Investition in Immobilien bei hohen Inflationsraten - 500 Beiträge pro Seite

[ORACLEBMW]

Hallo,

alle reden in Zeiten hoher Inflationswerten von Investments in Sachwerte wie Gold und Silber.

Kapitalanlagegeschäft (bitte Diskussion um Mieter, Lage, Standort, Substanz, Ertrag aussen vor lassen)

Ich habe die Möglichkeit ein großes Immobilienanwesen zu erwerben, die Kreditzinsen könnten in den nächsten Monaten vielleicht nocheinmal gesenkt werden (wenn die FED in Q1 auf die 3% zusteuert, wird die EZB, auch auf Druck des hohen Euros die Zinsen mitsenken), daher denke ich, dass die nächste Zeit sehr interessant wird, was ich aber nicht verstehe ist, dass einige wiederum bei einer hohen Inflation von Immobilien abraten.

Also, meine Hausbank um die Ecke bietet mir einen sehr günstigen Zinssatz an, die Marge für die Bank ist sehr gering, da meine Sicherheiten auch gut überwiegen. Auch habe ich die Möglichkeit, 20% der Investition in Form einer Sondertilgung zu begleichen, jährliche Sondertilgung beträgt 5%.

Zinsbindung läuft auf 12 Jahre.

Keine Tilgung, lediglich Zinsleistung. Getilgt, 2,5-3% wird gesondert (Bausparvertrag, ähnlich einer Zinsduration, Tagesgeldkonto 3-5% und Fonds, zahle kein Aufgabeaufschlag und geringe Managementgebühren, der Fonds bringt p.a. 10-15% rein)

Die Rendite der Häuser beträgt heute 7-8%, ich könnte sie binnen 3-5 Jahren auf max. 9,5% hochschrauben.

Jetzt kommts mit der Inflation.
Sollte die Inflation in 2008/2009 weiter steigen und die EZB sodann die Zinsen erhöhen, könnten wir doch Zinsen von 5-6-7 oder 10% bekommen?

Die Sparkassen bieten heute schon 3% aufs Csshkonto. Private bieten, ohne Kosten, schon 5% Zinsen an!!!

Ich könnte dann versuchen mit den hohen Zinseinnahmen zu tilgen. Verlieren würde doch die Bank, die mir damals den Kredit für x.xx% angeboten hat.

De facto würde mir die Inflation in die Hände spielen. Vertraglich habe ich meine Schuld auf lange Zeit festgeschrieben und zwischen den Jahren tilge ich, mit dem Geld, dass mir die Inflation zuspielt.

Was meint ihr? Wo gibt es Gefahren, Hyperinflation, wie gesagt, bitte nur strategisch, objektiv beurteilen.

Freue mich auf interessante Antworten.

Grüße
benno

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.562 von ORACLEBMW am 29.12.07 11:35:08

Was ist z.B.,wenn die Bank die Schuld weiterverkauft,und Dir plötzlich nervige Leute auf die Pelle rücken,wie es oft genug vorkommt?

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.577 von bernieschach am 29.12.07 11:41:45

auch die Käufer eines darlehns müssen sich an Zinsbindungen halten,
unbedingt die vereinbarten Raten einhalten, ein Reservepolster in Fonds kann nicht schaden.

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.577 von bernieschach am 29.12.07 11:41:45

du sagst es. Die deutschen Gesetze laden die Immobilienmafia geradezu ein zum ausplündern
der ahnungslosen Darlehensnehmer


@ Oracle bmw

lies mal das hier

http://www.daserste.de/plusminus/beitrag_dyn~uid,1ew1advn43b…

[trendtoni2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.562 von ORACLEBMW am 29.12.07 11:35:08

Kapitalanlagegeschäft (bitte Diskussion um Mieter, Lage, Standort, Substanz, Ertrag aussen vor lassen)

das wesentliche soll außen vorgelassen werden

dann tu was du nicht lassen kannst

[SteveF]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.562 von ORACLEBMW am 29.12.07 11:35:08

"die Kreditzinsen könnten in den nächsten Monaten vielleicht noch einmal gesenkt werden (wenn die FED in Q1 auf die 3% zusteuert, wird die EZB, auch auf Druck des hohen Euros die Zinsen mitsenken)"

Wenn Du Dich mal bezüglich der Zinsen nicht verspekulierst.
Die FED wird vllt Anfang des nächsten Jahres noch in ein bis maximal zwei Schritten um 25 Punkte senken (müssen). Die 3 % sind aber unrealistisch.
Zum Jahresende hin (2008) wird die FED jedoch nicht weiter senken müssen, eher wird man die aggresiven Zinssenkungen des Vorjahres, die sehr nötig waren, ausgleichen und die Zinsen erhöhen.
Auch die EZB wird um eine Zinserhöhung bis Ende 2008 nicht vorbeikommen.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.562 von ORACLEBMW am 29.12.07 11:35:08

... der Fonds bringt p.a. 10-15% rein

Was bitte willst Du mit Immos zu 7,5%, wenn Du doch Fonds hast, die ~ 12,5% Prozent abwerfen und zudem keinen Verwaltungsaufwandt erfordern? Komm mir jetzt aber bloß nicht mit Steuern "sparen".

Reichlich unlogisch Dein wilder Umweg über Immos.
Wenn Du so genau weißt, das die Zinsen steigen gibt es bessere Instumente um daraus Gewinn zu schlagen, als blindwütige Immokäufe.

[schlier]

Servus,

prinzipiell ist deine idee aus meiner sicht gut aber:

wie der alte manns chon sagt. Wenn deine fonds sicher 10-15% einbringen dann würde ich mich jaan deiner stelle nicht mit dens chäbigen 7% brutto aus der immobilie abgeben.
Wenn die fonds die 10-15% nicht sicher sondern nur eventuell einbringen dann ist es recht riskant sie zur tilgung einzusetzen.
Wenn du ein Tagesgeldkonto mit 4% nimmst und 5% schuldzinsen zahlst dann macht das auch keinen sinn.Bausparer macht bei vermietung sowieso nur bedingt sinn, da meist sehr hoe tilgungen und hohe verwaltungsgebühren. Die rechnen sich wieder nur wenn man die hoen tilgungen nutzt.

Also prinzipiell macht immo aus meiner sicht immer sinn. Aber dein konstrukt drum herum scheint recht dubios.
Servus

[Cornelius]

Hallo,

wie alles, haben auch Immobilien Licht- und Schattenseiten.
Positiv - relativ inflationsgeschützt, risikoärmer als Aktien, bei guter Lage und Vermietbarkeit rentierlicher als Tagesgeld.
Negativ - immobil, d.h. in Notlagen nur mit Verlust veräußerbar, Mietrecht zu Gunsten der Mieter, zunehmend Auflagen des Staates (Energiepaß, Modernisierung, usw.), hoher zeitlicher Aufwand (Vermietung, Instandhaltung, usw.).Verwaltungsgesellschaften?? - zeige mir eine, die gut und in deinem Sinne handelt .
Es kommt letztlich immer auf die persönliche Lage an. Eine Immobilie in guter Lage, mit mindestens 10 Wohneinheiten, nicht allzu weit vom eigenen Wohnsitz gelegen, kann eine sichere Grundage bilden. Eine überteuerte Eigentumswohnung, fern vom eigenen Wohnort kann denn finanziellen Ruin für die vermeindlich sichere Alterssicherung bedeuten, wenn Mietgarantienen nicht greifen, die Wohnung leer steht oder die Mieter nicht zahlen.
Eine Empfehlung - und hier gibts die Parallele zu Aktien - kann man nur bei genauer Kenntnis des Objekts der Begierde geben.

