Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 664)

[Friseuse]

1500/m² wollen erklärt sein

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[Profitjaegerx7x]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.625.703 von rabajatis am 23.10.22 23:20:15

Das hatte ich auch gelesen, dass die Buchwerte weit unter Marktpreisen liegt.
Ob das teilweise durch schlechtere Qualität, niedrige Mieten usw. begründet ist weiß ich nicht.

Die Marktpreise müssen definitiv runter. Man sieht ja an den aktuell wenigen Abschlüssen, dass Käufer nicht mir bereit sind die Preise zu zahlen.
Aber wie es immer Verkäufer gab (zu noch niedrigeren Kursen) werden auch bald die Verkäufer umdenken und wieder Abschlüsse ermöglichen.

Falls die Vonovia Wohnungen halbwegs marktgerecht sind dann dürften die Buchwerte aber mehr als ausreichend Puffer bieten.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.625.370 von aufgepasst am 23.10.22 20:50:54

Ich hatte Dir da schön vorgerechnet. Und höre in den (hiesigen regionalen) Markt.

Richtig - wenn die Vonovia keine Wohnungen verkauft, dann muss sie refinanzieren. Aber heute nicht absehbar zu den von Dir genannten 6 %. Vllt. muss sie für den Teil der zur Refinanzierung ansteht 3,x % zahlen. Dadurch steigt aber dennoch die Durchschnittsverzinsung nicht so stark. Und selbst wenn sie nicht refinanziert, sondern eine 0,x%-Anleihe auslaufen lässt und zurückzahlt, wird sich auch die Durchschnittsverzinsung erhöhen. Dito muss man berücksichtigen, wie die Verteilung von Hypothekendarlehen und Anleihen ist und welche Auswirkung ein Verkauf auf die Hypothekendarlehen hat, wenn eine Immobilie mit einer solchen verkauft wird.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.625.553 von Profitjaegerx7x am 23.10.22 22:10:02

Die Fälligkeitsstruktur der Anleihen ist auf der IR-Seite der Vonovia aufgeführt. Es ist genau der Plan der Vonovia, aus den Erlösen des anvisierten Verkaufs und ggf. der in Verhandlung befindlichen Beteiligung großer Investoren an den Paketen Baden-Wurttemberg und Schweden fällig Anleihen nicht zu refinanzieren, sondern zurückzuzahlen. Und obendrein Aktien zurückzukaufen - wenn der Aktienkurs dann immer noch so extrem weit entfernt vom realen Unternehmenswert sein sollte. Mit 2023 würde ich dafür aber noch nicht rechnen.

Man muss auch wissen, das die zuletzt real gezahlten Werte deutlich oberhalb der Buchwerte der Vonovia lagen. 4.400 Euro werden z.B. für München als Buchwert angegeben - über 7.000 Euro soll der schlechteste Ankaufwert sein. Der Ankaufwert dürfte sich speziell in München reduziert haben, wie in allen großen 5 Boomstädten. Aber gleich so stark? Und die Vonovia hat eben sehr viele Wohnungen. Da kann man davon ausgehen, das sie die Wohnungen verkaufen werden, womit sie auch gut Gewinn realisieren können.

[Profitjaegerx7x]

Also man kann ja nicht einfach sagen, dass sich die Zinsbelastung von Vonovia versechsfachen wird nur weil die Zinsen von 1% auf 6% steigen.
Denn die Schulden laufen ja nach und nach aus, in den nächsten drei Jahren ja ca. 25% der Anleihen bzw. rund 13 Mrd EUR. Ich wünschte sie wären etwas solider/langfristiger finanziert gewesen aber das wusste man halt nicht vorher.

Jetzt ist die Frage, ob die Zinsen solange auf dem hohen Niveau verbleiben werden und zu welchen Zinssätzen genau diese Anleihen ausgegeben wurden. Tendenziell könnten das ja ältere Anleihen gewesen sein mit vergleichsweise noch höheren Zinsen. Der Aufschlag also nicht 5x sondern eher 2x sein (für diesen Teil).

Sagt man also, dass 25% der Anleihen mit einem Aufschlag von 2x refinanziert werden müssen dann wäre der Zinsanstieg "Nur" bei ca. 50 Basispunkten wenn momentan rund 1% bezahlt wird. Nicht schön aber weit weg von Horrorszenarien.

