DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 269)

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.779.533 von Rolizei am 11.06.19 14:10:43

@ rolizei, schön! ich freue mich schon darauf, dich bei der hv kennen zu lernen! wir werden voraussichtlich in der ersten reihe sitzen. du kannst mich / uns einfach vor oder nach der hv ansprechen (das gilt auch für alle anderen!). kennzeichen: defama-geschäftsbericht auf dem tisch . jk! da sehe ich kein alleinstellungsmerkmal. ich werde eine rote jacke mit kapuze und weissen bändern über den stuhl legen bzw. tragen.

@ the_jackal: schade, dass du nicht dabei bist! für mich ist die defama hv - verbunden mit ein paar tagen urlaub in berlin - immer das highlight der dividendensaison! wir können uns aber gerne zeitnah in rheine verabreden zur versprochenen pizza!

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.778.903 von Flat Eric am 11.06.19 13:01:48

Keine Chance.

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.778.903 von Flat Eric am 11.06.19 13:01:48

dabei

[Flat Eric]

so, liebe freunde der gepflegten geldanlage in solide immobilienunternehmen, wer ist denn nun nächste woche bei der hv? einmal bitte hand heben

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.748.878 von Pacific1 am 06.06.19 13:40:03

Hallo Pacific1,

vielen Dank für diesen interessanten Beitrag.

In der Tat wird das die Nachfrageseite für deutsche Fachmärkte beeinflussen. Wenn man sich die Nachricht durchliest, stellt sich mir jedoch die Frage, ob hierdurch speziell DEFAMA betroffen sein wird.

Zum einen wird von einer Zielrendite des Fonds von rund 3,5 % gesprochen. Diese liegt deutlich unter der (angestrebten) Mietrendite von DEFAMA, was ein Zeichen dafür sein könnte, dass die angepeilten Nahversorgungszentren nicht so selektiv ausgewählt werden wie bei DEFAMA bzw. der Fonds auch vor Märkten im süddeutschen Raum mit 15 oder gar 20-facher Jahresmiete nicht zurückschreckt.

Zum anderen zweifle ich, dass ein Fonds in Bieterkämpfe zu Einzelobjekten der relativen kleinen Größenordnung von DEFAMA einsteigt, da es viel zu lange dauern würde, ausreichend Anlagevolumen zusammen zu kaufen. Vermutlich wird der Fonds eher ganze Portfolien von Fachmärkten aufkaufen, die natürlich nicht das attraktive Renditeprofil von DEFAMA aufweisen.

Aber natürlich muss man das ganze im Auge behalten.

Viele Grüße
LongTermForever

[Pacific1]

Immer mehr Player

Immer mehr Investoren scheinen in den Markt zu drängen. Jetzt kommt ein offener Immofonds zum Thema Nahversorgung. Gut für den Bestand - weniger gut für künftige Zukäufe.

https://www.fondsprofessionell.de/news/uebersicht/headline/n…

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.722.295 von Kampfkater1969 am 03.06.19 15:45:40

Zitat von Kampfkater1969: Aus Streuungsgesichtspunkten würde ich Radeberg behalten.........aktuell doch nach Revitalisierung ein wertvolles Asset.

Warum aus der Hand geben?

Wäre die gleiche Logik, wenn Deutsche Konsum Reit anfragen würde, und sich 5-8 Objekte krallen würde....um es zu heben......die inneren Reserven.

Wäre es meine mehrheitlich von mir dominierte AG, ich würde Radeberg behalten......und Geld anderweitig über Börse beschaffen....auch um den Streubesitz voranzubringen.......eine Kapitalerhöhung zu aktuell 16 € würde genug Käufer finden.

Die "größeren Jungs" würden gerne mit mehr Volumen einsteigen und sich nicht mühsam 1.000er Blöcke zusammenkaufen.

So wie ich Erklärungen in Geschäftsberichten oder anderen Infos von Defama verstanden haben, sind eben solche Einkaufszentrum (neue gestaltet, guter Akzeptanz und langfristigen Mietverträgen von im Schnitt über 10 Jahren) ehr begehrt und werden sofort von jeder Bank finanziert, auch wenn zur 16 fachen Jahresmiete gekauft wird. Zu den Preisen wurde sowas von 14 bis 16 fach gesagt.

Nach nun 5 Jahren wird die durchschnittliche Restmietlaufzeit auf vielleicht so 7 Jahre runter gegangen sein, einige 10 Jahresverträge sind bald zu ende, andere wurden verlängert, längere Verträge laufen noch. Nach nochmals 5 Jahren wird wohl ehr nur noch eine Restlaufzeit von vielleicht 4 Jahren haben, was selbst für defama Vorgaben kein unbedingter Kauf mehr wäre, auch zur 9fachen Miete, würde man sich so einen Kauf grundsätzlich genau überlegen.

Also so verliert man im Laufe der Zeit Werte. Bei den anderen Objekten gewinnt man ehr. Denn statt einem Objekt, könnte man theoretisch eben ein Portfolio anbieten und dafür sicher mehr als die im Schnitt gezahlten 9 bis 10fachen Mieten erhalten.

Andererseits meinte ich ja schon mal, warum man nicht zusätzlich ein Objekt mit 8 oder 9 % Rendite kauft, und das gegebenfalls durch KE und neue Kredite finanziert.

