ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 87)

[honigbaer]

Lage, Lage, Lage ist doch so ein Maklerspruch, um maximale Verkaufspreise zu erzielen und die Kunden zum Erwerb höherwertiger Objekte (ggfs mit gerigerem Mietertrag in Relation zum Kaufpreis) zu motivieren. Der Wiederverkaufswert einer einzelnen Immobilie steht da im Mittelpunkt, das streben aber die Bestandsverwalter gar nicht an. Und gerade Adler mit dem Fokus auf schwachen Standorten am allerwenigsten.

Es ist schon richtig, dass dann die Optimierung der laufenden Erträge eine große Rolle spielt, diese dürfte aber in der Regel vor allem mit Generalsanierungen möglich sein. Ob Adler hierfür besonders kompetent ist, weiß ich nicht, ich denke eher nicht so sehr.

Ich denke, Adler versucht einfach die Chancen zu nutzen, die sich aus den tiefen Zinsen und durch strategische Unternehmenskäufe und-verkäufe ergeben. Die Reduzierung des LTV und die Etablierung eines großen Immobilienkonzerns werden angestrebt. Großer Kredithebel ist Teil der Strategie. Tatsächlich kommt es da vielleicht mehr auf die Finanzkennzahlen LTV und FFO an, als auf die Freude an florierender Immobilienbewirtschaftung. Ich habe jetzt gar nicht geschaut, wie sich die Leerstandsquote entwickelt.

Spannender ist das allemal, als 3% Mietrendite mit einem soliden Portfolio, Immobilienblase ja oder nein, man muss auch sehen, dass die Immobilienpreise relativ zu den Mieten derzeit selbst mit guten Objekten kaum eine ertragreiche Bewirtschaftung zulassen. Welches Gebäude hat denn 50 Jahre Nutzungsdauer? Der ganze Markt ist eine Spekulation auf steigende Assetpreise durch niedrige Zinsen der EZB.

Und die internationalen Finanzinvestoren schlagen Kapital daraus, indem mit ein paar hundert Mio Startkapital ein Portfolio von mehreren Milliarden Volumen aufgebaut, bewegt und zerlegt wird.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.698.814 von gate4share am 15.10.19 20:22:29

Ich weiß, das das mit der Lage einer Mietwohnung, die in erster Linie sich definiert durch die Qualität des Hauses und erst dann durch die Qualität des Stadtviertels, mag nicht sofort einleuchten, ist aber bitterer Erfahrungswert aus einem Mietprozess.

Dass Migranten nicht im Ghetto leben wollen unter lauter Landsleuten ist tatsächlich weithin geläufig. Wir hatten, wenn es nicht anders ging, in einem Problemobjekt, auch hoffnungslose inländische Mietschuldner als Mieter genommen zur Wahrung der Quote, zur Pflege des Klingeltableaus.

Adlers Entwicklung wird vom Objektmanagement weit mehr abhängen als von raffinierten Zukäufen und Verkäufen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.690.183 von hedgehog48 am 14.10.19 21:02:43

Zitat von hedgehog48: Aus dem Bauch heraus:

solche Mieter, die kein anderer haben will.
ie Lage eines Objekts ist für den Wert entscheidend. Die Lage einer Wohnung ist schlecht, wenn schwierige Nachbarn im Haus sind. So geht schnell auch der Wert eines ganzen Mehrfamilienhauses gegen null, wenn nicht eine gute Verwaltung gute Mieter an das Haus bindet.

.

Es gibt drei wichtige Erfolgsfaktoren für eine Immobilienanlage, 1. Lage; 2.Lage; 3. Lage.

Glaube du meinst bei der von dir genannten Lage, den aktuellen Zustand der Immobilien in Bezug auf die Mieterschaft. An sich ist bei der Lage von Immobilien die räumliche (oder geographische) Lage gemeint. Also das ist das allerwichtigste bei Immobilien, wo genau sie stehen.
Ohne Zweifel ist auch eine Verwaltung, also die Instandhaltung, Auswahl der Mieter und insgesamt die Vermietung ein Thema. Doch eine fast wertlose Immobilien kann mit noch so guten Mietern, die man da auch wohl kaum finden würde, sich nicht stark im Wert erhöhen.
Jedoch eine mittel wertvolle Immobilen kann bei schlechter Verwaltung und auch schlechter Vermietung (inkl. entsprechenden Mietern) viel Wert verlieren.


