DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 48)

[KingLui53]

Kurs rutscht immer weiter ab

EinE Frage der ZEit bis wir die 20euro nach nuten durchbrechen.
Die MArktKapitalisierung unterschreitet bald die 100 Mio. Grenze.
Müssen dann bestehnde Investoren verkaufen?

[gate4share]

Nun ein ENtgegenkommen ist immer bei langfristigen Mietern, aber wir haben auch die Fälle wo HerR Schrade letztens von einem erzählte, wo die Mieter drohen ohne Gegenstand. ALso ein Vertrag lief aus, der Mieter hat darauf angeboten zu etwas über der halben Miete weiter zu mieten, defama hat sich nicht geäussert und nachher war im Verlängerungsvertrag die alte Miete drin. Also manche Mieter versuchen für sich VOrteile raus zu holen. Also und falls es 20 % Indeserhöhung sind, das heisst auch, dass in dieser Zeit die preise um soviel gestiegen sind ,dann erhöhen sich die Mietpreise jeweils um 30% bis 60 % dieser Erhöhung. Glaube Schrade hatte mal um 40 % geschätzt quer über alle Verträge, das wäre dann 8 % Erhöhung. Das heisst bei einem Lebensmittelmarkt von 1.200 für 10 Euro Miete, 12.000 , somit 8% etwas 1.000 Euro Miete mehr. Gleichzeitig beschäftigt man 8 VOllzeitkräfte die je auch um 3.500 an KOsten verursachen. Also ca 30.000 Personalkosten und 12.000 Miete die dann mal 1.000 sich erhöhen, . Kaum glaubwürdig, dass man 30.000 Personalkosten verkraften kann ,aber aber wegen 1.000 mehr Miete die Gewinnschwelle nicht mehr erreicht.

[95Prozent-Trader]

Ich weiß, ich bin ein wenig spät dran, aber ich wollte trotzdem noch meine Sichtweise beisteuern und gerne auch zur Diskussion stellen.

Es wurde hier darüber spekuliert, dass die Indexierung in vielen Mietverträgen den Mietern zu viel aufbürden würde und sie ihre Mietverträge kündigen werden (müssen).

Nehmen wir das mal als gegeben an. Die Defama hat sich bisher als fairer und vorausschauender Vermieter gezeigt. In der Corona-Kriese hat sie entsprechend reagiert und hat die Mietzahlungen verschoben. Das hat den Mietern teilweise auch deutlich geholfen. Und ich habe den Eindruck, dass die Mieter genau das an der Defama schätzen.

Was würde nun passieren, wenn die indexierten Mieterhöhungen den Mietern die wirtschaftliche Geschäftsführung nicht ermöglichen? Ich gehe stark davon aus, dass die Defama hier nicht auf stur stellt, sondern den Mietern entsprechend entgegen kommt. Im Worst Case sehe ich hier den vorübergehenden Verzicht auf Erhöhungen. Wäre das dann ein Verlust für die Defama? Das sehe ich nicht so. Für mich wäre das dann nur der Entfall von unvorhergesehenen Gewinnerhöhungen. Am fairen Wert des Unternehmens würde das doch nichts ändern (der würde eben nur nicht steigen).

Natürlich ist das eine etwas vereinfachte Sichtweise. Die Kosten der Defama (Personal, Energie, Handwerker, ...) steigen natürlich mit der Inflation. Aber es dürften nicht alle Mieter von der Index-Mietpreiserhöhung ausgenommen werden und so dürfte es hier zu einem ausgleichenden Gewinnanstieg kommen.

Die Kredite sind ja auf längere Laufzeit ausgerichtet. Somit sehe ich hier auf Sicht der nächsten Jahre keine deutlichen Kostensteigerungen. Für neue Objekte wird sich die Defama entsprechende Kalkulationen machen und nur Objekte in den Bestand aufnehmen, wo die Rendite auch bei der geänderten Gesamtsituation den bisherigen Zielen entspricht.