Gruß,

C.

[ORACLEBMW]

Sehr gute Antworten, also ich versuch mal zu antworten.

Die Immos liegen vor meiner Haustür und ich bin irgendwie mit Immos aufgewachsen, und fühle mich mit dieser Anlage einfach sicherer. Auch aus Gründen der Inflation, denn in den Fonds würde ich immer nur monatlich einzahlen, niemals eine grosse Summe direkt, es kann morgen einen Anfall geben und so wären die Gewinne gleich weg. Ich wüsste nicht wo ich noch investieren könnte, bei Immos hab ichs wenigstens vor der Haustüre, sie werfen immer die gleichen, kalkulierbaren Renten und es gibt den Verkaufswert. Ich bin mit 9% zufrieden, ansonsten müsste ich einen Hedgefonds suchen.... Zwischen 9 und 12% mache ich keine grossen Unterschiede mehr, denn für diesen Delta gibt es dann die pro und contras und wegen 2-4% Unterschied würde ich nicht Fonds vorziehen.

Die Einflüsse durch die Politik (Umwelt, Mietrecht) sind schon fast kommunistisch geworden und es macht irgendwie keinen Spass mehr, aber was soll ich machen, im Ausland investieren, wo ich mich gar nicht auskenne?

Irgendwie habe ich auch grossen Respekt vor der Inflation, und das sicherste ist, meiner Ansicht nach, die Immobilie. Man muss halb darauf achten, dass die Mieter zahlen. Aber bei Mehrfamilienhäusern ist das Risiko diversifiziert. Es kommt vor, dass mal einer nicht zahlen kann, der geht dann aufs Amt oder raus /hab hier reichlich Erfahrung und bisher kaum Mietausfälle gehabt.

Die Lage ist hervorragend, es gibt hier kaum freie Wohnungen, trotz Neubaussiedlungen, sogar am Bahnhof sind die Wohnungen besetzt, die Leute suchen selber und schalten Anzeigen. Da mach ich mir auch keine Sorgen.

Zurück zu den alternativen:

Wie gesagt, wenn ich das ganze Geld aufm Papier hab, z.b. in Fonds wäre ich mir nicht sicher, die letzten Jahre waren schon gut, aber die nächsten sollten härter werden, und wie gesagt, ein Terrorfall und die Rendite ist pfutsch...

Problematik mit dem weiterverkaufen des Darlehens:
Kann die Bank ruhig machen, solange ich meinen Verpflichtungen nachkomme und das heisst in erster Linie Raten zahlen. Die Bank würde nur sich selber schaden, denn verdienen tut sie sowie wenig, warum sollte sie dann das Darlehen mit 40% verscherbeln?

Ausserdem ist die Investition in eine Immobilie etwas ganz anderes, mit steigendem Volumen wird man auch anders behandelt. Wenn man dann vor dem eigenen Vermögen steht, z.b. 4-5 grosse Mehrfamilienhäusern, dann ist man schon stolz, die Leute zeigen Respekt und man kann das Vermögen stetig erweitern.

Jetzt noch zum Bausparen. Ich bin kein Freund von Bausparkassen, weiss auch, dass die Zinsen zwar niedrig sind, dafür aber die Tilgung hoch ist und man überall abzockt. Aber lieber zahle ich hohe Tilgungsraten als hohe Zinsen, z.b. in Form der Prolongation, wenn die Zinsen nach zehn Jahren über der Rendite liegen.

Es ist die Inflation, die mich beunruhigt.

Nochmals vielen Dank für die Beiträge.

benno

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.712 von ORACLEBMW am 30.12.07 16:15:13

Problematik mit dem weiterverkaufen des Darlehens:
Kann die Bank ruhig machen, solange ich meinen Verpflichtungen nachkomme und das heisst in erster Linie Raten zahlen. Die Bank würde nur sich selber schaden, denn verdienen tut sie sowie wenig, warum sollte sie dann das Darlehen mit 40% verscherbeln?

Du irrst Dich gewaltig
Folgendes Video hab ich gerade von einem BB geschickt bekommen

http://www.daserste.de/mediathek_blank/play.asp?cid=12289

Die Banken verscherbeln die Kredite für 30-40% weil sie wohl selbst Pleite sind.

Und Du hast gleich zwei Probleme: Der neue Investor lässt sofort zwangsvollstrecken,
egal ob Du Deine Raten immer gezahlt hast UND die vollstrecken die Grundschuld plus Zinsen.
Du zahlst also am Ende leicht DOPPELT soviel wie die eigentlichen Schulden

[ORACLEBMW]

wow, der Bericht macht schon Angst. Werde das mitaufnehmen, vielen Dank für die Infos.

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.816 von ORACLEBMW am 30.12.07 16:42:13

kauf lieber physisch Gold und Silber
die Preise werden explodieren und Du hast keine Probleme

[ORACLEBMW]

die Fälle bei dieser Reportage sind unglaublich, da will der Darlehensnehmer die Schuld zahlen und die Bank verweigert das Geld und verscherbelt es an den Investor. Denke, gerade erst dann, wenn der Schuldner noch vermögend ist, damit sie ihn doppelt ausnehmen können. Das ist Raubzug am Kunden. Hätte er kein Geld würde auch der Investor sich fern halten... Die Bank verdient hier doppelt. Sie erhält vom Investor Provisionen... Ansonsten würde das keine Bank machen...

Hoffe, dass die Politik hier schnell ein Riegel vorschiebt, das ist ne Sauerei. Wünsche das niemanden, aber der Banker, der das auf dem Land z.B. erlaubt, den würd ich richtig zusammenschlagen.

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.916 von ORACLEBMW am 30.12.07 17:11:22

bei dem Beispiel 70.000 Euro Restschuld und Heuschrecke kann 220.000 Euro vollstrecken
gefriert einem das Blut in den Adern

[schlier]

Servus,

@ frickhasserin.
Sorry aber deine aussagen sind einfach falsch und zeugen auch von wenig wille die sache zu verstehen.

1. Diie banken verscherbeln die kredite nicht für 40-60% weil sie pleite sind, sondern weil sie die wertberichtigungen steuerlich nutzen können und dann der verlust nur noch ca. 60% des nominalverlustes ausmacht und man dann sein ek gewinnbringender einsetzen kann als in kredite die keine kurzfristigen gewinne mehr bringen und dafür einen hoen anteil ek binden (nach basel II mit bis zu 200% zu werten) und auch durch die ständige überwachung hohe kosten verursachen.
2. Muss der käufer sich auch an die kreditverträge halten. er kann natürlich aus wichtigem grund den vertrag vorzeitig kündigen und dann die gesamte summme fällig stellen. In diesen fällen ist es dann oft schwer bis unmöglich eine anschlussfinanzierung zu bekommen und das obwohl die die zins und tilgungsleistungen immer erbracht wurden. Der wichtige grund kann auch in der bonität der immobilie oder des schuldners liegen.
3. Dann kann der gläubiger natürlich erst einmal im falle der vollstreckung die volle höhe der grundschuld einfordern und sogar vollstrecken lassen. Allerdings hat er auf den vollstreckungserlös der ünber der darlehensvalutierung plus kosten liegt keinen anspruch und auch vor gericht keinen chance recht zu bekommen.