Lustig fand ich, als ein ausländische Familien mit zwei fast erwachsenden Söhnen eine Wohnung besichtigte. Die wurde dann von der Mutter der eine Sohn beauftragt auf den Klingelschildern zu schauen, ob da auch nicht zu viel "nichtdeutsche" Namen wären. Das selbst die Ausländer nicht mit anderen Ausländer zusammen wohnen wollen , war mir ganz neu.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.690.678 von walker333 am 14.10.19 22:34:17

Zitat von walker333:

Zitat von gate4share: So ist wohl immer noch das FFO relativ gering.

Das stimmt nicht.

Die FFO 1 sind auf die Marktkapitalisierung bezogen extrem hoch, so ca. FFO 1 10% p.a. pro Aktie (habe die exakte Zahl jetzt nicht ausgerechnet)!

Auf den EPRA-NAV bezogen ist die FFO 1 Verzinsung hingegen durchschnittlich, wohl so ca. 5% p.a. (dazu müßte sich die Aktie aber erst mal fast verdoppeln)

Und auf den ganzen Immobilienbestand gerechnet, bzw. pro qm Wohnfläche, ist die Ertragskraft (FFO 1) von Adler Real Estate dagegen weit unterdurchschnittlich (schlechte Bestände, noch immer überdurchschnittliche Finanzierungskosten).

Das alles ist in ein und derselben Aktie möglich - aufgrund der Hebelung, einfach weil Adler stärker finanziert, ein höheres LTV hat!

Mein Fazit: Am Ende wird sich - bei stabilen Verhältnissen - eine 10%-ige FFO 1 Rendite immer durchsetzen!

Gehe mal davon aus, dass es stimmt. Dagegen habe doch noch im genau im Kopf wo irgendwo stand, dass man über 3 Mrd Schulden hat (glaube es war die Rede von 3.085 mio) und demgegenüber um gut 80 Mio FFo erzielt. Stimmt das nicht?

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.689.325 von gate4share am 14.10.19 18:55:01

Zitat von gate4share: So ist wohl immer noch das FFO relativ gering.

Das stimmt nicht.

Die FFO 1 sind auf die Marktkapitalisierung bezogen extrem hoch, so ca. FFO 1 10% p.a. pro Aktie (habe die exakte Zahl jetzt nicht ausgerechnet)!

Auf den EPRA-NAV bezogen ist die FFO 1 Verzinsung hingegen durchschnittlich, wohl so ca. 5% p.a. (dazu müßte sich die Aktie aber erst mal fast verdoppeln)

Und auf den ganzen Immobilienbestand gerechnet, bzw. pro qm Wohnfläche, ist die Ertragskraft (FFO 1) von Adler Real Estate dagegen weit unterdurchschnittlich (schlechte Bestände, noch immer überdurchschnittliche Finanzierungskosten).

Das alles ist in ein und derselben Aktie möglich - aufgrund der Hebelung, einfach weil Adler stärker finanziert, ein höheres LTV hat!

Mein Fazit: Am Ende wird sich - bei stabilen Verhältnissen - eine 10%-ige FFO 1 Rendite immer durchsetzen!

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.689.325 von gate4share am 14.10.19 18:55:01

Aus dem Bauch heraus: So eine Immo-AG kann nur Mehrwert schaffen, wenn ihr, anders als einem Immobilienhändler, eine stetige Aufwertung einer jeden gehaltenen Immobilie gelingt. Das Entscheidende ist also die Immobilienverwaltung.

Liegt die Aufmerksamkeit nur auf den Kauf und Verkauf einzelner Objekte gerichtet, dann hat man ganz schnell nur noch solche Mieter, die kein anderer haben will.

Die Lage eines Objekts ist für den Wert entscheidend. Die Lage einer Wohnung ist schlecht, wenn schwierige Nachbarn im Haus sind. So geht schnell auch der Wert eines ganzen Mehrfamilienhauses gegen null, wenn nicht eine gute Verwaltung gute Mieter an das Haus bindet.

Ich will sagen: Adler ja oder nein ist in erster Linie eine Frage der Qualität und der Mieterorientierung der Hausverwaltung. Pflegt man die Mieter schlechter als die stets aufmerksame und sich bemühende Konkurrenz, so verkommen Objekte in Non-1a-Lagen sofort und unumkehrbar.

