ADO Properties - Berlin Pure Play auf Immobilien (Seite 9)

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.783.774 von honigbaer am 10.11.23 16:34:15

Zitat von honigbaer:

Zitat von pete_schmatz: ... Als die Zinswende feststand trat dann LEG unglücklicherweise von einigen Portfoliokäufen wieder zurück. Ab dort wurden immer wieder einzelne Portfolioverkäufe getätigt. Aber für die extrem hohen Schulden wurden im Vergleich zu den MItbewerben sehr sehr wenig Verkäufe getätigt. Für mich unverständlich, wenn man keine testierte Bilanz vorweisen kann. Für mich wirkte das Management so als ob sie die Phase aussitzen haben wollen. ...

Rückblickend kann man das natürlich leicht sagen, die Zinswende habe zu einem bestimmten Zeitpunkt festgestanden, aber sie Vollzog sich von Anfang bis Ende 2022 in einem Rutsch und es hieß immer wieder, Inflation seit nur temporär und kriegsbedingt. Irgendwann im Lauf des Jahres stand die Zinswende dann natürlich für alle fest, da war aber dann natürlich auch der Markt für Verkäufe verschlossen, LEG hatte sogar noch lange gezögert mit dem Rücktritt vom BCP Vertrag. Ich möchte behaupten kaum ein Marktteilnehmer konnte dann noch große Berlin Wohnungsportfolios oder Entwicklungsprojekte verkaufen, siehe sogar Vonovia, die ja erst noch bei Adler einstiegen mit Blick auf die Berlinwohnungen und dann selbst Verkäufe ankündigen musste. Und selbst Vonovia hat weniger Verkäufe, sondern eher Leasinggeschäfte abgeschlossen, um sich Luft zu verschaffen.

KPMG hat doch selbst ein Gutachten erstellt, dass die Mails langweilig sind.
Das liest natürlich jeder, wie er will, Herr Kirsten sah Adler Group jedenfalls entlastet. Die Shortseller sahen das Manko, dass nicht alle mails gelesen wurden.

Das ganze eigentlich eher eine Blamage für KPMG und alle vier großen Wirtschaftsprüfer, dass sich da dann keiner mehr rantraute. Da haben die Leerverkäufer natürlich auch künftig leichtes Spiel.

Weder bei den Verkäufen, noch beim Sanierungskredit lässt sich die Uhr zurückdrehen, meine ich.
Und im heutigen Markt sind Verkäufe auf Biegen und Brechen jedenfalls nicht ratsam. Da mag man mit den besonders problematischen hohen Bewertungen von Berlinwohnungen und Projekten ein Adler spezifisches Problem haben. Aber gerade gestern hat ja auch Accentro beispielsweise kapituliert, in dem Markt treten nur Schnäppchenjäger als Käufer auf, einziger Ausweg ist die Finanzierungen irgendwie verlängert zu kriegen. Und das wird wohl bei Adler auch für die Zeit nach Mitte 2025 anstehen, Verkäufe sind vorerst jedenfalls eigenkapitalvernichtend.

Das was stimmt ist, dass die EZB lange von temporären Effekten gesprochen haben. Nachdem die FED allerdings dort schon starke Ankündigungen gemacht hat, war es nur eine Frage der Zeit bis die EZB einlenken würde. Sicher haben sich auch Vonovia und LEG etwas verspekuliert. Diese haben dann aber (als die EZB angekündigt hatte, die Zinsen zu erhöhen) viele Verkäufe getätigt. Sicher, diese waren stark unter Buchwert und waren auch dort in seltsamen Konstrukten versteckt. Hätte man aber einen weiteren Abschlag von 5% auf gewisse Objekte zugelassen, würde sich die Bilanz besser lesen. Dass die Verkäufe jetzt nichts mehr bringen ist auch klar. Aber jetzt kann man auch schon bis 2025 und die Insolvenz warten (wenn es nicht schon sogar früher passiert).

