IMMOVARIA INV.FD MGM -- Eigenkapitalquote von 99,2%! (Seite 62)

[Beimi]

In der Trockentalerstraße 85,87,89 hat der Gutachter auch Murks gemacht.
Die Mieter zahlen eine durchschnittliche NKM von vielleicht 3,20 €/m².
Wie kommt der Gutachter darauf mit 5 € zu rechnen?
Dem Gutachten liegt auch eine Mieterliste (inkl. Mieten) für dieses Objekt bei wonach 3 von 4 Gewerbe leerstehen und ein paar Wohnungen ebenso. Der Gutachter rechnet mit einem Mietausfallwagnis von 2,50 %.

Maßlos übertrieben.
Und sowas findet Eingang in eine Bilanz.

[Beimi]

Für einen ordentlichen Immobilienbesitz muss die Firma aber noch ordentlich was reinbuttern.
3 einzelne Gewerbe in Berlin im Eigenbesitz. Immobilien in Plauen die aus meiner Sicht überbewertet sind *. Und ein Bürohaus welches hohen Leerstand hat und von Hauptaktionär wie Gesellschaft selber genutzt wird. Zahlt da noch jemand anderes ausreichend Miete?
Leerstand in der Wartenberger per 31.12.2013 bei ca. 50%. Siehe Unterlagen der Immovaria AG.


* Die Bewertung der Hoferstraße erfolgte z.B. auf Grundlage einer Miete von 5 €. Dabei liegt die echte Nettokaltmiete in dem Haus bei 3,70 €. Bisschen wenig für ein Haus dass der Gutachter auf 707 T€ geschätzt hat.

[Jaci]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.960.700 von sinaken am 11.05.14 18:00:59

Dividende, das ist ein Super-Stichwort!
Gut, dass man die nicht aus dem Kassenbestand auszahlen darf, dürfte auch Dir klar sein, aber wie wäre denn folgendes Gedankenspiel:

Man "erwirtschaftet" mithilfe kreativer, aber legalem Jahresabschluss einen hübschen Bilanzgewinn und kündigt dann im Vorfeld die Ausschüttung einer Dividende an. Frei nach dem Modell der IQ Investment von Peter Sommer und deren "Finanzexperten".

Konkret: wie wäre es mit 12ct. Dividende??
Ein Jubelschrei sondersgleichen wird durch die Republik gellen:
"10% Dividendenrendite bei Immobilienperle angekündigt!!!"

Rechnen wir es kurz durch:
7,6 Mio. Aktien x 0,12 € = 912.000 € würden benötigt.
Hält ja der "Großaktionär" nicht 88%??
Würden also 12% von diesen 912.000 entsprechend 109.440 € "unters Volk geworfen" (wobei ja nicht unbedingt klar ist, was von diesen 12% den "unternehmensnahen Kreisen" zuzurechnen ist).

Man hätte also im schlimmsten Fall ca. 100.000 € rausgehauen und dafür aber DIE Publicity, die locker ein mehrfaches an Aktienverkäufen (kleine Kapitalerhöhung danach) wieder reinholen würde.

Gibt es einen Fehler in der Berechnung?? Dann bitte belegen.

[sinaken]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.960.510 von carnificem am 11.05.14 16:24:37

Durch die Insolvenz winden?

Kapitalrücklage 4.277.468,05€

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 255.559,63€ ,525.067,93€

Mit der Kapitalrücklage wäre es möglich eine Dividende an die Aktionäre auszuzahlen,machen andere Gesellschaften auch. Ist hier nicht bald HV?

[Jaci]

Zitat von carnificem:

Zitat von xsanders: Eine Aktionärsschützerin wird Aufsichtsrat ? Ist das nicht ein klarer Kauf ? Das wär ja der blanke Hohn wenn ausgerechnet so jemand in eine fragwürdige Firma einsteigt !

Ist es nicht herrlich! So baut man Vertrauen auf! Diesen gehaltvollen und sinnfreien Beitrag findet man natürlich direkt zu Beginn des Threads und die Weichspülerei nimmt in gewohntem Gang seinen Verlauf. Es wird suggeriert das alles nur super sein kann, weil kein Anwalt, kein Aktionärsschützer dieser Welt wäre bereit bei unseriösen Firmen einzusteigen! Es ist zwar oft genug passiert, nur bei unserer Perle wird das konsequent weggejubelt.

Als kleiner Beleg zur Rolle vermeintlicher öffentlicher Aktionärsschützer seien nur die verurteilten ehemaligen SdKler Bosler und Straub genannt.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/urteil-im-insider-prozess-u…

Ausschließen kann ich ein unseriöses Agieren nach meinen Erfahrungen leider von NIEMANDEM, der einen "guten Namen" oder eine "seriöse BEZEICHNUNG" vor sich herträgt.

[carnificem]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.959.770 von PennyKing am 11.05.14 11:18:35

Jaja, blabla...wen wollen wir im Haftungsfall denn verklagen?? Wo ist was zu holen?? Im Ernstfall nichts!!

