ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 44)

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.516.669 von deepvalue am 07.05.22 12:29:44

Erst müsste der Bilanzverlust durch Auflösung von Rücklagen ausgeglichen werden und dann bleiben nur 150 Mio für Dividendenzahlung übrig. Aber irgendwie könnte man das nächstes Jahr vielleicht bewerkstelligen mit der Dividendenzahlung.

Eine Dividendenzahlung ist ja auch nicht im Interesse der Adler Real Estate Aktionäre. Das ist ja noch schlimmer, als mit dem Darlehen, dieses an Adler Group ausgeliehene Geld ist nicht endgültig weg, sondern bebründet immerhin eine Darlehensforderung. Aber eine Dividendenzahlung schwächt das Eigenkapital von Adler Real Estate in unsicheren Zeiten, in denen man die Entwicklung des Immobilienmarkts schwer vorhersehen kann und uslaufende Anleihen vermutlich nicht ohne Weiteres zu günstigen Konditionen refinanziert werden können. Die journalistischen Kampagne zeigt da eine gewisse Wirkung.

Es kann ja nicht im Interesse von Adler Real Estate sein, dass Adler Group die eigenen Finanzprobleme mit Dividendenzuflüssen bereinigt, aber am Ende die finanziell gesunde Adler Real Estate nicht mehr die Finanzmittel hat, um als Immobilienunternehmen die eigenen Unternehmensziele und Entwicklungsprojekte zu verfolgen.

Eine Kapitalerhöhung bei Adler Group wäre da schon die naheliegendere Lösung, auch wenn Vonovia neuerdings angeblich kein Interesse mehr hat, noch mehr Geld in Adler Group zu investieren. Oder war nur davon die Rede, die Beteiligung nicht zu erhöhen, was sich ja auch auf den prozentualen Anteil an Adler Group beziehen kann und eine Beteiligung an einer Kapitalerhöhung nicht ausschließt.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.515.949 von DOBY am 07.05.22 09:37:14

Zitat von DOBY: die Steuerdiskussion ist unsinnig, weil Adler aufgrund des Bilanzverlusts von fast 500 Mio in der AG Bilanz aktuell keine Dividenden ausschütten kann.

Interessanter ist:
https://www.northdata.de/ADLER+Real+Estate+AG,+Berlin/Amtsge…

Änderung im Aufsichtsrat am 29.4., die bislang von der Adler AG nicht gemeldet worden ist.

te
Warum soll die HV nicht entscheiden, Rücklagen aufzulösen und steuerfrei auszuschütten? Ich sehe da keinen Hinderungsgrund.

Die Änderung im AR wurde bereits mitgeteilt. Es dürfte sich um Dr. Maser handeln (dieser ist seit 14.3.2022 Mitglied des AR, eine AR-Liste wurde anscheinend vorher nicht im Handelsregister eingetragen.

[DOBY]

die Steuerdiskussion ist unsinnig, weil Adler aufgrund des Bilanzverlusts von fast 500 Mio in der AG Bilanz aktuell keine Dividenden ausschütten kann.

Interessanter ist:
https://www.northdata.de/ADLER+Real+Estate+AG,+Berlin/Amtsge…

Änderung im Aufsichtsrat am 29.4., die bislang von der Adler AG nicht gemeldet worden ist.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.514.629 von Andrija am 06.05.22 21:43:59

Ich weiß jetzt nicht genau, was die Idee von deepvalue war.

Eine Zwischenholding zwischen Adler Real Estate AG und Adler Group S.A. scheint es nicht zu geben.
Die Stimmrechtsmitteilung weist direkten Anteilsbesitz aus.
Also was passieren soll wäre ja eine Ausschüttung der Töchter von Adler Real Estate an die Adler Real Estate AG.
Das sollte nnerhalb Deutschlands steuerfrei möglich sein, durch Schachtelprivileg und ggfs Gewinnabführungsverträge.
Die Ausschüttung der Adler Real Estate AG an die Mutter Adler Group S.A. unterliegt aber meines Erachtens der Kapitalertragsteuer, eine AG ist eine AG, ob nun Immobilien oder sonstige Tätigkeit. Somit könnten von den einbehaltenen 25% 15% in Luxemburg angerechnet werden und 10% von Deutschland erstattet werden. Selbst wenn Luxemburg einen Tiefststeuersatz von 5% hätte, würden die 15% aber nur angerechnet werden, so dass die Steuerbelastung in Luxemburg null ist, aber sie würden nicht erstattet werden.

