INCITY IMMOBILIEN (Seite 80)

[gate4share]

Lieber Raymond_James

korrekte Schätzungen von Umsatz,bzw. Engangement, Erträge, Kosten und Aufwendungen können doch nur aus der Luft gegriffen sein.

Wer ein wenig Ahnung von Projektfinanzierungen hat, der kann evtl etwas zu Gewinnmöglichkeiten und Kosten- und Ausgabenstrukturen sagen.

Aber es ist völlig ungewiss, ob man mit vielleicht in 2011 begonnener Proekte auch alle erfolgreich durch gezogen werden. Die Pleite eines Partners wäre möglich. Die Unverkäuflichkeit eine Objektes, bzw. keine Mietinteressenten etc.
Wenn das nur ein Projekt von 8 betrifft ist jede Erfolgrechnung obsolet.

Also nur Träume und Hoffnungen!

Seriöse Prognosen sind nicht möglich!

Da wäre selbst Karstadt noch glaubwürdiger , wenn sie sagen, dass 2011 500 Mio ud 2012 1 Mrd Gewinn machen.

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.612.194 von gate4share am 29.11.10 22:28:19

Traumkonstellationen .... witzbold, es ist ganz einfach eine andere (nicht börsengängige) b r a n c h e

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.603.833 von DJC1971 am 28.11.10 09:37:47

Klar will ich gern sagen.

Einige Postings von Raymond_James präsentieren, Wunschzahlen oder Traumkonstellationen.

In den letzte drei Beiträgen ist er da ja vorsichtiger geworden. Es ist ja durchaus in Ordnung zu sagen, "so könnte Incity laufen" - aber eben nicht wie es in anderen Postings stand, wo sogar schon KGV s genannt wurden.

Keiner,auch keiner, der was schlechtes über Incity sagen wollte, kann hier auch nur im Ansatz von Gewinnzahlen und erst nicht von KGV s reden.

Einige der Aussagen machten auf einen unerfahrenden Eindruck,als wenn jetzt schon Gewinnzahlen für Incity feststehen.Auch vorherige Gewinnzahlen, das gilt noch mehr für Umatz und sonstige Ergebniswerte, sind völlig nachrangig, nicht aussagekräftig wenn es um Incity geht.
Man macht ein ganz anderes Geschäftskonzept. Mag sein,dass man für eine Übergangszeit vo einigen Monaten noch Mieten einnimmt und evtl auch eigene Projektentwicklungen fertig stellt. Das wird aber nur, wenn überhaupt nur kleinste Anteile an den 2011er Zahlen haben.

Bei so einer komplettn neuen Geschäftsidee, ist es auch nicht ungewöhnlich, oder sogar üblich, dass man in den ersten 1 bis 2 Jahren mit Verlust arbeitet.


Viele Postings von Raymond_James halte ich für missverständlich, weil diese gedanken,nichs anderes sind als Fantasie und "optimistischste Zukunftsguckerei"!

[Raymond_James]

29.11.2010
Marktlage (Quelle: wiwo.de)

... Deutschlands Wohnimmobilienmarkt ist aus seinem Dornröschenschlaf erwacht. "Es könnten viel mehr hochwertige Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen verkauft werden, als im Angebot sind", sagt Jürgen Schick vom Maklerverband IVD. Dabei geht es den meisten Käufern gar nicht um die eigenen vier Wände. "Es gibt eine gestiegene Nachfrage privater Kapitalanleger nach vermieteten Eigentumswohnungen und Mietshäusern, außerdem stark gestiegenes Interesse von reichen Familien und Fonds", sagt Schick.

Deutschlands Kapitalanleger suchen im Betongold vor allem Schutz vor Inflation. Doch nicht immer sind Immobilien die Lösung. Nicht jeder will sein Vermögen komplett in ein Haus stecken. Immobilien sind wenig liquide: Wer einmal drin ist, kommt nur schwer wieder raus. Wertverluste an kaum gefragten Orten schrecken ebenso ab wie Ärger mit Mietern.
...
Der Trend zu höheren Immobilienpreisen in Ballungsräumen dürfte anhalten. So haben Versicherungen und Investoren, wie der 450 Milliarden Dollar schwere norwegische Pensionsfonds, angekündigt, künftig mehr in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. "Ausländische Großinvestoren fliegen zwar nicht, wie 2004, mit dem Hubschrauber über Berlin und deuten mit dem Finger auf ganze Blocks, die sie kaufen wollen", sagt Kai Malte Klose, Immo- bilienaktienanalyst für die Berenberg Bank in London, "aber einzelne Fonds wie jüngst American Eagle aus den USA fragen wieder deutsche Wohnimmobilien nach."

Die neue Leidenschaft für Liegenschaften schlägt sich in den Verkaufszahlen nieder: BHW und LBS verzeichneten 2009 gegenüber dem Vorjahr 10 bis 13 Prozent mehr Umsatz; die Verkaufspreise lagen zwischen 9 und 12,5 Prozent höher. "2010 und 2011 werden eigenkapitalstarke Anleger weiter verstärkt Wohnungen kaufen", sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse der Deutschen Bank.

Neben Niedrigzinsen lässt die Sorge vor Geldentwertung die Anleger in Immobilien flüchten. "Diese Angst überlagert gerade bei älteren Wohlhabenden derzeit alle anderen Aspekte der Geldanlage", sagt Joachim Schäfer vom Vermögensverwalter PSM. Die Sorge ist nicht ganz unbegründet: Um die Finanz- und Schuldenkrise zu bekämpfen, drucken Notenbanken neues Geld. Das hat in der Vergangenheit oft zu höherer Inflation geführt.