Also lassen wir diese Beschwichtigungsphrasen!! Die Organe würden sich durch die Insolvenz winden und die Gesellschafter von juristischen Personen haften mit der Obergrenze ihres Stammkapitals...

Wo ist also die vermeintliche Sicherheit die suggeriert wird???

[PennyKing]

Zitat von carnificem: Ein von der BaFin genehmigtes Wertpapierprospekt ist keineswegs ein Indiz für Seriösität und Werthaltigkeit, denn es erfolgt durch die BaFin nur eine formale Prüfung. Siehe Auszug von der HP der BaFin:

Welchen Umfang hat die Prüfung eines Prospekts für Wertpapiere durch die BaFin?

Der Prospekt wird zum einen daraufhin überprüft, ob alle Angaben, die das Wertpapierprospektgesetz (WpPG) und die EU-ProspektVO vorschreiben, enthalten und verständlich dargelegt sind (Vollständigkeitsprüfung). Zudem wird nachgeprüft, dass sich die im Prospekt enthaltenen Angaben nicht inhaltlich widersprechen (Kohärenzprüfung).

Eine darüber hinaus gehende Prüfung, beispielsweise ob das dargelegte Geschäftsmodell schlüssig, die Renditeerwartungen des Anbieters angemessen oder die versprochene Verzinsung der Anlage marktgerecht ist, erfolgt nicht.

Das mag wohl so stimmen Aber was ist mir der Prospekthaftung?

Prospekthaftung

Schließlich kommt dem Wertpapierprospekt erhebliche Bedeutung bei der Bestimmung des Haftungsumfangs zu. Die defür n Wertpapierprospekt Verantwortlichen haben im Rahmen der Haftungsfunktion für die Unvollständigkeit und Unrichtigkeit wesentlicher Angaben einzustehen, §§ 44 ff BörsG. Neben der kapitalmarktrechtlichen Haftung nach den §§ 44ff BörsG kommt eine Haftung aus anderen Rechtsgründen (bspw. AktG, BGB) in Frage. Wer Wertpapiere ohne einen gesetzlich erforderlichen Wertpapierprospekt öffentlich anbietet, haftet nach § 13 VerkProspG entsprechend. Hierbei ist, wie bereits erwähnt zu beachten, dass die Verwaltungspraxis der BaFin den Angebotsbegriff sehr weit fasst.

[JanEricsen]

Zitat von carnificem: Nüchtern? Na schön!

Folgende Vorgabe stammt von der HP der Immovaria, als Quellenbezug:

1) Die Immovaria Real Estate AG ist aktuell mit 94 % an der IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG beteiligt.
Die IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG ist Eigentümer von 77 Einheiten an sieben Standorten in Plauen.

Diese umfassen:
52 Wohnungen mit 3.209,70 m² Wohnfläche
25 gewerbliche Einheiten mit 3.308,12 m² Nutzfläche
77 Garagenplätze und 6 Stellplätze.

Die Beteiligung erfolgte auf dem Wege der Sachkapitalerhöhung der Axtmann Holding AG gegen Ausgabe von 2.491.000 neuen Aktien. Diese hält weiterhin 6 % des Kommanditkapitals.

Bei einem durchschnittlichen Erlös im Verkaufsfall von 550 Euro pro Quadratmeter, siehe dazu nächsten Link,

http://www.immobilienscout24.de/wohnen/sachsen,plauen/immobi…

würde ich den Wert für Aktionäre wie folgt real ansetzen:

3.210 Wfl. mal 550 Euro je Quadratmeter
3.309 gewerbl. Flächen mal 480 Euro je Quadratmeter
77 Garagen mal 7.500 Euro je Stück
6 Stellplätze mal 3.500 Euro je Stück

Nach Adamriese macht das insgesamt = 1.765.500.- Euro plus 1.588.320.- Euro plus 577.500.- Euro plus 21.000 Euro = 3.374.320 Euro

Bei meiner Rechnung ist keineswegs sichergestellt, dass diese Immobilie überhaupt zu solchen Kursen verkauft werden kann, denn ein Markt ist so gut wie nicht vorhanden. D.h., in meiner Rechnung habe ich den bestmöglichen Fall dokumentiert. Das wissen auch die Immobilienprofis aus Nürnberg. Darum übergab man vermutlich auch das Paket gegen Ausgabe von 2,491 Mio. Aktien und hält entspannt weiterhin 6% an der Kommanditgesellschaft, um steuerliche Effekte zu vermeiden. Laut Gutachten und HP der Immovraria wurde der Wert dieses Immobilienpaktes mit knapp 5 Mio. Euro beziffert.

