Deutsche Grundstücksauktionen AG. Ein klarer Kauf? (Seite 140)

[philojoephus]

@ Hiberna

Hier sind die Ergebnisse der DGA Frühjahrauktionen für die letzten zwei Jahre:

21.03. – 26.03.2002; Frühjahrsauktion im Rathaus Schöneberg
320 Immobilien mit einem Startpreisvolumen von rd. 16,50 Mio. Euro
250 Immobilien für 11,56 Mio. Euro zugeschlagen (Zuschlagsquote: 78,1 %)

28.03. – 01.04.2003; Frühjahrsauktion im Rathaus Schöneberg
283 Immobilien mit einem Startpreisvolumen von rd. 14,5 Mio. Euro
244 Immobilien für 12,37 Mio. Euro zugeschlagen (Zuschlagsquote: 86 %)

Ich bin mir nicht sicher, dass man daraus tatsächlich etwas ableiten kann.

Die Objekte der JCC werden nicht gesondert ausgewiesen (wie die Objektes des Bundes (durch einen Adler) oder die Objekte der TLG). Herr Plettner hat sich mal so geäußert, dass die Mehrfamilienhäuser in Berlins Mitte oft von der JCC stammen (meistens sind das die ersten Katalogpositionen).

Das Wettbewerbsprinzip der Auktionshäuser lässt ein wildern im Bereich des anderen zu. Daher bietet die DGA auch Objekte in Sachsen an und (wenn auch seltener) umgekehrt.

Regards JE

[Hiberna]

Ich habe jetzt den Katalog für die Versteigerung der DGA am Anfang April in Berlin erhalten. Zur Versteigerung kommen 317 Objekte mit einem Auktionslimit von 12.5 Mio Euro.

Kennt jemand das Auktionslimit der vorjährigen Berliner Frühjahrsaktion? Aus dem Vergleich der beiden Auktionslimite ließe sich eine Tendenz ablesen für die Umsatzentwicklung des laufenden Jahres.

Es ist nicht angegeben, daß von dem Jewish Council Objekte eingereicht worden sind.

In diesem Katalog gibt es viel mehr hochpreisige Objekte als in demjenigen der Frühjahrsversteigerung von Sächsische Grundstücksauktionen.

Erstaunlich ist es, daß darin auch 60 Objekte aus Sachsen angeboten werden und diese sächsischen Objekte nicht durch die DGA-Tochter Sächsische Grundstücksauktionen versteigert werden.

Es werden auch fünf Objekte aus Bayern, 1 Objekt aus Baden Württemberg, 4 Objekte aus Hessen, 1 Objekt aus Rheinland-Pfalz, 5 Objekte aus Nordrhein-Westfalen und 5 aus Niedersachsen angeboten. Die früher auf Ostdeutschland konzentrierte DGA versteht es also, Objekte aus Westdeutschland für die Auktionen zu akquirieren.

Das Auktionslimit für das Objekt aus Baden-Württemberg beträgt übrigens 595 TSD Euro, d.h., da kann ordentlich Geld verdient werden damit. Es kommt nicht von staatlichen Stellen auf den Markt.

Die Internet-Auktion findet am 28. Mai statt. Nach der Trennung von Ricardo dürfte somit ein neuer Internet-Auftritt von DGA eingerichtet werden für diesen Zweck, vielleicht über die Homepage von DGA. Dadurch könnte zusätzliches Interesse auf die Internet-Seite von DGA gelenkt werden.

[Hiberna]

Ich habe mir heute den Auktionskatalog des DGA-Wettberbers Karhausen angeguckt und mit dem Katalog der Sächsischen Grundstücksauktionen verglichen.

Die Käufercourtage ist bei Karhausen mit derjenigen von Sächsische Grundstücksauktionen identisch.