Natürlich kann dann wenn man nicht reagiert und nicht zahlt mit vollzugszinsen und gebühren und und und im einzelfall die gesamtforderung deutlich über der darlehensdforderung liegen aber das ist eben bei vertragsnichteinhaltung meist der fall.

Deine aussagen sind eines substanzloses stammtischgeschwätz.
Sorry

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.962 von schlier am 30.12.07 17:22:47

Der Bericht widerlegt Deine Behauptungen

und der Rechtsweg hilft Betroffen kaum, da die meisten kein Geld haben für einen jahrelangen Rechtsstreit.

und wo war der wichtige Kündigungsgrund bei den Filmbeispielen?
die haben ihre Raten IMMER gezahlt, der eine wollte sogar die
KOMPLETTE Kreditsumme umschulden und wurde trotzdem zwangsvollstreckt.

[naked]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.962 von schlier am 30.12.07 17:22:47

"kann natürlich aus wichtigem grund den vertrag vorzeitig kündigen"

die kapitalrendite eines gläubigers kann ein sehr wichtiger grund sein. wenn der gläubiger kündigen will wird er das tun mit jedem noch so faden scheinigem argument. der einzige ausweg ist der jahrelange rechtsstreit und in dem fall hat man als einzelperson gegen ein großes unternehmen schon verloren.

"Allerdings hat er auf den vollstreckungserlös der ünber der darlehensvalutierung plus kosten liegt keinen anspruch und auch vor gericht keinen chance recht zu bekommen."

bist du dir da wirklich sicher? ich kopier mal was aus wikipedia und ich sollte noch dazu sagen das ich kein rechtsexperte bin:

"Bei einer Abtretung der Grundschuld geht die persönliche Vollstreckungsunterwerfung nicht automatisch mit der Grundschuld auf den neuen Gläubiger über. Vielmehr muss der selbständige Anspruch hieraus ausdrücklich mit abgetreten werden.

Sicherungsabrede und Rückgewähranspruch
Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung als persönlichem Anspruch sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch die Sicherungsabrede (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus der Sicherungsabrede ein Rückgewähranspruch. Der Rückgewähranspruch kann auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht durch den Gläubiger sowie auf Löschung der Grundschuld gerichtet sein. In der Praxis wird dieser Anspruch von Kreditinstituten aber meistens auf den Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung beschränkt."

für mich liest sich das so als ob der investor die grundschuld problem vollstrecken kann, den diese ist eine eigene schuld die im fall des immobilienkredits nur durch die Sicherungsabrede mit der bank verbunden ist. also zu gut deutsch: wenn der immobilienkredit zurückgezahlt ist löschen wir (die bank) die grundschuld. dummerweise übernimmt der investor aber nur die grundschuld und ist nicht an irgende Sicherungsabrede gebunden. diese stellt dan nichts weiter als ein rechtsanspruch an die bank dar, den man wiederum in einem jahrelangem gerichtsverfahren einklagen darf. da man sich aber zu diesem zeitpunkt wohl kaum noch einen anwalt leisten kann dürfte das in den meisten fällen rein theoretisch sein. diese interpretation des wiki eintrags würde auch mit dem was in dem fernsehbericht gesagt wird voll übereinstimmen.

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.900.916 von ORACLEBMW am 30.12.07 17:11:22

auch diese Meinung dürfte für Dich interessant sein


http://www.hartgeld.com/filesadmin/pdf/Art_2007-86_Immobilie…

[AlterMann]

Bleibt locker Kinder!

Zum einen fällt im ARD-Beitrag das Wort "Vergleichsverhandlung". Es war also irgendwas im Busch zwischen Kunde und Sparkasse. Zum anderen kann man gerade bei etwas komplzierteren Sachverhalten die übliche Fernsehberichterstattung in die Tonne kloppen. Da geht es nicht um objektive Infos, sondern um eine möglichst spektakuläre Story.

Trotzdem hinterläßt so ein Beitrag natürlich ein ziemliches Unbehagen, auch bei mir. Meines Wissens ist da aber seit einigen Monaten eine Gesetzesänderung auf dem Weg.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.901.483 von Frickhasserin am 30.12.07 19:21:09

auch diese Meinung dürfte für Dich interessant sein

Nein ist sie überhaupt nicht. Mal abgesehen von dem reisserisch-dummen Aufbau handelt es sich um selbstgenutzte Immos! Der Segler will jedoch MFH kaufen.

Das man kein wertvolles EK (und auch keine großen Kredite) mit einem selbstgenutzen Objekt bindet, ist doch nichts neues und wird doch von jedem halbwegs vernünftig rechnenden Menschen beherzigt. Ok ok, 95% der Bevölkerung werden das nie begreifen, bei denen geht eben sogenanntes "Prestige" vor Logik.

[ORACLEBMW]

Hallo AlterMann,

du wirst mir ja noch sympathisch. Ich muss dir auch sagen, dass es ja nciht mein Geld ist, sondern das der Bank und deren Zinsen kann bei der Steuererklärung voll absetzen. Leider leiht mir die Bank das Geld nicht für eine Investition in Fonds!

Also, für mich liegt es auf der Hand. Während ich dem Käufer mein Kaufinteresse zeige und anfange zu verhandeln, hoffe ich, dass die Zinsen etwas noch gesenkt werden und nach den Unterschriften hoffe ich auf schön steigende Zinsen, schliesslich müssen die Überschüsse gut verzinst werden.

Jetzt nur so eine Frage:
Stellen wir uns mal vor, nur theoretisch, es gibt, wie auf hartgeld spekuliert wird, bald ein Systemkollaps und ne Hyperinflation, nehmen wir mal an, die sowieso schwache Dresdner Bank kippt um, ne nach der schreit keine Krähe, sagen wir, hmmm, die Commerzbank kippt um. Das wäre doch wunderbar, mind. 20% Zinsen aufs Buchgeld, gemäß argentinische Verhältnisse. Mein Kredit zahle ich in 5 Jahren sofort ab und irgendwann gibts wieder eine Bereinigung, ich stehe schuldenfrei da und bin fein raus. Wenn ich so überlege ist es schon fast fahrlässig, wenn man Papiergeld, bzw. Buchgeld besitzt. So betrachtet besitzen die richtig Vermögenden viele Immos, Grundstücke, Geschäfte, Kulturgüter, wenig Aktien, das Geld aus dem Cashflow wird sofort investiert.

Also Altermann, ich schick dir mal eine Email, hab da eine Idee und vielleicht kannst du mir antworten was du davon hälts.

