INCITY IMMOBILIEN (Seite 32)

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.220.885 von DJHLS am 09.08.13 21:59:29

es gehört zum geschäftsmodell der InCity, dass die gesellschaft (projektbezogen) finanzierungen anbietet, sich aber nicht selbst extern (über nicht-aktionäre, z.B. banken) refinanziert

wie unten ##2195, 2198 ausgeführt, könnte das nach mM dazu führen, dass InCity (zB. durch großdarlehen des hauptaktionärs) faktisch in ein abhängigkeitsverhältnis zu Lemberg gerät (§ 17 Abs. 1 AktG) und wegen einheitlicher leitung zu einer konzerngesellschaft Lembergs bzw. der Lemberg-Gruppe würde (§ 18 Abs. 1 S. 1 AktG; sog. faktischer konzern) mit der folge, dass Lemberg mit InCity in die konzernhaftung (§ 311 ff. AktG) geraten könnte
vermutlich um die haftung im faktischen konzern zu vermeiden, begrenzt Lemberg auch seinen stimmrechtsanteil auf knapp 30% (30% = kontrollschwelle nach WpÜG)

dazu nochmals die bereits zitierte rechtsprechung (OLG Düsseldorf vom 8. November 2004, Az. I-19 W 9/03 AktE, Rz. 77, 78, http://openjur.de/u/108251.html, klammerzusätze sind von mir):
Auch eine Minderheitsbeteiligung [hier: Lembergs] kann ein Abhängigkeitsverhältnis [hier: der InCity] begründen, wenn zum Beispiel bei großem Streubesitz der Aktien und regelmäßig niedriger Hauptversammlungs-Präsenz eine Stimmrechtsquote unter 50 % ausreicht, um über einen längeren Zeitraum Beschlüsse mit einfacher Mehrheit durchzusetzen (BGH, Beschluss vom 17. März 1997 - Az: II ZB 3/96 -,BGHZ 135, 107). ... Ein ohnehin schon bestehender gesellschaftsrechtlicher Einfluss kann sich durch das Hinzutreten außergesellschaftsrechtlicher Druckmittel [hier: als Kreditgeber] zu einem beherrschenden Einfluss verstärken (BGH, Urteil vom 26. März 1984, - Az: II ZR 171/83 -, BGHZ 90, 381; BGH, Urteil vom 16. Februar 1981 - Az: II ZR 168/79 -, BGHZ 80, 69).

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.220.015 von Raymond_James am 09.08.13 19:14:18

Da knüpft sich doch die Frage an, was die Aktien, d. h. das Eigenkapital wert ist, wenn der Vorstand es nicht einmal schafft, einen 20 Mio. Kredit zu bekommen und der Hauptaktionär mutmaßlich aus Sorge vor Insolvenzhaftung kein Darlehen geben möchte...

Zum Vergleich: Die JK Wohnbau war extrem verschuldet. Da hat man also immer wieder Fremdkapitalgeber gefunden. Aber anders als Incity war JK Wohnbau resp. Isaria Wohnbau ja auch 2012 bereits profitabel, während Incity mal wieder nur das Märchen vom nächsten Jahr erzählt.

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.210.861 von gate4share am 08.08.13 18:42:15

Lemberg hat sich teuer bei InCity eingekauft (ich schätze zu mindestens €4 - €5 je aktie) und über etliche bar- und sachkapitalerhöhungen eine menge geld in die gesellschaft gesteckt, was den minderheitsaktionären, die ihren einstandspreis verbilligen konnten, zugute kommt (habe selbst heute wieder 3500 Incity-aktien erworben)

leider, muss man sagen, ist Lemberg n i c h t auch darlehensgeber der InCity; er hält aktuell wertlose optionsscheine auf InCity-aktien, die aus dem geld sind (optionspreis €4,00) und nach Black-Scholes einen buchwert von nur €57.000 zum 31.12.2012 hatten (geschäftsbericht 2012, seite 116, Anhang 47)

InCity selbst (die AG) hat keine langfristige finanzverbindlichkeiten; die hoffnung auf ein darlehen aus gesellschafterkreisen über €20mio hat sich bisher nicht erfüllt; es wird an refinanzierungs-alternativen gearbeitet (geschäftsbericht 2012, seite 9, 37); eine kapitalerhöhung scheidet wegen des unterirdischen börsenkurses aus !
die finanzverbindlichkeiten im konzern (€32mio) bestehen aus kurzfristigen bankdarlehen i.w. aus projektfinanzierungen (geschäftsbericht 2012, seiten 49, 104, Anhang 24)

[gate4share]

Gleichzeitig gab es auch mal eine Mitteilung, dass der Lemberg der AG Darlehen zur Verfügung stellte.

Also dann wohl auch Gläubiger.

Überhaupt ist er der Initiator der Incity AG, in der heutigen Form.

Zusammen mit der damaligen Incity AG und deren Vorstand hatte Lemberg die Aktienmehrheit an der Informica gekauft. Der Kauf erfolgte wohl in erster Linie, weil sich die damalige INcity AG sich den Unterschied von Buchwert und Börsenkapitalisierung der Informica AG von ca 15 Mio sich als Gewinn zuschreiben konnte.
So kamen dann damals die Kurse von über 10 Euro zustande.