Zum Verkauf kamen bei der Frühjahrsauktion von Karhausen 134 Objekte, bei Sächsische Grundstücksauktionen sind es 238 Objekte. Den Wert der Mindestzuschläge konnte ich nicht vergleichen. Der Katalog von Karhausen enthält aber ein paar hochwertige Objekte mit Mindestauktionswerten von 485 TSDEuro, 578 TSDEuro und zwei Male 598 TSDEuro. Dies ist mir beim schnellen, ungenauen Durchblättern aufgefallen. Der Gesamtwert der Mindestauktionswerte könnte also höher sein bei Karhausen als bei Sächsische Grundstücksauktionen.

Von der Anzahl der Versteigerungsobjekte her gesehen ist die Frühjahrsauktion von Sächsische Grundstücksauktionen also wesentlich größer als diejenige bei Karhausen. Bei DGA kommen aber noch die Auktionen von DGA selbst und diejenige der norddeutschen Tochter dazu.

[Wildman2]

Nachtrag zu 286

Die Genehmigung ist natürlich nur erforderlich, wenn
der Verkäufer die TLG, Bund, BVVG o.ä. sind. Die
liefern derzeit einen Großteil der Objekte.

Wenn Privatleute verkaufen, ist das meistens nicht
erforderlich.

Wildman2

[Wildman2]

@ Hiberna,

es kann tatsächlich sehr lange dauern, ehe die Käufer
im Osten ins Grundbuch kommen. Ein Jahr sind nicht
selten die Regel.

Künftig sogar noch länger, da die Erteilung von Grund-
stücksverkehrsgenehmigungen jetzt viel komplizierter
und zeitintensiver wird. Und diese Genehmigung ist Vor-
aussetzung für die Grundbuchumschreibung (im Osten).

Wildman2

[Hiberna]

@Custos,

bedeutet dies dann, daß der Immobilienkäufer in Ostdeutschland ein Jahr oder sogar noch länger warten muß, bis der Eigentumsübergang vollzogen ist, ein Einzugswilliger ein Jahr oder länger warten muß, bis er einziehen kann?

[Custos]

@ Hiberna

der Forderungsbestand ist so hoch, weil die Abwicklung in Ostdeutschland (Grundbucheintrag) immer noch so lange dauert.

[Hiberna]

@groer.spatz,

vielen Dank für die Anerkennung.

Morgen und übermorgen findet eine Versteigerung von Sächsische Grundstücksauktionen in Dresden statt. Wer selbst einen Eindruck über das Geschäft der DGA-Gruppe gewinnen möchte, kann also hingehen und sich informieren.

Anbei noch ein paar Eindrücke aus der von mir besuchten Auktion:

Ich fragte mich als Besucher, wie gut in der Versteigerung Geld verdient wird. Die Objekte wechseln schnell den Besitzer und schon hat die Versteigerin, je nach Wert des versteigerten Objektes, zwischen 6 und 15 Prozent Käufer-Courtage verdient. Ich weíß nicht, wie hoch die Verkäufer-Courtage ist, die noch dazu kommt zum Umsatz des Auktionshauses.

Der Auktions-Besucher spürt, daß dieses Geschäft angesichts der hohen Courtage-Prozentsätze ein gewinnträchtiges Geschäft ist. Ich denke, daß es eine Goldgrube ist. Es gibt kaum ein Geschäft, in welchem man so schnell Gewinn machen kann.

Die Kosten des Personaleinsatzes, vielleicht 20 Personen, Saalmiete ect. können alleine durch zwei, drei hochwertige Versteigerungsobjekte herein verdient werden.

In Leipzig kam nur eine sehr geringe Anzahl der Versteigerungsobjekte aus Leipzig und der näheren Umgebung von Leipzig. Ich hatte den Eindruck, daß viele der bietenden Personen die Versteigerungsobjekte gar nicht besichtigt haben und alleine mit den Information aus dem Katalog und aus den kurzen, wenigen verlesenen Erklärungen vor dem Versteigerungsbeginn für die Objekte geboten haben.