Grüße
benno

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.901.821 von ORACLEBMW am 30.12.07 20:53:41

Über eines solltest Du Dir klar sein.Den Versuch so eine Art "ewiges Kreditgeld" zu installieren,hat es noch nicht gegeben.
Früher wurde Kreditgeld zur Kriegsfinanzierung eingesetzt,das war nach einigen Jahren vorbei,und das Volk verarmt.Ausserdem gab es in den USA teilweise noch einen Goldstandard.Heutzutage ist die Verbindung zur materiellen Realität gelöst.Deshalb kann auch niemand wissen,wie sich das Experiment entwickelt,ich würde im jetzigen Stadium keine riskanten Wetten mehr eingehen.Falls die Mieten aufgrund z.B. einer schweren Wirtschaftskrise um die Hälfte sinken,stehst Du mit einer Kreditfinanzierung schlecht da.Es sind soviele Szenarien denkbar,die alle plausibel begründet werden können,in Wirklichkeit weiss kein Mensch,was passieren wird.

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.901.821 von ORACLEBMW am 30.12.07 20:53:41

Laut Bundesbank ist in D das Geldvermögen in etwa so hoch wie das gesamte Immobilienvermögen. Zu "normalen" Zeiten sind die Zielvorgaben der Anleger:

- maximale Rendite
- hohe Sicherheit
- tägliche Verfügbarkeit
- Steuerfreiheit der Erträge.

Mit der zunehmenden Gefahr von Inflation, Staatsbankrott und Währungsreform ändert sich dies rapide, dann heißt das generelle Gebot zur Umschichtung der Vermögenswerte:

von Geldanlagen in Sachanlagen=

- Produktionskapital
- Immobilien
- Sachwerte
- (bedingt) ausländische Devisen

D.h.: Letztendlich hängt die Beurteilung der Investition in Immobilien zum heutigen Zeitpunkt nicht unwesentlich von der Einschätzung der zukünftigen Entwicklung der Staatsfinanzen ab. Ich persönlich rate zu äußerster Skepsis und Vorsicht gegenüber den staatlichen Beschwörungen und Versicherungen.

Vorsicht war schon immer die Mutter der Porzellankiste.

[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.907.926 von Germanez am 01.01.08 10:23:33

Das sind ja revolutionäre neue erkenntniise!
Wo hast du das her?
Bitte Quelle angeben!

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.907.993 von YAchse am 01.01.08 11:16:46

Prof. Dr. Bernd-Thomas Ramb "Vor der nächsten Währungsreform"

[ORACLEBMW]

Wie gesagt, bei Mehrfamilienhäusern, MFH, ist das Risiko verteilt, d.h. diversifiziert und bei einer regionalen Kleinstadt sollte es wieder Dämpfer geben. Sicher wird es bei einer Krise einige Probleme geben, aber so lange diese überschaubar sind, kann alles andere noch im Rahmen bleiben. Und wenn die Rentenkasse keine Rente mehr auszahlt, dann gute Nacht Deutschland und Welt.

Meiner Meinung nach sollte das Statistische Bundesamt in seiner Funktion der Bundesbank unterstellt sein oder werden (hoffe sie ist es und man kann den Zahlen etwas mehr trauen), ansonsten wird hier die Statistik ordentlich getunt.

Keine Ahnung, wenn ich beim Verkäufer noch gut verhandeln kann, dann schlage ich zu. Sorgen bereiten mir nur die hohen Energie/Gaspreise. Sie steigen fast zu einer zweiten Miete auf, also die Nebenkosten werden zu hoch. Viele Mieter sparen schon und wärmen kaum oder nur ein Zimmer. Ähnelt fast russischen Verhältnissen hier.

Grundsätzlich denke ich, und das als nicht-Volkswirt, dass die starke Weltwirtschaft die Inflation weiter voran treibt. Viele Entwicklungsländer besitzen nun Geld und sie investieren in Ihre Wirtschaft. Ich würde sagen, dass früher die G7 Staaten die Welt kontrolliert haben. Mit den BRIC-Staaten entstand sowas wie ein Katalysator, in deren Windschatten sind andere Staaten aufgewacht und sind fast unabhängig. Niedrige Steuern, wirtschaftsfreundliche Rahmenbedingungen sind wesentliche Treiber des Wohlstands, während bei uns noch alles wie vor 100 Jahren tickt, nämlich hohe Steuern, viele Eingriffe und Standards für die Wirtschaft, nichtsdestotrotz, wollte damit nur sagen, dass es auf der Welt zu viel Geld gibt, zu viele Dollars wurden gedruckt. Mit dem billigen Geld wurde heftig investiert, die Bankdepots sind nun voller Dollars und bevor sie nichts Wert sind, werden sie schnell umgewandelt (Staatsfonds) und sie kaufen alles was kaufbar ist.

Nun ja, das beste wäre es, für uns westliche Länder, wenn die Dollars nichts Wert werden, dann würden die Entwicklungsländer wieder bei Null beginnen, bevor sie uns mit ihrem Ersparten noch ganz übernehmen.

USA
Letztlich ist ein Dollarverfall für die amerikanische Wirtschaft das beste. Nachdem Schock kommt das Erwachen. Natürlich wird es Verlierer geben, aber der Staat wird sich bereinigen, eine neue Währung, neue Regierung und alles fängt bei Null an.

Und in Europa wünsch ich mir wieder die jeweiligen Länderwährungen zurück. Überhaupt passt mir ein großer Staat gar nicht. Während die UDSSR aufgegeben wurde, wachsen wir hier von einem Staat zum nächstgrösseren auf. Europa war mal mit 4 Staaten sehr interessant, da jetzt aber jeder dazugehören möchte, sogar Israel oder Marokko, frage ich mich, was der Sinnn einer solchen Gemeinschaft, mit gleicher Währung ist. Jedes Land braucht seine individuelle Währungspolitik. Waren das noch Zeiten, Deutsche Mark, Franc, Lire. Lire war nie was Wert und heute ists ein Teil des Euros. Wünsche mir das Zerbrechen des Euroinstituts und eine feine Konsolidierung und Besinnung auf die alleinigen Stärken.

Nun ja, viel geredet, jetzt schauen wir mal, ob die Preise stabil bleiben (auf hoher Front) oder weiter steigen....

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.910.972 von ORACLEBMW am 01.01.08 21:47:17

Also,ich rechne so:Eigenkapital 30%
Kredit 70%
Nehmen wir an,es entsteht eine Wirtschaftskrise.Das Einkommen der Menschen geht zurück,mehr Arbeitslosigkeit,Staat hat weniger Einnahmen.Die Menschen haben also weniger Geld in der Tasche,und versuchen zu sparen,z.B. wohnen dann mehr Menschen in einer Wohneinheit.Nehmen wir an,die Mieten gehen aus genannten Gründen um die Hälfte zurück,damit fällt auch der Preis des Hauses um die Hälfte.Dann hast Du ein Problem,wenn Du kein Eigenkapital nachschiessen kannst,denn dann bist Du das Haus mit Verlust los.
Deshalb ist so eine Investition nur etwas für mittelmässige bis gute Zeiten.Wenn Du daran glaubst,mach es.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.907.926 von Germanez am 01.01.08 10:23:33

bei der letzten großen Krise (Argentinien) hat sich gezeigt, dass die INvestition in Liegenschaften genauso gegen dden Baum gefahren sind, wie alles andere auch.