Dieser Gesichtspunkt scheint mir in diesem Tread hier völlig zu fehlen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.686.997 von RealJoker am 14.10.19 12:15:43

Zitat von RealJoker: Es gibt doch zahlreiche günstig bewertete Immo-Aktien. Adler sieht nur optisch günstig aus, denn die immensen Schulden verschleiern. Statt aber für die Aktionäre Mehrwert zu schaffen, betreibt man hier nur Finanzakrobatik. Dazu dient die Transaktion mit ADO.

Stimmt das, ist Adler Real Estate nur optisch günstig? Fakt ist schon, dass der Aktienkurs nur bei etwa 50 % des dargestellten NAVs liegt. Wenn es nur optisch günstig wäre,(aber nicht tatsächlich) würde es ja bedeuten, dass der selber, von Adler veröffentlichte NAV zu hoch sei, oder / und evtl viele Bestände, nicht nur keine normale Chancen auf weitere Wertsteigerungen haben, sondern sogar gegen den Markt Gefahren von Kursrückgängen bestehen. Und eben immer verhältnismässig schlechtere Chancen, als die anderen Immobilienunternehmen.

Die Qualität der Wohnungen mag bisweilen unterdurchschnittlich sein, doch ein verantwortlicher Bewerter und auch ein Vorstand der ehrlich handelt, wird das entsprechend beim NAV berücksichtigen.

Weiss noch wie Adler vor einigen Jahren, nach einigen mehr erfolglosen Jahren, sich an einigen gewerblichen Objekten zu beteiligen und von Baulandschaffung und deren Verkauf, dann die Parole ausgab, "wir wollen nun Wohnungsbestandhaltung machen" und mit dem ersten Ankauf von 58 Wohnungen, glaube in Lüdenscheid anfing. Schon bald wurde der kleinteilige Ankauf dann auf den Kauf ganzer Portfolien und auch andere Gesellschaften und sogar AGs geändert.
Das ganze ging aber nur, weil es auch min einen Geldgeber gab, der fleissig KEs zeichnete. Aber man hatte auch immer dann , ab Beginn mit der Wohnungsbestandshaltung relativ wenig Eigenkapital. Die Regel war unter 20 % und es gab auch Phasen mit weniger als 10 %.

Nur den grossen Wachstum den man machte , von einer sehr kleinen AG bis heute zu einem wesentlichen Bestandshalter konnte man nur so machen, indem man viel kaufte und hoch finanzierte.

Dann gab es in der Tat immer mal wieder Werterhöhungen, entsprechend sank auch die Verschuldung im Verhältnis zum Kapital. Aber cash kam damit in der Regel kaum mehr rein. So ist wohl immer noch das FFO relativ gering.

Mal ein Beispiel eine AG hat vielleicht 10 Mio Werte, davon 1 Mio cash und 2 Mio Eigenkapital. Dann kauft man ein Portfolio von vielleicht 20 Mio zusätzlich. Das zahlt man mit 1 Mio cash Eigenkapital und 19 Mio Kredite. In der Folge hat man dann einen Bestand von 30 Mio Werte, bei 2 Mio Eigenkapital und fast 0 Cash. Also deutlich unter 10 % Eigenkapital.
Bei der nächsten Bewertung, konnte man dann den Altbestand, auch Baugrundstücke, um 2 Mio hochwerten, von vielleicht 10 auf 14 Mio, wovon man auch vielleicht schon 2 Mio verkaufte, und den Neubestand von 30 Mio auf 35 Mio. Das führt dann zu Werten von 49 Mio und einem Eigenkapital von zuvor 2 Mio dann von 11 Mio.......Jedoch an Cash ist nur wenig zugeflossen und zwar der Teil aus den Baugrundstücken den man verkaufte und der nicht verschuldet war und das was man nach Zinsen, Tilgung und Kosten der Instandhaltung, Verwaltung und wohl auch aller Gesellschaftskosten von Mieten übrig behielt- das war in der Regel sehr wenig, auch wenn man alle Ankäufe so plante, dass man nach Kapitaldient und allen Kosten, zumindest einen kleinen Überschuss erzielte.
Hinsichtlich der Werterhöhungen, die ja das Ergebiss mehr ins positive zog, musste man bisweilen auch Steuerzahlungen vornehmen. Also wenn man Wertzuschreibungen von 5 Mio vornahm , was ja keinen euro cash einbrachte, erhöhte man so den Gewinn, für den man dann auch anteilig Steuern zahlen musste. So erhöhten Zuschreibungen wohl den Gewinn, aber kosteten auch mal den Abfluss von cash.