Ist aber nur so meine Annahme, ohne ins Doppelbesteuerungsabkommen geschaut zu haben.
Es ist doch überall von 15% Mindeststeuer in der EU die Rede, das wird doch über die Quellensteuerthematik umgesetzt.
Dass man von Deutschland aus einfach so ins Ausland steuerfrei ausschütten könnte, kann ich mir nicht vorstellen, irgendwelche Hintertürchen kann es natürlich geben, aber was in Deutschland erwirtschaftet wird unterliegt zumindest Körperschafts- und Gewerbesteuer, selbst wenn die Kapitalertragsteuer im ausland voll Anrechenbar wäre und der Steuersatz im Ausland null Prozent wäre. Aber bei Ausschüttung in solche Steueroasen ist in der Regel die deutsche Quellensteuer (Kapitalertragsteuer) nicht rückholbar.

[Andrija]

Danke. Ihr seid detailiert informiert. Bestätigt mal wieder meine damaligen HV-Gedanken. Die haben sich nie für die Immobilien, sondern das Finanzkonstrukt als Verschiebebahnhof interessiert.

"Eine Ausschüttung landet aber bestimmt erstmal bei einer Zwischenholding, die keine Streubesitzaktionäre hat, so dass man von dort über das Geld verfügen kann, notfalls als Darlehen statt als durchgeleitete Ausschüttung."

Bedeutet das, Du siehst die Idee von deepvalue als praktikabel an, wir gehen dabei aber leer aus? Welche Zwischenholding?

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.514.059 von honigbaer am 06.05.22 20:00:52

Zitat von honigbaer:

Zitat von deepvalue: ...

Warum sollte Adler Group Abgeltungssteuer zahlen? Diese gilt nicht bei Beteiligungen von Kapitalgesellschaften. Ich zahle bei meiner Holding auf Ausschüttungen der Tochter-GmbH nur ca. 1% Steuern (15% auf 5% des ausgeschütteten Ergebnisses plus Soli). Auch sind die Abschreibungen auf Beteiligungen wie Consus nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Da hat sich vor einigen Jahren einiges geändert.

Keine Steuerberatung.

Die Befreiung von der Kapitalertragsteuer bei Ausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften gibt es aber erst ab 15% Anteilsbesitz. Das ist sicher erfüllt, aber wenn die Mutter in Luxemburg sitzt, kommt es auf das Doppelbesteuerungsabkommen an, das sicher nicht besonders ungünstig gestaltet ist, aber ob eine uneingeschränkte Erstattung der in Deutschland einbehaltenen Quellensteuer für luxemburgische Empfänger möglich ist, weiß ich nicht. Eine Ausschüttung landet aber bestimmt erstmal bei einer Zwischenholding, die keine Streubesitzaktionäre hat, so dass man von dort über das Geld verfügen kann, notfalls als Darlehen statt als durchgeleitete Ausschüttung.

Grunderwerbsteuer sehe ich beim Squeeze-out unproblematisch, so lange die RETT Blocker Strukturen mit 5,1% bzw 10,1% bei Drittgesellschaftern auf unterster Ebene nicht aufgelöst werden.

Bei Ausschüttungen von Grundstücksgesellschaften nach Luxemburg fallen nach meiner Kenntnis keine wesentlichen Steuern bei Ausschüttungen an. Daher (und wegen der steuerlichen Behandlung von Gesellschafterdarlehen) lassen die sehr viele PE Buden ihre Investments in deutsche Grundstücksgesellschaften über eine Luxemburger Holding laufen (ist bei mir schon etwas länger her, dass ich mich mit dem Modell beschäftigt habe, aber bei meinem Volumen hat sich das nie gelohnt). Daher dürfte Adler/bzw. die alte ADO in Luxemburg sitzen.

Keine Steuerberatung. Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.513.759 von deepvalue am 06.05.22 19:14:25

Zitat von deepvalue:

Zitat von Andrija: Noch was. Wie umschifft denn die Group bei einer Dividendenzahlung die Abgeltungssteuer? Aufwendungen in einer ähnlichen Größenordnung durch Abschreibungen auf Consus gegenrechnen vermutlich? Das wäre aber erst am Geschäftsjahresende möglich und solange fehlt doch die Liquidität oder denke ich zu kompliziert?