Das einzige, was tatsächlich Bestand hatte, war Bargeld (in welcher Form auch immer).

Die Investition in Liegenschaften bei steigender Inflation führt nur dann zu einem Wertausgleich (Sicherheit, wenn die Mieterträge entsprechend der Inflationsrate angepasst werden können.

Das ist in Deutschland bekanntermassen aber nur bei gewrblichen Mietverhältnissen möglich.

Insofern verpufft der Vorteil der Liegenschaft, da den "weginflationierten" Zinsen auch "weginflationierte" MIeteinnahmen entgegenstehen.

Faszinierend, dass das Märchen vom Inflationsschutz sich über Jahrzenhte halten konnte.

Viele Grüße

Kickaha

P.S. Euch allen ein Gesundes Neues Jahr

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.927.604 von kickaha am 03.01.08 16:28:47

Naja,Wohnimmobilien fallen nun auch nicht vom Himmel.Die Erstellungskosten steigen im Laufe der Jahre natürlich an.In Deutschland entstehen zur Zeit fast keine Mietwohnungen mehr,in vielen Städten steigen die Mieten ja schon.Auch die Haushaltszahlen steigen noch,da der Trend zu kleineren Haushalten geht.In London z.B. müssen die Menschen teilweise die Hälfte ihrer Einkommen für die Miete aufwenden.
Trotzdem,falls es zu einer richtigen Wirtschaftskrise kommen sollte,sind kredtfinanzierte Investments das Letzte,was man haben sollte.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.927.604 von kickaha am 03.01.08 16:28:47

zwar können die Mieten häufig nicht sofort an angepasst werden,aber verzögert kann man schon davon ausgehen

die Löhne dürften ja auch mit der inflationsrate einigermaßen Schritt halten

letztlich sollte man schon annehmen, das der Anteil der Miete am Haushaltseinkommen in etwa gleich bleibt

Somit dürfte sich nach einer Anpassungsphase und einer allgemeinen Beruhigung der Märkte wieder eine Bewertung wie vor Beginn der der hohen Inflation einstellen, nur eben auf einer höherem Niveau

Die Finanzierung basiert aber auch dann immer noch auf dem ursprünglichen Kaufpreis

eigentlich kann dem Immobilienbesitzer eine etwas höhere Inflation nur recht sein

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.933.451 von donaldzocker am 03.01.08 22:04:52

Ich habe meine Hütten in D alle mit Festzins bis zur endgültigen Tilgung finanziert. Ich sehr hier eigentlich kaum noch Risiken, es sei denn, der Komet kommt, aber dann ist ja eh alles zu spät. Gewinne erwarte ich in D auch in den nächsten Jahren nicht unbedingt, allerdings glaube ich, daß die nächsten 10 Jahre nicht so mau laufen werden, wie die letzten 10. Eine saubere schwarze Null würde mir genügen. Profit im Immobilienbereich zeichnen sich für mich eher in Bulgarien ab. Außerdem habe ich dort neben dem Nutzen auch noch jede Menge Spaß!

[aktienfreude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.933.451 von donaldzocker am 03.01.08 22:04:52

Hallo,
bei einer lohn-/gehaltsinduzierten Inflation ist das Eigentum an Mietimmobilien eine feine Sache, vorausgesetzt, die Nachfrage in der Region erodiert nicht durch hohe Arbeitslosigkeit, Demographie etc. In den letzten 10 bis 15 Jahren hingegen sind die Realeinkommen gesunken und die Mieten hatten häufig auch in guten Regionen bestenfalls mehr oder weniger stagniert, von nominalem Wertzuwachs, geschweige denn reale Immobilienpreissteigerungen, konnte man in unserer süddeutschen Ballungsraumregion nur träumen. Handwerkerpreise für Reparaturen, Instandhaltungen, Modernisierungen etc. sind aber seitdem nach meiner Erfahrung trotzdem ganz erheblich gestiegen, insbesondere durch die allgemeine Bruttolohnsteigerung inkl. Sozialabgaben und die Mehrwertsteuererhöhungen sowie Materialkostenanstiege und Energiepreiserhöhungen. Diesbezüglich hat sich zu Lasten der Vermieter eine ganz gewaltige Schere geöffnet. Hinzu kommen erhebliche Abgabensteigerungen (z. B. Erbschaftsbesteuerung Verkehrswert statt früher 1,4facher Einheitswert), zusätzliche mietrechtliche Beschränkungen und darüberhinaus zunehmende Probleme durch massive Energiepreissteigerungen: sinkende Nettomieten aufgrund höherer Betriebskosten, sukzessive Entwertung vorangegangener Investitionen, möglicherweise staatliche Investitionsvorgaben weit über die Wirtschaftlichkeit hinaus. Mir kommt das teilweise als Handwerker- und Industrieförderprogramm angesichts sinkenden Wohnraumbedarfs mit weitaus geringeren Baufertigstellungen vor, Anfang der 90er Jahre, als wir gebaut hatten, wurde man hingegen mit großen Augen angeschaut, wenn man mehr als die gesetzliche Vorgabe in Auftrag geben wollte, damals waren die staatlichen Vorgaben viel zu lax - wußte man damals nichts von Ressourcenschonung, obwohl Folgemaßnahmen viel teurer und zudem noch weniger effektiv sind als eine Neubaumaßnahme?

Nachdem der Anteil der Mieten am Einkommen in den früheren Jahrzehnten bis Anfang der 90er Jahre kontinuierlich gestiegen ist, kann man m. E. auch in Ballungsräumen nicht felsenfest von einem gleichbleibenden Anteil der Nettomietpreise vom Einkommen ausgehen. Die zuletzt rapide gestiegenen Nahrungsmittelpreise haben gezeigt, daß jahrzehntelange Inflationsbremser ihren Nachholbedarf mit einem Ruck geltend machen und dadurch in anderen Bereichen (z. B. Mietpreiszahlungen) zumindest versucht wird zu sparen, was die Nachfrageproblematik der demographischen Entwicklung m. E. in Zukunft durchaus ermöglichen dürfte. Natürlich kann es durchaus sein, daß es auch im Mietimmobilienbereich irgendwann wieder zu deutlicheren Preisschüben kommt, aber das ist eben auch mit erheblichem Verwaltungsaufwand und ggf. \\\"Knatsch\\\" aufgrund mangelnder \\\"Begeisterung\\\" auf der Mieterseite verbunden, da bevorzuge ich mittlerweile interessensharmonischere Investitionen.

Inwieweit sich die vermietete Immobilie künftig als Inflationsschutz im Rahmen einer Vermögensstreuung wieder eignen und daher sogar manchen zu Neuinvestitonen veranlassen könnte, kann ich auch nicht prognostizieren, aber die obigen Beispiele zeigen zumindest, daß man in einem schwierigen Umfeld seine Entscheidungen genau überdenken sollte.

aktienfreude

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.937.924 von aktienfreude am 04.01.08 12:40:37

Ich sehe heute, dass eigentlich so gut wie alle europäischen Immobilienmärkte heiß gelaufen sind. Wenn ich also heute!!! einsteigen will, ist der deutsche Immobilienmarkt weit und breit am günstigsten in Westeuropa. Wie vor kurzem jemand aus Wien schrieb, dort ist alles mal zwei. Zur Zeit sehe ich auch das Rückschlagsrisiko für Deutschland am gerinsten, weil halt noch nichts gelaufen ist.