Zudem würden die geplanten Verkäufe die Refinanzierung der auslaufenden Anleihen ausgleichen. Selbst wenn die Immobilien etwas unter Buchwert verkauft werden wäre das ja noch besser als die Bewertung der AG impliziert. Aber durchaus möglich, dass der Staat hier seine Chance wittert und die Immobilien (wie immer) vergleichsweise teuer abnimmt.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.624.143 von rabajatis am 23.10.22 13:22:19

Zitat von rabajatis: Wir sind hier allerdings im Thread der Vonovia - nicht im Thread eines möglichen Käufers von Vonovia-Wohnungen. Bezogen auf die Vonovia sind Deine Rechnungen völlig falsch, da Du den LTV-Faktor vergessen hast. Und die Vonovia muss ja keine Wohnungen verkaufen - sie ist Bestandshalter und generiert aus dem Bestand einen hohen jährlichen Cashflow. Sie will evtl. Wohnungen mit über die Jahre hohen aufgelaufenenen Wertsteigerungen verkaufen bzw. Investoren auf dieser Wertbasis an den Beständen beteiligen. Gibt es auf dieser Basis keine Übereinkunft, dann eben nicht.

Bezogen auf einen möglichen Käufer sollte Dir der Punkt Beleihungswert bekannt sein. Auch ein größerer Käufer wird im Zweifel keine Immobilie zu 100 % finanzieren können. Auch für den wird es Beleihungswerte geben, wie bei Privatleuten oft 60 oder 80 % der Immobilie, mit dann 40 bzw. 20 % Eigenkapital.

Nehmen wir konkret das Verkaufspaket Baden-Württemberg. Da bietet sich aus der Tabelle auf Seite 70 im Halbjahresbericht 2022 Stuttgart an. Dort sind 3.005 Euro/qm Verkehrswert und eine Ist-Miete von 8,51 Euro je qm angegeben. Pauschal die üblichen 1 Euro Instandhaltungsrücklage je qm abgezogen, sind es noch 7,51 Euro/qm im Monat respektive 90,12 Euro im Jahr. Daraus ergibt sich eine Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis von 3 %. Für 10jährige Bundesanleihen gibt es Stand heute noch keine 3 %!

Jetzt kommt aber der Fakt hinzu, das Neubaupreise in dieser Region sehr viel höher liegen dürften. Und man kann nicht erwarten, das die Preise stark fallen werden - ein Maurer wird nicht plötzlich für die Hälfte arbeiten und serielles Bauen in Fabriken klappt immer noch nicht bei 16 verschiedenen Landesbauordnungen. Kann man 6.000 Euro je qm Neubaupreis ansetzen in der Region? - ich weiss es nicht. Aber in die Richtung der Verdopplung wird es (perspektivisch) gehen. Die Ausgaben für eine laufende Instandsetzung sind bei der o.g. Renditeberechnung bereits in Abzug gebracht. Ergo kann es gut sein, das über 10 Jahre und mehr betrachtet zu der eigentlichen Mietrendite von 3 % noch eine (buchhalterische) Wertsteigerungsrendite hinzukommt.

Jetzt kannst Du sagen: Aber auf US-Staatsanleihen bekommt man doch heute schon 4 %. Oder auf Unternehmensanleihen sehr guter Bonität 5+x %. Oder wir sind auf einem Bewertungshoch, die Verkehrswerte werden langfristig sinken und dann wird aus der 3 % Mietrendite mit dem Wertverlust eine (buchhalterische) Minusrendite. Oder der Käufer muss komplett fremdfinanzieren, muss dafür 6 % bezahlen, erwartet selbst 4 % Zinsertrag auf sein Eigenkapital - und dann macht er mit 3 % Mietrendite ja Minus!

Aber das sind alles Punkte die gar nicht relevant sind. Weil die Vonovia mit Kapitalanlegern spricht, die JETZT und zukünftig Geld anzulegen haben. Versicherungen, Pensionsfonds, große "Familyoffices" mit Angst vor Inflation etc.. Und das sind alles Anleger die in den letzten beiden Jahren erlebt haben, das auch die Anleihewelt vollkommen durcheinander gekommen ist. Früher waren Anleihe sicher - ja es gibt sogar die Pflicht darin zu investieren und nicht in riskante Aktien. Jetzt hat man durch die Zinsentwicklung Kapriolen wie nie am (Staats)Anleihemarkt gesehen. Anleihen die man vor kurzem mit vllt. 0,5 % Zinsen gekauft hat, die sind an der Börse vllt. im Moment um 50 % gefallen, weil neue Anleihen heute 2 % bringen. Als Bestandshalter bis zum Ende kein Problem, aber in den Büchern sieht das nicht gut aus. Ergo ist auch für neu zufliesende Gelder Diversifikation angesagt und dann sind langfristige 3 % Mietrendite plus Aussicht auf eine Wertsteigerungsprämie eine gute Anlage. Deshalb gibt es laut Vonovia auch soviele Interessenten dafür, das man sich die qualifiziertesten Bewerber darunter aussuchen und nur mit ihnen weitergehede Gespräche führt.

