GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 14)

[Quidam_Mark]

...das wird noch einige Zeit dauern: Zunächst müssen die HVen beider Unternehmen dem Vertragsabschluss zustimmen; diese Voraussetzung sollte mit Ende der GSW-HV am 18.06.14 erfüllt sein. Etwa einen Monat später, also eher Ende Juli) wird der Vertrag ins Handelsregister eingetragen und die Depotbanken leiten den Aktionären Angebotsunterlagen weiter, mit denen jene ihre Aktien zum Tausch einreichen können.
Gegen den HV-Beschluss könnte es seitens einiger GSW-Aktionäre Anfechtungsklagen geben, mit dem Ziel, den Beschluss für nichtig erklären zu lassen und die Eintragung ins Handelsregister vorläufig zu unterbinden. Im sog. Freigabeverfahren würden Dt. Wohnen / GSW sodann die Eintragung trotz anhängiger Klagen betreiben. Das dauert dann etwas länger.
Weil höchstwahrscheinlich (unabhängig von etwaigen Anfechtungsklagen) ein Spruchstellenverfahren eingeleitet werden wird, dürfte der Umtausch noch über die nächsten Jahre möglich sein.

Laut Vertragsentwurf gibt es (vereinfacht ausgedruckt) übrigens "junge" DWN-Aktien, wenn man auf seine GSW-Aktien für das jeweilige Geschäftsjahr bereits die Garantiedividende kassiert hat. Tauscht man vor dem jeweiligen Ex-Tag, gibt es DWN-Aktien mit Gewinnbeteiligung für das jeweils vergangene Geschäftsjahr der DWN, sprich mit DWN-Dividendenanspruch ("...soweit rechtlich und tatsächlich möglich...", §5, Abs. 1). Was passiert, wenn der Tauschtermin zwischen der DWN und der GSW-HV liegt, ist nicht klar, vielleicht wird die DWN-Dividende dann nachgezahlt. (Lieber nicht probieren, ohne das vorher zu klären )

[Magictrader]

bin nicht mehr so up to date, obwohl GSW Fan, wann kann ich den meine restlichen GSW in Dt Wohnen wandelt, die Angebotsunterlagen für den 2 Tausch liegen Euch noch nicht vor?

[straßenköter]

GSW Immobilien AG, Berlin: Konzernzwischenmitteilung nach IFRS für den Zeitraum 1. Januar bis 31. März 2014

GSW Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG

23.05.2014 12:25

Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein
Unternehmen der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG

GSW Immobilien AG, Berlin

Konzernzwischenmitteilung nach IFRS für den Zeitraum 1. Januar bis 31. März
2014

Die vorliegende Zwischenmitteilung der GSW Immobilien AG ('GSW' oder
'Gesellschaft') bezieht sich auf den Geschäftsverlauf und dessen
Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage in den ersten drei
Monaten des Geschäftsjahres 2014.

A. Wesentliche Ereignisse und Entwicklungen
Verminderte Publizitätspflichten durch Wechsel in den General Standard

Der Vorstand hat am 19. Februar 2014 Antrag auf Widerruf der Zulassung zum
Prime Standard und den Wechsel in den General Standard an der Frankfurter
Wertpapierbörse gestellt. Ferner wurde die Zulassung der Aktien im
regulierten Markt der Berliner Börse widerrufen. Diese Maßnahmen dienen der
Reduzierung des mit den Notierungen verbundenen Aufwandes. Insofern werden
von nun an für das erste und dritte Quartal jeweils nur verkürzte
Zwischenmitteilungen veröffentlicht.

Veränderungen in Vorstand und Aufsichtsrat

Mit Wirkung zum 31. Dezember 2013 haben Claus Wisser (Vorsitzender des
Aufsichtsrats), Dr. Jochen Scharpe (stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrats), Jan Bettink und Veronique Frede ihre Mandate niedergelegt.
Als Nachfolger wurden die Herren Uwe E. Flach, Dr. Andreas Kretschmer,
Matthias Hünlein und Helmut Ullrich gerichtlich bestellt. Herr Uwe E. Flach
wurde am 15. Januar 2014 zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt.

