohnungen 7,2 Mio netto verkaufen - sollte man einen Makler beschäftigen oder grosse Werbung machen, müsste das den Verkaufspreis erhöhen!
Man eröffnet eine Gesellschaft die dieses Projekt macht, wohl die Planung von dem vorherigen Bauträger übernimmt bzw. kauft und dann baut und verkauft!
Daran ist dann Incity mit 51% beteiligt und der andere Bauträger mit 49. Alos Incity zahlt 51 tsd ein und der Partner 49 tsd.
Zusätzlich gibt der Partner 200 tsd Darlehen an die Gesellschaft und Incity 1 Mio Darlehen. Dann bekommt der partner vielleicht 200 tsd Euro für die Planung und dergleichen.
Das Fremdkapital von ca 4,7 bis 4,8 Mio (eher etwas weniger) müsste dann eine Bank jeweils zur Verfügung stellen.
Dann bekommt der Partner für sein Darlehen 200- jedes Jahr 18 Tsd Zinsen und Incity jedes Jahr 90 TRsd Zinsen...und vielleicht noch 10 tsd Euro und der partner wohl auch für die Geschäftsführung.
Wenn man nun mit dem Bau begonnen hat, die Erdarbeiten fertig sind, ist oft auch schon der Verkauf richtig angelaufen. Die Käufer müssen dann je nach Baufortschritt auch schon Anteil des Kaufpreises bezahlen. Nach Eintragung der Eigentumseinheit im Grundbuch sind in der Regel mind 20% Anteil der Gesamtpreises zu zahlen, als Grundstücksanteil......
Somit braucht man evtl doch gar keine Bankfinanzierung, wenn man mind 80 % verkauft hat....oder?
Und wenn dann nachher alle Wohnungen für 7,2 Mio verkauft wurden.
Dann bekommt Incity erst mal jedes Jahr die 90 Tsd Zinsen und dann von dem Gewinn von ca 1,2 Mio 51 % --also ca 610 Tsd Euro.
Dann wird wohl auch noch die Gesellschaft aufgelösst und die 51 Tsd Grundkapital bekommt man auch zurück, oder verwendet die Gessellschaft für ein anderes Projekt - das geht wohl nur wenn eine andere Gesellschaft die Gewährleistung übernimmt.
Weiss nicht ob das geht, oder ob doch noch mind ein paar Jahre haften muss und die Haftung auch unter Umständen höher liegen kann als 5% des Gesamtprojektwertes........aber die ganz grossen Gewährleistungsfälle sind die Ausnahme.....meistens sind das nur ein paar wenige tausender, die man zumeist auch von den ausführenden Unternehmen zurück holt.
Dann hätte inCity alles in allem wenn das ganze ca 1,5 Jahre gedauert hätte 745 Tsd Euro kassiert, dass man ca 1,5 Jahre 1,151 Mio der Gesellschaft gab.
Das sieht doch ganz gut aus.......und bisher lief doch auch noch kein Projekt schieff, oder?
Also müsste man doch soviel, so anteilmässig dohc bei den Projekten jeweils verdient haben.....und warum verdient man nichts?
Oder ist meine Darstellung falsch?
Die Konzernbilanz nach IFRS weisst keine grosse Änderung beim Eigenkapital aus, ist das einfach die Bilanzierungsregel nach HGB, wann Ergebnisse aus Projekten wirksam werden?
Trading Spotlight
Wieso ist denn innerhalb eines Jahres das Eigenkapital um ca 3,5 Mio gesunken?
Wo ist das Geld geblieben?
Und jetzt leiht man sich mit 10% Zinsen 1 Mio.......und zwischendurch hat man mal einfach so 3,5 Mio verloren und lobt sich, weil man nur noch 0,2 Mio Verlust machte, statt 0,4 Mio Verlust!
Super.....das Eigenkapital reduziert sich mal einfach um über 20 % und Incity berichtet mal wieder wie gut sie das machen!
Klasse!
Wo ist das Geld geblieben?
Und jetzt leiht man sich mit 10% Zinsen 1 Mio.......und zwischendurch hat man mal einfach so 3,5 Mio verloren und lobt sich, weil man nur noch 0,2 Mio Verlust machte, statt 0,4 Mio Verlust!
Super.....das Eigenkapital reduziert sich mal einfach um über 20 % und Incity berichtet mal wieder wie gut sie das machen!
Klasse!
liquiditätsschonender kapitaleinsatz:
Die InCity Immobilien AG wird die Begebung der einzelnen Tranchen der €20 Millionen-Anleihe an die Beteiligung an neuen Projektentwicklungen koppeln. Über diese Struktur steht der Gesellschaft ausreichend Liquidität für den geplanten Ausbau ihres Beteiligungsvolumens zur Verfügung, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…
Die InCity Immobilien AG wird die Begebung der einzelnen Tranchen der €20 Millionen-Anleihe an die Beteiligung an neuen Projektentwicklungen koppeln. Über diese Struktur steht der Gesellschaft ausreichend Liquidität für den geplanten Ausbau ihres Beteiligungsvolumens zur Verfügung, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/incity-immobilien-inc…
Und was bringt der Immobilienboom, wenn Incity es nicht schafft Gewinne zu machen?
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