Wie soll unter den aufgezeigten Voraussetzungen ein Aktionär jemals Gewinne erzielen können und wie soll der Vorstand jemals Dritte finden, welche ihre Immobilien im Vertrauen auf eine Werthaltigkeit der Gesellschaft gegen Aktienausgabe einlegen würden? Es riecht doch förmlich danach, das dieses Geschäftsmodell auf das Immobilienpaket der Axtmann Holding zugeschneidert wurde. Man versucht durch eine extrem sportliche Bewertung auf diesen Weg die gewünschten Ergebnisse auf dem Rücken von Kleinaktionären zu erzielen. Ich wiederhole mich gerne, aber die Bilanzzahlen zum 31.12.2013 lassen ebenfalls keinen anderen Schluss zu, als dass diese Gesellschaft unter der Last der überteuert erworbenen Immobilien niemals die prognostizierten Erträge erwirtschaften kann. Aus meiner Sicht hat sich das gesamte Geschäftsmodell mit der Einbringung dieser überteuerten Immobilien erledigt! Aus meiner Sicht sind signifikante Wertberichtigungen erforderlich, um dem gewünschten Geschäftsmodell gerecht zu werden!

Diesen Beitrag kann man dann getrost überlesen,wären dann nicht die Preise für die Garagen und die Stellplätze

http://www.immobilienscout24.de/wohnen/sachsen,plauen/garage…

Hast du etwas zu hoch angesetzt,wobei hier werden Bretterbuden als Garagen angepriesen http://kleinanzeigen.ebay.de/anzeigen/s-anzeige/kleiner-gara…

Woher hast du die Preise?

[JanEricsen]

Zitat von carnificem: http://www.immobilienscout24.de/expose/70768298?referrer=RES…

Ich habe mir die Mühe gemacht, eine vergleichbare Immobilie in Plauen zu verlinken.
Lage, Baujahr und Modernisierungsstand ist absolut identisch und somit gleich bewertbar.

Als erstes stößt bei mir natürlich der Kaufpreis ins Auge. Die Immobilie liegt bei etwa 390 Euro je Quadratmeter. Der Faktor liegt bei 6,8.

Ich habe natürlich den Makler angerufen und ihn gefragt, ob es verrückt sei, eine Immobilie in Plauen zum Faktor von 16,3 ins Buch zu nehmen. Er hat sich vor Lachen fast in die Hose gemacht! Mir wird dabei eher Angst und Bange.

Fakt ist, dass aus meiner Sicht die beherrschende Alleinstellung des Großaktionärs bei der Immovaria zu Lasten seiner freien Aktionäre schamlos ausgenutzt wird. Sollten die vorliegenden Bewertungen tatsächlich einem realen Wert nur von 6-8 entsprechen, dann gelangt man in den Bereich von Untreuetatbeständen, denn die Auskehr ging zu Lasten des Gesellschaftskapitales unter Mitwirkung des Aufsichtsrates und des Vorstandes. Ferner wird unter der Einbringungslast niemals der prognostizierte Ertrag zu erzielen sein.

Aus meiner Sicht liegt der faire Wert bei 30 Cent je Aktie. Alles andere ist definitiv überwertet und entspricht keineswegs der versprochenen sicheren Sachwertanlage laut HP des Unternehmens.

Ich habe mir auch mal die Mühe gemacht und ein paar vergleichbare Immobilien in Plauen herauszufischen

Nr 1:

http://www.immonet.de/angebot/23345150?drop=lp

Lage, Baujahr und Modernisierungsstand auch hier absolut identisch und somit ein guter Vergleich

Die Immobilie liegt bei ca 771€ pro m²

Nr 2:

http://www.immonet.de/angebot/21586281?drop=lp

Eine Wohn und Gewerbeimmobilie die sich ebenfalls sehr gut für einen Vergleich heranziehen lässt

der m² Preis liegt hier bei 1194€

Nr 3

http://www.immobilienscout24.de/expose/64752754

Auch hier eine Wohn und Gewerbeimmobilie die sich mit denen der Immovaria vergleichen lässt

m² Preis hier 883m²,hier sollte man mal auf die Miete achten,Faktor 16!

Der preis den du bei den Immobilien der Immovaria ermittelt hast stimmt auch nicht

Die Immovaria Real Estate AG ist aktuell mit 94 % an der IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG beteiligt.
Die IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG ist Eigentümer von 77 Einheiten an sieben Standorten in Plauen.

Diese umfassen:
52 Wohnungen mit 3.209,70 m² Wohnfläche
25 gewerbliche Einheiten mit 3.308,12 m² Nutzfläche
77 Garagenplätze und 6 Stellplätze.

Der Buchwert dieser Beteiligung entspricht den Anschaffungskosten und beträgt (zum 31.12.2012) 4.985.771,- EUR.

http://www.immovaria-real-estate.de/portfolio.de.html

Lasse ich die 77 Garagen und 6 Stellplätze mal raus dann komme ich auf auf ca 767€ pro m², halte ich für angemessen wenn ich die das mit den obigen Immobilien vergleiche

[confcall]

!

Dieser Beitrag wurde von m.klemm moderiert. Grund: unbelegte Tatsachenbehauptungen