Zusammenfassend sehe ich also durch die aktuelle Situation keine Wertminderung. Die Frage ist nur, was der Markt aktuell für ein Unternehmen wie die Defama zu zahlen bereit ist. Das ist aber wiederum eine Variable, die beständigt schwankt. Ich kann mir daher durchaus noch weitere Kursrückgänge vorstellen. Aber wie gesagt sehe ich keine Wertrückgänge. Somit schaue ich vergleichsweise entspannt auf die Kursrückgänge und spekuliere auf noch günstigere Nachkaufkurse.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.553.084 von Hanspeterdergrosse am 10.10.22 20:13:55

Ob die "amtliche Inflation" nun sladiert über die Jahre 2021 bis 2023 bei 20% oder xy liegt...egal......wenn du als Anleger in sehr guten Sachwerten investiert bist.

Denn.....es gibt nie nur Verlierer....aber die Inflation hat es leider an sich, dass die Papiergeldsammler da extrem zum Trottel gemacht werden...ist aber auch eine Frage des Bildungsstandes.....ob man es stoisch hinnimmt.

Ein Sachwert Defama wird saldiert nicht (!) zu den Verlierern gehören.....Trust me......lass uns 2025 einen Rückblick machen auf die irren Zeiten 2021 - 2023......und dann wirst du sehen.....die Aktie Defama war nicht die dümmste Möglichkeit, seine erreichte Kaufkraft und Vermögen zu konservieren und zu schützen, sogar auszubauen.

Nachbarn von mir sind fanatische Papiergeldsammler...in Miete...Papiergeldanlagen aller Art.....dürften in 2021 und 2022 um die 75.000 € an Kaufkraft verloren haben....

Finde den Fehler.....denn dies muss erst wieder erspart und ergeizt werden....ohne dass man nach (!) Inflation Zuwächse hätte.

Aktien halten sie für kapitalistische Perversionen......

[Hanspeterdergrosse]

Ich halte eine Inflation von ca 30 % über 36 Monate durchaus für wahrscheinlich sollten die Zinsen sehr deutlich weiter angehoben werden.
Und die Mietanpassung erfolgt normalerweise nachträglich.

[gate4share]

Man kann verschiedene Annahmen und Gedanken konzepte haben, aber was nun 30 % indexerhöhung soll, die dann auch zur einer 30% igen Mieterhöhung führen sollte, ist unverständlich. Noch nie war mit einer so hohen Inflation gerechnet worden, das ist doch einfach so völlige Unfug. Genauo gut könnte man jede Fantasiezahl nennen. Und wie wir alle wissen selbst 30 % Indexerhöhung würde ja nicht zu einer Mieterhöhung von ebenfalls 30 % führen sondern dann ehr um 15 % .

[Kampfkater1969]

Was ist bei mir Fakt?

Dass ich mich mit meinem Sachwert Defama auch in der aktuellen "Krisen-Gemenge-Lage" sehr wohl fühle. Als Langfristanleger wohlgemerkt.

Krisen kommen, Krisen gehen...nur die Namen wechseln...wohl dem, der Sachwerte hat, auch eine Defama....und wichtig (!), der sich nicht von der Panik und Angst anstecken lässt.

Einfach den Hintern dazu nutzen, es auszusitzen.......denn der Hintern verdient an der Börse mit das meiste Geld....

Nicht der nervös zuckende Finger auf hektisch Exit, Kauf, Exit.........

[Hanspeterdergrosse]

Wenn Du das so meinst, ist gut. Werden wir dann ja in der Zukunft sehen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.549.493 von Hanspeterdergrosse am 10.10.22 11:15:00

Zitat von Hanspeterdergrosse: Niemand behauptet, dass Defama der Ruin droht.

Allerdings dürfte das Thema Mietausfälle und Leerstand in Zukunft die Diskussion stärker prägen und ggf. auch Einfluss auf die Rendite haben.

Das ist nicht nur komisch, es ist erwähnenswerter Quatsch! Thema war die ausserordentlichen Erträge durch Indexerhöhungen . Dann kommt einer und bringt , völlig aus der Luft gegriffene und unmögliche theoretische Erhöhungen ein, und dann meint man dann gingen die Unternehmen pleite. Möchte nicht zählen an wieviele Stellen die Annahmen und Planungen schon falsch waren und auf keinerlei verlässliche Basis erfolgten, nun der auch noch der falsche Schluss ohne Sinn und Zweck.

[Hanspeterdergrosse]

Niemand behauptet, dass Defama der Ruin droht.

Allerdings dürfte das Thema Mietausfälle und Leerstand in Zukunft die Diskussion stärker prägen und ggf. auch Einfluss auf die Rendite haben.