Es ist sonst nicht immer so, dass wie es defama macht, jeder Neukauf mit min 75 %, lieber noch 80% Fremdkapital finanziert werden muss. Das macht defama so und ist auch eine weitere Möglichkeit eine möglichst hohe Rendite auf das Eigenkapital zu verdienen. Üblich ist heute wohl ehr so 40 % Eigenkapital, Reits müssen sogar min 45 % Eigenkapital haben und zur Zeit halten sie noch mehr Eigenkapital. Defama ist insgesamt ein sehr modifiziertes Geschäftsmodell mit speziellen Eigenarten, die uns auch allen immer wieder kommuniziert und auch erklärt wurden.

Persönlich finde ich die spezielle Überlegung von defama schon sehr gut, weil es zusätzlich zu der schon so sehr guten möglichen Rendite und evtl ohnehin möglichen Wertsteigerungen, noch zusätzlich eine Wertsteigerung durch Portfoliobildung ermöglicht.

Wenn man dann aber selber Objekte zur 14 fachen Miete ankauft bzw. hier erschafft und behält, ist das etwas anderes als das eigene Geschäftsmodell. Aber muss ja auch nicht alles genau reinpassen.
Man müsste dann nur wissen, dass durch so ein Objekt dann die Erfolgszahlen anteilig sich verschlechtern.

Glaube ehr, dass der Vorstand da insgesamt seinem Konzept treu bleiben will und mit relativ wenig Eigenkapital hohe Erfolg und höchste Renditen erzielen will.

Andererseits sieht man wie einige andere neue Immobilienfirmen, wie eben FCR, Deutsche Konsum, und Deutsche Industrie etc, schnell wachsen und auch renditestarke Immobilien ankaufen und insgesamt mit guten Gewinnen betrieben werden.

Man wird es wohl davon abhängig machen wie es der Zeit, wenn der Bau fertig ist und das Objekt voll in Betrieb ist und wie gut es läuft und was man dafür zahlen würde...........


Ist es besser 100 Euro Umsatz mit 20 % Spanne zu machen oder 200 Euro Umsatz mit 10 %?

Das beste wäre da zunächst 100 Euro mit 20 % Spanne zu machen und dann noch zusätzlich die weiteren 100 Euro mit 10 % Spanne. Somit 200 Euro, und insgesamt 30 Euro Marge.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.727.221 von Custos am 04.06.19 07:02:59

Zitat von Custos: Radeberg zu behalten, wenn das Objekt am Markt das 14-fache der Miete Wert ist, wäre keine effiziente Kapitalallokation, wenn man gleichzeitig für das Geld Objekte zur 9-fachen Miete erwerben kann.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.727.221 von Custos am 04.06.19 07:02:59

Zitat von Custos: Radeberg zu behalten, wenn das Objekt am Markt das 14-fache der Miete Wert ist, wäre keine effiziente Kapitalallokation, wenn man gleichzeitig für das Geld Objekte zur 9-fachen Miete erwerben kann.

Genauso habe ich Schrade immer verstanden! Es wohl auch vorbei, dass man den eigenen Höchstpreis bei der 9 fachen Jahresmiete festlegte. Man muss schauen wo die Entwicklung hingeht, wenn nun ehr höhere Preise gezahlt werden müssen, würde das aber wohl auch gleichzeitig bedeuten, dass der eigene Bestand mehr wert ist.
Glaube es ist sinnvoll dann, wenn man Radeberg fertig hat und es gut läuft sich dann die Situation ansieht. Denn bei einem Verkauf verliert man auch sofort ne Menge Umsatz, Gewinn und auch FFo.
Wenn man dagegen, die eigenommen Gelder , zumindest den Eigenkapitalanteil und den Gewinn wieder in besser rendierliche Anlagen anlegen kann, ist das sicher sinnvoller.

Oft denke ich auch, defama sollte schnell viel grösser werden, dennnoch scheint Schrade es wohl sehr wichtig zu finden, entsprechend Rendite in Prozent zu erwirtschaften, anstatt "viel " in Euro.

[Kampfkater1969]

So wie ich die aktuelle und künftige Lage in Europa einschätze, dürften die negativen Realzinsen (nach Inflation) für eine weitaus längere Zeit uns erhalten bleiben, als vielen bei der eigenen Vermögensbildung und Altersvorsorge vertragen können.

Wenn der effektive Zinseszinseffekt nach Inflation abgeschafft wurde......die Gründe können egal sein, es ist leider Fakt, dann muss ein Mitbürger seine Altersvorsorge oder sein Vermögen zu 100% mit seinen Sparraten bilden......Zins fällt ja weg......das krasse daran ist aber, wenn er Mickerzinsen erhält, verlieren selbst seine Sparraten und sein Vermögen jeden Monat an Wert......und auch dies mit einem "negativen Zinseszinseffekt".

Deshalb neige ich dazu, dass wir, wenn der Leidensfruck unserer Mitbürger groß genug geworden ist, einen Run auf solide Sachwerte erleben werden, auf gute Dividendenwerte als Beispiel.

Deshalb würde ich Radeberg nicht verkaufen......sondern die stillen Reserven behalten und mich als AG an den zu erwartenden schönen künftigen laufenden Erträgen sowie Wertsteigerungen laben......

Eine DEFAMA ja eine Art kostenlose (!!) Versicherung gegen Inflationschäden.......mit Zusatzertrag Dividenden ;-)

Da die Vorstände "unserer AG" hier ja auch sichten.....wäre ich dankbar, den Komplex Radeberg nochmal zu würdigen....ein Verkauf bindet ja auch wieder wertvolle Zeit........die in anderen Ankäufen weitaus besser aufgehoben werden.

Warum nicht zu diesen Kursen eine 10% Kapitalerhöhung machen in 2019........und weitere in 2020.......