Die Vorstände der Deutsche Wohnen AG, Michael Zahn und Lars Wittan, wurden
als weitere Mitglieder in den Vorstand der GSW berufen. Gleichzeitig wurde
Michael Zahn zum neuen Vorstandsvorsitzenden ernannt.

Die Neubesetzungen erfolgten im Zusammenhang mit der im vierten Quartal
2013 erfolgten Übernahme der Aktienmehrheit an der GSW durch die Deutsche
Wohnen AG.

Herr Jörg Schwagenscheidt, Mitglied des Vorstands der GSW, hat das
Unternehmen zum 31. Januar 2014 verlassen.

Abschluss eines Beherrschungsvertrages zwischen Deutsche Wohnen AG und GSW
Immobilien AG

Die Deutsche Wohnen AG als herrschendes Unternehmen und die GSW als
beherrschtes Unternehmen haben am 30. April 2014 einen Beherrschungsvertrag
abgeschlossen. Nach näherer Maßgabe des Beherrschungsvertrages garantiert
die Deutsche Wohnen AG entsprechend § 304 Abs. 1 Satz 2 AktG den
außenstehenden Aktionären der GSW für jede auf den Inhaber lautende Aktie
der GSW eine jährliche feste Ausgleichszahlung in Form einer
Garantiedividende in Höhe von brutto 1,66 EUR abzüglich des Betrages
etwaiger Körperschaftsteuer nebst Solidaritätszuschlag in jeweils aktueller
Höhe; daraus ergibt sich nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses eine Garantiedividende in Höhe von 1,40 EUR.
Außenstehenden Aktionären gegenüber verpflichtet sich die Deutsche Wohnen
AG nach näherer Maßgabe des Beherrschungsvertrages ferner, auf Verlangen
deren GSW-Aktien gegen eine angemessene Abfindung (§ 305 AktG), und zwar
die Gewährung von Aktien der Deutsche Wohnen AG im Umtauschverhältnis von 7
Stückaktien der Deutsche Wohnen AG gegen 3 Stückaktien der GSW, zu
erwerben. Der Abschluss des Beherrschungsvertrags bedarf der Zustimmung der
Hauptversammlungen der Deutsche Wohnen AG und der GSW und wird mit seiner
anschließenden Eintragung im Handelsregister des Sitzes der GSW wirksam.

B. Geschäftsverlauf und Entwicklung der Ertrags-, Vermögens- und
Finanzlage

Konsolidierungskreis

In den Konsolidierungskreis zum 31. März 2014 sind die GSW sowie alle
Unternehmen einbezogen, an denen die GSW direkt oder indirekt Beherrschung
('Control' im Sinne des IFRS 10) ausüben kann. Soweit Anteile an
Tochterunternehmen aus Konzernsicht unwesentlich sind, werden diese nicht
konsolidiert und unter den Sonstigen Finanzanlagen dargestellt.

Geschäftsverlauf im Q1 2014

Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung stieg im Wesentlichen
zukaufsbedingt im Vergleich zum ersten Quartal 2013 um rund 10,7 Prozent
auf 50,5 Mio. EUR.

Das Verkaufsergebnis betrug rund EUR 6,5 Mio. EUR.

Der Personalaufwand hat sich im Q1 2014 auf 7,0 Mio. EUR reduziert (Q1
2013: 7,8 Mio, EUR). Zusätzlich sind Abfindungsaufwendungen in Höhe von EUR
2,2 Mio. angefallen.

Das operative Ergebnis (EBIT) stieg im ersten Quartal 2014 im Vergleich zum
Vorjahresquartal auf 40,8 Mio. EUR (Q1 2013: 39,4 Mio. EUR). Dazu haben im
Wesentlichen das höhere Vermietungs- und Verkaufsergebnis beigetragen.