Genau der Vonovia Thread ist der richtige wenn man auf den möglichen Abschreibungsbedarf auf den Verkehrswert hinweisen möchte, und selbst wenn er nicht korrigiert wird und "nur" stehen bleibt - heißt die Schlagzeile dann "Gewinneinbruch bei Vonovia"

Die Vonovia muss vielleicht nicht verkaufen - dann muss sie aber teuerer refinanzieren.

Denn das Fälligkeitsprofil der Anleihen kann eben nicht aus dem operativen Cash-Flow bedient werden - nicht einmal bei kompletten Dividendenverzicht.

https://investoren.vonovia.de/creditor-relations/falligkeits…

Und sagen wir mal so - wer jetzt große Mengen Geld übrig hat, der wird sich vermutlich nicht überlegen - welche Assetklasse ist noch zu alten Bewertungen zu bekommen. Vielleicht mag ich mich aber auch täuschen und die überlegen sich einfach, "Jetzt haben wir bei den Anleihen auf die Mütze bekommen - hat noch jemand eine Idee welchen Crash wir noch mitnehmen können? Ja, Hans-Joachim." "Du Udo, ich habe da eine interessante Story im Economist gelesen, im Immobilienmarkt könnten wir noch etwas vom übrig gebliebenen Wert vernichten!"

Die Spatzen pfeifen es doch von den Dächern, du hörst nur nicht hin.

[pangux]

Quote "Mit dem Erlös könnten Schulden getilgt beziehungsweise Aktien zurückgekauft werden, die derzeit mit einem Abschlag zum Wert der Immobilien gehandelt würden."
-> lese ich das richtig, das Vonovia Akrienrückkäufe anpeilt?
https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/rolf-buch…

[plaintiff]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.624.641 von Bluetenpracht am 23.10.22 16:43:37

Zitat von Bluetenpracht: 13 Mrd Verkäufe und die kommende Zinswende in 2023, wohl spätestens 2024, wirken in den nächsten Jahren gegen das Zinsgespenst.
Und Fakt ist; alles was man sieht und hört von Vonovia und von Investoren, ist ein reges Kauf-Interesse.

Tübinger Vonovia-Wohnungen: Droht wieder ein Verkauf?
Sollte der Immobilienkonzern Vonovia seine 580 Tübinger Wohnungen verkaufen, wäre die Stadt interessiert
https://www.tagblatt.de/Nachrichten/Droht-wieder-ein-Verkauf…

Stuttgarts OB zeigt Interesse Stadt will Vonovia-Wohnungen kaufen
https://www.stuttgarter-nachrichten.de/inhalt.stuttgarts-ob-…

Wegen der aktuellen Baupreisentwicklungen sei der Neubau von Sozialwohnungen eine echte Herausforderung, sagt WID-Chef Steffen Jäckel. "Unser Auftrag lautet, bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Haushalte in Dresden dauerhaft anzubieten. Das ermöglicht uns unter anderem auch der Ankauf von Beständen von Vonovia."
https://www.sz-immo.de/aktuelles/dresden-kann-bis-zu-3.000-w…

..

"Wir haben selten ein solch starkes Interesse an Immobilien gesehen, die wir zum Verkauf anbieten", sagte der Vorstandvorsitzende der Nachrichtenagentur Bloomberg
https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/rolf-buch…


Und was auch noch unterstützend für den Aktienpreis dazukommen dürfte: Baissen dauern in der Regel im Schnitt 15 Monate. Wir sind nun schon im DAX ein ordentliches Stück dieser Zeit im Bärenmarkt; ein Jahr ca.. Und die Vonovia Anteile laufen im Trend bisher klar mit dem DAX.

Was zahlen denn Tübingen, Stuttgart oder Dresden? Die Buchwerte sind auch für sozialen Wohnbau nicht uninteressant, vor allem in Relation zu Neubaupreisen.

[shagerage]

Bantleons Chefökonom Daniel Hartmann sagt im Interview

Ja, schon Ende des Jahres werden die Zinsen nicht mehr steigen. Die Fed dürfte den Leitzins 2023 sogar senken, weil die Arbeitslosigkeit deutlich steigt. Bei der EZB könnte es bei Senkungsdebatten bleiben. Auch die führen schon zur Auspreisung der Leitzinserwartungen. Aktuell rechnet der Markt mit zu vielen Zinsschritten. Ich denke, in der Eurozone ist nicht bei 3, sondern bei 1,5 bis 2 Prozent Schluss.

https://www.cash.ch/news/top-news/bis-zum-konjunkturellen-ti…