Also die Werte sind gestiegen, aber die Einnahmen aus Mieten waren gering. Man verkaufte auch nicht strategische Wohnungen weiter , aber auch da wurde in der Regel kein Gewinn gemacht. Es gab Verkäufe über festgelegten Wert, aber gab auch welche unterhalb der Werte. Also da brauchte man auch das meiste zur Tilgung der anteiligen Schulden.


So genau ist mir noch unklar, wie sich trotz Ankauf und Zahlung von ca 700 Mio sich dann noch die Verschuldung verbessern soll. Wie jemand schon sagte, geht das wohl nur, dass man verschiedene Wertdarstellungen sieht und auf der Grundlage dann die Bewertung vornimmt.
Faktisch kann man nicht mehr prozentuales Eigenkapital haben wenn man Geld ausgibt um etwas zu kaufen. Wirklich erhöhen könnte sich das Eigenkapital nur, wenn man entsprechend unterhalb der Werte kauft, also etwa einen Bestand von 900 Mio zu nur 600 Mio kauft. Aber wenn man da den gesamten Kaufpreis finanziert erhöht sich da auch faktisch kaum die Eigenkapitalquote.

Glaube das ist dann ehr eine Zahlentrickserei oder die Hervorhebung bestimmter Eigenkapitalrechnungen, die nicht ganz genau das tatsächliche Eigentum und die Verschuldung gerade dieser AG entsprechen.

[China_Neo]

Mögliche Ziele sind aus meiner Sicht:

- niedrige Verschuldung auf Basis Vollkonsolidierung

- Rating Verbesserung

- niedrigere Zinsen

- andere Wahrnehmung am Kapitalmarkt

- Steigerung Aktienkurs

ADO könnte zukünftig höhere Dividenden zahlen, da genügend Liquidität aus Portfolioverkauf und niedrige Verschuldung. Das würde die Verschuldung von Adler auch senken.

Langfristig wäre auch eine Fusion denkbar, sehe ich erstmal nicht. Wahrscheinlicher halte ich höhere Ausschüttungen von ADO in den nächsten Jahren

[honigbaer]

Man muss die Schulden bei Adler seit der ADO Transaktion differenzierter sehen.
Tatsächlich lastet ein enormer Schuldenberg auf dem Adler Immobilienprortfolio.

Aber mit dem Einstiebg bei ADO hat man sich die Kontrolle über das ADO Portfolio gesichert, das nur mit wenig Schulden belastet ist. Meines Erachtens ein ganz großer Wurf, wenn man auch zunächst nur 1/3 von ADO erwirbt. Das kann man als Finanzakrobatik betrachten, aber man hat sich so jedenfalls eine strategische Option gesichert. In der Gesamtbetrachtung beider Unternehmen, Adler und ADO, ist man jedenfalls nun weitaus weniger aggressiv verschuldet, als zuvor.

Dass das nicht unbedingt die Börsenstory ist, die Immobilienbestandsinvestoren hören wollen, kann ich verstehen. Die ADO Transaktion bleibt für viele sicher intransparent, ich weiß auch nicht, welche Ziele man damit genau verfolgt.

[Freibauer]

Vola im Kurs viel zu hoch...
Assets schwanken im Zeitablauf nicht um 20-30%..

Schuldenbelastung bleibt gleich -WEIL auch Zinssätze UND Mieten sich kaum verändern..

Volatilität entsteht nur durch den sehr kurzfristig orintierten Börsenhandel in WINZIGEN Stückzahlen!

Meine Konsequenz lautet - meinen eigenen Handel extrem einzuschränken --und nur ganz ausnahmeweise noch zu agieren....

Sprich Branchen wie Autos auf NULL zu lassen und das gerne auch 3 Jahre oder länger...und umgekehrt hier auch 3-5 Jahre abzuwarten --wobei ich auch erst bei 11,5 € seit 2 Monaten dabei bin..

Nochmal die Schulden sind egal--solange NACHHALTIG VALUE dahintersteckt...