Das Immobilienportfolio der GSW wird zum 31. März 2014 mit einem Wert von
rund 3,5 Mrd. EUR bilanziert (31. Dezember 2013: 3,5 Mrd. EUR).
Der EPRA Net Asset Value (NAV) erhöhte sich zum 31. März 2014 auf rund
1.721,2 Mio. EUR (31. Dezember 2013: 1.701,2 Mio. EUR). Dies entspricht zum
31. März 2014 einem Wert von 30,37 EUR je Aktie (31. Dezember 2013: 30,02
EUR). Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) betrug am 31. März 2014 50,2
Prozent (31. Dezember 2013: 50,7 Prozent).

Am 31. März 2014 verfügte die GSW über Flüssige Mittel von 77,4 Mio. EUR.
Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Verpflichtungen
nachzukommen.
C. Ausblick

Laufendes Geschäft

Das erste Quartal 2014 verlief planmäßig, insofern hält der Vorstand an der
Prognose fest, im Geschäftsjahr 2014 einen FFO I (ohne Verkauf) von
mindestens 80 Mio. EUR zu erzielen.

Risiken

Die GSW ist durch ihre operative Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken
ausgesetzt. Wir verweisen hierzu auf die ausführlichen Beschreibungen im
Geschäftsbericht 2013 (S. 35 ff.).

Darüber hinaus hat sich die Risikolage der GSW nicht verändert.


Berlin, den 14. Mai 2014



Michael Zahn Andreas Segal Lars Wittan

Vorstandsvorsitzender Vorstand Vorstand






23.05.2014 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
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DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

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Sprache: Deutsch
Unternehmen: GSW Immobilien AG
Charlottenstraße 4
10969 Berlin
Deutschland
Internet: www.gsw.de

Ende der Mitteilung

[USTreasury]

Das Gutachten ist wunderbar lang. Ich werde nur Zeit haben das zu überfliegen, und kann auch nicht am 18.06. zur HV kommen. Aufgefallen ist mir bei GSW gehen sie "von einer Differenz zwischen den geplanten Sollmieten und den durchschnittlichen Marktmieten von rund 12,1% aus", bei Deutsche Wohnen immerhin auch 8,1%.

[Quidam_Mark]

Tagesordnung und Beschlussvorschläge zur HV sind gestern veröffentlicht worden. Wie bereits ad hoc angekündigt, soll aus dem weiterhin vorhandenen Bilanzgewinn (gut 553 Mio EUR; die AG hat im Einzelabschluss immerhin ein Jahresergebnis von -8.4 Mio EUR "hinbekommen") keine Dividende ausgeschüttet werden. Möglich, dass dieser Beschluss, so er denn zustande kommt, nach §254 AktG anfechtbar wäre. Warum zahlen sie nicht die lächerlichen 0.04 EUR, um davor gefeit zu sein??

[Quidam_Mark]

Nein, denn: Im Rahmen des Übernahmeangebots hat DWN 51 junge Aktien (mit Gewinnbeteiligung erst ab dem 1.1.2014, "DWNJ") für 20 GSW-Aktien geboten. Normiert auf 1 GSW Aktie sind das 2.55 DWNJ.
Im BuG-Entwurf werden für 3 GSW-Aktien 7 DWNx ("x" für: Gewinnbeteiligung noch nicht bekannt...) geboten. Normiert auf 1 GSW-Aktie sind das nur noch 2.3333... DWNx-Aktien. Dass der GSW-Aktienkurs heute manchmal über seinem Wert während des Übernahmeangebots notiert, liegt allein am deutlich höheren DWN-Aktienkurs.

[gate4share]

Wieso liegt der jetztige Umtauchspreis um 8,5% unter dem vorherigen Vorschlag?

Ich meine es wird doch mehr gezahlt als damals, oder?

