Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 63)

[graueeminenz77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.700 von plaintiff am 14.02.24 14:08:04

Wieso, er veranschaulicht doch, was das für Vonovia bedeutet bzw. könnte. Ist also hier richtig!

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Gibt's da nicht eigene Foren für so ein Geschwurbel?

[graueeminenz77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.276.399 von Toscanoptic am 14.02.24 09:41:36

Das war eine Topanalyse! Alles enthalten ohne dass man gelöscht wird hier ! Danke !!!! Ja, Betongold ... entscheidend ist nicht der Zustand( ja, okay AUCH!) sonder viel mehr die Lage und da hat Vonovia gerade mit den Berlin-Immmobilien gute Werte, auch wenn die hier als Schrott dargestellt werden. Fakt ist, man bekommt derzeit jedes Mauseloch vermietet.

[Toscanoptic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.273.711 von maxko am 13.02.24 20:14:47

Ich denke, viel ist der Unsicherheit geschuldet. Selbst das internationale Kapital ist sich nicht sicher, was passieren wird. Tendenziell dürfte Deutschland schlechter dastehen als der Rest der Welt.
Einerseits gibt es Proteste gegen rechts, andererseits zeigen die Wahlen, dass sich die Wähler davon nicht beeindrucken lassen.
Einerseits gibt es die Forderung aus der Regierung nach beschleunigter Abschiebung nicht akzeptierter Asylbewerber, andererseits passiert nichts
Einerseits gibt es die Friedensparteien, die keine Waffenexporte wollen, andererseits wollen diese, dass wir endlich die Fließbandproduktion von Waffen aufnehmen. ("Wir müssen weg von der Manufaktur, hin zu einer Großserien-Fertigung von Rüstungsgütern!" Olaf Scholz)
Einerseits gibt es eine Wohnungsbauoffensive mit 400.000 jährlichen Wohnungen, andererseits wird wohl nur mehr die Hälfte davon gebaut.
Einerseits macht Erneuerbare Energie den Strom immer billiger, andererseits steigen laufend die Strompreise.

Das sind Dinge, die Investoren natürlich abschrecken: Konträre Entwicklungen zu den Aussagen einer Regierung.

Für deutsche Anleger sehe bei deutschen Aktien nur mehr die Immobilienwerte als lohnendes Neuinvestment, da es weiterhin bei einem Wohnraummangel bleibt und andere Werte mit sich verschlechternden Rahmenbedingungen anfreunden müssen.

Fazit: Für Immowerte sehe als Chance besonders die Wohnraumknappheit und die absehbaren Zinssenkungen. Unkalkulierbar bleibt natürlich diese Regierung.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 75.271.272 von maxko am 13.02.24 15:25:53

Zitat von maxko: Seeking Alpha Analyse
Der Analyst schreib bzgl der fairen Bewertung von VNA, das er den Kurs beim 1,35 fachen Buchwert sieht. Momentan sind wir bei 0,7x.(0,7 mal 50,51=35Euro??)
Mal schauen ob jemand von Euch mir den Unterschied zwischen Buchwert und EPRA NTA erklären kann.

Der Buchwert ist der bilanzielle Wert des Vermögens und der Schulden, ermittelt nach den internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS.
Der EPRA NTA (Net Tangible Assets) ist eine Kennzahl, deren Berechnung von der European Real Estate Association (EPRA) vorgegeben wird. Vereinfacht werden vom (materiellen) Vermögen (Immobilien) die Schulden und die latenten Steuern abgezogen. Es handelt sich also in etwa um das Nettovermögen.

Ich nehme an, dass der zitierte Autor vom 1,35-fachen EPRA NTA spricht oder vom 1,35-fachen buchmäßigen Eigenkapital. Vom 1,35-fachen Buchwert des Vermögens spricht er hoffentlich nicht, das wäre völlig unrealistisch.

Zitat von maxko: Er erklärt auch dem amerikanischen Investor wie der Mietspiegel funktioniert.

Wenn der Autor glaubt, dass die Bestandsmieten jetzt stark steigen, dann versteht er das System der Mietspiegel nicht. Eine Diskrepanz zwischen Neuvermietungsmieten und Bestandsmieten wird in diesem System immer bestehen, obwohl die höheren Neumieten sehr sehr langsam den restlichen Mietspiegel nach oben ziehen. Durch den langen Betrachtungszeitraum (6 Jahre), die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenzen materialisieren sich Mieterhöhungen nur sehr langsam. Und die Politik kann auch immer eingreifen. Und ein Hinweis noch: Die organische Mietsteigerung betrug gem 9M Bericht 2%, davor zumeist 1%. Was die Vonovia als 3,8% organische Mietsteigerung ausgibt, ist nicht organisch, sondern überwiegend durch Investitionen herbeigeführt (Thermische Sanierungen, Neubau, Verdichtungen).

"Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (9M 2022: 3,3 %). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,0 % (9M 2022: 1,0 %) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,1 % (9M 2022: 1,6 %). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,1 % (9M 2022: 2,6 %). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (9M 2022: 0,7 %) zur organischen Mietsteigerung bei." https://report.vonovia.com/2023/q3/de/ueberblick/

Hast du dir schon die umfangreiche Analystenpräsentation angesehen? Die könntest du mal kritisch durchgehen. Die Mietspiegelthematik wird da auch beleuchtet. Hier auf Seite 34 https://www.vonovia.com/content/download/68153/4816316?versi… (Es gibt aber noch eine aktuellere Präsentation, aber da haben die den Slide rausgenommen, wieso auch immer).

Hoffe das hilft dir etwas. LG plaintiff

[maxko]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.273.486 von Toscanoptic am 13.02.24 19:44:37

Tosca

Ich habe heute gekauft. Letzte Woche ebenfalls. Ist bei mir auch eine spezielle Situation. Stehe kurz vor dem Ruhestand und hatte 2022 bereits eine Immobilie verkauft. Kein Bock mehr auf Ärger mit den Mietern. Von diesen Erlösen muss ich noch einiges investieren. Die anderen beiden Wohnungen will ich erst verkaufen wenn die Preise wieder anziehen. Im Moment habe ich das Gefühl das die Interessenten nicht mehr so unverschämt sind wie im letzten Sommer.
Ich begreife nicht warum dieses jetzige Zinsniveau schlecht für Vonovia sein soll. Die durchschnittlichen Zinskosten steigen nur minimal an. Aber durch den Zinseszins Effekt bei den Mieterhöhungen landen wir für 2023 und 2024 bei zusammen 10% ehr Miete. Warum sieht das keiner? Sorry falls ich hier nerve aber suche nach Rechenfehlern meinerseits und will mich ein wenig bremsen. Verstehe die allgemeine Zurückhaltung und die negative Stimmung nicht.

[graueeminenz77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.263.472 von plaintiff am 12.02.24 13:55:31

Dann werden halt die Mieten stärker steigen ! Die Entschuldung kann auch gestreckt werden. Selbst die "schlechteste" Bude im Großstadtbereich wird umgehend wieder neu vermietet, die stehen Schlange. Vonovia kann auch Umschuldung ohne Verkauf machen. Tja, ist paradox dass die Preise fallen aber die Bestandsmieten dennoch steigen und ein Ende ist erst Mal nicht in Sicht. Wie hier schon geschrieben werden es bald 10 kalt sein 👍.

[graueeminenz77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.273.486 von Toscanoptic am 13.02.24 19:44:37

Besser kann man es nicht analysieren!

[Toscanoptic]

Eine heutige Unterhaltung mit Unternehmern aus der Baubranche hat offenbart, dass heuer im Laufe des Hochsommers bestehende Aufräge abgearbeitet sind und Anschlussaufträge nicht in Sicht sind. Teilweise sind die Bauunternehmen schon in Kurzarbeit und trotz der günstigen Witterung kaum auf den Baustellen.

Wie in anderen Fäden bereits angedeutet wird die Rüstung hochgefahren, sowohl in der Produktion, als auch in der F+E. Damit besteht der Verdacht, dass bestehende KLriegsherde ausgeweiter werden könnten. Das würde wiederum einiges an Fluchtgründen liefern und die angespannte Situation am deutschen Mietmarkt weiter verschärfen. Zusammen mit dem schwächelnden Wohnungsbau bleibt als einziges Ventil der Mietpreis. Zusammen mit der sich rapide verschlechternden Wirtschaft und der ansteigenden Arbeitslosenzahl werden mehr in das Bürgergeld fallen und die Miete wird vom Staat übernommen. Das wird sich in stark steigenden Mietpreisen niederschlagen.
Ich denke, in absehbarer Zeit, mittelfristig, werden wir die durchschnittliche Miete bei 10 Euro hier bei Vonovia sehen.

[maxko]

US Inflationsdaten

US Inflation war wohl der Grund für den kleinen Rutscher.
Klar werden sich dadurch vielleicht keine Zinssenkungen der FED im ersten Halbjahr ergeben.
Wenn VNA dann 2025 neu finanzieren muss, dann zahlt VNA eben 4,5% statt 3,5%-
Auf der positiven Seiten wird dann aber noch weniger gebaut, noch mehr Nachfrage.
Wenn Mieten in 2023 um 4% gestiegen sind und in 2024 nochmal, dann reden wir von 8% plus.
Kann mir auch nicht vorstellen das der Bestand von VNA dadurch an Wert verliert, denn richtig teuer wird der Neubau. Ausserdem ist aufgrund des unterschiedlichen Wachstums eine Entkopplung von den USA auch nicht auszuschliessen.
und die gestiegenen Mieten machen den Bestand noch wertvoller.