Es stimmt natürlich, dass viele am Immobilienmarkt nicht mit so einer nachhaltigen negativen Entwicklung gerechnet haben. Das ist aber aus meiner Sicht lediglich ein Problem, wenn man sich in gewissen Kreisen aufhält. Aber ein normales Zinsumfeld benötigt einfach höhere Renditen von Immobilien. Somit sind die Objekte einfach überteuert. Das wurde hald auch vom Adler Management ignoriert. Sicher ist aber, dass sie hier nicht die einzigen waren. Somit gebe ich Ihnen recht, dass sie lediglich die Situation falsch eingeschätzt haben. So etwas sollte zwar nicht passieren, kann es aber.

"KPMG hat doch selbst ein Gutachten erstellt, dass die Mails langweilig sind."
Quelle?
Ich kenne die Geschichte so: Es wurde lediglich ein Gutachten (von Adler) beauftragt, wodurch die Mails als langweilig identifiziert wurden. Die Mails selbst wurden KPMG nicht vorgelegt. Genau aus diesem Grund konnte KPMG vor Gericht die Zwangsverpflichtung abwenden.
https://www.adler-group.com/investor-relations/detail-news?t…

"Das ganze eigentlich eher eine Blamage für KPMG und alle vier großen Wirtschaftsprüfer,..."
Somit ist es aus meiner Sicht die größere Blamage für das Adler Management. Es wurden Mails zurückgehalten, obwohl sie unbedenklich waren. Denn jetzt bekommt sie der neu engagierte Prüfer zur Verfügung gestellt. Sie hatten etliche Möglichkeiten, ihren Kurs und Umgang mit KPMG zu ändern. Hier ist aber nichts passiert und man musste sehr teuer Refinanzieren (was ein Aussitzen der Situation unmöglich gemacht hat).

[ScreamingEagle]

Ein weiteres Unternehmen aus dem Adler Umfeld ist in Schwierigkeiten


Accentro Real Estate -Immobilien-Firma lässt Gläubiger warten: 40 Millionen Euro kommen wohl nicht wie geplant
https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/accentro-re…

Accentro gehört dem aserbaidschanischen Geschäftsmann Natig Ganiyev, der 83 Prozent der Aktien kontrolliert. Er hatte die Gesellschaft 2017 von der Adler Real Estate AG übernommen, den Kaufpreis in Höhe von 180 Millionen Euro soll er aber nie vollständig bezahlt haben. Im Halbjahresbericht der Adler Real Estate von Juni heißt es dazu, dass Ganiyev lediglich 60 Millionen Euro überwiesen habe. Seit Ende 2022 sei der Schuldner mit der Zahlung des Kaufpreises „in Verzug“. Adler habe die Forderungen aus dem Accentro-Deal daher „vollständig wertberichtigt“. … „Es ist völlig unverständlich, warum Adler das Geld nicht eingetrieben hat. Die Aktionäre wurden damit auf schamlose Art übers Ohr gehauen“,

Accentro verfügt eigenen Angaben zufolge über 5800 Wohnungen, vor allem in Berlin, mitteldeutschen Großstädten und der Region Rhein-Ruhr. Die Zahlungen an Anleihegläubiger hätten Portfolioverkäufe vorausgesetzt, deren Marktpreise „nicht den aus der Sicht der Gesellschaft höheren inhärenten Wert reflektieren“. Oder einfacher ausgedrückt: Accentro gelingt es nicht, Immobilien zu guten Preisen zu verkaufen.

Dieses Problem hat man irgendwo schon mal gehört 😁

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.783.774 von honigbaer am 10.11.23 16:34:15

Mitte/Ende der 1990er hat man auch versucht, die Probleme mit Ostimmobilien auszusitzen. Dann haben die Banken die Forderungen verkauft (meist an US Private Equity Buden) und die Notverkäufe gingen los. Ein paar Jahre später konnte man die MFH und Wohnungen mit 70 bis 90% Abschlag kaufen. Das wird jetzt nicht ganz so schlimm werden, da die Nachfrage nach Wohnungen vorhanden ist. Trotzdem werden irgendwann die Banken die Geduld verlieren müßen und die Notverkäufe einleiten. Dazu war die Party zu heftig und langandauernd.....Spätestens dann werden auch die im Transaktionsmarkt zu sehenden Rückgänge von teilweise 30 bis 40% bei Wohnungen durchgehend zu sehen sein (bei Projekten und Grundstücken dürften die Rückgänge noch heftiger sein). Ob Adler überlebt ist m.E. offen, aber auch der Verlustvortrag dürfte für einige interessant sein....(wobei Luxemburg als rechtlicher Sitz das Ganze verkompliziert).