[Quidam_Mark]

Zunächst einmal ist es ja so, dass man seine GSW-Aktien, solange der BuG "offen" ist (d.h. nach Eintragung ins Handelsregister bis kurz nach Beendigung des Spruchstellenverfahrens, dazu gleich mehr) grundsätzlich zum nun vorgeschlagenen Verhältnis in DWN-Aktien umtauschen kann. D.h., sollte DWN "hervorragende Geschäfte machen" und der Kurs entsprechend ansteigen, müsste wegen des zuvor skizzierten Umtauschrechtes der GSW-Kurs stets proportional mitsteigen. Sollte DWN keine guten Geschäfte machen und der Aktienkurs sinken, ist das zwar -- was den möglichen Umtausch angeht -- schlecht für den GSW-Aktionär, aber er hat ja neben dem Umtauschrecht, anders als der DWN-Aktionär, noch die Garantiedividende. Wegen dieser Garantie ist der Kurs -- abhängig vom Zinsumfeld und der Bonität von DWN -- solide "unterstützt".

Spruchstelle: Ein Verfahren wird definitiv kommen, weil (einige) GSW-Aktionäre die Angemessenheit der angebotenen Abfindung und Höhe der Garantiedividende anzweifeln werden. Das Verfahren wird über 2 Instanzen laufen und mehrere Jahre dauern. Das Resultat ist kaum vorhersehbar, aber es ist schon verwunderlich, dass DWN nun ein Umtauschverhältnis anbietet, dass ca. 8.5% unter dem freiwillig offerierten liegt, ohne dass sich die Lage beider Unternehmen großartig geändert haben sollte. Wegen der hinlänglich bekannten Lage des Immobilienmarktes Berlin und der erzwungenen Thesaurierung der 2013er GSW-Gewinne wäre eher das Gegenteil zu vermuten gewesen. Aus dem Verfahren kann nur eine Verbesserung, keine Verschlechterung des Umtauschverhältnisses und der Garantiedividende resultieren.

Also könnte man umgekehrt fragen: Warum sollte ich DWN-Aktien kaufen, wo ich bei GSW zum gleichen Preis dasselbe, plus eine Option auf zusätzliche "Upside" (Vebesserung Umtauschverhältnis) plus eine Absicherungsoption ("Bondfloor") aus der Garantiedividende haben kann?

Hinweise: Der BuG-Entwurf muss erst vorliegen und analysiert werden, um einige der Aussagen zu verifizieren. Ich halte selber GSW-Aktien.

[gate4share]

Klar das sind schon grosszügige Bedingungen , und gerade die Garantiedividende!

Aber, es gibt doch auch kaum eine Fantasie! Glaubt irgendjemand tatsächlich, dass man bei bei der GSW hauptsächlich noch gute Geschäfte machen möchte?

Man wird alle interessanten Geschäfte über die Deutsche Wohnen machen und die Gewinne , die GSW macht, werden ja komplett , an Deutsche Wohnen ausgeschüttet.

[Quidam_Mark]

Nun heißt es auf den Vertragsentwurf warten. Interessante Fragen sind:

Wie vermeidet DWN ein Überschreiten der 95%-Schwelle (Grunderwerbsteuer)?

Welchen Typ von DWN-Aktien erhält man je nach Umtauschzeitpunkt? (Ab wann sind sie dividendenberechtigt?) - Das könnte DWN steuern, indem de GSW-HV grundsätzlich nach der DWN-HV stattfindet; also: kassiert man in einem Jahr die Garantiedividende und tauscht dann, bekommt man im gleichen Jahr auf seine DWN-Aktien keine Dividende mehr, erst ab dem nächsten. Tauscht man vor der DWN-HV, bekommt man keine Garantiedividende, dafür aber eine DWN-Ausschüttung? (Und wenn man es ganz dumm anstellt und zwischen den HVen tauscht, geht man leer aus...)

Rätselhaft bleibt, warum die GSW-Aktie kaum einen Cent über den aktuellen rechnerischen Gegenwert des Umtauschangebots steigt. Die 1.40 EUR Garantiedividende sollten den Kurs auch ohne Spruchstellenpotenzial immerhin nach unten absichern können.