Ich könnte mir vorstellen, daß viel weniger Betreuungsaufwand anfällt für den Versteigerer, wenn die Interessenten Objekte nicht besichtigen und dann weniger Fragen stellen vor der Auktion. Wenig Betreuungsaufwand vor der Versteigerung erhöht aber die Gewinnmarge für den Versteigerer.

In der Regel wurden Altbauten angeboten, die nicht oder nicht vollständig renoviert sind. Das hat zur Folge, daß die Preise der Objekte pro m² nicht hoch waren.

Bei Wohngebäuden enthielten die Objekte meist mehrere Wohnungen im Gegensatz zum Einfamilienhaus.

Als beobachtender DGA-Aktionär habe ich mich dann doch sehr schnell in die Lage eines Immobilien-Kaufinteressenten verwandelt und bei der Versteigerung mit gerechnet, ob das Objekt sich zum Kaufe lohnt.

Es war zum Beispiel ein Objekt dabei, das auflagenfrei zur dreifachen Jahresmiete weg gegangen ist und bei der dreifachen Jahresmiete noch nicht mal voll vermietet war, das heißt, die Mieterlöse waren noch steigerungsfähig. Es war in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Es war aber auch bewohnbar ohne sofort zwingend notwendige Investitionen. Bei einem Kaufpreis von 15.000 Euro kann man sich da schon mal überlegen, ob der Kauf eines solchen Objektes eine Alternative zum Aktienkauf ist.

Der Kauf einer Immobilie selbst bei der Versteigerung läuft ja fast so schnell ab wie der Kauf von Aktien. Lange dauert es aber, bis man die Immobilie wieder los wird bei einer Verkaufsabsicht. Beim Aktienverkauf hingegen habe ich die Liquidität sehr schnell auf meinem Bankkonto.

Man spürt bei der Auktion, daß das Versteigerungsgeschäft sehr gewinnträchtig ist. Die große Frage besteht, wie auch von Philojoephus gestellt, ob auch in Zukunft genügend Objekte auf den Versteigerungsmarkt kommen, ob der Versteigerungsmarkt wächst oder abnimmt im Volumen.

Meiner Meinung nach ist in naher Zukunft kein Abnehmen der auf den Markt kommenden Objekte zu sehen. Ich könnte mir vorstellen, daß in Ostdeutschland auch mal renovierte Bauten und Neubauten in größerem Umfange versteigert werden und zwar Eigentumswohnungen, die von Westdeutschen aus steuerlichen Gründen gekauft worden sind, insbesondere wenn sie leer stehen oder wenn die Besitzer die Zinsen und die Tilgung nicht mehr aufbringen können.

Unerklärt ist für mich weiterhin, warum der Forderungsbestand aus Verkäufercourtagen in der Bilanz der DGA so hoch ist, wenn auch das Forderungsausfallrisiko gering ist, weil die Verkäufercourtage durch den Notar abgesichert ist. Vielleicht kann zu diesem Thema noch jemand einen Beitrag hier einstellen.

[groer.spatz]

hallo hiberna

mag deine ruhigen unübertriebnen postings gerne lesen.
vielleicht kommst du mal in der nächsten woche dazu ein bißchen mehr deine eindrücke von der auktion hier zu
posten

würde mich undbestimmt auch andere aktionäre, wo nicht die möglichkeit haben da zuzuschauen sehr freun

schönen sonntag


spatzerl

[Hiberna]

Ich habe mir heute eine Versteigerung der DGA-Tochter Sächsische Grundstücksauktionen in Leipzig angeguckt.

Ich empfehle jedem DGA-Aktionär, so etwas mal zu machen, wenn es machbar ist. Man erhält als DGA-Aktionär einen guten Einblick in das Geschäftsmodell der DGA und fühlt sich in seiner Anlageentscheidung sehr viel sicherer nach dem Besuch der Versteigerung.