Warum sollte Adler Group Abgeltungssteuer zahlen? Diese gilt nicht bei Beteiligungen von Kapitalgesellschaften. Ich zahle bei meiner Holding auf Ausschüttungen der Tochter-GmbH nur ca. 1% Steuern (15% auf 5% des ausgeschütteten Ergebnisses plus Soli). Auch sind die Abschreibungen auf Beteiligungen wie Consus nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Da hat sich vor einigen Jahren einiges geändert.

Keine Steuerberatung.

Die Befreiung von der Kapitalertragsteuer bei Ausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften gibt es aber erst ab 15% Anteilsbesitz. Das ist sicher erfüllt, aber wenn die Mutter in Luxemburg sitzt, kommt es auf das Doppelbesteuerungsabkommen an, das sicher nicht besonders ungünstig gestaltet ist, aber ob eine uneingeschränkte Erstattung der in Deutschland einbehaltenen Quellensteuer für luxemburgische Empfänger möglich ist, weiß ich nicht. Eine Ausschüttung landet aber bestimmt erstmal bei einer Zwischenholding, die keine Streubesitzaktionäre hat, so dass man von dort über das Geld verfügen kann, notfalls als Darlehen statt als durchgeleitete Ausschüttung.

Grunderwerbsteuer sehe ich beim Squeeze-out unproblematisch, so lange die RETT Blocker Strukturen mit 5,1% bzw 10,1% bei Drittgesellschaftern auf unterster Ebene nicht aufgelöst werden.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.513.423 von Andrija am 06.05.22 18:24:01

Großer Pferdefuß

Leider hat der geniale ARE CFO übersehen, dass er Ausschüttungen benötigt, um ggf. Mittel zur Group ausschütten zu können. So besteht zwar auf ARE Konzernebene ein ausgewiesener IFRS Bilanzgewinn in Höhe von 830 Mio. Euro, allerdings im ARE Einzelabschluß nach HGB ein Bilanzverlust in Höhe von 491 Mio. Euro, so dass das Eigenkapital nur noch 262 Mio. Euro beträgt. Bei einem Grundkapital von 109 Mio. Euro können so nur ca. 150 Mio. Euro ausgeschüttet werden (dazu müßten aber die Kapitalrücklagen großteils ausgeschüttet werden). Eine Vorabausschüttung ist leider im Gegensatz zu einer GmbH erst nach Ende des Geschäftsjahres möglich.

Aus diesem Grund sollten wir auf der ARE HV darauf drängen, dass Sicherheiten für das vergebene Darlehen nachgewiesen werden (da die Group Bond Covenants wohl nur den Konzern betrachten, sollte die Group an ARE z.B. Teile der früheren ADO Immobilien in Berlin verpfänden können).

Keine Rechtsberatung. Irrtum vorbehalten. Nur meine Meinung.

Keine Rechtsberatung. Nur meine Meinung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.513.477 von Andrija am 06.05.22 18:32:29

Zitat von Andrija: Noch was. Wie umschifft denn die Group bei einer Dividendenzahlung die Abgeltungssteuer? Aufwendungen in einer ähnlichen Größenordnung durch Abschreibungen auf Consus gegenrechnen vermutlich? Das wäre aber erst am Geschäftsjahresende möglich und solange fehlt doch die Liquidität oder denke ich zu kompliziert?

Warum sollte Adler Group Abgeltungssteuer zahlen? Diese gilt nicht bei Beteiligungen von Kapitalgesellschaften. Ich zahle bei meiner Holding auf Ausschüttungen der Tochter-GmbH nur ca. 1% Steuern (15% auf 5% des ausgeschütteten Ergebnisses plus Soli). Auch sind die Abschreibungen auf Beteiligungen wie Consus nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Da hat sich vor einigen Jahren einiges geändert.

Keine Steuerberatung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.513.423 von Andrija am 06.05.22 18:24:01

Zitat von Andrija: Adler hat aber nie Grunderwerbsteuer bezahlt und überschreitet die 95% schon lange. Wie gesagt, die Begründung mit der Verschachtelung lies aufhorchen. Möglicherweise sind aber die 5 Jahre wirklich durch und es sollte noch die Altregelung gelten. Kommt mir aber deutlich kürzer vor.

Die Grunderwerbssteuer sollte ohnehin nur für die noch im Eigentum stehenden Grundstücke problematisch sein, wenn überhaupt. BCP fällt auch weg. Bei den meisten Objektgesellschaften hat ARE allerdings ohnehin nur 89,9 oder 94,9% der Anteile. Ich glaube nicht, dass die Firma noch einen Cent Grunderwerbssteuer zahlen muß.