[Raymond_James]

Ankaufskalkulation: so könnte Incity Immobilien rechnen ...

a) €135mio Projektvolumen 2011 (Verkaufserlöse Ø €15mio x 9; Frantzen: "acht bis zehn Projekte mit einem Durchschnittsvolumen von 15 Mill. Euro")

b) €116mio Investitionssumme (bei einem geschätzten Projektgewinn des Joint Venture [v o r Zinsen an Incity] von €18,6mio = 16% der Investitionssumme)

c) €23,2mio Eigenkapitalbedarf des Joint Venture (20% von €116mio[oben b]; Frantzen: "20 % mit Eigenkapital finanziert", "Kapitalbedarf von gut 20 Mill. Euro")
d) €21,6mio steuert Incity bei (als "Beteiligungsdarlehen": 93% von €23,2mio[oben c]; Frantzen: "das erforderliche Eigenkapital in Form eines Beteiligungsdarlehens zu 90 bis 95 % zur Verfügung stellen")

e) €4,9mio Zinsen gehen an Incity (€21,6mio[oben d] x 9% x 2,5Jahre; Frantzen: "Größenordnung zwischen 8 und 10 % p.a.")

f) €13,7mio Projektgewinn (Trading-Profit) des Joint Venture (€18,6mio[oben b] ./. €4,9mio Zinsen Incity[oben e])
g) €4,1mio Incity-Anteil am Projektgewinn (30% von €13,7mio[oben f]; Frantzen: "Anteil von 20 bis 40 % vom Projektgewinn")

h) €9mio Incity-Projektgesamtgewinn (€4,9mio Zinsen[oben e] + €4,1mio Projektgewinn-Anteil[oben g])
= €1,6 je Aktie Incity-Projektgesamtgewinn nach Kapitalerhöhung um 1,875 mio Aktien auf 5,625 mio Aktien
= €0,64 p. a. je Aktie Incity-Projektgesamtgewinn nach Kapitalerhöhung um 1,875 mio Aktien auf 5,625 mio Aktien

i) 17% p. a. Projektrendite Incity (€9mio Projektgesamtgewinn [oben h] / €21,6mio Beteiligungsdarlehen [oben d] / 2,5 Jahre; Frantzen:"Für Incity soll sich die Projektrendite letztlich auf 15 und 20 % belaufen")

[Baldei]

Bis zu einem vergleichbaren Eigenkapital ist aber noch ein weiter Weg, das wird in 2-3 Jahren kaum zu machen sein (HV-Beschlüsse, Umsetzung).

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.602.916 von gate4share am 27.11.10 18:12:12

Hier geht es nur um die geschäftlichen Aussichten von Incity

an immobilienaktien herrscht kein mangel, jedoch sind reine projektierer wie JK Wohnbau (JKW) oder kleinere co-finanzierer und -controller von projektentwickungen wie die neu ausgerichtete Incity Immobilien raritäten auf dem deutschen kurszettel
JKW und Incity(neu) sind gegenüber den bekannten geschäftsmodellen im vorteil, da die themen wertverlust im bestand und leerstand entfallen

zu gewinnsprüngen kommt es bei JKW und Incity(neu) erst in zwei bis drei jahren, weil dann die mit dem IPO-erlös (JKW) bzw. dem partnermodell (Incity) angestoßenen projekte mit erhöhter rentabilität (oberhalb der für projektentwickler guten marge von 10 % vor steuern bzw. 15% eigenkapitalrendite [IRR])) umzusetzen sind

die bilanzierungsvorschrift IFRIC 15 (s. unten #1694) verhindert leider eine gewinnrealisierung entsprechend dem fertigstellungsgrad

entsprechend nimmt das KGV in riesenschritten ab
beispiel: JKW (analyse von Shore Capital):
KGV 2011 2012 2013 2014
72 38 8,7 6,9
die analysten von Shore Capital berechneten den fairen wert der JKW-aktie mit optimstischen €12,88 (aktueller börsenkurs €8,11)

co-finanzierung (überwiegend gewerblicher) immobilien-projektentwicklungen findet man in deutschland bei einigen banken und wenigen darauf spezialisierten fonds

FONDS ZUR PROJEKTFINANZIERUNG:

--entnommen aus Immobilien Zeitung Nr. 10 vom 11.03.2010 Seite 6 [stand märz 2010]--

Competo Capital Partners, http://www.competo-cp.de/konzept/
(€70mio eigenkapital, betreutes projektvolumen ca. €320mio, beteiligung an acht projektentwicklungen in Berlin (1), Hamburg (3), München (3) und Stuttgart (1))

E&G Bridge Equity Capital Fund der E&G Financial Services GmbH (tochter des bankhauses Ellwanger & Geiger), http://www.privatbank.de/de/financial_services_bridge_equity…
(€100mio eigenkapital, 2/3 stecken in der co-finanzierung eines €400mio- investitionsvolumens; investoren sind fast ausschließlich versicherungsgesellschaften

[bunnyhill]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.603.833 von DJC1971 am 28.11.10 09:37:47

Dein Posting ist sicher berechtigt, die Antwort würde mich auch interessieren - aber lass gut sein.

User gate4share verkündet ja in 1701 im Brustton der Überzeugung, es gehe hier nur um die geschäftlichen Aussichten von InCity.
Und wir alle kennen seine Postings 1684 und 1686. Spricht ja für sich!

Ergo: Reines Geschwätz zur Selbstdarstellung.

Die Firma InCity ist da viel interessanter.

Schönen Sonntag noch

[DJC1971]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.602.916 von gate4share am 27.11.10 18:12:12

wäre trotzdem schön, wenn du mir noch meine frage beantworten könntest.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.602.815 von vonHS am 27.11.10 17:28:50

Richtig!

Wer was zu mir sagen will oder kritisieren, soll eine BM schicken.

Hier geht es nur um die geschäftlichen Aussichten von Incity!