Wie gesagt, eine schwarze Null in den nächsten 5 Jahren würde mir ausreichen. Wie es dann aber bei den Südländern aussehen wird, da bin ich mal gespannt.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.937.924 von aktienfreude am 04.01.08 12:40:37

Hallo,

du hast im Prinzip sehr zutreffend den IST-Zustand analysiert. Der Zustandsbeschreibuung ist sicherlich kaum etwas hinzuzufügen, aber welche Schlüsse kann man daraus ziehen ?

Der Demographie-Effekt wird z.B. deutlich überbewertet, denn mittlerweile ist z.B. in den besonders problematischen Regionen im Osten der Neubeu fast zum Erliegen gekommen. Zusätzlich gibt es massive Abrißprogramme, die zu einer Kapazitätsbereinigung führen. Diese Anpassungen dauern sicherlich sehr lange aber am Ende ist der Markt wieder sauber. Auch darf man die Marktmacht der großen Vermieter in einem Mietermarkt nicht unterschätzen. Wenn eine bestimmte Miete nicht erreicht wird, bleibt die Wohnung eben leer. So wird sukzessive das Niveau der Mieten erhöht.

Der derzeitige Anteil der Miete am Haushaltseinkommen liegt im langjähriger Vergleich sicherlich eher im unteren Bereich. (im Osten ist der Anteil besonders niedrig). Ein deutliches Absinken dieses Anteiles erwarte ich nicht.

Klar sind die Preise für Nahrungsmittel erheblich gestiegen, aber in der Landwirtschaft wird auch wieder mehr Geld verdient. Und dieses findet ja dann seinen Weg in den Wirtschaftskreislauf. Handwerker/ Energiebranche / Abfallwirtschaft verdienen mehr ... dieses Geld verschwindet ja nicht im Nichts ... es findet auch wieder seinen Weg...

die gesetzlichen Rahmenbedingungen / Reglementierungen sind sicherlich sehr negativ für den Markt, aber all dies steckt ja in den Preisen schon drin incl. der Erwartung eine weiterhin negativen Entwicklung.

Neuinvestitionen wird es bei gleichbleibenden Mieten nur vereinzelt geben. Die Baupreise sind sozusagen eine natürliche Untergrenze für die Bewertung einer Immobilie. Derzeit finden Baupreise und Mieten eben nicht zusammen und daher wird nicht gebaut. Dies wird solange so bleiben bis die Mieten auf ein Niveau steigen auf dem sich der Neubau wieder lohnt. (Alternativ können natürlich auch die Baupreise sinken)

Ich vermute, das sich in einigen Jahren wieder der Staat einmischen wird und ein Wohnungsbauförderprogramm auflegt. Eigentlich wäre es besser, der Staat würde einfach nichts tun bzw. sich auf Umwelt-Themen in der Bauförderung beschränken. Bedürftige sollten direkt unterstützt werden wenn sie die Miete nicht zahlen können.

[ORACLEBMW]

Hallo,

bin wieder daheim und kann mal hier reinschauen.

Also, die Thematik und Antworten ufern etwas aus, deswegen komme ich zu meinen Anfangsthread zurück.

Kommen wir zu den Preisen einer Immobilie in Deutschland.

Als erstes schaue ich mir das Anwesen an (da es Freitragabend ist und ich etwas müde bin, halte ich mich kurz, und verzeiht, wenn ich einige Punkt aussen vor lasse).
1. Wann wurde das Haus gebaut.
2. Wieviele Wohnungen hat das Haus (perfekt sind immer max. 8 Wohneinheiten. Zuviele Wohnungen sorgen für eine grosse Anomytät und schlechteren Verkauf an die Mieter), ein MFH mit Garten, Garagen und wenige Mietern bringt besseren Verkaufspreis.
3. Zustand des Hauses (Substanz, Dach, Fenster, Energieträger, Zimmeranzahl, Fasade innen und aussen, Fallleitungen)
5. Mietstruktur (Mieter, durchschnittliche Wohndauer, Miethöhe, Nebenkosten, Problemfälle, Hausverwaltung)
6. Stadt, Wachstum, Industrie, Arbeitslosenzahl
7. Vergleichsobjekte in der Stadt, Miethöhen in der Stadt
8. Garagen, Umgebung, etc.

Meine Vorangehensweise:
Niemals kaufe ich ein Objekt, das zu viele neue Mieter hat, den diese haben die aktuellen Mieten abgeschlossen, Potential nach oben ist kaum da. Je älter die Mieter, desto mehr ist rauszuholen. Und meistens hat der vorherige Vermieter die Mieten nicht angetastet, daher sind Mieterhöhungen sehr gut möglich.

Jetzt zur Ermittlung. Meistens nach Ertragswertverfahren. Ich rechne die Jahresmiete hoch, Faktor 10 ist angemessen. Das Haus muss mindestens eine 8% Rendite werfen, alles was drunter ist, ist besser. Danach kommt die Verhandlung, d.h. runter mit dem Preis. Mit dem Finger auf die ganzen Probleme und Risiken zeigen, wie beim Autokauf. Ich weiss auch gar nicht, warum hier viele von Überhitzungen sprechen. In Grossstädten wird der FAktor 15-17 verlangt, das ist meiner Meinung nach viel zu viel und die Preise kann man in den Grossstädten kaum erhöhen. Aber bei Faktor 10 und einer sofortigen Mietanpassung bringt sozusagen einen realen Faktor von 7 raus, wenn man natürlich binnen 2 Jahren, die Mieten anpassen kann.

Also, ich hab keine Ahnung was man für ein Einfamilienhaus bereit ist zu zahlen. Wenn ich mir aber anschaue, dass ich für zwei Einfamilienhäuser schon 1 MFH mit 8 Wohnungen kaufen kann, dann frage ich mich echt wo wir sind. Es gibt einen zu grossen Unterschied zwischen MFH und Einfamilienhäusern.

Und um den Kreis zu schliessen; wie ich anfangs schon vermutet hatte, die Wirtschaftsdaten aus den USA sind schlecht. Was hat das mit mir und meinem Investment zu tun? Na ja, der Euro ist heute knapp vor der 1.49 Marke hängengeblieben und der Markt rechnet damit, dass die FED die Zinsen senken wird, das wird den Euro weiter belasten, so dass die EZB gezwunngen sein wird, die Zinsen ebenfalls zu senken und den Druck vom Euro zu nehmen. Je günstiger der Zins wird, desto besser für mich. Einerseit refinanziere ich mich günstig und die Überschüsse erhöhen sich bei einer durchschnittlichen Rendite von 9%. Ich nenne es eine Arbitrage vom feinsten. Ich schliesse mein Geschäft langfristig ab, sollte ich die Immos erwerben, werde ich nicht 12 Jahre abschliessen, sondern 20 oder 25 Jahre. Hoffe dann auf einen Return, schon allein dann, wenn die Inflation weiter zulegt. Meine Überschüsse legen ich auf einem Cashkonto an und diese Erträge werden meine Sondertilgung sein.

