IMMOVARIA INV.FD MGM -- Eigenkapitalquote von 99,2%! (Seite 68)

[carnificem]

Nüchtern? Na schön!

Folgende Vorgabe stammt von der HP der Immovaria, als Quellenbezug:

1) Die Immovaria Real Estate AG ist aktuell mit 94 % an der IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG beteiligt.
Die IMMOVARIA Plauen Grundbesitz GmbH & Co. KG ist Eigentümer von 77 Einheiten an sieben Standorten in Plauen.

Diese umfassen:
52 Wohnungen mit 3.209,70 m² Wohnfläche
25 gewerbliche Einheiten mit 3.308,12 m² Nutzfläche
77 Garagenplätze und 6 Stellplätze.

Die Beteiligung erfolgte auf dem Wege der Sachkapitalerhöhung der Axtmann Holding AG gegen Ausgabe von 2.491.000 neuen Aktien. Diese hält weiterhin 6 % des Kommanditkapitals.

Bei einem durchschnittlichen Erlös im Verkaufsfall von 550 Euro pro Quadratmeter, siehe dazu nächsten Link,

http://www.immobilienscout24.de/wohnen/sachsen,plauen/immobi…

würde ich den Wert für Aktionäre wie folgt real ansetzen:

3.210 Wfl. mal 550 Euro je Quadratmeter
3.309 gewerbl. Flächen mal 480 Euro je Quadratmeter
77 Garagen mal 7.500 Euro je Stück
6 Stellplätze mal 3.500 Euro je Stück

Nach Adamriese macht das insgesamt = 1.765.500.- Euro plus 1.588.320.- Euro plus 577.500.- Euro plus 21.000 Euro = 3.374.320 Euro

Bei meiner Rechnung ist keineswegs sichergestellt, dass diese Immobilie überhaupt zu solchen Kursen verkauft werden kann, denn ein Markt ist so gut wie nicht vorhanden. D.h., in meiner Rechnung habe ich den bestmöglichen Fall dokumentiert. Das wissen auch die Immobilienprofis aus Nürnberg. Darum übergab man vermutlich auch das Paket gegen Ausgabe von 2,491 Mio. Aktien und hält entspannt weiterhin 6% an der Kommanditgesellschaft, um steuerliche Effekte zu vermeiden. Laut Gutachten und HP der Immovraria wurde der Wert dieses Immobilienpaktes mit knapp 5 Mio. Euro beziffert.

Wie soll unter den aufgezeigten Voraussetzungen ein Aktionär jemals Gewinne erzielen können und wie soll der Vorstand jemals Dritte finden, welche ihre Immobilien im Vertrauen auf eine Werthaltigkeit der Gesellschaft gegen Aktienausgabe einlegen würden? Es riecht doch förmlich danach, das dieses Geschäftsmodell auf das Immobilienpaket der Axtmann Holding zugeschneidert wurde. Man versucht durch eine extrem sportliche Bewertung auf diesen Weg die gewünschten Ergebnisse auf dem Rücken von Kleinaktionären zu erzielen. Ich wiederhole mich gerne, aber die Bilanzzahlen zum 31.12.2013 lassen ebenfalls keinen anderen Schluss zu, als dass diese Gesellschaft unter der Last der überteuert erworbenen Immobilien niemals die prognostizierten Erträge erwirtschaften kann. Aus meiner Sicht hat sich das gesamte Geschäftsmodell mit der Einbringung dieser überteuerten Immobilien erledigt! Aus meiner Sicht sind signifikante Wertberichtigungen erforderlich, um dem gewünschten Geschäftsmodell gerecht zu werden!

[confcall]

Gehen Sie doch nüchtern an die Sache heran und zeigen die aktuelle Marktsituation im Verwertungsfall auf. Ich denke auch, dass die Immovaria grössere Verluste realisieren würde. Deswegen sind die Zweifel bei einer Bewertung mit Faktor 16 plus x durchaus berechtigt. Interessant wäre heraus zu finden, wieviel diese Projekte der Axtmann Holding gekostet haben. Dann weiss man, ob der Großaktionär Gutes im Schilde führt, oder die Immobilien zu überzogenen Werten eingebracht hat.

[confcall]

Der Wirtschaftsprüfer hat wenig mit dem Ertragswert Gutachten zu tun. Der Sachwert ergibt sich aus dem Immobilien Gutachten und der WP muss deshalb kein Immobilien Fachwirt sein. Man sollte berechtigte Zweifel zulassen, denn der Vervielfältiger erscheint nicht der Örtlichkeit angemessen. Letztlich haben das die Prüfer und Organe zu verantworten, was aber nicht heißt, dass alles zwangsläufig in Ordnung sein muss. Die sachlichen Bedenken von carnificem erscheinen nicht aus der Luft gegriffen.

[Hobbyanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.945.510 von carnificem am 08.05.14 16:04:42

Nun driftest du aber auf die persönliche Schiene ab,was zeigt das deine Beiträge nicht für voll zu nehmen sind. Puppentheater? Es gibt keinen Grund hier die Aktionäre zu beleidigen nur weil du anderer Meinung bist.

Selbst mit einem Aktienkurs von 1,30 Euro liegt Axtmann immer in der Gewinnzone.

Ich zitiere da mal die Meldung vom 10.12.13:

Der Kauf der Immobilienobjektgesellschaft erfolgt durch eine Sachkapitalerhöhung. Vom derzeitigen Mehrheitsaktionär werden dafür 94 % ihrer Gesellschaftsanteile an der im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg in Berlin unter HRB 138053 eingetragenen Q1 Management GmbH mit Sitz in Berlin in die Immovaria Real Estate AG eingebracht. Der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Rudolf Wolfswinkler hat in seiner Eigenschaft für die W&W Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, in einem Bewertungsgutachten den 100 %-igen Wert der vom Mehrheitsaktionär einzubringenden Unternehmensbeteiligung mit einem Wert von 7,6 Mio. EUR ermittelt. Bezogen auf 94 % der Anteile würde dies einem Wert in Höhe von 7.144.000 EUR entsprechen. Eingebracht wird die Objektgesellschaft aufgrund kaufmännischer Vorsicht mit einer Bewertung von knapp über 6,4 Millionen Euro. Der Mehrheitsaktionär erhält im Gegenzug zum Bezugspreis von je 1,35 EUR 4.740.743 Stückaktien zu je 1€ Nennwert.

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6458206-immovaria-…

Die Axtmann Holding hat die Immobilien nicht nur unter Wert eingebracht sondern würde auch Verlust machen wenn man die Aktien unter 1,30€ verkauft!

Also wiedermal totaler Blödsinn den du da von dir gibst.Und die Wirtschaftsprüfgesellschaft habe ich dir mal fett markiert,kannst ja dann morgen mal googlen. Heute kommst ja sicher nicht mehr dazu (würdest gerne darfst aber nicht)

"Zulassung durch das Bayerische Staatsministerium für Wirtschaft und Verkehr" das steht u.a auf deren Homepage. Auch nichts wert in deinen Augen oder?

[carnificem]

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[carnificem]

http://www.immobilienscout24.de/expose/70768298?referrer=RES…

Ich habe mir die Mühe gemacht, eine vergleichbare Immobilie in Plauen zu verlinken.
Lage, Baujahr und Modernisierungsstand ist absolut identisch und somit gleich bewertbar.

Als erstes stößt bei mir natürlich der Kaufpreis ins Auge. Die Immobilie liegt bei etwa 390 Euro je Quadratmeter. Der Faktor liegt bei 6,8.

Ich habe natürlich den Makler angerufen und ihn gefragt, ob es verrückt sei, eine Immobilie in Plauen zum Faktor von 16,3 ins Buch zu nehmen. Er hat sich vor Lachen fast in die Hose gemacht! Mir wird dabei eher Angst und Bange.

Fakt ist, dass aus meiner Sicht die beherrschende Alleinstellung des Großaktionärs bei der Immovaria zu Lasten seiner freien Aktionäre schamlos ausgenutzt wird. Sollten die vorliegenden Bewertungen tatsächlich einem realen Wert nur von 6-8 entsprechen, dann gelangt man in den Bereich von Untreuetatbeständen, denn die Auskehr ging zu Lasten des Gesellschaftskapitales unter Mitwirkung des Aufsichtsrates und des Vorstandes. Ferner wird unter der Einbringungslast niemals der prognostizierte Ertrag zu erzielen sein.

Aus meiner Sicht liegt der faire Wert bei 30 Cent je Aktie. Alles andere ist definitiv überwertet und entspricht keineswegs der versprochenen sicheren Sachwertanlage laut HP des Unternehmens.

[carnificem]

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[Hobbyanalyst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 46.942.498 von Jaci am 08.05.14 10:19:07

Du bist hier in der falschen Diskussion,im Umfeld der IR1 gibt es keinen Roland Knoll! Diesen Namen hat der User carnificem hier eingebracht,warum weiß er wohl selbst nicht.

[Jaci]

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[xsanders]

Ich weiss nicht was die Herren hier für eine Privatfehde führen, ist mir auch extremst wurscht.

Fakt ist, ich bin investiert weil mich das Konzept überzeugt hat.

Und zum Thema

"Polemik. Makalatur. Schönfärberei."

Es geht auch andersrum nämlich:

"notorische Schwarzmalerei". Ich vermute hier hat jemand eine Rechnung offen. Die sollte man aber nicht zu lasten anderer hier öffentlich zum Krieg werden lassen

Kindergarten