[honigbaer]

Muss mich korrigieren, "KPMG hat doch selbst ein Gutachten erstellt, dass die Mails langweilig sind." stimmt nicht, das war Kanzlei White & Case.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.783.243 von pete_schmatz am 10.11.23 15:45:16

Zitat von pete_schmatz: ... Als die Zinswende feststand trat dann LEG unglücklicherweise von einigen Portfoliokäufen wieder zurück. Ab dort wurden immer wieder einzelne Portfolioverkäufe getätigt. Aber für die extrem hohen Schulden wurden im Vergleich zu den MItbewerben sehr sehr wenig Verkäufe getätigt. Für mich unverständlich, wenn man keine testierte Bilanz vorweisen kann. Für mich wirkte das Management so als ob sie die Phase aussitzen haben wollen. ...

Rückblickend kann man das natürlich leicht sagen, die Zinswende habe zu einem bestimmten Zeitpunkt festgestanden, aber sie Vollzog sich von Anfang bis Ende 2022 in einem Rutsch und es hieß immer wieder, Inflation seit nur temporär und kriegsbedingt. Irgendwann im Lauf des Jahres stand die Zinswende dann natürlich für alle fest, da war aber dann natürlich auch der Markt für Verkäufe verschlossen, LEG hatte sogar noch lange gezögert mit dem Rücktritt vom BCP Vertrag. Ich möchte behaupten kaum ein Marktteilnehmer konnte dann noch große Berlin Wohnungsportfolios oder Entwicklungsprojekte verkaufen, siehe sogar Vonovia, die ja erst noch bei Adler einstiegen mit Blick auf die Berlinwohnungen und dann selbst Verkäufe ankündigen musste. Und selbst Vonovia hat weniger Verkäufe, sondern eher Leasinggeschäfte abgeschlossen, um sich Luft zu verschaffen.

KPMG hat doch selbst ein Gutachten erstellt, dass die Mails langweilig sind.
Das liest natürlich jeder, wie er will, Herr Kirsten sah Adler Group jedenfalls entlastet. Die Shortseller sahen das Manko, dass nicht alle mails gelesen wurden.

Das ganze eigentlich eher eine Blamage für KPMG und alle vier großen Wirtschaftsprüfer, dass sich da dann keiner mehr rantraute. Da haben die Leerverkäufer natürlich auch künftig leichtes Spiel.

Weder bei den Verkäufen, noch beim Sanierungskredit lässt sich die Uhr zurückdrehen, meine ich.
Und im heutigen Markt sind Verkäufe auf Biegen und Brechen jedenfalls nicht ratsam. Da mag man mit den besonders problematischen hohen Bewertungen von Berlinwohnungen und Projekten ein Adler spezifisches Problem haben. Aber gerade gestern hat ja auch Accentro beispielsweise kapituliert, in dem Markt treten nur Schnäppchenjäger als Käufer auf, einziger Ausweg ist die Finanzierungen irgendwie verlängert zu kriegen. Und das wird wohl bei Adler auch für die Zeit nach Mitte 2025 anstehen, Verkäufe sind vorerst jedenfalls eigenkapitalvernichtend.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.781.455 von honigbaer am 10.11.23 12:06:24

Zitat von honigbaer: Da kann man auch teilweise anderer Meinung sein.
Insgesamt war der Adlerkonzern natürlich mit viel zu hohen Schulden aufgebaut worden, die wohl auch mit großzügiger Immobilienbewertung ermöglicht wurden. Die Shortsellerattacke kann man aber nicht ignorieren, wenn man die Vorgänge analysiert. KPMG wurde eben auch von Fraser Perring vergrault, wollte Bewertungen und Transaktionen nicht mehr testieren. Die dadurch ausgelösten umfangreichen Notverkäufe, kamen glücklicherweise noch frühzeitig, bevor der Abschwung der Immobilienpreise sich beschleunigte. Allerdings konnte der Verkauf von BCP an LEG nicht mehr durchgeführt werden, aber von "kaum" Verkäufen kann nicht die Rede sein.