Ich habe das noch immer nicht verstanden, warum einige mit laschen Sätzen die Immobilieninvestments in Zeiten hoher Inflation kritisieren. Einige verstehen diese Arbitrage nicht.

Kreditzins unter 4% (im idealfall 3.75%)
Rendite Haus 9%
Überschuss mind. 4%
Anlage auf Cashkonto (nach Zinserhöhungen auf 5-6%, nach 2 Jahren)

Was ist hier so schlecht?
1. fremdfinanziertes Geschäft mit Überschuss und es handelt sich hier nicht um Versicherungsgeschäft. Die Verantwortung und Berechnung stelle ich selber.
2. Immobilien als Wert vorhanden
3. Mieteinahmen durch hohe Diversifikation abgesichert
4. Wirklich schlecht wäre ein weiterer Verfall der Notenbankzinsen, das würde aber bedeuten, dass wir eine Deflation hätten, wenn die Notenbank weiter Kapital zuschiesst. Wäre ja nicht logisch, da die Preise heute schon verrückt spielen. Verdammt, die Diskussion nimmt kein Ende. Aber allein heute war die Meldung über die sinkende Arbeitslosenzahl erfreulich. Hartzvier hat sein gutes gehabt. Die Leute fangen wieder an zu arbeiten und Jobs gibts genug, bald haben wir noch Vollbeschäftigung, allein vorgestern habe ich im Handelsblatt gelesen, dass die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands vor der Schweiz liegt. Europas Herz ist Deutschland, bei einer Krise wird nur Deutschland stark bleiben. Deutschland ist top für Investments. Für kein Spass der Welt würde ich etwas in Bulgarien oder co investieren.

Die Inflation wird hoch bleiben und in den nächsten Monaten und Jahren weiter steigen, allein die importierte Inflation (Stichwort Energie, Lebensmittel) wird die Preise weiter nach oben treiben. Somit wäre die EZB gewzungen, Kapital aus dem Markt zu ziehen und die Zinsen zu erhöhen und denen folg ich, in dem ich mein Geld auf dem Konto verzinsen lasse. Leittragender ist derjenige, der mir das Festzinspapier abgekauft hat und sich für die nächsten 20 Jahre auf 3.75% festgelegt hat.

Grüße
benno

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.944.978 von ORACLEBMW am 04.01.08 22:00:24

Der Titel des Thread bezieht sich auf die Sicherheit von Wohnimmobilien bei hoher Infaltionsrate.

Das Ansteigen der Inflation kann in Deutschland auf Wohnungsmieter nicht oder nur zu einem sehr geringen Maß umgelegt werden (gesetzlich geregelte maximale Steigerungen bei der Miete). Insbesondere bei einer schnellen und stark ansteigenden Inflation funktioniert das Modell deshalb nicht.

Grau ist aber alle Theorie: Fakt ist, dass Menschen, die schon sehr lange mit Immobilen arbeiten, sicherlich gerne bestätigen, dass sie lieber eine geringere Mitanpassung vornehmen und damit einen langjährigen guten Mieter halten, als Höchstmieten zu verlangen und das Risiko eingehen einen Mietnomanden zu erwischen oder eine hohe Duration der Mieterschaft zu riskieren (jeder Auszug kostet auch den Vermieter Geld).

Deshalb kann über Wohnimmobilien nur ein sehr geringer Wertausgleich (Verlust durch Inflation) stattfinden.

Gewerbliche Mietverträge mit einer hohen Indexierung schneiden hier deutlich attraktiver ab, da üblicherweise zwischen 60% und 80% der Preissteigerungen laufend auf den Mieter umgelegt werden können. Auch bei sehr hoher Inflation findet ein entsprechender Ausgleich statt. Handelsimmobilien (einkaufen muss man immer) werden tendenziell besser abschneiden als Büroimmobilien (jeder zweite neue Rentner macht einen Büroarbeitsplatz frei).

Viele Grüße

Kickaha

[schlier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.893.562 von ORACLEBMW am 29.12.07 11:35:08

Servus,
anbei ein guter Artikel aus der FAZ:

Vermögensfrage
Immobilien schützen vor Abgeltungssteuer
Von Volker Looman, Reutlingen

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12. Januar 2008 Die Abgeltungssteuer und die Inflation sind zwei Probleme, die Anleger in diesem Jahr besonders beschäftigen werden. Abgaben auf Zinsen und Entwertung des Geldes sind nichts Neues. Doch beides wird zur Zeit anders wahrgenommen. Die Abgeltungssteuer gilt vielen als globaler Angriff des Staates auf die Ersparnisse der Bürger. Und die Inflation war in den vergangenen Jahren so niedrig, dass sie schon in Vergessenheit geraten war.

Nun scheint es aber knüppeldick zu kommen. Zuerst sind 26,375 Prozent auf Zinserträge und Kursgewinne fällig, dann droht ein jährlicher Schwund von 3 Prozent. Das wird bei Anlegern, die ihr Geld zu 4 Prozent in Anleihen investieren, zu langen Gesichtern führen. Es gibt zwar Erträge von 2945 Euro, doch die Entwertung um 3000 Euro mindert selbst das Kapital, weil auf dem Konto nur noch 99.945 Euro stehen werden. Das wird bei Investoren, die großen Wert auf Sicherheit legen, Ärger auslösen, doch gegen Steuern und Inflation ist kein Kraut gewachsen. Die einzige Möglichkeit, der schleichenden Enteignung zu entkommen, ist die Flucht in Sachwerte. Aktien und Immobilien bieten auf Dauer die beste Aussicht, das Geld in Maßen zu mehren.

Auf Aktien nicht verzichten

Ein Beispiel: Ein Anleger ist 50 Jahre alt und hat 50.000 Euro auf dem Konto. Er möchte das Geld für 15 Jahre anlegen. Zusätzlich will er jeden Monat noch 200 bis 300 Euro sparen, um die Versorgung im Alter aufzubessern. Dafür kommen zunächst einmal die üblichen Produkte wie Anleihen, Kapitalpolicen und Aktien in Frage. Festverzinsliche Wertpapiere und Versicherungen werfen ungefähr 4 Prozent ab. Davon bleiben bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro zwischen 3 und 3,3 Prozent übrig. Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag machen ein gutes Viertel der Kupons aus, und die Erträge der Police unterliegen am Ende der Laufzeit zur Hälfte der individuellen Besteuerung. Bei den Aktien schlagen wieder Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag zu, so dass bei einem jährlichen Bruttoertrag von 8 Prozent knapp 6 Prozent übrig bleiben werden. Werden der Einmalbetrag und die Sparraten zu gleichen Teilen in Anleihen und Aktien gesteckt, sind nach Abzug der Abgaben 4,4 Prozent zu erwarten.