Und schliesslich und endlich war eine Zahlungsforderung von Lemberg aus einem Darlehen bzw. einer Beteilung bei einer Projektentwicklung der Beginn des endes der damaligen Incity AG.

Also mir ist es immer noch in gewisser Weise ein Rätsel wie man, wie es ja damals die Incity tat, ständig neue Erfolgmeldungen machen konnte, die Gewinne als gestiegen gemeldet hat, die Kurse stiegen, aber schliesslich, hat man fast mehr Schulden als Vermögen.

Das ist so ganz im Groben eine kleine und viel schnellere Vivacon Geschichte gewesen !

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.171.375 von gke am 02.08.13 17:31:15

Jörg Richard Lemberg, dem "mastermind" der InCity, gehören nach meiner interpretation immer noch "mehr als der vierte Teil der Aktien" (§§ 20, 16 (4) AktG, vgl. seiten 11, 12 des jahresabschlusses 2011, http://www.incity.ag/media/raw/InCity_Jahresabschluss_2011_2…)
zu den auswirkungen der stimmrechtsmitteilung vom 25.01.2013 s. unten Beitrag Nr.2165

mit dabei ist auch das 44-köpfige team von ETHENEA Independent Investors S.A. mit 1,259,500 aktien des fonds ETHNA-AKTIV E, http://www.onvista.de/fonds/Ethna-Aktiv-E-Fonds-LU0136412771…, d.s. rd. 10% (1.259.500 stk /12.619.967 stk) - stand 06/30/2013 (Quelle: Morningstar)
Die von ETHENEA Independent Investors S.A. verwalteten Ethna Funds sind konservative, risikominimierte Vermögensverwaltungsfonds. Das Fondsmanagement verwaltet aktiv ein Fondsvolumen von mehr als drei Milliarden Euro, verteilt auf die drei Vermögensverwaltungsfonds Ethna-GLOBAL Defensiv, Ethna-AKTIV E und Ethna-GLOBAL Dynamisch.

[gke]

wer oder was ist Lemberg, pot. darlehensgeber, stiller gesellschafter oder Aktionär?

habe mich vorher noch nicht mit incity beschäftigt, danke für info

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.137.421 von speku851 am 29.07.13 21:47:51

ich sprach von der vergleichbarkeit der geschäftsmodelle, du meinst die unterschiedlichkeit der rechtform

[speku851]

eine börsennotierte Aktie ist wesentlich transparenter als geschlossene Immobilienfonds, auch die auch der Projektentwicklung. Bisher haben die Anleger bei geschlossenen Fondsbeteiligungen deutlich häufig Ihr Geld verloren, als mit Aktieninvestments.
Ein Investment in die InCity bietet die Chance, wenn man als Anleger Geduld mitbringt und Neuanleger können mögliche Verluste wenigstens mit Gewinnen aus Kpaitaleinkünften verrechnen. Dies erscheint mir doch ein gutes Chance-/Risikoverhältnis zu sein.
Die Liquidität der Aktie und die Kommunikation des Vorstandes auf der Hauptversammlung können noch deutlich verbessert werden.

[Raymond_James]

das geschäftsmodell der Incity gleicht dem eines projektentwicklungsfonds: höhere renditen als klassische immobilien-investments – aber auch größere risiken, die es zu reduzieren gilt

Maximale Risikoreduzierung: Dazu drei erfahrene Emissionshäuser, drei Ansätze

Die Hamburger One Group steigt deswegen erst in einer späten Entwicklungsphase in die Projekte ein. "Wir finanzieren ausschließlich Projekte von etablierten Projektentwicklern, wie der Münchner Isaria Wohnbau oder Wernst Immobilien aus Hamburg, und beteiligen uns bei guten Erfolgsaussichten erst dann, wenn es mit dem Bau losgeht", sagt Geschäftsführer Thomas Ermel. "Als Co-Investor profitieren wir dann beim Verkauf genauso wie der beteiligte Projektentwickler." Voraussetzung für Ermel ist, dass der Entwickler grundsätzlich mit mindestens 40 Prozent am jeweiligen Projekt beteiligt bleibt. Das gebe Sicherheit, dass alle an einem Strang ziehen.

Was auch in dieser Phase bleibt, ist das Fertigstellungsrisiko. Die One Group betreibt deswegen Ermel zufolge ein zusätzliches Projekt-Controlling: "Dauert der Winter mal länger oder geht ein Handwerker pleite, kommt es zu Bauverzögerungen. Dafür gibt es Puffer in der Planung, aber alle Risiken kann man einfach nicht ausschließen."

Um Klumpenrisiken zu reduzieren, investiert Fondshaus-Hamburg-Geschäftsführerin Kunath immer in mehrere Projekte verschiedener namhafter Anbieter.

Project Investment geht noch einen Schritt weiter. "Wir setzen auf eigene Planer, Architekten und Bauleiter und übernehmen auch die Gewerke-Ausschreibungen selber", sagt Geschäftsführer Dippold.

http://www.dasinvestment.com/investments/immobilien/news/dat…

[Raymond_James]

Immobilienboom geht weiter, http://www.boerse-online.de/immobilien/nachrichten/meldungen…