Wenn erhebliche Teile des Portfolios aus Entwicklungsprojekten besteht, ist ein Vergleich von Mieteinnahmen mit Zinsaufwand irreführend. Tatsächlich steht und fällt die Adler Group mit dem Wert der Objekte, die bilanziell zu einem guten Teil wertberichtigt wurden, von der Verschlechterung des Immobilienmarkts besonders betroffen waren. Die Frage, was sich dann letztlich dafür erlösen lässt, ist unbeantwortet.

Zum Umschuldungsplan kommt von britischen Gerichten meines Erachtens kein Störfeuer mehr.
Das Problem, dass es unmöglich geworden ist, die Verschuldung durch Verkäufe zu senken, weil keine vernünftigen Preise erzielbar sind, hat die ganze Branche. Ebenso, dass die Bewertungen der Immobilien in den Bilanzen aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten unhaltbar geworden sind. Eine Insolvenz mit Liquidation der Assets ist deshalb weniger denn je ein Ausweg aus der Misere.

Ich gebe Ihnen recht, dass Adler größere Verkäufe getätigt hat. Allerdings wurden die bereits vor der KPMG Misere unterschrieben. Als die Zinswende feststand trat dann LEG unglücklicherweise von einigen Portfoliokäufen wieder zurück. Ab dort wurden immer wieder einzelne Portfolioverkäufe getätigt. Aber für die extrem hohen Schulden wurden im Vergleich zu den MItbewerben sehr sehr wenig Verkäufe getätigt. Für mich unverständlich, wenn man keine testierte Bilanz vorweisen kann. Für mich wirkte das Management so als ob sie die Phase aussitzen haben wollen.

Auch bin ich nicht der Meinung, dass Perring KPMG vergrault hat. KPMG wollte Einsicht in Mails. Diese wurde von Adler verweigert. Somit konnte KPMG die Prüfung nicht abschließen. In vielen Fällen hätte das auch funktionieren können. Aber nach Wirecard sind die Wirtschaftsprüfer vorsichtiger geworden.

Der Weg über Großbritannien war der einzige wirklich kluge Schachzug. Es kann durchwegs sein, dass keine weiteren Störfeuer von dieser Seite zu erwarten sind. Dazu habe ich auch einfach keinen Plan, wie die rechtliche Lage ist.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.779.763 von pete_schmatz am 10.11.23 09:07:46

Da kann man auch teilweise anderer Meinung sein.
Insgesamt war der Adlerkonzern natürlich mit viel zu hohen Schulden aufgebaut worden, die wohl auch mit großzügiger Immobilienbewertung ermöglicht wurden. Die Shortsellerattacke kann man aber nicht ignorieren, wenn man die Vorgänge analysiert. KPMG wurde eben auch von Fraser Perring vergrault, wollte Bewertungen und Transaktionen nicht mehr testieren. Die dadurch ausgelösten umfangreichen Notverkäufe, kamen glücklicherweise noch frühzeitig, bevor der Abschwung der Immobilienpreise sich beschleunigte. Allerdings konnte der Verkauf von BCP an LEG nicht mehr durchgeführt werden, aber von "kaum" Verkäufen kann nicht die Rede sein.

Wenn erhebliche Teile des Portfolios aus Entwicklungsprojekten besteht, ist ein Vergleich von Mieteinnahmen mit Zinsaufwand irreführend. Tatsächlich steht und fällt die Adler Group mit dem Wert der Objekte, die bilanziell zu einem guten Teil wertberichtigt wurden, von der Verschlechterung des Immobilienmarkts besonders betroffen waren. Die Frage, was sich dann letztlich dafür erlösen lässt, ist unbeantwortet.

Zum Umschuldungsplan kommt von britischen Gerichten meines Erachtens kein Störfeuer mehr.
Das Problem, dass es unmöglich geworden ist, die Verschuldung durch Verkäufe zu senken, weil keine vernünftigen Preise erzielbar sind, hat die ganze Branche. Ebenso, dass die Bewertungen der Immobilien in den Bilanzen aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten unhaltbar geworden sind. Eine Insolvenz mit Liquidation der Assets ist deshalb weniger denn je ein Ausweg aus der Misere.