Zum Thema

FAZ.NET-Serie: Die Vermögensfrage
Die wenigen Zahlen zeigen in aller Deutlichkeit, dass im Kampf gegen Fiskus und Inflation auf Aktien nicht verzichtet werden kann. Die Erkenntnis ist nicht neu, doch die Umsetzung bereitet vielen Anlegern große Probleme. Wer trotzdem Renditen von 5 bis 6 Prozent erzielen möchte, sollte sich mit dem Kauf solider Immobilien beschäftigen. Die Aufnahme von Krediten und die Streuung des Kapitals in Anleihen, Immobilien und Aktien sind zwar ein alter Hut, doch das Konzept ist in den vergangenen Jahren etwas in Vergessenheit geraten. Abgeltungssteuer und Geldentwertung könnten diesem Klassiker zu neuem Glanz verhelfen.

Eine Wohnung ist auch nicht schlecht

Es ist zum Beispiel denkbar, für 150.000 Euro eine kleine Wohnung zu kaufen. Wenn das Objekt einschließlich Nebenkosten höchstens 20 Jahresmieten kostet, die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen und die Wohnung in 15 Jahren für 175.000 Euro wieder verkauft werden kann, kann sich die Geschichte rechnen. Grundlage der Kalkulation sind das Eigenkapital in Höhe von einem Drittel und das Fremdkapital im Umfang von zwei Dritteln des Kaufpreises. Sie führen zu einem Sparplan mit hoher Startzahlung. Anfangs sind 50.000 Euro fällig. Danach stehen auf der einen Seite die Mieteinnahmen, und auf der anderen Seite fallen die Ausgaben für Steuern, Tilgung und Zinsen an. Die Einnahmen betragen monatlich 625 Euro, die Ausgaben summieren sich bei einem jährlichen Sollzins von 5 Prozent auf 798 Euro im Monat, so dass die ersten Sparraten bei 173 Euro liegen. Sie steigen mit der Zeit auf 234 Euro an, weil die abzugsfähigen Schuldzinsen durch die fortschreitende Tilgung von Jahr zu Jahr sinken.

Der Lohn der Mühen wird die schuldenfreie Wohnung beziehungsweise ein Endvermögen von 175.000 Euro sein. Sie führen zu einer jährlichen Verzinsung von 6,1 Prozent nach Steuern. Unter Berücksichtigung der Geldentwertung wird der Wert natürlich sinken. Bei einer Inflationsrate von 3 Prozent werden die 175.000 Euro in 15 Jahren noch 112.000 wert sein. Dadurch geht die jährliche Rendite nicht nur auf 3,1 Prozent zurück, wie auf den ersten Blick zu vermuten ist, sondern sie sinkt durch Zinseszinseffekte auf 2,3 Prozent.

Die psychische Stabilität des Anlegers

Die geringe Verzinsung mag die Freude an der Immobilie trüben, doch im Vergleich zu alternativen Anlagen ist das Ergebnis hervorragend, weil bei anderen Sparformen weniger zu holen sein wird. Die Rentabilität der Immobilie lässt sich noch steigern, wenn die Hypothek nicht direkt, sondern mit Hilfe alternativer Geldanlagen getilgt wird. Die Aussetzung der Tilgung hat durch die Besteuerung der Lebensversicherungen einen massiven Dämpfer erlitten, doch die Aussage, dass sich die Anlage der Tilgung in höherverzinsliche Sparformen überhaupt nicht mehr lohne, ist nicht richtig. Die Investition der Tilgung in Anleihen und Aktien bietet trotz der Abgeltungssteuer eine Rendite von 4,4 Prozent. Das ist im Vergleich zu dem Kreditzins von 2,85 Prozent eine Differenz von 155 Basispunkten, so dass sich die indirekte Tilgung bezahlt machen kann, weil die Verzinsung des Sparplans auf 6,7 Prozent klettert.

Voraussetzung für diesen Erfolg ist aber in erster Linie die psychische Stabilität des Anlegers. Wer bei sinkenden Kursen schnell zu Boden geht, sollte auf die Aussetzung der Tilgung verzichten, weil die Gefahr viel zu hoch ist, das Konzept beim ersten Börsensturm über den Haufen zu werfen. In diesem Fall ist der Abschluss eines Bausparvertrages oder einer Kapitalversicherung aber eine fragwürdige Alternative. Die beiden Sparverträge gaukeln dem Anleger zwar Sicherheit und Stabilität vor, doch sie bringen dem Investor in finanzieller Hinsicht kaum Vorteile. Der Bausparvertrag schmälert die Rendite der Immobilie auf 5,7 Prozent, weil die Verzinsung des Sparguthabens so niedrig ist, und die Lebensversicherung beschert eine Verzinsung von 6,2 Prozent.

Nicht in die Röhre gucken

Die beiden Alternativen sind bei nüchterner Analyse uninteressant, so dass für den Immobiliensparer in erster Linie zwei Wege in Frage kommen. Entweder wird der Kredit direkt an die Bank getilgt, oder der Sparer steckt die Tilgung in einen kostengünstigen Indexfonds mit einem Aktienanteil von mindestens 50 Prozent. Unabhängig von der Finanzierung muss das Augenmerk aber auf der Immobilie liegen. Dreh- und Angelpunkte der Wohnung sind der Einstiegspreis, die Mieten und der Verkaufspreis in 15 Jahren. Der Startpreis darf maximal 20 Jahresmieten betragen. Er entspricht einer Grundverzinsung von 5 Prozent, und dieser Wert ist die Voraussetzung, um bei diesem Geschäft nicht in die Röhre zu gucken. Genauso wichtig ist der Ausstieg.

Die Wohnung muss in 15 Jahren verkaufbar sein und sollte mindestens 175.000 Euro bringen. Die Forderungen führen in der Regel zu Gebrauchtwohnungen, die zwischen 10 und 15 Jahre alt sind. Hier ist zu beachten, dass die Immobilien in einwandfreiem Zustand sind. Sonst fressen die anstehenden Reparaturen die Erträge auf. Wenn die Lage stimmt, wird aber auch der Ertrag stimmen, so dass der Anleger mit Renditen rechnen kann, die trotz Abgeltungssteuer und Inflation bei 2,5 bis 3 Prozent im Jahr liegen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.



Text: F.A.Z., 12.01.2008, Nr. 10 / Seite 21
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai

Servus

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.032.857 von schlier am 13.01.08 09:23:22

"eine kleine Wohnung für 150 TEUR kaufen"

ist schon lustig was die FAZ-Redakteure für Tips auf Lager haben ... so läuft die Geldanlage mit den Scheuklappen eines Otto-Normalverbrauchers

... sich ein überteuertes Existenzrisiko ins Haus holen für eine Mickerrendite und gleichzeitig seine (evtl. gute) Bonität blockieren ... einfach nur noch verrückt sowas ernsthaft zu empfehlen

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.035.388 von donaldzocker am 13.01.08 20:54:50

Danke Donald,

ein Finanzanalytiker der Extraklasse. Jungejunge, wenn ich so etwas lesen bekomme ich Magenkrämpfe. Autsch.

Begriffe wie nicht umlagefähige Nebenkosten, Mietausfall etc. sind dem Vokabular offensichtlich fremd.

Viele Grüße

Kickaha

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.042.679 von kickaha am 14.01.08 16:31:22

habe gerade erst gesehen, das dieser Artikel von einem "Finanzanalytiker" verfaßt wurde ... einfach nur noch unglaublich