[Molok]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.779.763 von pete_schmatz am 10.11.23 09:07:46

@pete_schmatz...danke für deine ausführlichen Gedanken zu Adler..es ist wohl ratsam tatsächlich auf die Zahlen zu warten..mit viel Glück kommen hierzu auch weitere Informationen..auch das Anleiheproblem scheint ein schwerer Stein im Magen zu sein und kann tatsächlich für Verstimmung sorgen...das gibt auch mir zu denken..danke für dein Statement und schönes WE...🙏😉

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.777.768 von Molok am 09.11.23 21:31:12

Zitat von Molok: Adler ist ein schwieriges Thema . leicht bekommt man bei Fragen zur Zukunft schwierige Fragen gestellt die ich nicht beantworten kann...mich interessiert eigentlich auch nur ob Adler überlebt und ob sich ein Risiko lohnt, falls man gewillt ist ein kleines Risikosümmchen investieren will...leider bricht hierzu nach Fragestellung die Kommunikation zusammen...weil niemand darüber sich eine Aussage getraut..überlebt Adler...dann sind natürlich alle wieder schlauer..aber jetzt...ruht der See..oder so ähnlich...wir sind jetzt bei 43 Cent...also wenig Risiko...warum sollte man es besser nicht versuchen..????..🤔

Ich verfolge den Fall seit Feb 2022. Seitdem haben Sie es lediglich geschafft KPMG als Wirtschaftsprüfer zu vergraulen, neue Schulden zu deutlich schlechteren Konditionen aufzunehmen und eine Insolvenz zu verhindern. Es wurden kaum Immobilien verkauft (vor allem zu Zeiten, wo zu geringeren Buchverluste verkäufe möglich gewesen wären). Mittlerweile sucht der Markt höhere Renditen, die die Adlerobjekte nicht bieten (zumindest nicht zu den vorhandenen Buchwerten).

Ich frage mich, wie Adler profitabel werden sollte. Sicher viele Kredite sind erst 2025 (inklusive der Zinszahlungen) fällig. Nur wie soll das finanziert werden? Die Zinsen übersteigen mittlerweile die Mieteinnahmen sehr deutlich. Für mich ist es schwer zu beziffern, wie viel Geld "vernichtet" wird, da ich die aktuellen Mieterhöhungen nicht einschätzen kann. Aber das könnten schon 400 Mio Euro pro Jahr sein (weitere Buchverluste ausgeschlossen). Wenn bis 2025 kein Wunder auf dem Zinsmarkt passiert, dann ist bereits dort das gesamte Eigenkapital aufgebraucht. Helfen würde nur noch, wenn die Buchwerte wieder deutlich steigen.

Das kann sich doch gar nicht ausgehen. Sollte es jemand anders sehen und in Adler investieren wollen, dann würde ich empfehlen zumindest bis 28.11 zu warten. Sollten die Zahlen dann (überraschenderweise) besser sein als gedacht, wird man bei Adler aktuell nicht all zu viel verpassen.

Außerdem bin ich gespannt, was die britischen Gerichte bei der Klage der 2029er Anleihen unternehmen. Mittlerweile werden diese die genannten Argumente von Adler etwas anders sehen. Wenn diese Klage durchgeht, dann steht die Insolvenz ins Haus. Die Bagholder sind dann weg und alle anderen werden schauen, was noch zu holen ist.

[Molok]

Adler ist ein schwieriges Thema . leicht bekommt man bei Fragen zur Zukunft schwierige Fragen gestellt die ich nicht beantworten kann...mich interessiert eigentlich auch nur ob Adler überlebt und ob sich ein Risiko lohnt, falls man gewillt ist ein kleines Risikosümmchen investieren will...leider bricht hierzu nach Fragestellung die Kommunikation zusammen...weil niemand darüber sich eine Aussage getraut..überlebt Adler...dann sind natürlich alle wieder schlauer..aber jetzt...ruht der See..oder so ähnlich...wir sind jetzt bei 43 Cent...also wenig Risiko...warum sollte man es besser nicht versuchen..????..🤔